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Forum juridique de Net-iris

Comment céder à notre mère notre nu-propriété ?


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Bonjour à tous, et merci par avance pour votre aide et conseils. Je prète mon pseudo à un ami pour qu'il puisse poser sa question.

 

 

 

 

  • Situation :

- maison (résidence principale) achetée il y a une vingtaine d'années par mes deux parents

- donation au dernier des vivants faites par eux

- 6 enfants : 4 de mon père et ma mère et 2 d'un précédent lit de mon père

- décès de notre père il y a plus de 15 ans

- la maison est payée en totalité depuis le décès de notre père (assurances), donc pas de remboursement en cours

- ma mère a l'usufruit de la maison + rachat des parts de 2 enfants de mon père d'un premier lit

- chacun de nous 4 est nue-propriétaire de notre part

 

 

 

 

  • Actuellement :

- notre mère voudrait vendre la maison estimée à 250.000 € net vendeur et nous l'y encourageons car l'actuelle maison est trop grande et pas de plain pied, ce qui n'est pas envisageable pour elle dans le futur.

- notre mère voudrait racheter une maison plus petite (+refaire l'edf etc), le prix de vente de la nouvelle maison est inférieur à 90.000€

- tout cela est le fruit du travail de nos parents et nous ne demandons rien sur le produit de la vente, même si l'agent immobilier nous a dit que la succession ayant plus de 15 ans, nous ne serions pas imposés sur notre part. Nous estimons que la totalité de la somme revient à notre mère et qu'elle peut en disposer comme bon lui semble.

 

 

 

 

  • Questions :

- pouvons nous faire en sorte que chacune de nos part de nue-propriété revienne à notre mère, soit pour qu'elle rachète sa nouvelle maison, soit, parcequ'il y aura une plus-value, pour qu'elle place l'argent pour ses vieux jours ? Si oui, que pouvons nous faire pour ne pas que cela lui entraîne et nous entraîne de frais ?

 

- si non, que nous reste-t-il comme solution pour ne pas que notre mère se voit sans cette partie d'argent que nous souhaitons qu'elle puisse utiliser ?

 

Notre mère nous a indiqué que la somme pour chacun de nous serait : (250.000/2) / 6 = soit environ 21.000 € par enfant.

 

De son côté, notre mère qui a l'usufruit aurait donc la part qu'elle a rachetée aux deux enfants d'un premier lit+la sienne, soit : [(250.000/2) / 6)] x2 = environ 42.000€ + sa demie-part 125.000€ soit 167.000 €

 

 

 

- Sinon ne nous reste-t-il que la solution d'investir chacun nos 21.000€ dans l'achat de la nouvelle maison ? Dans ce cas là nous en deviendrions propriétaires, serions nous soumis légalement aux charges ?

 

 

 

Par avance merci pour votre aide, nous souhaitons faire au mieux pour notre mère, tout en faisant en sorte que cela ne complique pas les choses ni sa succession future (mieux vaut prévenir que guérir).

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Votre part individuelle est plus faible : 250000/2 : ça c'est la valeur de la moitié de maison, part de votre père.

(250000/2)/6 = 20833, ça c'est la valeur en pleine propriété de la part de chacun des 6 enfants.

Vous n'êtes que nu-propriétaire, il faut donc en retirer la valeur de l'usufruit.

Par exemple, si votre mère a 75 ans, la valeur de l'usufruit, prise fiscalement pour simplifier, vaut 30%. Donc la valeur de votre nue-propriété est ((250000/2)/6)x70% = 14583.

 

Des 250000, elle recevra donc 250000-4x14583 = 191667. Donc il lui restera 100000 de disponible si la nouvelle maison fait 90000.

 

Gardez votre somme, ce sera plus simple qu'en faire donation. Rien ne vous empêche de bloquer vos sommes sur un compte dont l'objectif est de subvenir aux besoins de votre mère, le cas échéant.

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Votre part individuelle est plus faible : 250000/2 : ça c'est la valeur de la moitié de maison, part de votre père.

(250000/2)/6 = 20833, ça c'est la valeur en pleine propriété de la part de chacun des 6 enfants.

Vous n'êtes que nu-propriétaire, il faut donc en retirer la valeur de l'usufruit.

Par exemple, si votre mère a 75 ans, la valeur de l'usufruit, prise fiscalement pour simplifier, vaut 30%. Donc la valeur de votre nue-propriété est ((250000/2)/6)x70% = 14583.

 

Des 250000, elle recevra donc 250000-4x14583 = 191667. Donc il lui restera 100000 de disponible si la nouvelle maison fait 90000.

 

Gardez votre somme, ce sera plus simple qu'en faire donation. Rien ne vous empêche de bloquer vos sommes sur un compte dont l'objectif est de subvenir aux besoins de votre mère, le cas échéant.

 

Bonjour,

Merci pour votre aide.

 

Notre mère à 55 ans.

 

Sinon, comme indiqué plus haut, nous ne souhaitons pas bénéficier de cet argent. Nous souhaitons qu'il puisse lui servir pour acheter la nouvelle maison et y faire faire les travaux afférents.

 

=> Que nous est-il possible de faire dans cette optique. Nous est-il par exemple possible, au moment de la vente de l'ancienne maison, de convenir avec le notaire que notre nue-propriété servira d'apport ou de complément pour l'achat de la nouvelle maison ?

 

Par avance merci.

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bonjour

 

petit rappel si besoin:

usufruit: droit d'usage et de percevoir les fruits tels les revenus, les loyers; droit qui s'éteint le plus souvent avec le décès de l'usufruitier (il peut toutefois être temporaire)

nue-propriété: propriété future à l'extinction de l'usufruit

on pourrait écrire de façon simple que la pleine propriété = usufruit + nue-propriété.

 

une première solution possible: le report du démembrement:

 

lors de la vente de la maison et dans la mesure où tous les enfants nus-propriétaires sont d'accord est de reporter le démembrement dans le ou les investissements nouveaux: maison, placement.

 

Chacun des enfants continuera de bénéficier d'être nu-propriétaire, c'est-à-dire de conserver la succession déjà réalisée et les droits déjà payés.

 

Par ailleurs, en reportant le démembrement sur la nouvelle maison nécessitant des travaux, rien n'empêche d'un commun accord entre nus propriétaires et usufruitière que les travaux soient financés par les nus-propriétaires, sachant que les gros travaux (murs, toît notamment) sont de droit à la charge des nus-propriétaires.

Cela permettrait à votre mère d'acquérir une maison avec des moyens globaux plus grand, car le potentiel correspondant à tout ou partie de prix de vente de la maison actuelle ( et non pas seulement sa quote-part d'usufruit).

 

De la même manière, vous pouvez investir en démembrement de propriété sur un placement financier ou un contrat d'assurance vie, permettant à votre mère de percevoir des revenus complémentaires.

 

 

Une seconde solution : le quasi-usufruit:

suite à la vente de la maison, l'immobilier devenant liquidités de fait. Nus-propriétaires et usufruitiers peuvent s'accorder pour transformer l'usufruit en "quasi-usufruit", et ce clairement dans un acte notarié lors d'un ou plusieurs réinvestissements (immobiliers ou financiers).

Le quasi-usufruit est un droit d'usufruit sur un chose que l'on ne peut user sans le consommer, ce qui est le propre de l'usufruit portant sur une somme d'argent, au sens propre du terme. L'usufruitier ayant un droit d'usage, de percevoir les fruits, il ne peut user de son droit dans prendre dans le capital (nous parlons bien d'une somme d'argent comme le produit de la vente et non d'un portefeuille titres ou d'un contrat d'assurance vie).

L'usufruitière aura donc toute liberté d'user de ce capital et d'en faire ce que bon lui semble ... à charge pour elle de rendre la chose ou son équivalent (le capital dont le nu-propriétaire est le propriétaire "futur"). Autrement dit les nus-propriétaires ont une créance contre l'usufruitière qui a une dette. Cette dette, si elle n'est pas "remboursée" du vivant de l'usufruitière, viendra s'imputer, à son décès au passif de la succession, venant ainsi diminuer l'actif net éventuellement taxable.

La notion de quasi usufruit n'est pas toujours simple à comprendre et à expliquer, mais elle est désormais assez courante pour les notaires.

 

Il conviendra de réaliser une convention de quasi usufruit avec le notaire afin que tout soit bien clair pour chacun.

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