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Discussion : Pb droit de préemption par la mairie

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je souhaite acheter une maison, j'ai signé un compromis de vente et viens d'obtenir un accord de financement.
    Le notaire a envoyé la DIA à la mairie de la commune, et j'ai appris par Mme le Maire, au détour d'une conversation avec elle chez un commercçant, qu'elle pourrait préempter la maison que je souhaiote acquérir, car celle-ci se trouve située entre une école primaire et une friche industrielle destinée à acceuillir des logements en accession sociale à la proporiété.
    Cependant, le projet n'est pas encore clairement définie et la mairie ne sait pas encore si la parcelle (540 m2) sur laquelle se trouve la maison sera utilisée (et donc la maison rasée) ou non (dans ce cas, la maison reste en l'état).
    Malgré divers rendez-vous entre le vendeur et la Mairie, il n'avait jamais été question de péremption, mais la Mairie avait délégué le propriétaire de la friche afin de racheter à sa place la maison, ceci afin, je cite Mme la Maire : "de traiter à l'amiable et d'éviter ainsi la préemption".

    Je pose donc la question de savoir si tout cela se fait bien dans les règles, car le droit de préemption me semble en fait exercé en fonction de l'acquéreur. Et ai-je moyen de m'y oppsoer en arguant du fait que dans ce cas, tout ceci ne semble pas très légal ?

    Merci d'avance pour vos réponses, car là, j'ai le moral à zéro. J'avais trouvé la maison de mes rêves et hop, la voilà qui risque fort de s'envoler...

  2. #2
    Pilier Junior

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    Je pense que ceci peut vous aider:

    On nomme préemption le droit qu'ont les institutions ou les particuliers de primer sur tout autre acheteur lors de la vente d'un bien immobilier. Il existe deux grands types de préemption. Les pouvoirs publicsLe droit de préemption est surtout utilisé par les communes, mais aussi par le Conseil général, le Trésor public et les Safer (Sociétés d'affermage).
    • Lorsque vous mettez en vente un bien dans une zone d'exercice du droit de préemption, vous devez faire, par voie notariale, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) auprès de votre mairie, en précisant notamment l'emplacement du logement et le prix de vente. Attention, si vous omettez cette DIA, le tribunal administratif pourra faire annuler la vente à un particulier pendant cinq ans. De même, si l'un des éléments de votre déclaration change (le prix par exemple), vous devez la reformuler.
    • Si la mairie souhaite acquérir le bien et si son prix dépasse les 200 000 F, la déclaration est transmise au service des domaines de l'État, chargé d'évaluer dans le mois la valeur réelle du bien et de communiquer le montant à la mairie. Cette dernière a deux mois pour donner suite. Passé ce délai, son silence vaut refus. En revanche, si elle accepte, elle doit motiver son choix.
    • À compter de cette décision de préemption, deux mois vous sont accordés pour répondre. Si vous souhaitez obtenir l'annulation de la décision de préempter, vous pouvez, en parallèle, saisir le tribunal administratif et demander l'aide d'un avocat spécialisé en droit administratif.
    • Mais la mairie peut aussi vouloir préempter sans payer le prix que vous demandez. Dans ce cas, elle vous notifiera ses offres de prix, et à défaut d'acceptation, saisira le tribunal de grande instance (cette fois, comme en matière d'expropriation) qui fixera un prix en fonction du marché. Vous devrez prendre un avocat.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci pour cette réponse rapide, mais malheureusement elle ne m'ade pas beaucoup.
    En effet, je me suis déjà beaucoup documenté sur le sujet et je vais finir par devenir un pro de la DIA !!!
    Celle-ci a en effet été envoyée par le notaire en début de semaine, et on attend donc la réponse.

    Ce qui me dérange dans mon problème, c'est que la Mairie s'opposerait à le vente si j'étais l'acquéreur, mais pas si l'acquéreur était une personne morale avec qui elle en affaire par ailleurs (la négo "à l'amiable"), et qu'en plus aujourd'hui elle ne sait pas exactement ce qu'elle fera du bien préempté.
    Je sais qu'une préemption ne peut être effectuée que dans des cas précis, et la contruction de logements est un cas prévu. Mais elle doit être aussi motivée, et je me pose la question de la précision de la motivation, sachant qu'aujourd'hui l'affectation du bien n'est pas encore définie.
    Or si le bien préempté n'est pas affecté à l'opération à laquelle il était destiné, la préemption peut être "attaquée", si je ne m'abuse... Or là, l'affectation n'est pas enciore définie. Et dans cette période électorale où Mme le Maire n'est pas sûre d'être réélue, cela ne le sera certainement pas dans les 2 mois de délais de la DIA.

  4. #4
    Membre Junior

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    Pour pouvoir préempter une mairie doit avoir un projet: rénovation d'un quartier, extension d'une école, d'une maison de retraite, de salle de sport.....
    Sans projet déja présenté en conseil municipal la DIA n'est pas possible.
    Toutefois si projet il y a vous avez la possibilité par le biais de SCI d'aquérir cette maison: vous achetez des parts de sociétés et la vente est libre sans passer par la DIA.
    Attention si le projet existe de ne pas risquer l'expropriation dans le futur.
    Avant de signer prenez tous les renseignements

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci.
    Aujourd'hui, le projet est bien de construire des habitations, mais les différents architectes contactés par la Mairie ont toute lattitude pour utiliser la parcelle sur laquelle se trouve la maison que je souhaiet acquérir. Donc le bien n'est pas encore affecté car le projet final n'est pas encore retenu et que lorsq'uil le sera, la parcelle ne sera peut-être pas utilisée.

    Par contre, pouvez-vous m'apporter des précisions quant à l'achat par le biais de la SCI. Si je consititue avec mon épouse une SCI et que c'est la SCI qui achète la maisonaux actuels propriétaires, la préemption ne peut pas être mise en oeuvre ?

  6. #6
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Franci Voir le message

    . En revanche, si elle accepte, elle doit motiver son choix.
    Donc la mairie doit avoir un projet précis d'utilité publique accepté par les administrations concernées et validé par le conseil municipal.

    A partir du moment où il y a compromis , le vendeur ne peut pas traiter avec un autre acheteur, fusse une commune.Sauf à vous verser une indemnité .

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Et apparemment le projet n'est pas encore précis (voire mes réponses ci-dessus). Dans ce cas, la Mairie ne pourrait pas préempter ?

    Parce qu'en plus, bien que je ne sois que l'acheteur, Mme le Maire souhaite me rencontrer (il faut dire que j'achète dans la commune dans laquelle j'habite déjà, et que je fais partie d'une association de la commune, et qu'à ce titre nous entretenons de bons rapprots).

  8. #8
    Pilier Junior

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    Elle pourrait le faire mais vous pourriez le contester.
    Si vous connaissez des membres du conseil municipal , demandez leur s'ils ont eu vent d'un projet.
    Si cela se fait, la mairie demandera probablement une subvention au conseil général.Le conseiller général sait 'il quelque chose ?

  9. #9
    Membre Junior

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    Par contre, pouvez-vous m'apporter des précisions quant à l'achat par le biais de la SCI. Si je consititue avec mon épouse une SCI et que c'est la SCI qui achète la maisonaux actuels propriétaires, la préemption ne peut pas être mise en oeuvre ?[/quote]

    Votre vendeur doit aussi être en SCI pour vous vendre des parts de sa société.
    Si préemption il y a votre vendeur doit retirer sa demande de DIA et reste libre de créer sa SCI et de vous vendre.
    Voyez votre notaire ou un avocat spécialisé en immobilier pour monter votre dossier

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci pour toutes ces réponses.
    Je vais abandonner la SCI car la vendeuse est une femme âgée sous tutelle de sa fille, chapeautée par par un juge de tutelle. Et comme on avait prévu de signer avant fin février (en plus, la préavis de mon logement actuel n'est valable que jusqu'au 6 mars), je souhaiterai être très rapide...

    Quoiqu'avec les 2 mois de délais de la DIA, je suis en peu dans la panade...

    Je suis en contact avec plusierus personnes au niveau de la commune, voire même de la communauté d'agglomération, donc ça pourrait avancer. Le problème, c'est que certains font partie des opposants de Mme le Maire et que je ne voudrais pas devenir le symbole de la campagne électorale de ma petite ville de 5000 âmes.

    Donc trouver une solution par le biais des forums et me défendre sans les "politiques" serait plus pratique pour moi.

    Encore merci pour vos réponses

  11. #11
    Membre Benjamin

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    J'ai eu confirmation hier qu'aucun projet n'est défini, si ce n'est le désir de la municipalité actuelle de "construire des habitations sur la friche industrielle". Aucune idée définitive, aucun budget "définitif" voté, même pas encore ne serait-ce que l'implémentation exacte des maisons qui seront construites et des voies pour y accéder n'ont été déterminées.

    Alors donc la préemption ne serait pas possible ?

  12. #12
    Pilier Junior

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    Si la mairie souhaite acquérir le bien et si son prix dépasse les 200 000 F, la déclaration est transmise au service des domaines de l'État, chargé d'évaluer dans le mois la valeur réelle du bien et de communiquer le montant à la mairie. Cette dernière a deux mois pour donner suite. Passé ce délai, son silence vaut refus. En revanche, si elle accepte, elle doit motiver son choix.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Vous allez peut-être me trouver idiot, mais c'est justement sur le terme de "motiver" son choix que je me pose des questions.
    Quelle doit être la précision de cette motivation ?

    Suffit-il te dire que la parcelle sera (éventuellement) incluse dans un projet de logements, sans savoir ce qui y sera fait exactement : des logements ou une voie d'accès, par exemple , ou doit-elle clairement dire dans sa réponse ce qui sera fait à la place ?

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Si quelqu'un voulait bien répondre à ma dernière question, car je rencontre le Maire de ma commune demain matin à 8h30, et j'aimerai avoir un maximum d'atouts en main pour éventuellement pouvoir contester ses arguments.

    En effet, je pense qu'elle va chercher à nous "faire peur" en disant vouloir user de son droit de préemption, ceci afin que nous renoncions à l'achat de la maison, et que ce soit son "complice" qui puisse acheter la maison et ainsi l'include plus tard à son projet, quand celui-ci prendra forme...

    Encore merci d'avance pour vos réponses

  15. #15
    Pilier Sénior

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    pour motiver une péremption, il faut pouvoir présenter au juge un projet très dégrossi, assez précis, sur lequel le conseil municipal s'est déjà prononcé.

    le motif doit apparaitre clairement dans la décision de préemption.

    quel est votre risque à tenter l'achat ?

  16. #16
    Pilier Junior

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    Moi je fais de la préemption même sans avoir de projet précis...on invente....
    Par contre il ne faut pas rencontrer qui que soit avant l'écoulement des délais réglementaires car ceux ci doivent être strictement respectés et notamment le visa préalable de la préfecture sur le document qui notifie la préemption ainsi que la référence et la date de l'avis des domaines qui doivent figurer dans c edocument.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    allons, Abrill, est-ce bien sérieux...

    un peu de provoc' peut-être?

    ou alors des administrés bien braves...

  18. #18
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Abrill Voir le message
    Moi je fais de la préemption même sans avoir de projet précis...on invente....
    Par contre il ne faut pas rencontrer qui que soit avant l'écoulement des délais réglementaires car ceux ci doivent être strictement respectés et notamment le visa préalable de la préfecture sur le document qui notifie la préemption ainsi que la référence et la date de l'avis des domaines qui doivent figurer dans ce document.
    Qu'entendez vous par là ? Mme le Maire ne devrait pas me rencontrer avant de prendre sa décision ? Elle n'en n'a pas le droit et ça peut se retourner contre elle ? Ou bien cela peut se retourner conte moi ?

    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    quel est votre risque à tenter l'achat ?
    Bah le risque c'est que la Mairie préempte et que la vente soit donc annulée...
    Sinon, pas grand chose, mais ma petite famille est litéralement tombée amoureuse de cette maison, et je ne me vois pas exmpliquer à mes 2 enfants de 8 et 5 ans qu'en fait on y habitera pas, surtout si la Mairie ne cherche qu'à me faire peur pour pouvoir la récupérer, sans en avoir "réellement" le droit, même si le bien est dans une zone du PLU préemptable...

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Voici une réponse ministérielle :
    FICHE QUESTION
    Se faisant ici l'écho d'interrogations juridiques formulées par l'association des maires de Meurthe-et-Moselle, M. Claude Gaillard appelle l'attention de M. le ministre de la fonction publique et de la réforme de l'État sur la forme exacte de l'exercice du droit de préemption urbain (DPU) par un maire chargé par délégation du conseil municipal en début de mandat (article L. 2122-22-15° du code général des collectivités territoriales) « d'exercer au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme ». La motivation du droit de préemption étant une formalité substantielle, comment s'articule l'exigence de motivation avec l'octroi de la délégation au maire en la matière ? Qui est compétent pour motiver : le maire ou le conseil municipal ? La délégation au maire lui donne-t-elle simplement compétence pour signer la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ou également la motiver ? Dans ce cas, quelle forme doit prendre cette motivation : lettre datée du même jour que la réponse à la DIA ou arrêté ? En ce cas, doivent-ils être impérativement annexés à la DIA ? En effet, le contrôle de légalité d'une sous-préfecture de Meurthe-et-Moselle indique que le maire doit signer un « acte » lorsqu'il a délégation, acte par lequel il indique exercer le droit de préemption en motivant son exercice et en visant des délibérations antérieures fixant un projet communal entrant dans les prévisions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme. Dès lors, ne peut-on envisager que le maire ayant reçu délégation signe seul la DIA mais qu'une délibération du conseil municipal motivant l'exercice du droit de préemption soit annexée à ladite DIA ? Existe-t-il des modèles ou cadres d'acte qui pourraient être utilement transmis aux maires ? Il le remercie pour les éléments de réponse qu'il pourra apporter à ces questions. - Question transmise à M. le ministre d'État, ministre de l'intérieur et de l'aménagement du territoire.

    Texte de la REPONSE : Ainsi que le précise le 15° de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales, le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat, d'exercer au nom de la commune les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme. Par ailleurs, ainsi que l'impose le second alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Par conséquent, si le maire a reçu délégation du conseil municipal en matière de droit de préemption urbain, sa décision de préemption, qui se traduit normalement par un arrêté municipal, devra être motivée ; la délégation précitée inclut la motivation des décisions prises. Il convient de souligner que la motivation de la décision de préemption constitue une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision considérée. La motivation, qui est concomitante à la décision, doit mentionner l'objet précis pour lequel le droit est exercé. Bien évidemment, la décision du maire de préempter et sa motivation peuvent trouver leur fondement dans une délibération antérieure du conseil municipal relative à la politique locale ou au projet d'aménagement en cause, qu'il convient alors d'annexer à la décision de préemption. Enfin, compte tenu de la diversité des situations et du principe de libre administration des collectivités territoriales, il n'existe pas de modèles types d'actes à prendre en matière de préemption.
    UMP 12 REP_PUB Lorraine O

    Sinon vous avez ce lien qui s'adresse à votre vendeur :
    Comment s'exerce le droit de préemption urbain ? - Service-public.fr
    La Mairie doit répondre dans les 2 mois si cela ne fait qu'une semaine que le document est parti de chez le Notaire ...vous avez le temps ...
    Voir aussi :
    Expropriation - Service-public.fr

  20. #20
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    La motivation, qui est concomitante à la décision, doit mentionner l'objet précis pour lequel le droit est exercé.
    Donc juste dire qu'un projet de construction d'habitations d'accession sociale à la propriété pourrait être réalisé n'est pas un objet assez précis, si je comprends bien ?

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    La Mairie doit répondre dans les 2 mois si cela ne fait qu'une semaine que le document est parti de chez le Notaire ...vous avez le temps ....
    J'ai le temps ? D'attendre, oui !
    La DIA est partie est il y a plus de 15 jours... Dans cela me donne disons jusqu'à mi-mars, sauf que Mme le Maire, sûre de sa "bonne foi" (d'où le fait que je pense qu'elle essaie plutôt de me faire "lâcher l'affaire") m'assure que la Mairie n'a rien reçue !!!

  21. #21
    Pilier Junior

    Infos >

    Oui c'est du sérieux hélas ! car pour soi disant contrôler les prix et bien on préempte et comme neuf fois sur dix les gens s'écrasent et bien il refonds une DIA à un autre prix. Par contre quand on se retrouve face à des institutionnels ou à des gueulards là on s'écrasent et on retire notre préemption. D'ailleurs on dit en fonction de la surface "projet de 30 logements dont une dizaine de logements sociaux" ce n'est que de la préemption d'orppunité sans projet préalable et précis et puis comme les gens redoutent à engager les procédures .............

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    c'est lamentable... politiquement parlant... et juridiquement cela s'appelle un détournement de pouvoir... du pénal... prévenez votre élu préféré pour que ça ne ressorte pas aux prochaines élections !

  23. #23
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Eric_78 Voir le message
    (...) Mme le Maire, sûre de sa "bonne foi" (d'où le fait que je pense qu'elle essaie plutôt de me faire "lâcher l'affaire") m'assure que la Mairie n'a rien reçue !!!
    mais la DIA est partie en LRAR, non ?
    voyez le notaire qui l'a rédigée.

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Eric_78 Voir le message
    Donc juste dire qu'un projet de construction d'habitations d'accession sociale à la propriété pourrait être réalisé n'est pas un objet assez précis, si je comprends bien ?
    Il faut un projet bien réel en effet, mais s'ils en ont déjà délibéré au conseil municipal c'est crédible ...


    Citation Envoyé par Eric_78 Voir le message
    J'ai le temps ? D'attendre, oui !
    La DIA est partie est il y a plus de 15 jours... Dans cela me donne disons jusqu'à mi-mars, sauf que Mme le Maire, sûre de sa "bonne foi" (d'où le fait que je pense qu'elle essaie plutôt de me faire "lâcher l'affaire") m'assure que la Mairie n'a rien reçue !!!
    Vérifiez auprès du Notaire ...

  25. #25
    Membre Benjamin

    Infos >

    Sauf que moi là j'engagerai toutes les procédures qu'il faudra et les vendeurs aussi je pense car il s'agit de gens (de 40 à 55 ans) qui ont été élevés dans cette maison et qui aujourd'hui ne veulent pas la voir raser...

    Et comme je le disais, on a flashé sur cette maison et la mairie était au courant de la vente depuis qu'elle était en vente, et avait même rencontré les proproétaires, mais sans jamais parler de préemption, mais en expliquant qu'il "serait bon" de revendre au propriétaire de la friche situé à côté, afin que tout soit utilisé pour les projets futurs de la Mairie.

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