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Le notaire dit que Article 1408 est applicable dans notre communauté universelle ! ! !

Question postée dans le thème Vie Commune ou Rupture sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonjour

    J'espère que l'un d'entre vous aura la réponse à ma question finale …

    Mariés sous le régime de la communauté universelle et divorcée depuis peu, le notaire tire une conclusion juridique en appliquant l'article 1408 à notre communauté ! ! !

    Extrait de l'acte de vente du terrain :

    M. et Mme mariés sous le régime de la C.U., dénommés « acquéreurs » ou « nouveau propriétaire » pour le compte de la C.U. existants entre eux, et à titre de licitation faisant cesser l’indivision de tous les droits appartenant aux vendeurs à l’encontre de l’acquéreur, propriétaire du surplus, dans les biens immobiliers dont la désignation suite : licitation sur le 7/8e en toute propriété et le 1/_e en usufruit de la parcelle de 8 ares.

    Valeur terrain : 150.000 FRS
    Valeur 1/8e M. : 11.250 FRS

    Montant payé : 138.500 FRS avec frais de notaire

    Valeur actuelle : 80.000€

    Conclusion du notaire :

    Le notaire indique que nous n'avons payé que 7/8eme du terrain, soit 138.500 Frs pour un terrain d'une valeur de 150.000F, et par déduction la communauté n'a pas payé la part propre à Monsieur, soit 1/8e en nue propriété (bien propre à M.) et par conséquence le terrain devient un bien propre à M. pour sa totalité conformément à l'article 1408.


    Qui est d'accord avec cette conclusion ?
    Est ce que M. devient propriétaire à 100% du terrain ?


    Merci d'avance à ceux qui auront la réponse réglant cette question consternante

    Bonne journée,
    Cordialement

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonsoir Rambotte

    Vous semblez expert dans ce domaine,
    auriez vous un instant pour me donner votre avis sur la question ?

    Bien cordialement

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    Je ne suis pas expert, mais le 1408 est dans le chapitre sur la communauté légale, et dit que le "rachat de part" n'est pas un acquêt de la communauté, mais ouvre droit à récompense.

    Si vous êtes en communauté universelle, tous les biens sont communs par constructions (sauf exceptions genre 1404).
    Mais aussi les parents défunts de votre ex-mari ont-ils stipulés que leur héritage ne devrait pas tomber dans la communauté universelle de leur héritier ? Faisant obstacle et exception à votre CU ? auquel cas son 1/8 du bien est propre, comme qualifié par le notaire.
    Parce que sans ça, en vertu de la CU, les biens d'origine familiale tombent en CU.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonsoir,

    Merci beaucoup pour votre retour,

    Pour moi également, l'article 1408 relève de la communauté légale.

    Mais mon avocat m'a mis un doute car selon lui il y a eu jurisprudence en 2003 et avant.

    Si l'article 1408 devait être appliqué, la maison deviendrait aussi la propriété de Monsieur ?

    Je suis très inquiète, je ne maitrise absolument pas le partage, et j'ai l'impression qu'il ne me restera plus grand chose de ce bien de 200K€ alors qu'on a tous les papiers au nom de M et MME et que nous avons toujours tout payé par moitié. C'est une nouvelle consternante, je ne sais pas comment réagir
    Poupsolo a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonjour,

    Je souhaiterais préciser que les parents de M. ne sont pas tous les deux décédés, la maman vit toujours.

    Le 1/8 de M. est en nue propriété.

    En C.U. tous les biens propres entrent en C.U oui, mais en cas de divorce, ils sont repris en nature et le surplus sera partagé par moitié.

    Valeur terrain : 150.000 FRS
    Valeur 1/8e M. : 11.250 FRS
    Montant payé : 138.500 FRS avec frais de notaire

    Valeur actuelle du terrain : 80.000€
    Valeur actuelle 1/8e M. : 7.125€
    Valeur actuelle du bien : 200.000€


    Pouvez vous m'indiquer le montant de la part de chacun avec ces montants svp ?


    Nous n'avons plus de dettes communes.


    Merci beaucoup,
    cordialement

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    ils sont repris en nature et le surplus sera partagé par moitié.
    Il me semble que ce n'est pas exactement cela, en cas de divorce en CU.
    Lors du divorce, la masse de partage de la CU, c'est la masse de tous les biens, quelle que soit leur origine, donc y compris les biens d'origine propre tombés en CU.
    La part de chacun est en valeur la moitié de cette masse totale.
    Pour recevoir sa part, chaque époux peut reprendre en nature ses biens propres, et prend sur le surplus (acquis en commun) la quantité nécessaire pour avoir sa part, soit la moitié du tout.

    Exemple : M. avait un bien propre de 100000, tombé en CU, puis la CU s'est enrichie de 300000 : patrimoine de la CU = 400000. Part de chacun 200000.
    M. reprend son bien 100000, et recueille 100000 sur les 300000 acquis pendant la CU. Mme recueille 200000 sur les 300000 acquis pendant la CU.

    Sauf erreur de ma part. Et bien sûr, chaque contrat peut avoir des clauses spécifiques, prévues pour le divorce.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    D'accord, je vous remercie, je vais voir si clause dans mon contrat de mariage.

    Si je me réfère à votre exemple, dans notre cas :


    M. avait 1.715€ (son 1/8eme), tombé en CU.


    Le patrimoine de la CU aujourd'hui représente 200 K€, soit part de chacun 100K€,
    M. reprend sa part (je présume sur la valeur du terrain aujourd'hui), soit 7.125€+ 100K€ = 107.125€


    Mme 100K€ - 7.125€ = 92.875€


    Dans votre exemple, il est surprenant de constater que Mme est gagnante, alors que M. avait apporté initialement 100.000€ !

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    Mais c'est le principe de la communauté universelle de rendre commun ce qui ne l'était pas, et donc ce qui ne le serait pas devenu en communauté légale, sans contrat.
    Si M. a 100000 et Mme a 0 juste avant le mariage en CU, du seul fait de la CU, les 100000 deviennent communs, et à la séparation chacun a 50000.

    En fait, dans votre exemple, si la valeur de la CU, c'est 200, donc biens tombés en CU compris, chacun doit se retrouver avec exactement 100 en valeur.
    Et en fait, peu importe la distribution des biens, le partage, s'il est amiable, est libre.
    Il me semble que ce n'est que dans la pratique qu'on reprend préférentiellement les biens qui avaient vocation à être propres ; mais on peut faire autrement.

    Il faut bien voir qu'il n'y a pas de biens propres en CU (je ne parle pas des exceptions des linges personnels et autres cas particuliers), il n'y a que des biens communs, dont certains auraient eu la vocation d'être propres si cela avait été une communauté légale.

    Et lors de la licitation, c'est tout le bien qui est tombé en CU moyennant le paiement d'une soulte par la CU. Et je dirais que c'est le bien entier qui devrait être repris préférentiellement, puisque en communauté légale, le bien acquis par licitation est propre, sauf récompense due à la communauté.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Je n'avais pas interpreté cela comme ça, merci pour vos explications.

    Donc tout entre en CU et le total / 2 (dettes personnelles comprises)

    Mon ex mari a des parts dans une SCI ; donc elles entrent aussi dans la communauté ?

    ---------- Message ajouté à 17h55 ---------- Précédent message à 17h54 ----------

    il n'y a plus de dettes communes, mais des dettes personnelles oui des 2 côtés.

    ---------- Message ajouté à 17h56 ---------- Précédent message à 17h55 ----------

    voici la clause du contrat de mariage :

    En cas de dissolution de la communauté, mais seulement par suite de divorce, de séparation de corps, de séparation de biens judiciaires, mais postérieurement à la date de dépôt de la requête initiale en divorce, chacun des époux reprendra les biens apportés par lui en mariage et ceux qui lui seront advenus pendant la durée de la communauté à titre personnel, ainsi que ceux que l’ART 1404 déclare propres par leur nature, et le surplus sera partagé par moitié entre eux.

    Chaque époux reprendra en nature, sans le concours ni la participation de l’autre époux, les biens existants alors ou ceux qui leur auraient été substitués, mais cette reprise en nature ne pourra préjudicier aux droits valablement constitués pendant la durée de la communauté.

    Si les biens donnant lieu à reprise ont été aliénés à titre onéreux pendant la durée de la communauté, cette reprise aura lieu en valeur. Elle portera, au choix du conjoint bénéficiaire de la reprise, sur le prix d’aliénation ou sur la valeur, au moment de la dissolution de la communauté, des biens aliénés selon leur état au jour de l’aliénation.

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    Effectivement, il fallait commencer par là… Parce que dans ce cas, c'est une clause qui diminue considérablement la portée de la communauté universelle dans la circonstance du divorce.
    Et quelque part, en fait, la clause fait que votre communauté universelle se transforme pour ainsi dire en communauté légale en cas de divorce…
    Puisque n'est divisé en deux que ce qui est réellement acquis pendant le mariage, donc en excluant donc les biens détenus avant mariage et ceux advenus personnellement, c'est-à-dire acquis par succession ou donation.
    Pour dire autrement, c'est une clause qui anéantit le caractère universel de la communauté en cas de divorce.

    Voilà pourquoi, aussi bien au vu des choses proposées par le notaire, que de vos propres réflexions, je me demandais "mais est-ce qu'elle est vraiment en communauté universelle, est-ce qu'elle ne commettrait pas une grosse erreur de vocabulaire en qualifiant sa communauté d'universelle ?".

    Ce qui explique aussi l'invocation du 1408. Puisque lors d'une licitation, il est considéré que c'est une opération personnelle du colicitant, donc que c'est le bien en entier qui est advenu à votre ex-époux.
    Et donc comme les biens advenus pendant le mariage sont repris dans le divorce, c'est la totalité du bien qui doit être repris.
    En revanche, comme c'est bel et bien la communauté qui a financé le paiement de la soulte, une récompense devrait être due, conformément au 1408.
    Dernière modification par Rambotte ; 01/12/2018 à 18h23.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    La part de M. 1/8 eme est en "nue propriété", et non pas en propriété.

    La taxe foncière stipule : bien indivis entre les deux époux.

    Et ce sont bien les 2 époux qui ont fait un prêt commun pour acquérir les 7/8eme

    Concrètement, la répartition se fera comment si article 1408 ?

    ---------- Message ajouté à 19h11 ---------- Précédent message à 18h47 ----------

    Je pensais que cette clause cc l'acte de vente du terrain " M. et Mme mariés sous le régime de la C.U., dénommés « acquéreurs » ou « nouveau propriétaire » pour le compte de la C.U. existants entre eux, et à titre de licitation faisant cesser l’indivision de tous les droits" réglait la question de propriété.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    Quand je parle du "bien en entier", si la chose licitée est de la nue-propriété, cela veut dire "la nue-propriété en entier".
    Sauf que dans l'extrait de l'acte de vente reproduit au premier message, on a bien l'impression que ce qui a été racheté, c'est 7/8 en pleine propriété et 1/8 en usufruit.
    Ce qui est corroboré par les valeurs, avec un usufruit à 40% : 7/8 + 40% de 1/8 appliqué à 150000F, ça fait bien 138750F, prix payé.
    Parce que si vous n'aviez racheté que la nue-propriété, vous n'auriez payé que 60% de 7/8 appliqué à 150000F, soit 78750F.
    L'usufruit est à 40% et la nue-propriété est à 60% parce que on a bien 60% de 1/8 appliqué à 150000F = 11250F, valeur stipulée pour la valeur initial de ses droits en nue-propriété.

    Donc du temps du mariage en CU, le bien est devenu détenu en pleine propriété par le couple. D'où la mention sur la taxe foncière (si l'usufruitière était restée usufruitière, ce serait à elle que serait adressée la TF).
    Mais lors du divorce, le bien est repris par M. selon la clause. Mais à mon avis à charge de récompense due par M. à la communauté, à porter dans le "surplus" à partager moitié-moitié.
    Parce que si la clause veut faire qu'en cas de divorce, on règle les choses comme si c'était finalement une communauté légale, il faut aller au bout de la logique, en particulier celle du 1408.
    La récompense étant à calculer au profit subsistant. Grosso modo 7/8 de la valeur actuelle du bien (plus peut-être la valeur de l'usufruit de 1/8 du bien).

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