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Le notaire dit que Article 1408 est applicable dans notre communauté universelle ! ! !

Question postée dans le thème Vie Commune ou Rupture sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonjour

    J'espère que l'un d'entre vous aura la réponse à ma question finale …

    Mariés sous le régime de la communauté universelle et divorcée depuis peu, le notaire tire une conclusion juridique en appliquant l'article 1408 à notre communauté ! ! !

    Extrait de l'acte de vente du terrain :

    M. et Mme mariés sous le régime de la C.U., dénommés « acquéreurs » ou « nouveau propriétaire » pour le compte de la C.U. existants entre eux, et à titre de licitation faisant cesser l’indivision de tous les droits appartenant aux vendeurs à l’encontre de l’acquéreur, propriétaire du surplus, dans les biens immobiliers dont la désignation suite : licitation sur le 7/8e en toute propriété et le 1/_e en usufruit de la parcelle de 8 ares.

    Valeur terrain : 150.000 FRS
    Valeur 1/8e M. : 11.250 FRS

    Montant payé : 138.500 FRS avec frais de notaire

    Valeur actuelle : 80.000€

    Conclusion du notaire :

    Le notaire indique que nous n'avons payé que 7/8eme du terrain, soit 138.500 Frs pour un terrain d'une valeur de 150.000F, et par déduction la communauté n'a pas payé la part propre à Monsieur, soit 1/8e en nue propriété (bien propre à M.) et par conséquence le terrain devient un bien propre à M. pour sa totalité conformément à l'article 1408.


    Qui est d'accord avec cette conclusion ?
    Est ce que M. devient propriétaire à 100% du terrain ?


    Merci d'avance à ceux qui auront la réponse réglant cette question consternante

    Bonne journée,
    Cordialement

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonsoir Rambotte

    Vous semblez expert dans ce domaine,
    auriez vous un instant pour me donner votre avis sur la question ?

    Bien cordialement

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    27 223
    Je ne suis pas expert, mais le 1408 est dans le chapitre sur la communauté légale, et dit que le "rachat de part" n'est pas un acquêt de la communauté, mais ouvre droit à récompense.

    Si vous êtes en communauté universelle, tous les biens sont communs par constructions (sauf exceptions genre 1404).
    Mais aussi les parents défunts de votre ex-mari ont-ils stipulés que leur héritage ne devrait pas tomber dans la communauté universelle de leur héritier ? Faisant obstacle et exception à votre CU ? auquel cas son 1/8 du bien est propre, comme qualifié par le notaire.
    Parce que sans ça, en vertu de la CU, les biens d'origine familiale tombent en CU.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonsoir,

    Merci beaucoup pour votre retour,

    Pour moi également, l'article 1408 relève de la communauté légale.

    Mais mon avocat m'a mis un doute car selon lui il y a eu jurisprudence en 2003 et avant.

    Si l'article 1408 devait être appliqué, la maison deviendrait aussi la propriété de Monsieur ?

    Je suis très inquiète, je ne maitrise absolument pas le partage, et j'ai l'impression qu'il ne me restera plus grand chose de ce bien de 200K€ alors qu'on a tous les papiers au nom de M et MME et que nous avons toujours tout payé par moitié. C'est une nouvelle consternante, je ne sais pas comment réagir
    Poupsolo a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
    Messages
    18
    Bonjour,

    Je souhaiterais préciser que les parents de M. ne sont pas tous les deux décédés, la maman vit toujours.

    Le 1/8 de M. est en nue propriété.

    En C.U. tous les biens propres entrent en C.U oui, mais en cas de divorce, ils sont repris en nature et le surplus sera partagé par moitié.

    Valeur terrain : 150.000 FRS
    Valeur 1/8e M. : 11.250 FRS
    Montant payé : 138.500 FRS avec frais de notaire

    Valeur actuelle du terrain : 80.000€
    Valeur actuelle 1/8e M. : 7.125€
    Valeur actuelle du bien : 200.000€


    Pouvez vous m'indiquer le montant de la part de chacun avec ces montants svp ?


    Nous n'avons plus de dettes communes.


    Merci beaucoup,
    cordialement

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 223
    ils sont repris en nature et le surplus sera partagé par moitié.
    Il me semble que ce n'est pas exactement cela, en cas de divorce en CU.
    Lors du divorce, la masse de partage de la CU, c'est la masse de tous les biens, quelle que soit leur origine, donc y compris les biens d'origine propre tombés en CU.
    La part de chacun est en valeur la moitié de cette masse totale.
    Pour recevoir sa part, chaque époux peut reprendre en nature ses biens propres, et prend sur le surplus (acquis en commun) la quantité nécessaire pour avoir sa part, soit la moitié du tout.

    Exemple : M. avait un bien propre de 100000, tombé en CU, puis la CU s'est enrichie de 300000 : patrimoine de la CU = 400000. Part de chacun 200000.
    M. reprend son bien 100000, et recueille 100000 sur les 300000 acquis pendant la CU. Mme recueille 200000 sur les 300000 acquis pendant la CU.

    Sauf erreur de ma part. Et bien sûr, chaque contrat peut avoir des clauses spécifiques, prévues pour le divorce.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    D'accord, je vous remercie, je vais voir si clause dans mon contrat de mariage.

    Si je me réfère à votre exemple, dans notre cas :


    M. avait 1.715€ (son 1/8eme), tombé en CU.


    Le patrimoine de la CU aujourd'hui représente 200 K€, soit part de chacun 100K€,
    M. reprend sa part (je présume sur la valeur du terrain aujourd'hui), soit 7.125€+ 100K€ = 107.125€


    Mme 100K€ - 7.125€ = 92.875€


    Dans votre exemple, il est surprenant de constater que Mme est gagnante, alors que M. avait apporté initialement 100.000€ !

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 223
    Mais c'est le principe de la communauté universelle de rendre commun ce qui ne l'était pas, et donc ce qui ne le serait pas devenu en communauté légale, sans contrat.
    Si M. a 100000 et Mme a 0 juste avant le mariage en CU, du seul fait de la CU, les 100000 deviennent communs, et à la séparation chacun a 50000.

    En fait, dans votre exemple, si la valeur de la CU, c'est 200, donc biens tombés en CU compris, chacun doit se retrouver avec exactement 100 en valeur.
    Et en fait, peu importe la distribution des biens, le partage, s'il est amiable, est libre.
    Il me semble que ce n'est que dans la pratique qu'on reprend préférentiellement les biens qui avaient vocation à être propres ; mais on peut faire autrement.

    Il faut bien voir qu'il n'y a pas de biens propres en CU (je ne parle pas des exceptions des linges personnels et autres cas particuliers), il n'y a que des biens communs, dont certains auraient eu la vocation d'être propres si cela avait été une communauté légale.

    Et lors de la licitation, c'est tout le bien qui est tombé en CU moyennant le paiement d'une soulte par la CU. Et je dirais que c'est le bien entier qui devrait être repris préférentiellement, puisque en communauté légale, le bien acquis par licitation est propre, sauf récompense due à la communauté.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    Je n'avais pas interpreté cela comme ça, merci pour vos explications.

    Donc tout entre en CU et le total / 2 (dettes personnelles comprises)

    Mon ex mari a des parts dans une SCI ; donc elles entrent aussi dans la communauté ?

    ---------- Message ajouté à 17h55 ---------- Précédent message à 17h54 ----------

    il n'y a plus de dettes communes, mais des dettes personnelles oui des 2 côtés.

    ---------- Message ajouté à 17h56 ---------- Précédent message à 17h55 ----------

    voici la clause du contrat de mariage :

    En cas de dissolution de la communauté, mais seulement par suite de divorce, de séparation de corps, de séparation de biens judiciaires, mais postérieurement à la date de dépôt de la requête initiale en divorce, chacun des époux reprendra les biens apportés par lui en mariage et ceux qui lui seront advenus pendant la durée de la communauté à titre personnel, ainsi que ceux que l’ART 1404 déclare propres par leur nature, et le surplus sera partagé par moitié entre eux.

    Chaque époux reprendra en nature, sans le concours ni la participation de l’autre époux, les biens existants alors ou ceux qui leur auraient été substitués, mais cette reprise en nature ne pourra préjudicier aux droits valablement constitués pendant la durée de la communauté.

    Si les biens donnant lieu à reprise ont été aliénés à titre onéreux pendant la durée de la communauté, cette reprise aura lieu en valeur. Elle portera, au choix du conjoint bénéficiaire de la reprise, sur le prix d’aliénation ou sur la valeur, au moment de la dissolution de la communauté, des biens aliénés selon leur état au jour de l’aliénation.

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 223
    Effectivement, il fallait commencer par là… Parce que dans ce cas, c'est une clause qui diminue considérablement la portée de la communauté universelle dans la circonstance du divorce.
    Et quelque part, en fait, la clause fait que votre communauté universelle se transforme pour ainsi dire en communauté légale en cas de divorce…
    Puisque n'est divisé en deux que ce qui est réellement acquis pendant le mariage, donc en excluant donc les biens détenus avant mariage et ceux advenus personnellement, c'est-à-dire acquis par succession ou donation.
    Pour dire autrement, c'est une clause qui anéantit le caractère universel de la communauté en cas de divorce.

    Voilà pourquoi, aussi bien au vu des choses proposées par le notaire, que de vos propres réflexions, je me demandais "mais est-ce qu'elle est vraiment en communauté universelle, est-ce qu'elle ne commettrait pas une grosse erreur de vocabulaire en qualifiant sa communauté d'universelle ?".

    Ce qui explique aussi l'invocation du 1408. Puisque lors d'une licitation, il est considéré que c'est une opération personnelle du colicitant, donc que c'est le bien en entier qui est advenu à votre ex-époux.
    Et donc comme les biens advenus pendant le mariage sont repris dans le divorce, c'est la totalité du bien qui doit être repris.
    En revanche, comme c'est bel et bien la communauté qui a financé le paiement de la soulte, une récompense devrait être due, conformément au 1408.
    Dernière modification par Rambotte ; 01/12/2018 à 18h23.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    La part de M. 1/8 eme est en "nue propriété", et non pas en propriété.

    La taxe foncière stipule : bien indivis entre les deux époux.

    Et ce sont bien les 2 époux qui ont fait un prêt commun pour acquérir les 7/8eme

    Concrètement, la répartition se fera comment si article 1408 ?

    ---------- Message ajouté à 19h11 ---------- Précédent message à 18h47 ----------

    Je pensais que cette clause cc l'acte de vente du terrain " M. et Mme mariés sous le régime de la C.U., dénommés « acquéreurs » ou « nouveau propriétaire » pour le compte de la C.U. existants entre eux, et à titre de licitation faisant cesser l’indivision de tous les droits" réglait la question de propriété.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 223
    Quand je parle du "bien en entier", si la chose licitée est de la nue-propriété, cela veut dire "la nue-propriété en entier".
    Sauf que dans l'extrait de l'acte de vente reproduit au premier message, on a bien l'impression que ce qui a été racheté, c'est 7/8 en pleine propriété et 1/8 en usufruit.
    Ce qui est corroboré par les valeurs, avec un usufruit à 40% : 7/8 + 40% de 1/8 appliqué à 150000F, ça fait bien 138750F, prix payé.
    Parce que si vous n'aviez racheté que la nue-propriété, vous n'auriez payé que 60% de 7/8 appliqué à 150000F, soit 78750F.
    L'usufruit est à 40% et la nue-propriété est à 60% parce que on a bien 60% de 1/8 appliqué à 150000F = 11250F, valeur stipulée pour la valeur initial de ses droits en nue-propriété.

    Donc du temps du mariage en CU, le bien est devenu détenu en pleine propriété par le couple. D'où la mention sur la taxe foncière (si l'usufruitière était restée usufruitière, ce serait à elle que serait adressée la TF).
    Mais lors du divorce, le bien est repris par M. selon la clause. Mais à mon avis à charge de récompense due par M. à la communauté, à porter dans le "surplus" à partager moitié-moitié.
    Parce que si la clause veut faire qu'en cas de divorce, on règle les choses comme si c'était finalement une communauté légale, il faut aller au bout de la logique, en particulier celle du 1408.
    La récompense étant à calculer au profit subsistant. Grosso modo 7/8 de la valeur actuelle du bien (plus peut-être la valeur de l'usufruit de 1/8 du bien).

  13. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    J'essaye de vous suivre, de comprendre le principe de la reprise. Si M. est en droit de reprendre terrain + bien, on est bien d'accord qu'il n'est propriétaire du tout pour autant ? que de 1/8 du bien entier ?

    C'est compliqué . . .

    La part de la C.U serait donc 7/8eme de la valeur du bien actuelle en pleine propriété ?

    Je suis désolée, si mes questions vous semblent bêtes...

  14. #14
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 727
    Non, de par la Clause insérée, la communauté universelle n'existe plus en cas de divorce.
    la liquidation de communauté sera celle d'une communauté sans contrat de mariage, communauté légale.
    Monsieur reprend donc le bien qu'il a apporté à la communauté, il en sera propriétaire, une fois que l'acte constatant la liquidation de communauté sera signé chez le notaire.
    En revanche, la communauté a réglé des sommes pour un bien lui appartenant, il devra donc une récompense à la communauté, pour le capital emprunté.
    La moitié de la somme que représente cette récompense et viendra en déduction de ses droits, l'autre sera porté au crédit de vos droits
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  15. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    capital emprunté 138.500Frs pour l'achat du terrain, puis quelques années plus tard prêt de 90.000€ pour rachat global de l'opération (soit solde prêt 138.500 Frs et prêt nouveau bien).


    Donc si je suis vos informations, M. est en droit de récupérer 90.000€ sur la valeur du bien actuelle estimé à 200.000€ et le delta 110.000€ est divisé par 2, soit 55.000€ chacun ?


    **Pendant la procédure de divorce et après ONC, je suis restée dans le bien (jouissance gratuite) et j'ai en contre partie payé des mensualités du prêt immobilier commun pendant presque 2 ans, soit 11.800€. Vais je pouvoir les récupérer à 100% où seront ils partagés par moitié ?*

  16. #16
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    27 223
    Non, il récupère le bien 200000, mais il doit une récompense à la communauté, égale à la valeur actuelle de ce que l'argent de la communauté (celui emprunté en deux temps) a permis d'acquérir ou d'améliorer.
    La valeur de l'amélioration (construction) du bien propre c'est 200000 (valeur actuelle du bien) - 80000 (valeur actuelle du terrain acquis par licitation) = 120000, et la valeur de l'acquisition du terrain (par licitation), c'est 7/8 de 80000, soit 70000.
    Je verrai donc une récompense de 190000 due à la communauté. Mais Bellugue corrigera.

  17. #17
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    Vous me rassurez un peu, il va me rester quelque chose. . j'ai très peur, la PC a été fixée à 15.000€ sous l'angle d'un partage en C.U

    J'ai 2 garçons qui démarrent des études sup, c'est tendu côté finances

    Pendant la procédure de divorce, je suis restée dans le bien avec les enfants, et j'ai en contre partie payé le prêt immobilier commun pendant presque 2 ans, soit 11.800€. Vais je pouvoir les récupérer à 100% où seront ils partagés par moitié ?

  18. #18
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 727
    Oui , Il devra vous en verser la moitié
    Le prêt ayant été réglé pendant l'ONC, donc avant divorce, il faut savoir si le juge l'a ordonné en compensation de la jouissance gratuite, dans ce cas, vous ne récupérez rien.
    Dans le cas contraire, vous devriez récupérer la moitié.
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  19. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    Bonjour, si je suis votre raisonnement en s'appuyant sur art 1408 mais aussi sur la clause de notre contrat " En cas de dissolution de la communauté, mais seulement par suite de divorce, de séparation de corps, de séparation de biens judiciaires, mais postérieurement à la date de dépôt de la requête initiale en divorce, chacun des époux reprendra les biens apportés …."


    Le TGI indiquait que le solde du prêt devait être payé par moitié mais je bénéficiais du domicile à titre gratuit.
    J'ai réglé la part de M. car il me l'a demandé compte tenu de ses charges sup à se loger ailleurs.

    Je peux donc récupérer la totalité tel que c'est indiqué dans le contrat car réglé après requête initiale en divorce, non ?
    Dernière modification par Johaana ; 02/12/2018 à 08h26.

  20. #20
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 727
    Il faut voir la date de la requête en divorce, qui est déposée post ONC. Et ensuite ce qu'implique postérieurement pour la date d'entrée en possession des biens reprises.
    S'il est considéré que le bien est à monsieur dès la date de dépôt de requête, alors vous ne deviez plus la moitié du crédit, mais étant donné que le juge l'a ordonné au titre des mesures provisoires, assorti d'une jouissance gratuite, sans tenir compte de la clause, le notaire doit suivre le jugement, et donc imputer à votre crédit la part que devait payer votre ex époux (donc la moitié)
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  21. #21
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    L'ONC est intervenue 6 mois après la de requête initiale en divorce.

    Si M. est considéré comme propriétaire, dans ce cas il doit récompense à la communauté, et la communauté doit récompense à Mme pour les montants post communautaires tels que prêt, travaux, non ?

  22. #22
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    L'assignation en divorce se fait post ONC, l'époux qui a initié la procédure en déposant une requête a 3 mois pour assigner, s'il ne le fait pas dans ce délai, l'autre peut assigner.
    L'indivision post communautaire prend date quand le divorce est définitif.
    Dans les rapports entre époux, si des sommes ont été avancées post ONC, pour la préservation du bien, la communauté devra récompense
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  23. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    Merci, vos réponses m'aident vraiment !

    Le notaire (désigné par le TGI et qui a perçu une provision ) ne semble pas décidé à établir de projet de liquidation.
    Peut il refuser de le faire maintenant que le divorce est prononcé ? ou plutôt peut on le contraindre à établir le projet de liquidation ?


    Si application de l'article 1408 dans notre partage, et en considérant que le bien est à MR, ais je encore la possibilité de demander l'attribution du bien avec proposition de soulte via un partage judiciaire ?
    (MR veut vendre le bien)

  24. #24
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 727
    Bonjour,
    c'est à vous ou à vos avocats à demander au notaire de provoquer une réunion pour commencer les opérations de partage. Il ne peut refuser , étant désigné par le TGi, c'est lui qui doit faire la liquidation, mais il ne peut commencer qu'en ayant toutes les pièces en sa possession
    Pour attribuer un bien qui est propre à l'ex époux, il faut son accord. Un partage judiciaire ne servirait à rien, car le juge ne peut ordonner qu'un bien qui n'est pas commun soit attribué à l'autre époux.
    le mieux sera la négociation
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  25. #25
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2018
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    18
    Donc vous confirmez que le notaire est obligé d'établir un projet liquidatif même si le divorce est prononcé ?

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