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Forum juridique de Net-iris

revenus fonciers et défiscalisation


Xilefe

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Bonjour à tous...tout d'abord je ne sais pas très bien si je suis dans le bon forum car il s'agit d'une question de fiscalité mais liée aux revenus locatifs... nous n'avons plus d'activité salarié et n'avons actuellement pour seuls revenus que des revenus locatifs...comme entre l'achat des biens immobiliers et des importants travaux que nous avons faits nous avons pu défiscaliser jusqu'à là et donc nous n'avons pas payé d'impôts sur le revenu...ce qui était bien évidemment appréciable car nous avons d'importantes taxes foncières...or cette année nous n'avons plus de déficit et en faisant une simulation sur impôt.gouv, à notre grande surprise nous avons vu que non seulement nous devions payer des impôts sur le revenu mais qu'en plus nous devions payer une grosse somme en contributions sociales... en conséquence l'état nous prend donc plus d'un tiers de nos revenus et ce qui nous reste est insuffisent pour vivre...bref, nous aimerions savoir si il existe un moyen de défiscalisation par rapport aux contributions sociales et/ou si il est plus avantageux pour nous de créer une sci...car à part revendre nos biens ou faire un nouvel achat immobilier pour pouvoir de nouveau défiscaliser un temps, nous avons l'impression d'être dans une impasse! merci de vos réponses...

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merci bien de votre réponse...en effet les plus values sont assez dissuasives et le temps n'est pas à la vente, donc nous ne prendons pas cette option là! mais existe t il un moyen pour défiscaliser les contributions sociales sur les revenus fonciers qui s'avèrent être bien plus importantes que les impôts eux mêmes!?!

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oui c'est à peu près ça et nous avons effectivement un gros crédit à rembourser dont nous déduisons les intérêts d'emprunt mais malgré tout, toutes ces taxes d'état représentent plus d'un tiers de nos revenus mensuels et c'est énorme!!!! que nous reste t il donc comme solution en admettant qu'il y en ait une...

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Je ne vois aucune solution évidente, à part vendre pour réduire ces impôts solution que vous ne souhaitez pas, ou travailler, que vous n'envisagez pas (je ne juge pas, c'est juste que vous n'en parlez pas).

 

D'après ce que vous dites, il vous reste environ 15.000 euro par an pour vivre, avec un emprunt à rembourser.

 

Avez-vous une idée du nombre de personnes qui n'ont ni cette somme ni de patrimoine dont disposer et qui (sur)vivent malgré un emprunt ?

 

Peut être faut-il plutôt voir du coté de votre banque pour diminuer les mensualités.

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merci de votre réponse mais bien que nous n'ayons pas à nous justifier nous trouvons ce racket fiscal totalement abusif car nous n'avons ni hérité de ce patrimoine ni ne l'avons obtenu sans retrousser nos manches! en effet artistes au chômage à l'avenir incertain mon mari a de manière complètement autodidacte appris tous les corps de métier pour la renovation d' appartements et y a consacré 5 années à 16 h par/jour...d'ailleurs c'est la seule solution momentanée que nous ayons trouvée à notre problème...réinvestir avec beaucoup de travaux pour pouvoir défiscaliser de nouveau ce qui implique encore beaucoup de travail pour mon mari et beaucoup "d'em*****s" avec des locataires supplémentaires...alors avec beaucoup de courage tout le monde peut en faire autant!

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Bonsoir.

 

La seule solution de défiscalisation dans l'immobilier est la vente de son habitation principale.

L'achat de celle-ci sa rénovation et embellissement, sous réserve d'être vraiment votre résidence est la seule source de plus-value totalement exonérée de taxes tant fiscales que sociales.

La contrepartie de ce gros bonus:

Physiquement c'est pas facile, même très pénible.

Socialement: pas de cotisations sociales = pas d'ouverture de droits: maladie et retraite passent à l'as.

Ce qui est gagné d'un coté est perdu de l'autre.

Les surhommes comme mon père cumulent travail salarié ou artisan et construction de leur pavillon. Mon père est potentiellement riche.

Contrepartie, ses enfants et petits enfants ne le fréquentent pas car à part travailler comme un dingue il ne s'est jamais occupé de sa famille.

c'est un vieux riche tout seul dans son chateau. Les héritiers l'attendent au virage.

On ne peut pas tout avoir.

Je suis un peu d'accord avec Bonnevolonté quand au revenu, mais je trouve aussi que la fiscalité est abusive.

La solution serait de vendre une partie du patrimoine accumulé pour réduire l'endettement. Le revenu net augmenterai.

La course au nouveau crédit me semble suicidaire.

Mais chacun doit faire ses choix.

 

Cordialement G.Revizor.

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Le gros problème est que souvnet on ne réalise pas que les critères des banques ont changé pour l'attribution des prèts.

 

Il y a quelques années, les banques jugeaient que les remboursements ne devaient pas excéder le 1/3 des revenus. Maintenant, elles considèrent que vous devez avoir au moins à dispoisitions le RMI, tel que définit pour la famille. Vous êtes donc largement dans les clous de ce côté.

 

Il ne fait pas oublier non plus que vos loyers vont augmenter, tandiq ue votre prèt va redte fixe. Autrement dit, votre situation va s'maliorer d"année en année de 50 à 100 € par mois. A vous d''être ettentif en attendant

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Merci de votre réponse...mais je ne comprends pas bien... pour la vente de la résidence principale, exonération de la plus value oui bien sûr , mais des taxes fiscales et sociales , de quoi parlez vous?!?

"Socialement: pas de cotisations sociales = pas d'ouverture de droits: maladie et retraite passent à l'as".

Vendre bien sûr est une possibilité mais actuellement ce n'est pas vraiment le bon moment, et en attendant que ce le soit nous allons refaire un dernier investissement locatif (suicidaire, pourquoi?)...et heureusement mon mari n'est pas comme votre père!

 

---------- Message ajouté à 00h44 ---------- Message précédent posté à 00h38 ----------

 

oui maria merci de votre réponse, mais malheureusement nos loyers ont plutôt tendance à baisser pour certains et aucune augmentation pour les autres (crise oblige!) et par contre impôts et assurances ne font qu'augmenter !

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Re.

 

Suicidaire était une éxagération poètique.

Vous expliquez vous même que votre revenu est réduit par des ponctions fiscales et sociales importantes. Après remboursement des crédits et impôts vous expliquez que ce revenu est insuffisant pour vivre.

D'un autre coté vous déclarez maintenant persister dans cette voie en acquérant un nouveau bien.

Vous gagnerez fiscalement , vous perdrez en remboursement de crédits augmentés, la sortie étant pire que l'actuelle situation puisque les exonérations passées vos prélèvement fiscaux augmenterrons encore.

Ceci dans une perspective de : baisse de la valeur patrimoniale et incertitudes renforcées sur la solvabilité des locataires.

En n'oubliant pas les 16 heures par jour de travail pour valoriser la nouvelle acquisition.

Je ne voit guère l'intérêt de suivre cette voie étroite.

Mais ceci n'est pas de mon ressort, c'est votre choix.

A propos, les charges sociales que vous payez ouvrent bien des droits à prestation?

 

Cordialement G.Revizor.

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en fait l'idée est de redéfiscaliser pendant 2 ou 3 ans en faisant malgré tout un petit bénéfice mensuel (loyers supérieurs au rembt crédit) en attendant que la pèriode soit plus propice à la vente... je ne vois guère d'autres solutions car l'année prochaine nous ne pourrons pas payer les 14 000 euros de taxes fiscales et foncières...

Les charges sont bien déductibles mais seulement à la location pas à la vente

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En fait le problème est qu'en choisissant votre mode de constitution de patrimoine, vous avez eu une vue à court terme, en ne pensant qu'à défiscalisation.

 

Maintenant vous constatez que cet avantage n'est que temporaire et votre projet un peu boîteux ne tient pas devant la fiscalité normale à cause de votre emprunt bancaire.

 

Il n'y a pas de solution car la fiscalité n'est pas faite pour vous aider à rembourser ces emprunts.

 

Vous avez bénéficié de dispositions favorisant la rénovation d'immeubles sans soucis, mais ce qui est réellement dû sans ces avantages vous l'appelez racket. Assez marrant comme façon de voir. :rolleyes:

 

Réduire vos mensualités en allongeant la durée de votre prêt (après tout la banque peut hypothéquer vos immeubles, non ?) ou vendre certains biens sont les meilleures solutions (à vous de voir le rapport cout fiscal et social/ "perte" à la vente).

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Bonjour.

J'enfoncerai le clou avec Bonnevolonté et Lag0.

Il est certain que le bonus fiscal n'est pas la pour payer les charges de crédit.

En ce qui concerne le problème de la perte à la vente, il faut bien se mettre dans la tête que c'est un simple manque à gagner purement virtuel.

En effet, si les cours de l'immobilier se confirment, la perte virtuelle à la vente d'aujourd'hui sera un gain à une perte plus grande demain. Si vous suivez mon raisonnement obscur.

Ce gain virtuel sur une perte plus grande sera d'autant plus grand que les pertes virtuelles futures s'accumuleront d'année en année.

Donc dans la conjoncture actuelle, le plus grand gain est de faire la perte à la vente le plus tôt possible, c'est à dire maintenant.

Après désendettement partiel, la charge des remboursements diminuant ainsi que la charge fiscale et sociale, le gain net devrait se maintenir et même croitre avec un patrimoine futur en baisse.

Ne pas oublier que le patrimoine actuel est obéré par les crédits des banques.

La situation est plus dangereuse avec une situation brute (avant impiutation des crédits) importante, qu'avec un patrimoine apparent plus faible mais sans crédits.

La valeur de ce patrimoine subit les fluctuations à la baisse de la conjoncture, l'endettement auprès des banques est lui impossible à juguler.

Si la situation s'éternise, compte tenu de la solvabilité fragile des locataires, vous pouvez vous retrouver en situation critique voire mortelle financièrement.

 

Mais je me répète , le choix de la marche à suivre est de votre compétance.

Cordialement G.Revizor.

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réponse à bonnevolonté: Non pas du tout, quand nous avons commencé nous ne pensions pas du tout à déficaliser mais seulement à avoir des revenus par un investissement également très physique (encore une fois, ce patrimoine ne nous est pas tombé du ciel!) et c'est suelement à présent que je m'aperçois que sans le faire exprès qu'en fait ça s'avère être la meilleure façon de défiscalisation...mais ce n'est pas normal que nous ne soyons pas imposés au même titre que pour les revenus salariés et que l'on nous rajoute une somme énorme en contributions sociales...mais bon "notre façon ou la votre de voir les choses" là n'est pas le problème et il nous faut réagir rapidement...

vous parlez d'allonger la durée de notre prêt mais il est déjà sur 25 ans, (maximum vu nos âges) avec une hypothèque bien sûr. La banque peut elle nous prêter en faisant une hypothèque sur un autre bien où il n'y aurait pas de crédit ? merci de votre réponse...

 

---------- Message ajouté à 13h31 ---------- Message précédent posté à 13h20 ----------

 

réponse à revisor...vous êtes bien pessimiste en matière d'immobilier en tout cas...et quant à la solvabilité des locataires, nous sommes très prudents et prenons systématiquement locapass un organisme d'état qui couvre les loyers impayés et qui fonctionne très bien en cas d'impayé (ce qui nous arrive pour l'instant rarement, heureusement). Mais merci du temps que vous nous consacrez!

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Re.

 

En ce qui concerne un nouveau prêt, seule la Banque peut vous répondre.

Mais si votre revenu net après impôts est insuffisant pour vivre, comment concevoir un endettement supplémentaire?

Je maintien le principe de l'accordéon pratiqué par les entreprises de toutes renommées.

On liquide une position pour remonter la trésorerie ou réduire le danger, la situation étant éclaircie, dès que la situation générale s'améliore on reprend la doctrine d'acquisitions momentanément interrrompue.

Entre temps, les soucis ont réduit. La marche arrière est parfois nécessaire quand il y a un obstacle sur la route.

Cordialement G.Revizor.

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mais ce n'est pas normal que nous ne soyons pas imposés au même titre que pour les revenus salariés et que l'on nous rajoute une somme énorme en contributions sociales...

Vous pouvez préciser svp ?

Perso, j'ai à la fois des revenus salariaux et des revenus fonciers. Jusqu'à l'invention de la taxe pour le RSA (qui reste raisonnable), je ne vois pas bien en quoi les revenus fonciers sont plus imposés...

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les contributions sociales sont bien plus importantes que pour les revenus salariaux...enfin en résumé je constate que vous nous conseillez tous la prudence en vendant, mais vendre en ce moment en n'en retirant qu'un petit bénéfice : plus value de 27% + immobilier en baisse, est difficile à digérer vu tous les risques (aussi bien financiers que physiques) que nous avons pris pour nous lancer dans un secteur que nous ne connaissions pas du tout et du travail titanesque que représentait la réhabilitation de la plupart de nos biens...et si l'on avait écouté toutes les personnes autour de nous nous trouvant complètement fous et inconscients de nous lancer dans pareille entreprise (au vu de l'état de ruine du 1er de nos biens achetés), nous ne serions pas sur ce forum à tenter de trouver des solutions là où il n'y en a visiblement pas! aussi "quitte ou double" et nous n'avons pas l'intention de quitter...

ps : si nous n'avions fait que de la spéculation achat/revente comme un marchand de biens par exemple tout cela m'aurait paru bien plus normal!

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les contributions sociales sont bien plus importantes que pour les revenus salariaux...

Mais encore ? Je vous demandais des précisions justement parce que j'en doute et je paie aussi des impots sur mes revenus fonciers (sans aucune défiscalisation).

On est bien d'accord que ce que vous appelez contributions sociales ce sont la CSG et RDS ? Dans mon cas, cela représente une somme assez faible...

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En effet, CSG + CRDS représente 11% des revenus bruts, et 5,8% sur ces 11% (soit un moitié en gros) l'année suivante, ouvre droit à une réduction du revenu imposable.

 

Les entrepreneurs individuels payent des cotisations sociales à hauteur de 27% de leur revenu (bénéfice) brut et les salairés et autres gérants non majoritaire à hauteur de 47%, ou plus, inclus CSG + CRDS.

 

La différence est que cela leur ouvre des droits sociaux, alors que CSG + CRDS n'ouvrent pas des droits socaiux (donc pas de droit à la retraite en particulier)

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Bonjour.

 

Je suis horrifié. Vous êtes bien sur Maria-c de ce que vous avancez?

Les cotisations sociales versées sur les revenus du fonciers n'ouvrent pas de droits sociaux?

 

Donc Xilefe aurait raison. Si les contributions sociales qu'elle paie sont des impôts, le taux de l'impôt sur ses revenus sont donc très important comme elle l'affirme.

La question de Revizor était donc justifiée.

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      Dans l'attente de votre réponse,
      Cordialement.
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