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Achat maison sous régime légal et clause de remploi

Question postée dans le thème Vie Commune ou Rupture sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    5
    Bonjour,
    Mon épouse et moi souhaitons acheter une maison. Mariés sous le régime légal nous sommes parents de 2 enfants. Je suis propriétaire en propre de notre logement actuel. Pour financer l’achat de la nouvelle maison, je vais revendre la première et mon épouse va signer une clause de remploi.
    En cas de séparation ultérieure, comment m’assurer de récupérer mes fonds propres? En cas de désaccord, le juge pourrait attribuer la maison à madame. Ses revenus ne lui permettraient pas de me restituer mes fonds propres. Donc quel moyen aurais-je, dans un tel cas, de récupérer mes fonds propres, afin de pouvoir me reloger?
    Merci pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 444
    En signant aussi une clause de remploi de fonds propres issus de la vente d'un bien propre.
    Quels sont les fonds propres que votre épouse va remployer : des fonds issus d'une donation ou d'un héritage ?

    Notez que si le bien n'est acquis qu'avec des fonds propres remployés, je pense qu'il ne sera pas commun, mais en indivision, et il serait alors bons que les proportions à l'acte soient conformes à vos financements respectifs.

    En tout cas, quand un bien est acquis avec des fonds propres majoritaires d'un époux, et le surplus par des fonds communs, le bien est propre à l'époux, à charge de récompense par l'époux à la communauté.
    Tandis que si un bien est acquis avec des fonds propres minoritaires d'un époux, et le surplus par des fonds communs, le bien est commun, à charge de récompense par la communauté à l'époux.
    Dernière modification par Rambotte ; 09/01/2019 à 17h01.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    5
    Le financement de la nouvelle maison se ferait comme suit:
    1/3 fonds propres (reconnus par clause De remploi) et 2/3 emprunt commun. La maison serait donc commune. La communauté me devrait mes fonds propres, mais en pratique si le juge attribue le logement à madame (en cas de séparation) et que les revenus de celle-ci ne lui permettent pas de me rendre mes fonds propres?
    Les fonds propres reconnus par la clause De remploi ne sont-ils exigeables qu’en cas de revente de la maison?

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 444
    mon épouse va signer une clause de remploi
    Ah, c'est vous, et pas elle, qui allez insérer dans l'acte une clause de remploi de vos fonds propres.
    Ca donnait l'impression que c'était votre épouse qui allait faire une clause de remploi.
    La communauté ne vous doit pas vos fonds propres, elle vous devra une récompense lors de la liquidation de communauté (qui sera égale à un tiers de la valeur du bien lors de la liquidation de communauté : profit subsistant).
    La maison étant commune, son prix de revente est commun. Ce n'est que dans la liquidation de communauté (divorce, décès, passage en séparation de biens) que la récompense est due.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
    Messages
    21 898
    Bonjour,

    Mariés sous le régime légal nous sommes parents de 2 enfants. Je suis propriétaire en propre de notre logement actuel.
    Vous avez acheté seul votre logement actuel, mais l'avez vous financé seul ? Si la communauté a participé au remboursement des prêts obtenus pour acheter ce bien, le produit de la vente ne sera pas intégralement un bien propre.

    Lors de la nouvelle acquisition, il faut bien faire préciser que vous apporter XXX € de fonds propres, que le prêt commun de XX € sera remboursé 50/50 et qu'au terme du prêt vous serez propriétaire de 66,66 % du bien et votre épouse 33,33 %.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2018
    Messages
    5
    Oui en effet je m’etais mal exprimé: ce sont des fonds propres m’appartenant. Si j’ai bien compris, en cas de divorce, la communauté serait liquidée et me devrait récompense à hauteur des fonds propres susvisés?
    Mais si le juge décide alors d’attribuer le logement à madame et que ses revenus ne lui permettent pas de verser cette récompense?
    Existe-t-il un moyen pour moi d’éviter (en pratique et non seulement en théorie)cette fin?

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 444
    Non, pas exactement à hauteur des fonds propres : la récompense est au profit subsistant.
    Si le bien fut acquis 100000, et que vos fonds propres furent de 30000 (30%), et si le bien vaut 200000 au jour de la liquidation, alors la récompense est de 60000 (30%).

    Sans ça, la récompense est un élément de calcul. Au final, dans le partage de l'indivision post-communautaire, si le bien est attribué à Mme, ce n'est pas une récompense qu'elle vous devra, mais une soulte.
    Si elle ne peut pas payer la soulte, comme vous êtes créancier de la soulte, vous avez toutes les actions d'un créancier contre son débiteur qui ne peut pas payer sa dette : saisie du bien et vente forcée.

    Illustration pour montrer la différence entre la récompense et la soulte.
    Le bien est acheté 100000, dont 30000 par vos fonds propres et 70000 par un emprunt commun.
    Lors de la dissolution de la communauté, le prêt est soldé.
    Le bien vaut toujours 100000 lors de la dissolution.
    Actif de la communauté : le bien 100000
    Passif de la communauté : récompense due à vous 30000
    Actif net de communauté 70000
    Part de chacun dans la communauté 35000
    Dans le partage Mme récupère le bien 100000 et vous paye une soulte de 65000 (de sorte qu'elle ait bien 35000 en valeur).

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
    Messages
    21 898
    Mais si le juge décide alors d’attribuer le logement à madame et que ses revenus ne lui permettent pas de verser cette récompense?
    Existe-t-il un moyen pour moi d’éviter (en pratique et non seulement en théorie)cette fin?
    Malheureusement, même si cela peut sembler injuste, il n'existe pas de "moyen infaillible" d'éviter que le juge attribue la jouissance du bien à Madame quand elle a à charge les enfants du couple et qu'elle n'a aucun revenu (tout comme cela aurait été possible dans votre bien propre actuel).

    Propos hors charte : Pour éviter que Madame ne se retrouve dans cette situation, c'est d'éviter la famille nombreuse et de faire en sorte qu'elle continue à avoir une activité professionnelle lui procurant des revenus réguliers.

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