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Indivision successorale difficile

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
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    31
    Bonjour à tous,

    Courant 2017, j'étais venue sur ce forum expliquer ma situation et demander conseil. La discussion (https://forum-juridique.net-iris.fr/...lictuelle.html) ayant été fermée, j'ouvre ce nouveau fil.

    Mon frère avait finalement consenti à ce que je puisse accéder à la maison en prévenant au préalable et en récupérant une clé chez la voisine. Cependant, il refuse toujours de me donner un double de la télécommande permettant l'ouverture du portail et du garage.

    Ces conditions ne me permettant pas d'user librement du bien, je les avais refusées chez le notaire et n'ai jamais été dans cette maison.

    D'autres priorités (santé, emploi) ont fait que je n'ai pas géré ce dossier jusqu'ici, pensant par ailleurs que mon frère, qui avait de fait la jouissance exclusive du bien, réglait sur fonds propres taxes foncière et d'habitation.

    En déc. 2018, le notaire m'adresse un courrier (le 1er en 4 ans) me demandant mon accord pour payer la TH de l'année à partir du compte de succession. C'est donc à l'occasion de cet échange que j'ai appris que mon frère lui avait adressé chaque année depuis 2015 les TF et TH à payer. Règlements effectués par le notaire sans information préalable.

    Je ne m'oppose pas au paiement de ma quote-part de TF mais la question se pose pour la TH.
    Q1 : Un notaire est-il autorisé à régler des dépenses sans information et/ou accord préalable de tous les indivisaires ? Il reconnaît aujourd'hui à demi-mots une erreur de ses collaboratrices. Il est certain que si j'avais été informée de ce fait, je n'aurai pas laissé la situation en l'état.

    Q2 : Dans la situation décrite, suis-je redevable de la TH ?

    Cette maison n'est pas la résidence principale de mon frère. Il y vient les week-ends et pour les vacances.
    Q3 : Dois-je participer aux dépenses courantes habituellement à la charge de l'occupant (entretien, eau, électricité, assurance MRH) sachant que je n'ai pas un accès libre au bien ?

    Je souhaiterais donc demander une indemnité d'occupation. Le notaire m'indique que le calcul devra tenir compte, outre le coefficient d'occupation précaire de l'ordre de 20 %, d'un abattement supplémentaire en raison de son usage intermittent. Je n'ai pas trouvé d'info sur ce dernier point.
    Q4 : Est-il exact ?

    En dépit de notre relation conflictuelle, j'aimerais éviter la vente du bien en mémoire de nos parents. Mon frère n'a pas les moyens de racheter ma part ; j'aimerais donc trouver un compromis mais il refuse la signature d'une convention d'occupation chez le notaire. Il se dit prêt à signer un simple acte sous seing privé. Je réfléchis mais ne suis pas sûre de savoir rédiger un tel document correctement sur le plan juridique.
    Q5 : Auriez-vous un modèle à me communiquer ?

    Toutes mes excuses pour ce pavé mais j'ai essayé de décrire au mieux la situation.
    Un grand merci à tous ceux qui auront eu le courage de me lire jusqu'ici et qui pourront me répondre.

    Cordialement,
    Dernière modification par Ayuda69 ; 03/02/2019 à 18h02.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 655
    L'indemnité d'occupation, due à l'indivision, n'est pas un loyer. L'occupation d'une indivision est une occupation précaire, parce que on peut être soumis à tout moment à une demande en partage. Tandis que le locataire est protégé par son bail, son occupation est garantie. D'où le coefficient de réfaction appliqué à un loyer pour déterminer une IO.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
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    31
    Bonjour Rambotte et merci de bien vouloir me répondre.

    Nous sommes d'accord sur l'IO et le coefficient appliqué de 20 %. Mais qu'en est-il d'une possible réduction supplémentaire ?

    Seriez-vous également en mesure de répondre à mes autres questions ?

    Par avance merci de votre aide.

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 655
    L'indemnité d'occupation n'est due que pour les périodes où l'occupation est privative.
    Mais pendant les périodes intermittentes où le bien n'est pas occupé, avez-vous ou pas la faculté de jouir du bien ?
    Parce que celui qui dispose des clés mais qui ne va pas dans le bien est quand même redevable de l'IO puisque c'est le seul qui a la faculté d'aller dans le bien.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
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    31
    Depuis 2014, mon frère est le seul à avoir les clés du portail extérieur et du garage. Il m'autorise un accès restreint au logement seul. J'ai donc refusé ses conditions car le tableau électrique de la maison se trouve dans le garage : je ne souhaite pas séjourner dans une maison où je ne pourrai pas couper/remettre le courant en cas de besoin.

    Je ne pourrai pas non plus garer mon véhicule dans la cour/le garage, utiliser les outils rangés dans le garage, permettre à un agent immobilier de visiter.... Je considère qu'un indivisaire ne peut imposer de telles restrictions à l'autre et de fait, empêcher une occupation normale du bien. Suis-je dans l'erreur ou puis-je toujours considérer qu'il reste redevable d'une IO ?

    Merci.

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 655
    Seul un juge pourrait trancher. Mais des outils d'un garage ne sont pas un élément essentiels de la jouissance d'une maison. Disons qu'il a l'occupation privative permanente du garage.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
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    31
    Bonjour Rambotte,

    Votre réponse sur l'occupation privative du garage me paraît surprenante : pour les outils, je suis d'accord, c'est un point secondaire.

    En revanche, ne pas pouvoir accéder au tableau électrique, ne pas pouvoir couper le courant en cas de besoin, cela me paraît juste dangereux. A l'inverse, ne pas pouvoir remettre le courant peut également s'avérer problématique ; si tout disjoncte, je fais comment ? Je m'éclaire à la bougie ? Les douches à l'eau froide, je ne suis pas fan non plus... Là, on est bien sur un élément essentiel de la jouissance d'une maison, non ?

    D'autres intervenants pourraient-ils me donner leur avis ou répondre aux autres questions ?

    Bonne journée

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 655
    En tant que propriétaire indivis, vous avez le droit, il me semble, de changer les serrures du garage (ou de la porte qui communique avec la partie habitable, le cas échéant), et d'en donner les nouvelles clés à votre frère.
    Dernière modification par Rambotte ; 04/02/2019 à 10h25.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    Bonjour
    Si votre frère n'a pas les moyens de vous racheter votre part et vice versa la situation va devenir intenable niveau gestion s'il n'y met pas de la bonne volonté , vous devez en effet avoir un accès total à la maison et lui doit non seulement payer une IO mais la TH si de fait c'est sa RS et que vous pouvez le prouver et ses consommations !
    Sinon il faut mettre en vente si aucun accord possible
    Doit-on comprendre que la succession n'est pas terminée si le Notaire dispose toujours des fonds et des comptes depuis 2014 ??
    Comment est ce possible ??
    Dernière modification par Marieke ; 04/02/2019 à 14h59.

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
    Messages
    31
    Bonjour Marieke et merci de me répondre.

    Nous avions chargé le notaire de la gestion du dossier auprès du centre des impôts. Début 2015, il nous a donc versé une partie du solde du compte bancaire et a conservé une somme lui permettant de régler TF + TH 2014 ainsi que le solde d'IR. Puis le TP lui a reversé un trop-perçu ce qui fait qu'il s'est trouvé avec un solde largement positif sur le compte de succession (dont je n'ai pas été informée).

    Ce n'est qu'en décembre dernier, à réception de son courrier relatif à la TH 2018 qu'il m'a communiqué les différents mouvements enregistrés sur ce compte ainsi que les règlements effectués à la demande de mon frère depuis 2015. D'où mes questions car je dois préparer une réponse et ne voudrais pas me tromper...

    Je n'ai accès à aucune facture, je ne peux donc pas prouver ses consommations. Mais ne pouvant faire un usage normal de la maison, je n'y suis pas allée. Il argue du fait qu'il entretient la maison depuis 4 ans.

    Mon frère a également conservé le véhicule de mon papa, sans contrepartie, au prétexte de frais engagés sur la 1ère année. Le notaire lui en avait demandé le détail ainsi que la modification de carte grise auprès de la préfecture. Aucun élément n'avait été transmis lorsque j'ai fait le point avec le notaire.

    Je souhaiterais parvenir à un compromis mais cela n'est pas gagné...

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
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    31
    Bonjour à tous,

    Je me permets de faire remonter mon sujet. Merci.

    Marieke, vous m'avez confirmé, comme je le pensais, que, dans le cas d'une occupation privative du bien, la TH devait logiquement rester à la charge de l'occupant. Il en était de même pour les charges courantes.

    Toujours en recherche d'infos, je viens de prendre connaissance d'une jurisprudence récente de la Cour de Cassation qui vient de modifier cette ventilation : la TH et les charges liées au bien indivis seraient désormais à mettre au passif de l'indivision ; elles seraient donc dues par tous les indivisaires.

    N'étant pas juriste, je ne suis pas sûre d'avoir tout bien compris et notamment en quoi une taxe payée au Trésor Public pouvait être assimilée à une dépense engagée pour la conservation du bien ?? S'agissant des charges, il ne serait plus fait de distinction entre charges courantes liées à l'occupation (eau, électricité, chauffage...) et charges exceptionnelles (gros travaux) ?

    Cette jurisprudence efface-t-elle toutes les décisions antérieures ? S'appliquera-t-elle de manière rétroactive ?

    Par avance, un grand merci pour votre éclairage.

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2017
    Messages
    31
    Bonjour à tous,

    Je fais remonter le sujet.

    Un intervenant serait-il en mesure de m'aider et répondre à mes dernières questions ?

    Par avance, un grand merci.

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