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Forum juridique de Net-iris

ai-je raison de penser qu'il n'y a pas de servitude de passage?


Belga

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bonjour à tous, je suis propriétaire d'une fermette qui dispose d'une cour intérieure. Le voisin, dispose d'un petit cagibi de 5m2 dont une porte ouvre directement sur cette fameuse cour. Ce cagibi dispose d'un second accès qui ouvre lui, directement dans sa grange, et de là sur son terrain puis sur la voie publique.

Cette courette n'a jamais été cloturée jusqu'ici, et la porte du fameux cagibi n'a jamais été utilisée en 70 ans (les précédents propiétaires ne l'ont jamais vue ouverte!). Je possède plusieurs chiens, et j'ai donc annoncé à mon voisin mon intention de cloturer cette cour. Le lendemain de cette conversation tout ce qu'il y a de plus cordiale, il a ouvert la fameuse petite porte qui est restée ouverte depuis, et se sert d'une partie de ma cour pour mettre ses chiens. Il est locataire et ses propriétaires me soutiennent qu'ils ont un droit de passage pour accéder au cagibi, alors que mon certificat de propriété stipule que mes parcelles de terrain sont libres de toute servitude et que ce cagibi dipose d'un autre accès. En conséquence, y-a t'il une impossibilité quelconque pour moi de cloturer ma propriété, même si je comprends que cela va amener une nuisance intolérable à mon charmant voisin qui devra faire 50cm de plus pour faire sortir ses chiens par la porte de la grange, comme il l'a fait pendant des années avant que je lui annonce mon intention de cloturer!!!???

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votre voisin (proprietaire) beneficie d'une servitude de pere de famille pour laquelle aucun titre n'est requis

 

cependant, la servitude est annulée en cas de non usage trentenaire (ce qui est votre cas)

 

Il faut donc que vous puissiez prouver que cette porte est restée fermée et non utilisée pendant plus de 30 ans... pour vous prevaloir de l'extinction de cette servitude

 

Si vous ne pouvez pas le prouver, il reste une autre solution :

en effet, un droit de passage porte bien son nom :

cela signifie que le voisin peut passer sur votre cour, mais il ne peut pas y entreposer d'objet, y stationner ou y installer ses chiens :eek:

 

Donc, vous faites une LRAR a votre voisin proprietaire en l'informant que la servitude s'est eteinte par non usage trentenaire (si vous en avez la preuve irrefutable) et que par consequent, vous le mettez en demeure (avec ces mots) d'intervenir pour que ses locataires ne passent plus sur votre terrain et retirent leurs chiens de votre cours

 

Precisez bien que, meme si la servitude de passage etait toujours valide (ce que vous contestez), cela n'autorise en aucun cas son locataire d'utiliser votre cours pour y installer ses chiens et que, par consequent, il doit intervenir pour que le locataire retire ses chiens qui n'ont pas a etre chez vous

 

Indiquez qu'a defaut, vous saisirez les tribunaux competants et engagerez sa responsabilité en sa qualité de bailleur

 

PS : vous pouvez cloturer sans demander l'accord de votre voisin

par contre, si vous ne pouvez prouver l'extinction de la servitude, vous devrez lui laisser le passage (soit en installant un portillon, soit en lui confiant une cle)

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le souci, c'est comment prouver qu'il y a prescription trentenaire, les précédents propriétaires n'étaient pas sûrs que cette servitude existait ou pas, ils n'avaient pas d'animaux, pas d'enfants, aucune raison de clotûrer. Ils ont laissé les voisins gravilloner une partie de la cour(celle qu'ils utilisent pour faire passer leurs chiens) et quand j'ai annoncé mon intention de cloturer la cour et de monter un abri-büches pour stocker mon bois de chauffage, le voisin a commencé à se faire un terrain de pétanque chez moi!

De plus j'ai du mal a saisir pourquoi il y aurai un droit de passage chez moi, alors qu'il peut accéder à ce cagibi de chez lui!!! C'est comme si je passais sous ses fenêtres avec mes chevaux sous prétexte que c'est le chemin le plus court entre mes patûres!!!

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Bonjour.

J'adore ce genre de litige.

Pouvez vous nous préciser, heureux Belga, si votre fameuse cour ou s'ébattent ces chiens intempestifs est fermée par une porte vers l'extérieur de votre propriété.

Avant de répondre étourdiement, lisez la suite de ce post.

Si votre cour est habituellment close, la servitude de passage est éteinte.

En effet, si votre cour ne communique avec l'extérieur de votre propriété que par le biais d'un passage clos à votre guise, en language normal, une porte, votre démonstration de la disparition de la servitude est évidente.

Si dans les trentes longues et belles années passées votre voisin abusif ne vous a jamais intimé l'obligation de laisser cette porte ouverte, c'est qu'il n'usait pas de son droit de passage. CQFD.

au cas ou cette porte serait malencontreusement absente depuis peu, une défaillance momentannée de graissage de serrure par exemple, remettez la en service d'urgence avant de faire cconstater son existence bien réelle.

Bien sur, la possession de très gros et très méchants chiens est une solution, mais j'y répugne autant que vous.

Des photographies jaunies montrant un tas de fumier devant le cagibi litigieux seraient un plus...

A propos, le droit de passage est pour l'usager du cagibi. Pas pour libérer ses propriétés sur votre propriété.

Des chiens qui s'ébattent sans leur maître et sans laisse sont des chiens qui divaguent.

Les services compétents seront ravis de faire leur office.

 

Très cordialement G.Revizor.

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le souci, c'est comment prouver qu'il y a prescription trentenaire, les précédents propriétaires n'étaient pas sûrs que cette servitude existait ou pas, ils n'avaient pas d'animaux, pas d'enfants, aucune raison de clotûrer. Ils ont laissé les voisins gravilloner une partie de la cour(celle qu'ils utilisent pour faire passer leurs chiens) et quand j'ai annoncé mon intention de cloturer la cour et de monter un abri-büches pour stocker mon bois de chauffage, le voisin a commencé à se faire un terrain de pétanque chez moi!

 

Vous etes chez vous, et nul n'a le droit d'empieter chez vous :eek:

Donc, mise en demeure par LRAR au voisin (et a son proprietaire) de remettre votre cours en l'etat sous 15 jours conformement a l'art 702 du code civil, et indiquez qu'a defaut, vous assignerez les deux devant le tribunal

 

en effet, un DDP n'enleve pas le droit de propriete du proprietaire en titre, et n'autorise pas le beneficiaire de la servitude d'indexer le terrain d'autrui :eek::eek:

 

 

art 702 :

De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier

 

 

Sinon, puisque votre voisin n'a pas de titre... et devra justifier de ses droits (ce qui sera difficile si vous pouvez prouver d'un non usage plus que trentenaire), vous pouvez cloturer votre cours

votre voisin devra prouver ses pretentions s'il veut que vous retablissiez "sa" servitude ...

Or, si vous avez des temoignages attestant que cette porte est restée close et inutilisée pendant plus de trente ans, votre voisin ne pourra plus se prevaloir d'une servitude du pere de famille...

mais prenez la precaution de recolter ces temoignages en nombre suffisants avant de vous cloturer... sous peine de devoir detruire votre cloture

 

 

 

 

 

De plus j'ai du mal a saisir pourquoi il y aurai un droit de passage chez moi, alors qu'il peut accéder à ce cagibi de chez lui!!! C'est comme si je passais sous ses fenêtres avec mes chevaux sous prétexte que c'est le chemin le plus court entre mes patûres!!!

 

il s'agit d'une servitude dite "de pere de famille"

cela signifie que votre parcelle et celle de votre voisin faisait partie d'un tout, a l'origine, avec un proprietaire unique

S'il est prouvé que la porte de votre voisin etait a cet endroit avant la division de la parcelle d'origine, le voisin peut invoquer (ce qu'il fait) la servitude du pere de famille (art 693 du code civil

 

cependant, cela lui permet de continuer d'utiliser votre cours pour sortir (ou entrer) dans sa remise, mais en aucun cas, de s'approprier votre cours ou d'y effectuer des travaux :eek:

 

Art 693

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

 

 

Vous pouvez egalement contacter votre notaire, afin que celui ci convoque votre voisin-proprietaire afin de lui expliquer exactement quels sont ses droits... et ses obligations ;)

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désolé de n'avoir pas répondu plus tôt, mais j'avais des soucis de connexion sur le forum:rolleyes:

 

Donc dans un premier temps: merci pour toutes ces réponses!

Je ne suis propriétaire que depuis 3 ans mais ayant gardé de bonnes relations avec les anciens propriétaires, dont c'est la maison de famille depuis sa construction au début du XIX ème, j'ai pu prendre connaissance de tout l'historique des lieux. Les deux batiments principaux dont nous parlons, ma maison et la grange des voisins, ont été construites en même temps sur deux terrains mitoyens par deux familles différentes et n'ont jamais appartenu à un seul et même propriétaire. L'autre parcelle faisait partie des terres du comte local, jusqu'à ce qu'il en fasse don à un de ses métayers dans les années 60, nôtre parcelle appartient à la famille des anciens propriétaires depuis au moins 6 générations. Cela ne rend t'il pas caduque cette servitude du père de famille???

De plus il semblerait que le fameux cagibi et l'ouverture qui donne sur mon terrain aient été rajoutés postérieurement à la construction des batiments principaux, afin de "pouvoir évacuer le fumier des lapins sans traverser la grange destinée qu stockage du bois de chauffage" en clair, "je fais une porte qui donne chez toi, parce que je préfère traverser ton terrain avec mes brouettes de mer.. plutôt que ma grange" .......ça me fait dire que les soucis de voisinage ne datent pas d'hier :eek:

Quand aux très gros chiens Revizor, j'en ai bel et bien, mais je me suis au contraire donné bien du mal pour qu'en plus d'être très gros, ils soient également très gentils ... :Dpersonne n'est parfait!!!

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bonjour.

 

Belga, les privilèges de l'ancien régime étaient acquis depuis bien plus de trente années quand certains de nos ancêtres se sont émus de leur légitimité.

Le code civil qui semble, en première lecture superficielle, donner le droit de vous envahir à votre voisin prétentieux, est une vieille racine de cette époque révolue qui semble encore générer les droits seigneuriaux qui auraient du disparaitre avec ceux qui prétendaient les tenir du ciel.

Comme je vous l'ai indiqué précédement, vérifiez bien l'état de vos serrures et obstacles légitimes déterminants les limites de votre propriété.

Si aprés cette précaution juridiquement assise, votre envahisseur prétend à quelque chose, il vous le fera savoir, soyez en sur.

A ce moment, et seulement là, le problème de droit de passage sera peut-être évoqué.

 

Le droit des uns s'éteind la ou le droit des autres commence.

Faites valoir vos droits, les autres feront alors valoir le leur, s'ils en ont un.

 

Très cordialement, G.Revizor.

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Re.

Yuca, votre question est légitime, c'est un forum.

Seul la mise en oeuvre de ses droits permet de chercher la vérité en ce qui concerne la confrontation de deux droits.

Si Belga considère que le droit de son voisin à son détriment est plus légitime que le siens à être chez elle, que ne laisse-t-elle sa porte ouverte à tout vent.

Chacun fera valoir son droit, et quand Belga aura subit l'ensemble des droits des autres, passants, descendants des voisins etc, elle saura que le sien ne comptait pas, pour les autres.

Le droit définit les limites de chacun. Si vous reculez vos limites, la vérité se déplacera d'autant. encore un autre recul, et ce jusqu'a ce que Belga soit dans la rue, avec ceux qui font avancer leur droit dans sa cour.

 

Cordialement, G.Revizor.

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d'accord, mais alors un droit doit vivre pour exister? grosso modo ce que vous dites c'est que le droit est subjectif? Plus je crois avoir tel droit sur mon voisin, indépendamment des textes, plus ce droit devient réel? :confused:

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Re.

 

Non pas subjectif.

Conflictuel.

C'est la définition des limites entre les individus, tempérée par des règles sociales, le Droit.

Excusez de ne pas développer, masi je suis sur un dossier perso que je dois finir...

 

Cordialement g.Revizor.

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J'ai l'impression que le droit peut se prêter à bien des interprétations, sinon, il n'y aurait pas autant de juristes et les procés ne dureraient pas aussi longtemps. Je pense également que Revizor implique une chose toute simple, c'est que soit je fais valoir mon bon droit, en l'occurence celui de clore ma propriété, soit mon voisin continuera à exercer ce qu'il estime être son droit, à savoir faire tout et n'importe quoi sur ma propriété. Si je le mets dans la position de remettre en question ce qu'il estime être de son droit, il ne reste que deux solutions, soit cela amène une réflexion sur les limites de son "droit" (on peut rêver!) soit on fait trancher la justice, actes de propriétés en main.

En revanche, si je laisse les choses en l'état, dans un an, j'aurai un terrain de pétanque, puis une terrasse, puis un barbecue sur ma propriété, et finalement, pourquoi pas une piscine dans mon salon.......

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d'accord! vu comme ca je comprends ! (un peu idiote désolée!)

et je maintiens qu'il faut connaitre "son bon droit" pour agir, si on ne veut pas faire comme votre voisin, si l'on choisi de faire les choses disons en règles. C'est la ou je pense que des recherches, une réflexion comme vous le dites sont importantes avant toute action. Si votre voisin se croit chez lui sur votre terrain depuis des lustres, l'amener à cette réflexion, à cette remise en question surtout, est plutôt mal parti... Alors de tout cœur, Bonne Chance!

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vôtre commentaire me flatte, à un détail près, du fait de mon mètre quatre vingt cinq, de mes cent kilos, de ma barbe et autres attributs reçus de mes parents, tant qu'à viser l'excellence, je préfèrerai être excellent!:):):)

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je n'avais pas relu mon acte de propriété depuis l'achat de ma maison et après y avoir jeté un oeil, la formulation employée par le notaire me laisse dubitatif! j'imagine que c'est une formulation bateau destinée à se couvrir s'il y avait litige un jour, mais bon, j'aurais aimé avoir vos avis:

 

"le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance, il n'en existe pas (jusque là ça me plaisait) d'autre que celles pouvant résulter de la disposition des lieux,de la loi ou de l'urbanisme....et c'est là que ça ne me plait plus du tout:eek:

qu'en pensez vous?

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... et qui ne modifie en rien votre bon droit envers votre voisin ;)

 

donc, comme dit precedemment, faites une LRAR de mise en demeure a votre voisin (proprietaire) de justifier sous 8 jours de son droit de passage ou, s'il ne possede pas de titre prouvant ses droits, d'exiger que son locataire remette votre cours en etat.

Indiquez qu'a defaut, vous saisirez le TGI pour faire valoir vos droits et porterez plainte envers son locataire (et lui pour n'etre pas intervenu - conformement a l'art 6-1 de la loi du 06/07/89)) pour violation de domicile et annexion illegale de votre propriete

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Re.

 

Les formules de style sont très pratiques en cas de litige futur.

Il y a le litige de la porte qui donne sur votre cour et le litige d'interprétation de la formule de style. en cherchant bien dans les actes vous en découvrirez bien d'autres.

Deux litiges valent mieux qu'un seul.

La facturation va, proportionnelle à la durée et au nombre, de litiges.

 

Un bon tas de parpaings et fini le litige.

Après, vous invoquerez les formules de style à votre voisin indélicat, et vous serez chez vous. Vous aurez le temps d'étudier au calme les formules de style.

 

Cordialement G.Revizor.

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cest bien ce que je pensais....et espérais!

 

Donc si je résume, je sais qu'il n'y a pas de servitude de passage, puisqu'il n'y a aucune servitude determinée (largeur, longueur, propos) et écrite sur l'acte de propriété.

Je suis sûr à 99,99% que les deux batiments n'ont jamais appartenu à un seul et même propriétaire et donc que je ne suis pas soumis à la servitude dite du père de famille (une ultime vérification au cadastre, au conservatoire des hypothèques et aux archives départementales serait sans doute un plus histoire d'avoir les origines de propriété des deux "immeubles" en main en cas de litige avec nos charmants voisins)

Ce qui nous ramène à la troisième solution, le voisin, à un moment donné s'est mis dans la situation de créer une servitude en ouvrant une porte sur un terrain ne lui appartenant pas (ce qui est interdit par la loi) et donc je peux fermer comme bon me semble et lui interdire tout passage........ai-je bien résumé?

 

autre question, ai-je le droit d'empecher l'ouverture de cette porte(qui n'aura plus lieu d'être), une fois mon terrain cloturé?

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Re.

 

Suivant votre propre raisonnement et les documents en votre possession, votre conclusion n'engage que vous.

Mais je serai porté à croire que vous seriez en droit d'ester en justice contre votre voisin devenu un envahisseur barbare.

Cette nouvelle question devrait amener à de nouveaux rebondissements juridiques.

Je vous souhaite de trouver ici les réponses les plus pertinantes dans cette nouvelle orientation.

 

Cordialement, G.Revizor.

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De retour après un bon repas.

 

la soupe ayant pris du retard , j'ai fait marcher mes neurones au lieu de prendre l'apéro.

Bien m'en a pris.

 

que de bruit et de fureur, pour un problème qui n'existe pas.

Il faut que je change de lunettes.

Le fait de croire ce qu'on croit est vraiment un obstacle a la possibilité de croire à ce qu'on ne croyait pas.

Servitude de passage 30 ans , grand père de famille, etc.

jusque la, paroles paroles. On peut se tromper.

alors on devient rigoureux et on brandi le Code Civil.

Servitudes sans courtisanes. article 682 Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804. déja cité

 

Détail d'un code

Section 5 : Du droit de passage.

Article 682 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°67-1253 du 30 décembre 1967 - art. 36 JORF 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Il ne suffit pas de copier-coller un texte pour savoir ce qu'il dit.

ors, citant cet article moi-même ou moi-autre, la nécessité de lire le texte apporté sur la palce publique fut malencontreusement éludée.

Si on éxécute cette formalité on s'apperçoit avec stupéfaction que la croyance doit être soumise au contrôle:

Il est écrit en début de texte (1804)

"Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante"

 

Comme il est dit dans le texte fondateur de ce file, c'est une porte dérobée, la maison du voisin donne sur la rue de l'autre coté.

Point d'enclave point de servitude, condition initiale de cette dérogation au droit de propriété de Belga.

 

Ne me remerciez pas, je suis si confus.

 

Cordialement, G.Revizor.

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    • Par Vivi697
      Bonjour, 
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      Evidemment je n’en ai aucune preuve. En plus, la valeur de ces vêtements abîmés est beaucoup trop faible (env. 50 euros), pour envisager une quelconque procédure. Maintenant, j’ai deux questions :
       
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    • Par jt3dst
      Bonjour,
      Mon voisin possède un jardin dont l'accès n'est possible qu'à travers sa maison.
      Il est venu me demandé s'il pouvait aménager un passage d'un mètre de large sur mon terrain le long du pignon de sa maison (5m² au total). Ceci pour faciliter la circulation de ses chiens, et lui permettre d'accéder à son jardin avec sa tondeuse sans passer par sa maison.
      Sur le principe je suis d'accord, a condition qu'il mette une palissade le long du passage afin je puisse garder mon intimité.
      Seulement, histoire de faire les choses bien, il souhaite couler une dalle pour rendre le passage praticable...
      Là je me pose plusieurs questions :
      - N'est-il pas plus intéressant pour moi de vendre se passage ?
      - Faut-il passer par un notaire et un géomètre pour officialiser se passage ?
      - Cela ne peut-il pas poser problème si l'un de nous souhaite vendre sa maison ?
       
      Merci pour vos réponses, en espérant avoir été clair.
    • Par Bambbou
      Bonjour à tous !
      Nous donnons en location un pavillon situé sur un terrain de 850 m² environ.
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      Question :
      Est - il légal que la construction de cette maison se fasse à 2,50 m du mur mitoyen de notre jardin?:o
      Que faire pour que les fenêtres de cette maison en construction donnant sur notre jardin soient "murées" ? afin d'éviter les regards des nouveaux résidants sur notre jardin, terrasse et maison?:o
       
      Le permis de construire a été apparemment octroyé en bonne et due forme.
       
      En vous remerciant par avance de toutes vos réponses très attendues !:)
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