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usufruit et autorisation de vente immobilière d'un bien en indivision

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Je vous explique ma situation:
    Nous sommes 3 soeurs et un frère , plus une 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, ayant eu elle-même 3 enfants ( garçons aujourd'hui adultes ). Notre mère est décédée il y a 10 ans et notre père vient de décéder. Avant leur décès respectif, c'es-à-dire il y a plus de 10 ans ils ont réalisé un usufruit total de leurs biens au dernier survivant. Notre mère possédait 4 appartements et donc notre père en a joui de l'usufruit durant 10 ans, alors que nous, ses 5 enfants étions nues-propriétaires. Mais nous apprenons, après le décès de notre père, que la 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, avait réalisée elle aussi avant son décès un usufruit total de ses biens au dernier survivant. Son époux est donc désormais usufruitier de ses 4 appartements, alors que ses 3 enfants adultes (nos neveux ) sont nues-proprietaires, en indivision avec nous ( 3 frères et une soeur ) qui sommes pleinement propriétaires. Ma question est la suivante : avons-nous ( ( 3 frères et une soeur ) besoin de l'accord de l'usufruitier ( l'époux survivant ) pour vendre ses 4 appartements et à contrario, l'usufruitier ( l'époux survivant ) peut-il nous contraindre à vendre? L'usufruitier ( l'époux survivant ) a-t-il besoin aussi de l'accord de ses trois enfants ( voire seulement un ou deux des trois ? ) pour autoriser ou refuser la vente.
    En vous remerciant par avance de vos avis

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    18
    Je rectifie mon message qui comporte quelques erreurs et j'ai dépassé les 45 mn pour le modifier ou l'effacer, je le reprends donc à zéro.

    Je vous explique ma situation:
    Nous sommes 3 soeurs et un frère , plus une 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, ayant eu elle-même 3 enfants ( garçons aujourd'hui adultes ). Notre mère est décédée il y a 10 ans et notre père vient de décéder. Avant leur décès respectif, c'es-à-dire il y a plus de 10 ans ils ont réalisé un usufruit total de leurs biens au dernier survivant. Notre mère possédait 4 appartements et donc notre père en a joui de l'usufruit durant 10 ans, alors que nous, ses 5 enfants étions nues-propriétaires. Mais nous apprenons, après le décès de notre père, que la 4ème soeur décédée, il y a 5 ans, avait réalisée elle aussi avant son décès un usufruit total de ses biens au dernier survivant. Son époux est donc désormais usufruitier de ses 4 appartements, alors que ses 3 enfants adultes (nos neveux ) sont nues-proprietaires, en indivision avec nous ( 3 soeurs et un frère ) qui sommes pleinement propriétaires. Ma question est la suivante : avons-nous ( ( 3 soeurs et un frère ) besoin de l'accord de l'usufruitier ( l'époux survivant ) pour vendre ses 4 appartements et à contrario, l'usufruitier ( l'époux survivant ) peut-il nous contraindre à vendre ? L'usufruitier ( l'époux survivant ) a-t-il besoin aussi de l'accord de ses trois enfants, nos neveux ( voire seulement un ou deux des trois ? ) pour autoriser ou refuser la vente?
    En vous remerciant par avance de vos avis

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Son époux n'est pas usufruitier des 4 appartements, il est usufruitier de la part indivise que possédait votre sœur dans ces 4 appartements.
    Il y a donc une double indivision, sur la nue-propriété entre les 4 enfants survivants et les trois enfants de la sœur décédée, et une indivision sur l'usufruit entre 4 enfants survivants et le veuf.

    Pour vendre un bien en pleine propriété, il faut l'accord de tous les ayants-droits, donc du veuf.
    Il est possible de vendre un bien en nue-propriété, sans effet sur l'usufruit, auquel cas le veuf n'est pas concerné, mais vos nièces et neveux le sont.

    Chaque indivisaire peut provoquer le partage de ce sur quoi il est en indivision.
    Donc le veuf ne peut pas forcer la vente du bien, mais il peut demander le partage de l'usufruit indivis, et donc forcer la vente de l'usufruit du bien.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    A Rambotte,
    Si je comprends bien, les 4 enfants survivants ne peuvent obliger l'usufruitier, c'est-à-dire le veuf, à vendre son usufruit, au cas où il refuserait de le faire spontanément. Est-ce exact?

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Alors personne ne peux forcer à vendre à l'amiable, donc à un acquéreur que certains auraient trouvé.
    Ensuite, il y a ceux qui peuvent provoquer le partage d'une indivision.

    Le veuf ne peut provoquer que le partage de l'indivision en usufruit.
    Ses enfants ne peuvent provoquer que le partage de l'indivision en nue-propriété.
    Quant à vous, vous pouvez provoquer le partage des deux indivisions.

    Ensuite, provoquer le partage ne signifie pas forcer à vendre. Le juge examine si le bien est commodément partageable en lots, et si ce n'est pas le cas, il ordonne la licitation, la vente aux enchères publiques. Achètera qui voudra. Les indivisaires ont le droit de participer aux enchères.

    Donc personne ne vend plus rien (les indivisaires n'ont pas le statut de vendeur), le bien est vendu (ils subissent une vente ordonnée par un juge).
    On ne peut pas forcer à vendre, on peut forcer à ce qu'il y ait une vente.
    Dernière modification par Rambotte ; 16/03/2019 à 19h44.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Quel est en général le coût en pourcentage par rapport à la valeur du bien immobilier d'un partage judiciaire ? D'autre part, quel est la durée moyenne de règlement en mois ou années d'un partage judiciaire ? Enfin, puisqu'en l'espèce, il existe d'autres biens, pas forcément objets de litige, et de plus une succession non encore réglée de notre père, avec quelques biens acquis en commun ( communauté réduite aux acquêts ), est-ce le juge qui décide d'introduire dans ce partage forcé ces autres biens ou seulement le demandeur du partage?

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    S'il existe d'autres biens en indivision, en demandant le partage global de l'indivision, il est possible que le partage par lots soit possible, évitant la vente aux enchères.
    Le juge ne statue que ce sur quoi on lui demande de statuer. En revanche, face à une demande en partage sur un seul bien, les défenseurs peuvent étendre la demande sur les autres biens.

    Une manière possible d'arriver au partage amiable est de proposer, dans le partage du prix, un bon prix à celui qui est réticent à vendre ses droits, en rognant sur sa propre part.

    Bon, cela dit, au vu de la formulation ouverte de vos questions initiales, on en déduit que pour l'instant, vous n'avez aucune idée des intentions du veuf, ni même quant à vous de projet définitif (conservation, vente).

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
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    mars 2007
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    Yvelines
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    22 553
    Bonjour,

    Ce serait plus simple de vous répondre si vous indiquiez clairement ce que souhaite chaque héritier?

  9. #9
    Pilier Sénior
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    octobre 2005
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    27 231
    Il est possible que personne n'ait de souhait pour l'instant, ça semble pour savoir les différents scénarios qui pourraient survenir.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Pour l'instant, il n'y a pas de souhait défini de chaque héritier. Sauf que les biens de notre père ont été partagés partiellement déjà, par notre père, avant son décès, via une "fausse" donation-partage, quasiment aux 4/5, au bénéfice de 4 enfants sur 5 ( 3 sœurs et 1 frère ), donc refusée auparavant par la sœur défunte, constitués essentiellement de biens agricoles et d'une maison. Cette dernière pour partie uniquement, car appartenant pour moitié à notre mère et à notre père. Il reste donc des biens agricoles non encore partagés, ( en plus de la moitié de la maison appartenant à notre mère ) correspondant en valeur quasi exactement à la part ( 1/5 ) revenant en théorie à notre sœur défunte ( et désormais ses 3 enfants, nos neveux ), qui n'a pas participé à la "fausse"donation-partage, que notre père a réalisée avant son décès. Il semble que nos neveux ne veulent pas de ces biens agricoles venant de leur grand-père, mais souhaitent obtenir leur part uniquement sur les biens venant de leur grand-mere, savoir une partie des 4 appartements, susceptibles d'évolution financière très favorable. Peut-on les obliger, lors du partage à prendre la part de biens agricoles, provenant de leur grand-père, sachant qu'il y a une indivision sur la maison qui appartenait pour moitié à notre mère et à notre père?

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    A Rambotte :
    Dans votre réponse " les défenseurs peuvent étendre la demande sur les autres biens", les défenseurs ce sont les demandeurs du partage judiciaire ou la partie d'en face?

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Quand même, un peu de jugeotte ! A votre avis, à quoi servent deux mots différents ?
    Quand on demande judiciairement le partage, on assigne, on attaque les autres aux tribunal. Qui donc se… défendent.
    La réponse à cette question était à votre portée, sans l'aide de personne. Ce n'est pas du juridique, c'est du français.

    Bon, c'est quoi cette "fausse donation-partage" ? Une donation-partage n'a pas à faire intervenir obligatoirement tous les héritiers présomptifs, et elle n'a même pas à être égalitaire. Chacun est libre de participer ou de ne pas participer à une donation-partage, selon qu'elle lui convient ou pas.
    La donation-partage a déjà réalisé un partage. Il reste à partager les biens non encore partagés, entre les 5 héritiers (dont la sœur avec ses 3 représentants). Peu importe que ce qui reste correspond à ce à quoi la sœur aurait eu droit si elle avait participé à la donation-partage. Les 3 enfants peuvent juste vérifier que leur réserve (celle de leur mère) est respectée.

    Peut-on les obliger
    Il faudra que vous abandonniez l'idée d'obliger, de forcer (à vendre, à partager, à faire quoi que ce soit).
    Je pensais que ma réponse #5 était claire sur l'impossibilité de forcer.
    Soit il y a un accord de partage amiable, de vente amiable, soit il y a un désaccord.
    Dernière modification par Rambotte ; 17/03/2019 à 16h11.

  13. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Ce que je ne comprends pas, c'est que de la part du notaire, les 2 successions doivent être traitées en même temps. Est-ce bien obligatoire légalement ?

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    On traite deux successions, mais on partage une indivision, laquelle est la résultante d'une indivision post-communautaire ou plus généralement post-matrimoniale, et de deux indivisions successorales.
    Si vous ne traitez la sortie d'indivision que sur un terrain ayant appartenu à un seul époux, il n'y a qu'une indivision successorale.
    Mais si vous traitez la sortie d'indivision sur la maison ayant appartenu à la communauté, l'indivision est post-communautaire et deux fois post-successorale.

    Ne pas confondre succession et partage, en fait. Succession, c'est définir qui sont les héritiers et la quotité de leurs droits. Partage, c'est sortir de l'indivision.

  15. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Est-ce que l'on peut commencer ( avec l'accord de tous ) par la sortie d'indivision de la maison en commun aux 2 successions, puis la sortie d'indivision pour les terres agricoles et les appartements ensemble, cela au lieu d'une sortie d'un coup, des 3 biens ensemble, voir même une sortie séparée dans le temps, des 3 biens?

  16. #16
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Tout est possible dès lors que les parties sont d'accord. Un notaire ne fait que acter un accord entre des parties.

  17. #17
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Pour compliquer le tout, la donation-partage antérieure, comporte aussi, entre autres, un bien immobilier en indivision, entre nos 2 soeurs ( sans mésentente ), or j'ai cru comprendre que le fait d'une indivision au sein d'une donation-partage pouvait faire remettre en cause la validité de l'ensemble de la donation-partage. Ce n'est pas ce que nous souhaitons, nous ( les 3 soeurs et le frère), mais les 3 neveux ou le veuf, peuvent-ils pour cette raison faire invalider juridiquement cette donation-partage ?

  18. #18
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Ils pourraient, effectivement, remettre en cause le caractère partage (et non remettre en cause la validité des donations), peut-être pas sur l'opération complète, mais partiellement sur ce qui a été donné en indivision (donc rendre rapportable au partage actuel au moins la donation du bien indivis).
    En outre, indépendamment de ça, il est certain que pour le calcul de leur réserve, ils pourront demander la valorisation des donations au jour du décès, et non au jour de l'acte, puisque leur mère n'a pas participé à la donation-partage.

  19. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    La valorisation des biens reçus, pour leur montant, au jour du décès de notre père, donateur de ladite donation-partage, c'est déjà effectivement, ce qui a été demandé par le notaire et aucun d'entre-nous ne s'y est opposé, les donataires ( 3 soeurs et un frère ) comme aussi évidemment les neveux. Il nous a été expliqué que c'était indispensable, dans le cadre d'une donation-partage qui ne faisait pas intervenir tous les héritiers, pour éviter les contestations.

    ---------- Message ajouté à 19h58 ---------- Précédent message à 19h12 ----------

    je reviens sur la question du veuf usufruitier. Vous écrivez : "Son époux n'est pas usufruitier des 4 appartements, il est usufruitier de la part indivise que possédait votre sœur dans ces 4 appartements." Cela signifie-t-il, par exemple, qu'il serait possible ( avec l'accord des 3 neveux ) de vendre 3 appartements sur 4, en laissant le 4ème non vendu, en supposant que ce 4ème produise une valeur d'usufruit égale ou supérieure, à la part indivise que possédait notre soeur dans ces 4 appartements, et dans l'hypothèse simultanée où le veuf usufruitier refuse de vendre son usufruit ?
    Dernière modification par hereditas ; 17/03/2019 à 20h04.

  20. #20
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Je vous ai dit que tout était possible dès lors qu'il y a accord (entre les personnes concernées).

    Il peut y avoir un partage partiel de l'usufruit indivis, pour distribuer l'usufruit du veuf sur un bien en particulier (avec l'accord du veuf pour ce partage, et sans l'accord des neveux qui ne participent pas à l'indivision en usufruit).

    Ensuite, vous pouvez vendre les autres biens sans l'accord du veuf, qui n'est plus usufruitier indivis de ces autres biens (mais il faut l'accord des neveux qui participent à l'indivision en nue-propriété).
    Dernière modification par Rambotte ; 17/03/2019 à 22h13.

  21. #21
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
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    18
    Déjà plus d'un an avant le décès de notre père, il y a eu négligence dans la gestion de ses 4 appartements, de la part de la Société gestionnaire ( dégâts des eaux non déclarés à l'assurance, 1 appartement laissé sans locataire du fait de l'insalubrité, renouvèlement d'un bail par tacite reconduction sans prévenir les nouveaux héritiers après le décès de notre père ). Notre beau-frère usufruitier de ses 4 appartements ( le veuf ) est-il en droit de nous ( 3 soeurs et un frère ) demander réparation, pour perte partielle du montant de son usufruit, alors même que toute la gestion courante est encore entre les mains du notaire et non des 5 héritiers ? D'autre part n'est-il pas possible de poursuivre en justice la Société gestionnaire pour ses 3 motifs, alors que les faits remontent à plus d'un an pour 2 d'entre eux, ou les délais sont-ils dépassés?

  22. #22
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    Vous aussi, vous êtes usufruitiers de ces 4 appartements...

    de la part de la Société gestionnaire
    alors même que toute la gestion courante est encore entre les mains du notaire
    La gestion est entre les mains de la société gestionnaire, non ?

    Société gestionnaire de gérance locative ? Dont le donneur d'ordre sont les usufruitiers indivis ?

  23. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    18
    Je suppose que les donneurs d'ordre de la Société de gérance locative sont les 4 héritiers ( 3 sœurs et un frère ) et les 3 neveux, qui ne sont en rien usufruitiers, mais je n'en suis pas sûr, puisque toute la gestion des affaires courantes, concernant l'ensemble des biens des 2 successions, est entre les mains du notaire ( il n'y a qu'un seul notaire ). Pour l'instant, aucune demande de travaux n'a été envisagée, ni de notre part ( les 7 : 4 + 3 ), ni de la part de l'usufruitier. Je précise que l'usufruitier n'est locataire d'aucun des 4 appartements. Je soulevais en premier, l'hypothèse où l'usufruitier ( le veuf ) était susceptible de nous ( 3 sœurs et un frère + les 3 neveux ) attaquer en justice, pour atteinte au montant de l'usufruit, du fait de la non réalisation de travaux. Est-ce possible ? Et d'un autre côté, j'évoquais la possibilité ou non, de la part des 4 héritiers ( 3 sœurs et un frère ) et des 3 neveux, ou de l'un d'entre eux, de poursuivre en justice, la Société de gérance locative, pour négligence dans sa gestion. Est-ce encore envisgeable, en sachant que les faits initiaux ( les dégats des eaux ) sont survenus alors que notre père était encore vivant, quoique notre belle-soeur déjà décédée ?
    Dernière modification par hereditas ; 18/03/2019 à 10h25.

  24. #24
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 231
    La mise en location n'est pas un pouvoir des nus-propriétaires, mais des usufruitiers.
    Les neveux n'ont aucun ordre à donner pour la location, leur père oui.
    Et vous, plein propriétaire, c'est dans votre rôle d'usufruitier, et non de nu-propriétaire, que vous donnez des ordres de gérance.
    C'est donc une affaire entre les 5 usufruitiers, au sein de l'indivision en usufruit, et vis-à-vis de la gérance.
    Quant aux travaux non réalisés : travaux d'entretien incombant aux usufruitiers, ou gros travaux incombant aux nus-propriétaires ? Pour savoir si peuvent être fondés les reproches des nus-propriétaires envers les usufruitiers de n'avoir pas réalisé les travaux d'entretien (sachant qu'un plein propriétaire ne va pas, en tant que nu-propriétaire, se reprocher à lui-même en tant qu'usufruitier...).

    Bref, c'est prématuré d'essayer d'imaginer tous les reproches et toutes les attaques en justice possibles, de quiconque envers quiconque, alors que vous en êtes au point où personne na décidé de ses intentions quant à des ventes, des partages... Vous vous posez réellement trop de questions à ce stade.

  25. #25
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2019
    Messages
    18
    Je lis les articles suivants :

    Article 605 du Code civil :

    « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. »

    « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. »

    Article 606 du Code civil :

    « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. »

    « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »

    « Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

    Donc, suite aux dégats des eaux, non déclarés, alors que les conséquences n'entrainent pas de grosses réparations , j'en conclu que c'est aux usufruitiers ( nous : les 3 soeurs et un frère, plus l'usufruitier, notre beau-frère ) de faire faire les travaux. Quid ? , si l'usufruitier, notre beau-frère, refuse de participer aux frais des travaux, qu'il me semble préférable de faire réaliser, avant une vente éventuelle d'un ou plusieurs de ces appartements. D'autre part, notre beau-frère ( le veuf ) n'est-il pas en droit de n'y pas participer, en arguant que les faits ( dégats des eaux) sont survenus avant qu'il ne rentre dans l'exercice de son usufruit.
    Dernière modification par hereditas ; 18/03/2019 à 10h53.

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