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vente maison avec un usufruit


Quobetus

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Mon couple bat de l'aile et je désirerai me renseigner pour savoir ce qu'il se passerait si nos divorcions car notre situation est un peu particulière. Nous nous sommes mariés sans faire de demande particulière (= régime de la communauté réduite aux acquêts ??). Quelques années plus tard, ma femme a reçu la nue propriété pour une maison a terminer ,mes beaux parents ont gardés l'usufruit. Nous avons emprunté pour terminer cette maison et nous l'habitons depuis. Depuis que nous avons signés pour cette donation, ce cher beau père nous pourris la vie au point que nous risquons de nous séparer.

Est il possible de vendre cette maison contre l'accord des usufruitiers ??:confused:

Merci de votre aide.

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Sans l'accord des usufruitiers, vous ne pouvez vendre que la nue propriété, ce qui est moins évident.

 

Je suis d'autre part étonnée que vous utilisiez cette maison dont vous n'avez pas l'usufruit. Avez-vous un accord écrit pour utiliser cette maiuson dont vous n'avez pas l'usufruit en contrepartie de l'achèvement des murs ?

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Bonjour

 

Nous nous sommes mariés sans faire de demande particulière (= régime de la communauté réduite aux acquêts ??)

 

Oui si vous n'avez pas fait de contrat de mariage, le régime de droit commun est la communauté.

 

Sinon pour confirmer la réponse Tiboue, la vente est bien subordonnée à l'accord préalable du propriétaire et de l'usufruitier.

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Vous n'avez pas besoin de l'accord des usufruitiers pour vendre ce qui vous appartient, c'est à dire la nue propriété...

 

Je suis également étonnée que vous occupiez la maison, n'en ayant que la nue propriété ... Payez vous un loyer à vos beaux parents ?

 

Quand au produit de la vente, vue votre régime matrimonial (légal) c'est à votre seule épouse qu'il reviendra, il s'agit d'une donation, c'est donc un bien propre ...Tout au + aurez vous droit à une récompense si vous prouvez l'utilisation de fonds propres ou communs à la rénovation de la dite maison

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Je suis d'autre part étonnée que vous utilisiez cette maison dont vous n'avez pas l'usufruit. Avez-vous un accord écrit pour utiliser cette maiuson dont vous n'avez pas l'usufruit en contrepartie de l'achèvement des murs ?

 

---------- Message ajouté à 22h05 ---------- Message précédent posté à 21h59 ----------

 

Je suis d'autre part étonnée que vous utilisiez cette maison dont vous n'avez pas l'usufruit. Avez-vous un accord écrit pour utiliser cette maiuson dont vous n'avez pas l'usufruit en contrepartie de l'achèvement des murs ?]

 

Je pense que le beau père s'est trompé dans les papiers mais j'ai demandé à un notaire si il peux exiger un loyer et le notaire m'a répondu que comme la maison n'était pas habitable à la donation il ne peux exiger un loyer.Merci de me confirmer cet avis ou de l'infirmer .

 

JE débute et j'ai du mal avec les encarts de citation : la partie du haut est la reprise d'une réponse.

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Une donation de nue propriété n'a d'intérêt que pour réfuire les droits de succession et de garanttir à un héritier qu'il pourra devenir propriétaire de ce bien. En fait, il devient propriétaire à la date de la donation, mais uniquement de la nue propriété. Il en aura la pleine propriété au décès de l'usufruitier.

 

En pratique, cela veut dire, dixit la loi, seules les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières demeurent à la charge du nu-propriétaire, l'usufruitier devant le reste.

 

Mais l'usufruitier doit recevoir les fruits du bien, et, dans le cas d'une maison, les fruits, ce sont les loyers.

 

Certes, vous avez eu des frais par rapport à ce bien. Mais est-ce que cela a été pris en compte dans la donation ? Est-ce que la période durant laquelle vous profieteriez de ce bien en échange des travaux réalisés a été définie ?

 

Dans le cas contraire, en pratique, (et non sur le papier dans votre cas) ce n'est pas une donation avec réserve d'usufruit d'un bien à achever, mais une donation en pleine propriété d'un bien à achever.

 

Ce qui achope aujourd'hui avec votre beau père est peut-être le fait qu'il juge que la location à titre gratuit a assez durée, et d'autant plus que ses moyens sont peut être justes en ce moment.

 

D'où ma remarque de savoir ce qui, exactemet, a été prévu pour cet usufruit/

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  • 2 weeks later...
Une donation de nue propriété n'a d'intérêt que pour réfuire les droits de succession et de garanttir à un héritier qu'il pourra devenir propriétaire de ce bien. En fait, il devient propriétaire à la date de la donation, mais uniquement de la nue propriété. Il en aura la pleine propriété au décès de l'usufruitier.

 

En pratique, cela veut dire, dixit la loi, seules les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières demeurent à la charge du nu-propriétaire, l'usufruitier devant le reste.

 

Mais l'usufruitier doit recevoir les fruits du bien, et, dans le cas d'une maison, les fruits, ce sont les loyers.

 

Certes, vous avez eu des frais par rapport à ce bien. Mais est-ce que cela a été pris en compte dans la donation ? Est-ce que la période durant laquelle vous profieteriez de ce bien en échange des travaux réalisés a été définie ?

 

Dans le cas contraire, en pratique, (et non sur le papier dans votre cas) ce n'est pas une donation avec réserve d'usufruit d'un bien à achever, mais une donation en pleine propriété d'un bien à achever.

Ce qui achope aujourd'hui avec votre beau père est peut-être le fait qu'il juge que la location à titre gratuit a assez durée, et d'autant plus que ses moyens sont peut être justes en ce moment.

 

D'où ma remarque de savoir ce qui, exactemet, a été prévu pour cet usufruit/

Bonjour et merci pour vos renseignements.

Comme vous le mentionnez, l'excuse (fausse) de cette donation en nu-propriété était de réduire les droits de succession. Au jour de la donation , la maison avait ses murs et le toit presque fini mais pas de portes ni de fenêtres.

Nous avons terminé cette maison et depuis nous l'habitons.Ma question est :Est ce que l'usufruitier peut exiger un loyer sur un bien qui n'était louable au jour de la donation ?

Nous nous comportons, ma femme et moi comme si cette maison était à nous sauf que le beau père a toujours payé la taxe foncière. Il me semble que c'est au propriétaire (même si ce n'est qu' un nu-propriétaire) de payer cette taxe. Y a t' il un piège dans le fait qu' il paye cette taxe ? Serions nous redevable du montant de cette taxe éventuellement ou alors ceci implique t' il d'autres contraintes ?

Je vous remercie de m'éclairer.

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Ma réponse précédente ne change pas d'un iota, quel qu'est été l'état du bien au moment de la donation.

 

Inversez le problème, auriez vous pu avoir le même bien que celui dont vous disposez sans cette donation ?

 

Pour la taxe foncière, c'est effectivement l'usufruitier qui la supporte, et justement parce qu'il est l'usufruitier.

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Pour la taxe foncière, c'est effectivement l'usufruitier qui la supporte, et justement parce qu'il est l'usufruitier.

 

C'est ce qu'on appelle une "explication logique".

L'usufruitier paye les impôts inhérents à son statut d'usufruitier parce qu'il est usufruitier. :rolleyes:

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Je peus mettre les références du code civil ou du code général des impôts, si vous préférez, Ephelide.

Ou une explication plus longue rien qu'à votre intention :cool:

 

Le principe civil est que l'usufruitier recevant légalement les fruits doit payer de ce fait les charges, sauf quand elles concernent l'entretien des gros murs ou de la totalité du toit quand il s'agit d'une maison. Cet entretien de la structure reste à la charge du nu propriétaire.

 

Même si l'usufruitier ne perçoit pas les fruits (puisqu'il ne reçoit aucun loyer), cela ne l'empêche pas de devoir les autres charges, donc la taxe foncière. En aucun cas l'administration fiscale n'a le droit d'envoyer la taxe foncière au nu propriétaire quand il y a un usufruitier, même si le nu propriétaire jouit de l'usage du bien, ce qui est une situation légalement anormale.

 

Au cas particulier, nous sommes dans une situation ou le nu propriétaire jouit du bien, sans qu'a priori cela soit consigné par un accord clair entre les parties. Mais cela ne change pas les règles de droit, qui stipulent que l'usufruitier doit la taxe foncière :cool:

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Je crois comprendre que le bien donné en nue-propriété, dans l'état où il a été donné, était incapable de produire des fruits.

Si le nu-propriétaire répare le bien, je ne suis pas sûr que l'usufruitier puisse jouir des fruits produits par le bien réparé. L'usufruitier n'a-t-il pas droit qu'aux fruits produits par le bien dans son état au moment de la constitution de l'usufruit ? A vérifier si ce ne serait pas un enrichissement sans cause.

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C'est aussi pour cela que j'ai indiqué qu'il fallait qu'un contrat le précise, car nous sommes dans le cadre où l'un des deux a ou va bénéficier d'un enrichissement sans cause.

 

Le nu propriétaire a la jouissance d'un bien qui avait déjà terrain, mur et toit. Cela a un coût, et ce coût, il ne l'a pas supporté alors qu'il a la disposition du bien. Il a, par contre, ajouté le reste des aménagement qui, eux, sont des aménagements dûs par l'usufruitier.

 

Il semble que l'usufruitier a juste prévu de céder un bien en diminuant les frais de succession, et d'autant plus que le bien est cédé non achevé. Mais il n'a pas prévu de faire une donation totale du bien, uniquement une donation avec réserve d'usufruit.

 

A ce titre, il est évident que le nu propriétaire doit avoir un dédommagement, comme dans n'importe quel contrat de location, lorsque le locataire prend à sa charge la réparation du logement avant de l'habiter. En général, le contrat prévoit une clause du style le locataire a supporté XXX de frais, que le loyer est de yyy et donc il bénéficie de :

XXX / yyy = NN mois gratuits au niveau du loyer.

Et le loyer lui même n'a pas à être forcément le loyer d'un bien équivalent une fois achevé. Mais même un terrain nu a un prix de location. Le tout est convention entre les parties.

 

Et surtout, convention avant que cela ne tourne au vinaigre.

 

Ce contrat sera aussi l'occasionde bien préciser les droits et devoir de chacun dans le cadre de cette donation, qui n'est pas forcément lié à l'usufruit, même si on peut supposer que l'usufruitier se plaint entre autre de payer maintenant une taxe foncière sur une maison finie, alors qu'il avâit avant une taxe foncière réduite, voire très réduite si le terrain était compté comme terre agricole en jachère...

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Il semble qu'il y ait une situation paradoxale dans le fait que le nu-propriétaire ait du finir la maison et l'habite depuis.Je confirme qu'il n'y a pas eu de contrat ou tout autre acte précisant la durée de jouissance. Pour continuer dans ma compréhension de la situation, je vais vous expliquer le reste. Donc en même temps que ma femme bénéficia de cette donation avec réserve d'usufruit, son frère bénéficia également d'une donation avec réserve d'usufruit d'un bien estimé à la même valeur et constitué d'une maison habitable mais nécessitant des travaux. Mon beau-frère a emprunté et réalisé des travaux dans cette maison. Pendant ce temps, les créanciers de mes beaux parents les ont poussés à vendre leur maison et ces chers beaux parents ont poussé dehors mon beau frère sa femme et leurs 2 enfants dans un cinquante mètre carrés. je passe sur les détails sordides quoiqu'il y aurai sujet à un film. Enfin pour fêter la récupération de cette maison (enfin une situation normale ou l'usufruitier (le beau père) utilise son bien et le nu-propriétaire....) voila que le beau père a fait réparer le toit et installer un chauffe eau solaire!! Travaux qui aurait du incomber au nu-propriétaire si j'ai bien suivi les explications de maria-c et rambotte.

 

Ce qui m'ennuie dans cette histoire, c'est que j'ai l'impression que le beau père a gardé la main sur ses biens et se réserve le droit d'exiger un loyer quand bon lui semblera. J'ai aussi peur qu'il ne fasse des dettes et que nous devions les rembourser au titre de l'entraide aux ascendants.

 

Je remercie tous les intervenants et également les concepteurs de ce site pour toutes les réponses que l'on peut trouver ici.

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Votre situation est encore plus délicate que vous ne l'imaginez.

 

Résumons, X a 2 enfants A et B.

A et B reçoivent chacun un bien de valeur équivalente, avec réserve d'usufruit, et dans lesquels ils investissent des sommes, disons, équivalentes. A et B jouissent par avance de leur bien.

 

X, quels qu'en soient les motifs, se réfugie chez A, qui, du coup, n'a plus le même traitement, dans la succession, que B.

 

Moralité, chaque mois qui passe, B bénéficie d'un avantage dont A pourra lui demander des comptes, au décès de X.

 

Certes, pour l'instant, on peut, peut être, considérer que le fait que X ait améliorer le logement de A (par l'aménagement d'un joli toit) a remis les compteurs à zéro...

 

Mais il est plus que temps que des règles claires soient mises, pour votre tranquilité à venir.

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Pour ce qui est des règles claires, inutile de l'envisager car X adore brouiller les cartes pour mieux nous berner.

Bien évidemment, toutes les sommes que A a pu toucher pour solder sa société viennent compliquer la situation mais au bénéfice de B qui n'a rien eu d'équivalent.

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Parce que, en plus, il y a une SARL appartenant à A et financée par X dans le champ...

Prenez les devants (et des notes), proprosez un cadre pour votre cas.

Eventuellement, évaluez la situation avec un notaire, en partant, non pas du fait que votre beau père ait ou non le droit à son usufruit, mais de la non symétrie des situtations entre les deux enfants de votre beau père.

 

Des dons manuels, occultes ou non, serontcomptés à la date du décès de vos beaux parents, à leur valeur nomminale si votre beau frère perd sa société. Dans ce cas, votre beau frère pourra bénéficier d'une partie de la valeur de votre maison. A contrario, vous pouvez avoir une part de sa galette sans avoir à lever le petit doigt, si xon entrreprise deveient florissante.

 

La solution dans votre cas est de convaincre , aivec l'aide de votre beau frère, votre beau père de changer tout cela en donation partage qui figera la vakeur des biens à la date de la donation partage.

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Pour essayer d'être clair : mon beau frère s'est retrouvé responsable d'une société qui n'a pas marché. Depuis deux ans il travaille chez un artisan ,Le beau père a payé une grande partie des dettes mais laisse trainer la situation si bien qu' aujourd'hui l'ex société de mon beau frère existe toujours et doit de l'argent à divers organismes......Je ne connais pas le montant exact mais j'ai entendu parler d'un débit de 60 000 € qui aurai été remboursé par le beau père !!! Là par contre, il doit y avoir trace de ces montants.

Pour la petite histoire, ma femme a monté elle aussi une société par le passé sur ordre de son père qui n'a pas marché elle non plus. La différence c'est que c'est le beau père qui avait avancé les 130 000 Francs (les banquiers n'ayant pas jugé, à raison , le projet viable) ,et nous avons du lui rembourser l'intégralité de cette somme pendant 8 ans !!!!

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S'il s'agit d'un simple remboursement de dette, effectivment; seul le montant remboursé par le beau père sera à ramener à la succession, s'il n 'est pas remboursé. On peut supposer que votre beau père a fait cela pour éviter une mise en cause éentuelle du gérant et la vente de la nue propriété de la maison de votre beau frère.

 

D'un autre côté, si je comprends bien, votre beau père fait "payer" cela à votre beau frère actuellement. La situation est loin d'être évidenteet mérite que vous mettiez votre situation à vous noir sur blanc.

 

A noter, votre beau père n'est nullement responsable des dettes de votre beau frère. Et vous pouvez aller site WWW.infogreffe.fr pour voir où en est la société de votre beau frère actuellement (en sommeil par exemple, ce qui ne saurait excéder 2 ans)

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Évidemment le beau père a quitté la société en prenant la retraite et laissé la gérance (et les dettes) a mon beau frère.

Merci pour le lien, j'ai eu la confirmation de l'existence de cette société.

Merci à maria-c , vous m'avez convaincu , je vais me renseigner plus en détail afin d'anticiper les problèmes qui ne manqueront pas d'arriver tôt ou tard.

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