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Pertes de revenus locatifs

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2008
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    Bonsoir,

    Nous sommes 3 indivisaires A, B et C
    A 50 %
    B 25 %
    C 25 %

    B et C se sont opposés a relouer une maison d'habitation or ils ne représentent pas 2/3 des voies
    A seul ne représente pas non plus 2/3 des voix

    A vit dans la précarité, la perte des revenus locatifs lui fait subir un préjudice financier d'une part et d'autre part la maison sans chauffage se dégrade.

    1) A a t-il des recours pour ne pas subir la dévalorisation de la maison (sans chauffage l'humidité noircit tous les murs) sachant que le partage est judiciaire, qu'une expertise judiciaire a été demandée et qu'on ne sait pas quelle sera la durée de la procédure alors que c'est B et C qui ont refusé de relouer la maison

    2) A a t-il un recours pour être indemnisé de la perte des revenus locatifs pendant x années

    3) Si aucune possibilité d'être indemnisé et de ne pas subir la dévalorisation de la maison, existe-il un moyen via la justice à ce qu'un juge décide si oui ou non la maison doit être relouée en attendant la fin du partage judiciaire ?

    Merci de vos conseils et de vos expériences.
    Dernière modification par Marie-13 ; 10/02/2019 à 03h23.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    Bonjour
    sachant que le partage est judiciaire, qu'une expertise judiciaire a été demandée
    Je ne comprends l'intéret d'une expertise si le partage a deja eu lieu

    Quelle raison est invoquée par B+C, et quel usage est fait du bien?

    Est-ce la suite de https://forum-juridique.net-iris.fr/...ml#post4296074 auquel cas alors une procédure est en cours. Il suffit de joindre ce problème sous forme de demande au litige soumis au Juge.
    Il semble que A veuille louer mais n'accepte pas de vendre, et B+C l'inverse; fatalement, le problème c'est donc la vente, pas la location, et il va être résolu par la décision à venir du Juge concernant certes un partage, et non une vente, mais si A ne peut pas acheter, il va être en grande difficulté.
    Dernière modification par ribould ; 10/02/2019 à 06h57.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2008
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    100
    Bonjour,

    j'ai du mal m'exprimer, le partage n'est pas fait, la procédure est en cours et nous sommes dans l'attente d'une expertise

    Il n'y aura pas de vente en effet tant que la procédure suivra son cours
    A n'a pas besoin d'acheter quoi que ce soit, qu'elle que soit le résultat de la procédure, le patrimoine est composé de plusieurs lots de valeur pratiquement équivalente

    Les raisons invoqués par B et C, si B ou C hérite de cette maison, il veut vendre donc il désire que le bien soit libre c'est logique car vendre un bien loué est possible mais il faut appliquer une décote de je ne sais pas combien de %. Le bien + dépendances vaut autour de 70 000 euros, la perte annuelle des loyers est de 6500 euros. Je suppose que la décote doit être de 20 %, le bien loué pourrait être vendu à 56 000 euros, perte de 14 000 euros. Mais l'indivision a déjà perdu 6500 euros en 2018, raisonnablement la procédure peut durer au meilleur des cas encore deux ans donc perte de revenus de 3 x 6500 = 19 500 euros. J'ai du mal à comprendre comment on peut invoquer qu'il faut que la maison soit libre pour être vendue sans avoir la certitude qu'ils en hériteront pour ne pas vendre avec un décote donc ne pas perdre 14 000 euros mais qu'ils leurs paraissent normal de perdre au minimum 19500 euros en revenus locatifs, je dis au minimum car malheureusement ça peut durer bien plus longtemps à tout cela s'ajoute la dégradation de la maison.

    Mais si c'est A qui hérite de la maison en effet il ne veut pas vendre, il veut la louer

    L'usage actuel du bien, néant, occupé par les araignées principalement ....

    Ma question était pour savoir si je peux faire valoir un préjudice financier et que la dévalorisation de la maison ne me soit pas imputée !

    La difficulté étant qu'aucun indivisaire ne peut avoir la majorité des 2/3, pour formuler autrement est-ce que la décision de ne pas louer sans avoir la majorité des 2/3 peut être remise en cause car elle apporte des préjudices à toute l'indivision finalement tout comme B et C aurait pu remettre en cause la mise en location de la maison si je l'avais fait sans leur accord à la différence que B et C ne supportaient aucun préjudice financier et aucune dévalorisation de la maison pour non entretien.

    Cordialement
    Dernière modification par Marie-13 ; 10/02/2019 à 11h27.

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    A n'a pas besoin d'acheter quoi que ce soit, qu'elle que soit le résultat de la procédure, le patrimoine est composé de plusieurs lots de valeur pratiquement équivalente
    Alors c'est difficile à deviner, ce la nécessite une mise en copropriété, et je n'oserais pas quand on ne s'entend pas en indivision penser que ce seriat une solution, mais bon, j'avais évacué un peu vite apparamment;
    Cela ne dit pas quel lot va revenir a qui de toutes facons.

    Ma question était pour savoir si je peux faire valoir un préjudice financier et que la dévalorisation de la maison ne me soit pas imputée !
    Oui mais bon, ce n'est pas vous qui subissez un préjudice financier du fait de l'absence de revenu, c'ets l'indivision.
    Qui est respnsable de ce préjudice? La même indivision

    Si on imagine que chacun veut faire un usage différent de chaque futur lot (l'occuper, le louer, le louer en meulé de court terme) on imagine bie que ce n'est surement pas lemoment de se lancer dans un bail commercial qui peut engager pour 50 ans ou un bail de 3 ans rrenouvelables.

    Du coup je ne vois pas bien le préjudice, puisqu'il y a en face un avantage

    et que la dévalorisation de la maison ne me soit pas imputée !
    La loi autorise chaque indiviaire a exercer les actes de gestions nécessaires à la conservtion du bien,ca n'a pas de sens de demander à l'indivision des comptes sur ce sujet.
    Dernière modification par ribould ; 10/02/2019 à 12h37.

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 072
    Cela ne nécessite pas nécessairement une mise en copropriété : je comprends au premier abord que le patrimoine est multiple, permettant la composition de lots, attribuables par tirage au sort, la maison litigieuse étant un lot.

    Et puis pour qu'il y ait préjudice réparable, il faut qu'il y ait un dommage avec un responsable du dommage, ayant commis une faute.
    Ici, chacun a des droits sur les mêmes biens, et sont en désaccord. L'origine des surcoûts, des dépérissements, des absences de revenus, est là.
    Ces pertes jugées aujourd'hui préjudiciables auraient pu être éventuellement évitées si des pertes plus faibles avaient été consenties par le premier acceptant de mettre de l'eau dans son vin en diminuant ses exigences.

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    je comprends au premier abord que le patrimoine est multiple, permettant la composition de lots, attribuables par tirage au sort, la maison litigieuse étant un lot.
    Il n'a pas été répondu a ma quesiton, est-ce une maison indépendante ou un logement dans l'immeuble avec le premier local commercial?

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2008
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    bonsoir

    Merci de vos participations bien que ma question reste sans réponse, je voulais juste savoir si une décision prise sans la majorité des 2/3 était contestable si oui comment la contester.
    Je n'ai jamais évoqué qu'il existait un local commercial
    oui c'est un patrimoine multiple permettant la composition de lots.

    Pour ce qui est de la conservation du patrimoine, seul A le fait à ses frais pour vous donner une idée une seule tonte avec un tracteur tondeuse demande 6 heures de travail
    Quand a la maison qui se dégrade A n'en a pas les clès

    J'estime que non ce n'est pas l'indivision qui a créé le préjudice car l'indivision est composé de 3 personnes mais les parts sont 50/25/25 seul 50 % de l'indivision soit B et C a provoqué le préjudice financier au détriment de l'autre 50 % de l'indivision soit A


    Cordialement

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Il y a peut-être un préjudice financier (une perte de valeur), mais il ne me semble pas réparable au sens de la responsabilité civile, si la source du préjudice est le désaccord entre les parties, puisque dans ce cas, c'est bel et bien l'indivision qui cause son préjudice à elle-même. Je ne pense pas que ne pas vouloir mettre en location soit vu comme une faute.

    Il n'en serait pas de même si un indivisaire commet des dégradations au bien indivis, provoquant un préjudice à l'indivision (et non aux autres indivisaires).
    Rien n'empêche tout indivisaire d'entretenir le bien indivis, charge à ce qu'il en soit tenu compte dans le partage.
    Et celui qui refuse de donner les clés devient occupant privatif du bien indivis et est redevable d'une indemnité d'occupation.
    Il y a tout un arsenal juridique dans les articles sur l'indivision.

    Quelle serait ici la "décision prise" sans majorité des 2/3 ? Moi, je vois plutôt une absence de décision. Je ne pense pas qu'on puisse dire "ils ont pris à 50% la décision de ne pas louer" (et en parallèle, vous avez pris à 50% la décision de louer). Parce que ne pas louer est un "non-acte". Or la majorité des 2/3, c'est pour les actes d'administration, pas pour les non-actes. Il n'y a aucune majorité requise pour ne rien faire...

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2008
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    Bonjour
    Merci de vos explications mais je reste perplexe , donc A ne subit aucun préjudice financier. Il faudrait écrire l'indivision ne subit aucun préjudice financier certes mais une fois le partage fait, c'est bien les indivisaire qui subissent un préjudice ou non au final.

    Je reste perplexe car A occupe l'autre maison et doit une indemnité d'occupation. Lorsqu'on lit le fondement d'une indemnité d'occupation il est dit :

    " l'indemnité d'occupation représente le montant que devra verser l'occupant des lieux, le dédommagement versé à l'indivision pour l'occupation d'un bien, Elle est due jusqu'au jour du partage
    Elle compense la perte des fruits et revenus que subi l'indivision, du fait de cette occupation. Pour un appartement, par exemple, les fruits et revenus sont les loyers"

    Donc B et C sont indemnisés de la perte de fruits et revenus sous prétexte qu'A occupant le bien indivis les prive de louer le logement.

    B et C provoque la perte de fruits et revenus en refusant de louer l'autre maison mais A n'a pas le droit d'être indemnisé

    B et C choisissent de ne pas avoir de revenus locatifs sur une maison mais ils sont tout de même indemnisé par A car la loi dit que A les prive de revenus foncier en occupant une autre maison

    D'ou ma perplexité ! ce qui est valable pour B et C ne l'est pas pour A alors qu'il s'agit du même préjudice !

    Quant aux clés, elles sont chez le notaire à la demande de B et C

    Pour m'occuper de la maison il faudrait donc que j'ai les clés en permanence et B et C me demanderaient donc de nouveau une indemnité d'occupation parce je n'occupe pas le bien mais je dispose des clés et je les empêcherai donc la encore d'obtenir des revenus locatifs ....

    Les clés sont chez un notaire sur ordre de B et C , il est inutile que je me déplace pour les emprunter, le notaire ne me les donnera pas.

    Tout en écrivant je continue de réfléchir et j'ai mal posé ma question

    j'aurai du demander : Si A loue un bien indivis sans la majorité des 2/3, quels recours ont B et C contre A ?

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    donc A ne subit aucun préjudice financier
    personne n'a écrit queA ne subit pas un préjudice financier, A et B et C subissent un préjudice financier, du fait de leur propre décision, et nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes comme l'écrivait antérieurement le code civil, même si cette rédaction en a été changée.
    Ici le préjudice a une cause qui peut sembler juste, ne pas mettre en location un ou des lots qui peuvent etre distribués.

    Je reste perplexe car A occupe l'autre maison et doit une indemnité d'occupation.
    A vit dans la précarité, la perte des revenus locatifs lui fait subir un préjudice financier d'une part et d'autre part la maison sans chauffage se dégrade
    Si A occupe, il chauffe; Occuper sans chauffer est une faute.
    Je n'avais pas compris que vous A occupiez une partie de la maison, cela ne faisait pas partie de la question initiale;

    J'avais même relevé dans une réponse ultérieure ceci;
    L'usage actuel du bien, néant, occupé par les araignées principalement ....
    ET maintenant on apprend que vous occupez partiellement le bien. Ce ne sont donc pas les araignées.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2008
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    il y a deux maisons , j'ai bien écrit dans un post, le patrimoine est multiple et se compose de plusieurs lots , parmi ces lots 2 maisons, une occupée par les araignées ... et l'autre par A qui paie une indemnité d'occupation car A prive B et C d'éventuels revenus locatifs en occupant un bien indivis.

    toutefois la question était de savoir les tenants et aboutissants du non respect de la majorité des 2/3 suite à la décision de B et C de ne pas relouer
    j'ai eu ma réponse, sujet clos
    Dernière modification par Marie-13 ; 11/02/2019 à 11h19.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
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    Yvelines
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    Bonjour,

    Cela fait deux ans que vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord avec votre frère et votre sœur sur la valeur des biens : https://forum-juridique.net-iris.fr/...atrimoine.html

    Il est vrai qu'il est difficile de suivre vos messages car ils ne ressortent pas quand on clique sur votre profil (on tombe sur 13marie13) mais sur ce lien https://forum-juridique.net-iris.fr/.../marie-13.html

    Depuis ces deux années, où en est la procédure en cours ?

  13. #13
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2008
    Messages
    100
    Bonjour YooYoo

    En attente d'une expertise judiciaire

    Cordialement

  14. #14
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 072
    Nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes comme l'écrivait antérieurement le code civil
    Cela n'a jamais été écrit dans le code civil ni dans aucune loi, sauf erreur. Il s'agit d'un adage, principe de droit, issu du droit romain "Nemo auditur turpitudinem allegans".


    Lorsqu'on lit le fondement d'une indemnité d'occupation il est dit :
    "l'indemnité d'occupation représente le montant que devra verser l'occupant des lieux, le dédommagement versé à l'indivision pour l'occupation d'un bien, elle est due jusqu'au jour du partage
    Elle compense la perte des fruits et revenus que subi l'indivision, du fait de cette occupation. Pour un appartement, par exemple, les fruits et revenus sont les loyers"
    Cela ne me semble pas être le fondement. Il faut que l'occupation soit privative, qu'il y ait empêchement des autres de jouir du bien. L'indemnisation ne compense pas la perte des fruits et revenus, mais la perte de la faculté de jouir du bien. Si un indivisaire occupe seul le bien, mais le laisse à la libre disposition des autres indivisaires, aucune indemnité d'occupation n'est due, la jouissance n'étant pas privative. Et même celui qui n'occupe pas le bien, mais empêche les autres d'en jouir (en interdisant la remise des clés), est redevable de l'indemnisation.

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