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usufruit et autorisation de vente immobilière d'un bien en indivision

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    17
    Je vous explique ma situation:
    Nous sommes 3 soeurs et un frère , plus une 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, ayant eu elle-même 3 enfants ( garçons aujourd'hui adultes ). Notre mère est décédée il y a 10 ans et notre père vient de décéder. Avant leur décès respectif, c'es-à-dire il y a plus de 10 ans ils ont réalisé un usufruit total de leurs biens au dernier survivant. Notre mère possédait 4 appartements et donc notre père en a joui de l'usufruit durant 10 ans, alors que nous, ses 5 enfants étions nues-propriétaires. Mais nous apprenons, après le décès de notre père, que la 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, avait réalisée elle aussi avant son décès un usufruit total de ses biens au dernier survivant. Son époux est donc désormais usufruitier de ses 4 appartements, alors que ses 3 enfants adultes (nos neveux ) sont nues-proprietaires, en indivision avec nous ( 3 frères et une soeur ) qui sommes pleinement propriétaires. Ma question est la suivante : avons-nous ( ( 3 frères et une soeur ) besoin de l'accord de l'usufruitier ( l'époux survivant ) pour vendre ses 4 appartements et à contrario, l'usufruitier ( l'époux survivant ) peut-il nous contraindre à vendre? L'usufruitier ( l'époux survivant ) a-t-il besoin aussi de l'accord de ses trois enfants ( voire seulement un ou deux des trois ? ) pour autoriser ou refuser la vente.
    En vous remerciant par avance de vos avis

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    17
    Je rectifie mon message qui comporte quelques erreurs et j'ai dépassé les 45 mn pour le modifier ou l'effacer, je le reprends donc à zéro.

    Je vous explique ma situation:
    Nous sommes 3 soeurs et un frère , plus une 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, ayant eu elle-même 3 enfants ( garçons aujourd'hui adultes ). Notre mère est décédée il y a 10 ans et notre père vient de décéder. Avant leur décès respectif, c'es-à-dire il y a plus de 10 ans ils ont réalisé un usufruit total de leurs biens au dernier survivant. Notre mère possédait 4 appartements et donc notre père en a joui de l'usufruit durant 10 ans, alors que nous, ses 5 enfants étions nues-propriétaires. Mais nous apprenons, après le décès de notre père, que la 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, avait réalisée elle aussi avant son décès un usufruit total de ses biens au dernier survivant. Son époux est donc désormais usufruitier de ses 4 appartements, alors que ses 3 enfants adultes (nos neveux ) sont nues-proprietaires, en indivision avec nous ( 3 soeurs et un frère ) qui sommes pleinement propriétaires. Ma question est la suivante : avons-nous ( ( 3 soeurs et un frère ) besoin de l'accord de l'usufruitier ( l'époux survivant ) pour vendre ses 4 appartements et à contrario, l'usufruitier ( l'époux survivant ) peut-il nous contraindre à vendre ? L'usufruitier ( l'époux survivant ) a-t-il besoin aussi de l'accord de ses trois enfants, nos neveux ( voire seulement un ou deux des trois ? ) pour autoriser ou refuser la vente?
    En vous remerciant par avance de vos avis

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 885
    Son époux n'est pas usufruitier des 4 appartements, il est usufruitier de la part indivise que possédait votre sœur dans ces 4 appartements.
    Il y a donc une double indivision, sur la nue-propriété entre les 4 enfants survivants et les trois enfants de la sœur décédée, et une indivision sur l'usufruit entre 4 enfants survivants et le veuf.

    Pour vendre un bien en pleine propriété, il faut l'accord de tous les ayants-droits, donc du veuf.
    Il est possible de vendre un bien en nue-propriété, sans effet sur l'usufruit, auquel cas le veuf n'est pas concerné, mais vos nièces et neveux le sont.

    Chaque indivisaire peut provoquer le partage de ce sur quoi il est en indivision.
    Donc le veuf ne peut pas forcer la vente du bien, mais il peut demander le partage de l'usufruit indivis, et donc forcer la vente de l'usufruit du bien.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    17
    A Rambotte,
    Si je comprends bien, les 4 enfants survivants ne peuvent obliger l'usufruitier, c'est-à-dire le veuf, à vendre son usufruit, au cas où il refuserait de le faire spontanément. Est-ce exact?

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 885
    Alors personne ne peux forcer à vendre à l'amiable, donc à un acquéreur que certains auraient trouvé.
    Ensuite, il y a ceux qui peuvent provoquer le partage d'une indivision.

    Le veuf ne peut provoquer que le partage de l'indivision en usufruit.
    Ses enfants ne peuvent provoquer que le partage de l'indivision en nue-propriété.
    Quant à vous, vous pouvez provoquer le partage des deux indivisions.

    Ensuite, provoquer le partage ne signifie pas forcer à vendre. Le juge examine si le bien est commodément partageable en lots, et si ce n'est pas le cas, il ordonne la licitation, la vente aux enchères publiques. Achètera qui voudra. Les indivisaires ont le droit de participer aux enchères.

    Donc personne ne vend plus rien (les indivisaires n'ont pas le statut de vendeur), le bien est vendu (ils subissent une vente ordonnée par un juge).
    On ne peut pas forcer à vendre, on peut forcer à ce qu'il y ait une vente.
    Dernière modification par Rambotte ; 16/03/2019 à 19h44.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    17
    Quel est en général le coût en pourcentage par rapport à la valeur du bien immobilier d'un partage judiciaire ? D'autre part, quel est la durée moyenne de règlement en mois ou années d'un partage judiciaire ? Enfin, puisqu'en l'espèce, il existe d'autres biens, pas forcément objets de litige, et de plus une succession non encore réglée de notre père, avec quelques biens acquis en commun ( communauté réduite aux acquêts ), est-ce le juge qui décide d'introduire dans ce partage forcé ces autres biens ou seulement le demandeur du partage?

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 885
    S'il existe d'autres biens en indivision, en demandant le partage global de l'indivision, il est possible que le partage par lots soit possible, évitant la vente aux enchères.
    Le juge ne statue que ce sur quoi on lui demande de statuer. En revanche, face à une demande en partage sur un seul bien, les défenseurs peuvent étendre la demande sur les autres biens.

    Une manière possible d'arriver au partage amiable est de proposer, dans le partage du prix, un bon prix à celui qui est réticent à vendre ses droits, en rognant sur sa propre part.

    Bon, cela dit, au vu de la formulation ouverte de vos questions initiales, on en déduit que pour l'instant, vous n'avez aucune idée des intentions du veuf, ni même quant à vous de projet définitif (conservation, vente).

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
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    Yvelines
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    22 258
    Bonjour,

    Ce serait plus simple de vous répondre si vous indiquiez clairement ce que souhaite chaque héritier?

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 885
    Il est possible que personne n'ait de souhait pour l'instant, ça semble pour savoir les différents scénarios qui pourraient survenir.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    17
    Pour l'instant, il n'y a pas de souhait défini de chaque héritier. Sauf que les biens de notre père ont été partagés partiellement déjà, par notre père, avant son décès, via une "fausse" donation-partage, quasiment aux 4/5, au bénéfice de 4 enfants sur 5 ( 3 sœurs et 1 frère ), donc refusée auparavant par la sœur défunte, constitués essentiellement de biens agricoles et d'une maison. Cette dernière pour partie uniquement, car appartenant pour moitié à notre mère et à notre père. Il reste donc des biens agricoles non encore partagés, ( en plus de la moitié de la maison appartenant à notre mère ) correspondant en valeur quasi exactement à la part ( 1/5 ) revenant en théorie à notre sœur défunte ( et désormais ses 3 enfants, nos neveux ), qui n'a pas participé à la "fausse"donation-partage, que notre père a réalisée avant son décès. Il semble que nos neveux ne veulent pas de ces biens agricoles venant de leur grand-père, mais souhaitent obtenir leur part uniquement sur les biens venant de leur grand-mere, savoir une partie des 4 appartements, susceptibles d'évolution financière très favorable. Peut-on les obliger, lors du partage à prendre la part de biens agricoles, provenant de leur grand-père, sachant qu'il y a une indivision sur la maison qui appartenait pour moitié à notre mère et à notre père?

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    17
    A Rambotte :
    Dans votre réponse " les défenseurs peuvent étendre la demande sur les autres biens", les défenseurs ce sont les demandeurs du partage judiciaire ou la partie d'en face?

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 885
    Quand même, un peu de jugeotte ! A votre avis, à quoi servent deux mots différents ?
    Quand on demande judiciairement le partage, on assigne, on attaque les autres aux tribunal. Qui donc se… défendent.
    La réponse à cette question était à votre portée, sans l'aide de personne. Ce n'est pas du juridique, c'est du français.

    Bon, c'est quoi cette "fausse donation-partage" ? Une donation-partage n'a pas à faire intervenir obligatoirement tous les héritiers présomptifs, et elle n'a même pas à être égalitaire. Chacun est libre de participer ou de ne pas participer à une donation-partage, selon qu'elle lui convient ou pas.
    La donation-partage a déjà réalisé un partage. Il reste à partager les biens non encore partagés, entre les 5 héritiers (dont la sœur avec ses 3 représentants). Peu importe que ce qui reste correspond à ce à quoi la sœur aurait eu droit si elle avait participé à la donation-partage. Les 3 enfants peuvent juste vérifier que leur réserve (celle de leur mère) est respectée.

    Peut-on les obliger
    Il faudra que vous abandonniez l'idée d'obliger, de forcer (à vendre, à partager, à faire quoi que ce soit).
    Je pensais que ma réponse #5 était claire sur l'impossibilité de forcer.
    Soit il y a un accord de partage amiable, de vente amiable, soit il y a un désaccord.
    Dernière modification par Rambotte ; 17/03/2019 à 16h11.

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