Vos question à l'Avocat
+ Répondre à la discussion
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Résultats 1 à 25 sur 42
Arborescence des messages utiles5Message(s) Utile(s)

Vente d'un bien immobilier herite a un tiers pour un prix derisoire (donation deguisee?)

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    Bonjour,
    J'ai herite d'un terrain suite au deces d'une personne eloignee et aux recherches d'un genealogiste.
    Le notaire et le genealogiste me pousse a vendre ce terrain a un prix environ 20x inferieur au marche sous pretexte que cette personne a un pacte de preference indiquant ce prix derisoire.
    Est-ce que c'est legal? Peut-on ceder un bien a n'importe quel prix comme ca?
    Ca ressemble clairement a une donation deguisee selon moi.
    merci pour vos lumieres!
    Vincent

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    Var
    Messages
    9 939
    Le prix d'un bien étant celui qu'on en trouve sur le marché. Est-ce qu'il serait aisé d'en tirer 20 fois le prix pour lequel vous aller le céder à ce tiers ? Si c'est le cas pourquoi ne pas le garder ?
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 217
    Bonjour
    sous pretexte que cette personne a un pacte de preference indiquant ce prix derisoire.
    Sans avoir ce pacte sous les yeux ou au minimum une copie de la clasue, c'ets difficile de puis un forum d'annoncer quoique ce soit.


    Le notaire et le genealogiste me pousse a vendre ce terrain
    Vous ne vendez que si vous le désirez.
    Notez que ce n'est ni dans l'intérêt de l'un ni dans celui de l'autre que de passer un acte au vingtième de la valeur réelle.


    Ca ressemble clairement a une donation deguisee selon moi.
    Je ne crois pas, et le fisc en ce genre de cas établit les droits de mutation à la valeur réelle de ce que le bien vaut, quand bien même la cession a lieu à moindre, de manière que l'état, donc nous, ne soyons pas pénalisés.

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    Il est effectivement important de connaître les termes du pacte de préférence.

    Un pacte de préférence est un contrat entre un promettant et un bénéficiaire, où le promettant s'engage, au cas où il voudrait faire une transaction, à proposer cette transaction en priorité au bénéficiaire.
    Mais le promettant n'a aucune obligation de vouloir faire la transaction. Et le bénéficiaire, s'il se voit proposer la transaction au titre du pacte, n'a aucune obligation de la conclure, ce qui libère le promettant.

    Le promettant a contracté une obligation, dette immatérielle à son passif. En acceptant sa succession, vous avez accepté sa dette immatérielle. Vous êtes promettant par héritage.

    Il faut lire le pacte pour comprendre quelle est exactement la transaction. Est-ce que la transaction est "vendre tel bien", ou bien "vendre tel bien à tel prix".
    Parce que quand on cherche des sites qui parlent du pacte de préférence, on lit par exemple que l'exécution du pacte de préférence commence par une phase de négociation avec le bénéficiaire, prioritaire pour conclure la transaction.

    On comprend le concept de négociation si la transaction objet du pacte est "vendre tel bien". On la comprend moins si c'est "vendre tel bien à tel prix".
    Mais dans ce dernier cas, quelle est la nature de "vendre tel bien à tel autre prix" ? Est-ce une autre transaction, sur laquelle le promettant n'a rien promis au bénéficiaire au travers du pacte supposé précisant un prix déterminé ?

    Notez enfin que lors d'une vente, il existe au profit du vendeur l'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12 dans la vente. Une telle action (qui se prescrit en deux ans de la vente) est-elle admissible pour une vente résultant d'un pacte de préférence ? Car une erreur sur le prix proposé peut tout aussi bien être commise dans un pacte ?
    Dernière modification par Rambotte ; 10/04/2019 à 09h18.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    Tout d'abord merci pour vos réponses.
    Le pacte de préférence ne specifie pas grand chose, simplement qu'en cas de volonté de vendre durant le bail il convient de proposer en priorité au locataire actuel (cité,donc pas n'importe quel locataire) de vendre l'immeuble a tel prix.
    Je me suis un peu renseigné, 20x c'est beaucoup mais le prix reste largement inférieur au marché et il serait aisé de vendre au moins 4x le prix (bien au dessus des 7/12 quoi qu'il arrive).
    Concernant les frais de mutation cela veut dire que les frais de notaire par exemple seront calculés sur la base du prix du marché plutôt que sur le prix de vente? Je ne vais rien récupérer dans ce cas... Voire payer des frais.
    Finalement quand je dis que je suis obligé ou poussé a vendre c'est parce que je suis une partie seulement de l'héritage (1/4) et que les autres ont donné leur accord (sans se renseigner sur le bien probablement). Pour ma part je demande au notaire l'estimation réelle du bien depuis des années maintenant sans jamais l'avoir eu. aujourd'hui ils (généalogiste/notaire/avocat du locataire) me "menacent" de payer des dommages et intérêts au locataire parce que je bloque la vente. Possiblement ils pourraient me sortir de la succession et en plus je paierais des dommages et intérêts...

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 217
    Le pacte de préférence ne specifie pas grand chose, simplement qu'en cas de volonté de vendre durant le bail il convient de proposer en priorité au locataire actuel (cité,donc pas n'importe quel locataire) de vendre l'immeuble a tel prix.
    Pas grand chose, mais c'est quand même énorme...
    De quand date cette clause?


    Je me suis un peu renseigné, 20x c'est beaucoup mais le prix reste largement inférieur au marché
    Peu importe, si les deux parties ont trouvé chacune un avantage à ce deal, il n'y a aucune raison de pouvoir le remettre en cause.


    quand je dis que je suis obligé ou poussé a vendre c'est parce que je suis une partie seulement de l'héritage (1/4) et que les autres ont donné leur accord (sans se renseigner sur le bien probablement). Pour ma part je demande au notaire l'estimation réelle du bien depuis des années maintenant sans jamais l'avoir eu. aujourd'hui ils (généalogiste/notaire/avocat du locataire) me "menacent" de payer des dommages et intérêts au locataire parce que je bloque la vente.
    Vous n'avez rien dit de tout cela en exposant votre problème;
    Il apparait que à mon sens vous n'avez pas de choix.


    Ce n'est pas le locataire qui va vous causer des ennuis, ce sont les indivisaires.
    De toutes facons, le prix n'est pas négociable.


    Concernant les frais de mutation cela veut dire que les frais de notaire par exemple seront calculés sur la base du prix du marché
    Non. Cela signifie que les frais de mutations et taxes seront calculés sur la valeur estimée par le fis.
    Dernière modification par ribould ; 10/04/2019 à 16h59.
    VincentQwerty a trouvé ce message utile.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    Eh bien si le bien à vendre est en indivision, il pourrait être stratégique de ne pas vouloir vendre, car le promettant a le droit de ne pas vouloir vendre (donc un indivisaire sur la promesse).
    Les indivisaires seront obligés d'assigner en partage s'ils veulent sortir de l'indivision.
    Et le juge ordonne la vente aux enchères, car il ne peut pas ordonner la vente au bénéficiaire du pacte de préférence.
    On peut penser que la vente aux enchères donne un prix meilleur que 20 fois moins le prix normal.
    Et il est possible de participer aux enchères en vue de racheter le bien, pour mieux que la valeur du pacte de préférence.
    Et le bénéficiaire aussi peut participer aux enchères, mais si certains enchérissent plus, il sera obligé de se soumettre.

    Autre voie, qui n'est pas une vente du bien, et donc qui ne me semble pas concernée par le pacte de préférence : le partage amiable par rachat de part avec soulte : vous rachetez les parts indivises aux autres indivisaires, et même à la valeur du pacte de préférence puisque cela leur semble convenir. Et ensuite, une fois unique propriétaire par partage, vous décidez de ne pas vendre le bien.

    Autre voie : vous suggérez aux indivisaires de vendre leur part indivise au bénéficiaire (étranger à l'indivision), pour le prix du pacte de préférence, et si le bénéficiaire accepte, vous préemptez à ce prix, et vous vous retrouvez propriétaire du bien que vous ne vendez pas.

    Ce sont des pistes à voir avec un avocat.
    ribould et VincentQwerty ont trouvé ce message utile.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    merci Rambotte super interessant tout ca, des pistes a explorer. Je pense vraiment que je vais poursuivre avec un avocat ca devient complexe
    Pour info, je viens enfin de recevoir l'estimation du notaire qui indique le meme prix que le pacte de preference en meme temps celui ci a surement ete realise uniquement sur la base du pacte de prefernce plutot que la valeur reelle sur le marche (un rapide coup d'oeil sur les maisons terrains aux alentours permet vite de s'en rendre compte)
    Le pacte date de 2004 (reponse a ribould), l'estimation de 2011 (i.e. le debut de la succession)

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 217
    Avec Rambotte vous avez un cador. Suivez ses pistes....

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    Vous avez le droit d'aller voir des agences immobilières pour faire des estimations.
    Il est vrai que ça arrive qu'on s'imagine des choses sur la valeur de son bien.

    Je pense qu'il faut bien vérifier avec l'avocat que le pacte de préférence ne s'applique pas lors d'une sortie d'indivision au moyen du rachat de part avec soulte, parce que ce n'est pas une vente du bien.

    Après, si l'idée est de racheter les parts des autres pour qu'ils sortent de l'indivision, il faut analyser votre capacité financière, en fonction de la valeur attribuée au bien à partager.
    De même, si les indivisaires vendent leurs droits indivis au bénéficiaire étranger à l'indivision, donc on imagine au prix du pacte de préférence, il faut analyser votre capacité financière à exercer votre droit de préemption.
    Et bien sûr, il faut être en mesure de conserver le bien très longtemps, jusqu'au décès du bénéficiaire, en espérant que ses héritiers oublieront ce pacte (dont ils seraient les nouveaux bénéficiaires).

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    une autre solution que j'envisage est d'attendre la fin du bail (2022) et ne pas renouveler. Le pacte de preference si je le comprends bien ne s'applique que si il y a un bail en cours avec cette personne.
    (j'ai essaye de poster une photo sur le forum mais je n'y suis pas autorise)

    Ensuite l'expulsion peut etre problematique... le locataire actuel a plus de 60 ans. (et ne paie pas de loyer depuis 10 ans... on pourrait donc meme casser le bail avant theoriquement)

    Sinon j'ai trouve des cas ou la lesion a ete prouvee apres la vente cassant ainsi la vente... c'est surement plus complique mais j'y pense pour gagner du temps.

    Il est aussi biensur possible que je sur-evalue le bien mais sans l'estimation d'un tiers je reste convaincu du contraire. Les 20x de mon message initial etaient bases sur des simples calculs de la taille du terrain compare aux terrains actuellement en vente mais puisqu'il y a une riviere dans la propriete, l'ensemble n'est pas constructible d'ou me revision a la baisse (c'est juste pour vous dire que je ne suis pas fou )
    Je vais appeler demain une agence immobiliere dans le coin + la mairie pour me renseigner sur la constructibilite du terrain. Je vous tiendrai au courant

    Si j'ai raison, je n'arrive pas a comprendre les motivations du notaire. Pourquoi produirait-il une estimation qu'il doit savoir fausse? ca reste un mystere pour moi... surtout que ca me semble risque.

    Merci encore pour vos lumieres, vous m'etes sacrement utile !

    PS: je suis desole pour le manque d'accent dans mes messages mais je suis sur un clavier qwerty malheureusement
    Dernière modification par VincentQwerty ; 11/04/2019 à 04h04.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    6 094
    Bonjour
    Pour "ne pas renouveler le bail" il faudra une raison légale et l'accord de tous les ayant droit. .. C'est pas gagné !

  13. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    10 ans de loyers impayes + utilisation du logement comme siege social de son entreprise (alors que le bail interdit l'utilisation commerciale) devrait suffire.
    L'accord des ayants droits c'est une autre histoire en effet...

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 217
    10 ans de loyers impayes
    Ah oui, mais la ca change quand même un tantinet les données de départ.


    Notez que l'expulsion d'une telle personne va prendre un peu de temps outre qu'il va falloir que tous les indivisaires acceptent de cotiser pour l'avocat et l'huissier.


    utilisation du logement comme siege social de son entreprise (alors que le bail interdit l'utilisation commerciale)
    Ca n'est pas forcément interdit.


    je viens enfin de recevoir l'estimation du notaire qui indique le meme prix que le pacte de preference en meme temps celui ci a surement ete realise uniquement sur la base du pacte de preference plutot que la valeur reelle sur le marche
    Un peu de l'un ni l'autre donc, et aussi une grosse décote du a un locataire en impayé que personne n'inquiète.
    Dernière modification par ribould ; 11/04/2019 à 19h41.

  15. #15
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 716
    On doit proposer lors d'une vente le bien au locataire, il me semble que le pacte de préférence se limite à ça.
    Il accepte ou refuse le prix.
    Quant à l'estimation du notaire, elle ne vaut que si tous les indivisaires sont d'accord sur le prix annoncé.
    faites réaliser plusieurs estimations par des agents immobiliers et faites la moyenne. Les tribunaux acceptent ces preuves
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  16. #16
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    Je pense que je vais me plier et signer. Les derniers renseignements du notaire me disent que le terrain n'est pas constructible car zone naturelle (il est deja construit?).

    Je sens gros comme une maison (j'ai pas pu resister pour le jeu de mots) que le terrain va subitement devenir constructible et etre revendu rapidement derriere. C'est a ce moment la que je prendrai des dispositions.

    Encore une fois, merci a tous pour votre aide.

    Vincent

  17. #17
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    C'est à ce moment là que je prendrai des dispositions
    Lesquelles ? Je ne vois pas trop.

  18. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    en faisant des recherches, j'ai trouve ca (je ne peux pas envoyer de lien...)
    Par application des dispositions de l'article 1675 : « pour savoir s'il y a lésion de plus de 7/12e, il faut estimer
    l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion
    s'apprécie au jour de la réalisation ».
    On peut considérer qu'il résulte de l'application combinée de ces dispositions que, dans l'hypothèse où un pacte de
    préférence est consenti sur une durée de 20 ans, pour un prix de vente prédéterminé à l'avance, il est tout à fait
    envisageable que si le pacte se réalise effectivement 10 ou 15 ans après sa conclusion, le prix qui, par transposition des
    dispositions de l'article 1675 précité du Code civil, devra être apprécié au jour de l'exercice du pacte de préférence, sera
    susceptible d'être lésionnaire au sens des articles 1674 du Code civil.
    La vente consentie en application de ce pacte de préférence en sortira donc évidemment fragilisée, le vendeur pouvant
    en effet, pendant deux ans à compter du jour de la vente, en demander la récision pour lésion
    .
    Pas ideal mais bon... je peux peut-etre demander d'ajouter une clause dans le contrat de vente qui l'annulerait ou imposerait une indemnite si le terrain devenait subitement constructible dans les X prochaines annees.
    Dernière modification par VincentQwerty ; 12/04/2019 à 22h37.

  19. #19
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    Le pacte de préférence consiste, en cas de votre volonté de vendre, à être obligé de vendre selon les conditions du pacte, donc sans la clause à laquelle vous pensez. Il n'y a donc aucune raison que la clause soit acceptée par le bénéficiaire.

    En outre, la lésion s'apprécie au jour de la vente. Si au jour de la vente, le terrain est non constructible et vaut 20000, et que vous le vendez 18000 (écart bien moindre que 7/12), et que 6 mois après, il est déclaré constructible et se met à valoir 100000 (écart plus grand que les 7/12), l'action en rescision ne sera pas admissible.

    En cas de non volonté de vendre, vous n'êtes obligé en rien et le bénéficiaire ne peut rien forcer.

  20. #20
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    merci encore... je suis desole d'abuser de vos connaissances.

    J'ai bien compris que je n'etais pas oblige mais aujourd'hui ce qui m'apparait comme un probleme c'est que j'ai dit par email il y a quelques mois que j'allais accepter (j'en avais marre d'attendre les documents). J'ai bien precise que j'acceptais "par depit" et que ce n'etait "pas une decision eclairee faute d'avoir recu les documents demandes". Puis ils ont voulu m'assigner (et payer des dommages et interets?? au locataire pour je ne sais quel prejudice...), ce a quoi, mon avocat de l'epoque avait repondu par courrier officiel que j'avais deja accepte et qu'il n'y avait aucune raison de m'assigner. Je n'ai jamais entendu parler de la procedure par la suite (du bluff peut-etre?).
    Tout ca pour dire que j'ai bien l'impression que mon accord est difficile a contester (meme si c'etait a contre-coeur) et que si je refuse de nouveau j'imagine qu'ils vont m'assigner aussitot ce que j'aimerais eviter.

    J'essaie de rallier a la cause la moitie de l'indivision (je ne connais pas la deuxieme moitie) ce qui pourrait les decourager si on est tous d'accord (4 personnes).

    MAJ sur les actions en cours:
    Impossible de joindre la mairie pour consulter le cadastre ni les agences immo locales (merci les petits villages de France).
    Un ami de la region va aller voir le terrain ce week-end (oui, personne n'a vu la maison ou terrain de ses propres yeux encore).
    J'ai egalement demander au notaire de joindre a l'acte de vente l'offre de pret du locataire, qui devrait indiquer sous quelles conditions ils pretent de l'argent a une personne agee sans revenus ou ressources. J'espere trouver une mention de la revente du bien pour rembourser le pret.
    Dernière modification par VincentQwerty ; 13/04/2019 à 03h38.

  21. #21
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    Si on apprend maintenant que vous avez aussi et déjà donné votre accord…
    Reste à savoir ce que vaut aussi le mail.

  22. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    25 217
    ce qui m'apparait comme un probleme c'est que j'ai dit par email il y a quelques mois que j'allais accepter (j'en avais marre d'attendre les documents). J'ai bien precise que j'acceptais "par depit"
    Ah oui, en effet, pas mal.....

  23. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2019
    Messages
    15
    j'avais choisi dans mon message d'origine de cibler mes questions car comme vous l'avez compris, l'histoire est un poil plus compliquee. Desole d'avoir distille les autres infos au fil de l'eau mon intention initiale n'etait pas d'exposer l'ensemble de l'affaire mais je ne pensais pas non plus avoir de si bons conseils.

    En effet, la validite de mon accord de principe sera probablement a l'appreciation d'un magistrat si on en vient jusque la. A votre reaction je comprends que c'est bien plus impliquant que je ne le pensais et ce malgre mes mots choisis a l'epoque. C'est le resultat de la lassitude de 3 ans de demandes de documents sans reponses (y compris des courriers recommandes au notaire).

  24. #24
    Pilier Junior Avatar de Coco11
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 896
    A vous lire depuis qq jours, j'ai l'impression que vous vous sentez obligé, alors que juridiquement ce n'est pas le cas. Et que cette affaire va vous coûter de l'argent, le paiement des droits, alors que l'objet est vendu très en dessous de sa valeur réelle. Sauf si l'aspect financier n'a aucune importance, on peut le comprendre, je serai tenté de vous suggérer de fixer une valeur, de lancer un prix, et de ne pas en démordre. Et de la faire savoir, cette valeur, aux autres indivisaires.

    Enfin, j'ai une question : vous parlez d'un terrain à céder. Puis d'un impayé de loyer de dix ans.. Et du siège d'une société. Est ce le même locataire concerné ?

  25. #25
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 066
    Est-ce le même bien dont on parle ?

    J'ai compris (déduit) que ce n'est pas un terrain nu inconstructible, mais un terrain construit (avec une adresse postale, siège d'une société) qui se trouve aujourd'hui dans une zone devenue inconstructible (mais qui était constructible du temps de la construction).

    E3n ce cas, la valeur vénale du bien n'est évidemment pas la valeur du terrain inconstructible supposé nu.
    Dernière modification par Rambotte ; 14/04/2019 à 11h06.

+ Répondre à la discussion
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Réponses: 1
    Dernier message: 29/07/2015, 16h40
  2. Réponses: 5
    Dernier message: 17/06/2014, 21h41
  3. Réponses: 9
    Dernier message: 07/06/2013, 18h35
  4. Donation déguisée d'une vente d'un bien immobilier
    Par ulysse23 dans le forum Personne et Famille
    Réponses: 4
    Dernier message: 08/11/2011, 19h41
  5. Cause du contrat de vente a prix derisoire
    Par Lady dans le forum Entraide aux étudiants en droit
    Réponses: 3
    Dernier message: 28/10/2007, 18h41

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum