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Donation partage bien indivis

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    9
    Bonjour,
    Mes parents décédés il y a 10 ans, ont établi, avant leur décès, une donation partage avec comme bénéficiaires mon frère et moi-même. Les biens concernés sont une maison comprenant deux appartements, les escaliers, deux caves, une chaufferie et un garage (dans une partie de celui-ci également un studio et une salle de bain attenante) ainsi que le terrain sur lequel est bâtie la maison (environ 2000 m2.
    La donation partage m' attribue l'appartement du 1er étage et celui du 2ème étage à mon frère. Tout le reste reste en indivision.
    Nous habitons chacun notre appartement. Il y a quelques années, nous avons décidé, d'un commun accord de vendre la totalité. Nous avons eu une offre d'achat et finalement mon frère a changé d'avis. Il ne veut plus vendre.
    Sachant que nul n'est tenu de rester dans l'indivision et d'autre part, q'une donation partage ne doit pas comporter de bien qui reste en indivision, j'ai pensé "utiliser" une assignation à jour fixe en demande de licitation forcée.
    Qu'en pensez-vous ? Quelles autres solutions ai-je afin de "forcer" mon frère à vendre ?
    Merci de votre aide et de vos réponses. Cordialement. Christian

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    9 303
    Il y a des erreurs dans votre analyse. Nul n'est tenu de rester dans l'indivision, mais les biens reçu dans la donation partage ne sont plus en indivision. Ce sont les biens qui restent en indivision qui doivent être partagée à l'amiable, ou comme ici par voie judiciaire si pas d'accord.
    Et ce n'est pas vous qui allez faire une assignation à jour fixe, mais votre avocat.
    Qu'en pensez-vous ?
    C'est utilisé pour que la justice soit rendu très rapidement, mais il faut pour cela que votre avocat ait des raisons solides.
    Mise en péril du bien, etc...
    Impossible de vous donner un avis constructif à partir d'un forum.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    9
    Bonsoir merci de votre première réponse. A l'époque où a été rédigée la donation partage personne pas même le notaire n'a relevé le fait qu'une partie des lots n'étaient pas divisés.
    Chacun a recu un lot déterminé (appartement) et il était spécifié que tous les autres lots cités précédemment étaient en indivision pour le même nombre de tantiemes chacun.
    Dernière modification par CHRISTIAN46200 ; 09/03/2018 à 23h52.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
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    9
    Je précise le résumé précédent
    C'est btene donation partage qui attribue à chacun un appartement et qui notifie bien que chacun a des fantômes équivalents dans le reste des biens ( en indivision certes mais déjà dans la donation partage)

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    25 720
    La maison a-t-elle été divisée en lots de copropriété, pour constituer deux biens juridiques ? Avec règlement de copropriété et état descriptif de division avec tantièmes de copropriété ?
    Ou bien a-t-elle été divisée en lots de volume, toujours avec état descriptif de division en volumes ?

    Si oui, alors vous avez chacun un bien privatif, et vous n'êtes pas en indivision sur vos lots. Dans le cadre de lots de copropriété, vous êtes en indivision forcée sur les parties communes, qu'il est impossible de partager. Dans ce contexte de division en lots, chacun est libre de vendre son lot sans le concours de l'autre (exactement comme dans un immeuble habituel avec des appartements).

    Si non, alors il n'y a qu'un seul bien juridique, et la donation-partage n'en est pas une, vous êtes en indivision sur toute la maison, et il n'y a pas eu attribution d'appartements, puisque ce ne sont pas des biens juridiques. Il n'y a qu'un seul bien, la parcelle cadastrale avec sa construction. Il vous est impossible de vendre votre appartement en tant que tel, puisqu'il n'existe pas en tant que bien juridique : il est indéfini.

    Toutefois, en partant de la volonté du donateur, il devrait être possible d'établit a postériori une division en lot, pour les attribuer officiellement, en tant que biens définis, aux deux attributaires.

    Edit : je viens de lire qu'il y a eu des tantièmes, donc a priori copropriété constituée avec état descriptif de division, mais sans doute pas gérée comme il se devrait (conseil syndical, syndic, assemblées générales de copropriété...).
    Dernière modification par Rambotte ; 11/03/2018 à 15h56.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    9
    Oui merci Rambotte
    La maison a été divisée en plusieurs lots de copropriété dont deux seulement ont été attribués directement à chacun de nous deux. Tous les autres lots sont en indivision. Il y a bien un règlement de copropriété. Il devrait y avoir un syndic mais jusqu'à présent il n'y avait pas de gros soucis, donc on s'en est passés.
    Le problème est que ne pouvant pas diviser le terrain extérieur, nous ne tomberons pas d'accord sur l'attribution de la parcelle à l'ombre, celle en pente ou celle au soleil.
    Et surtout les acheteurs éventuels sont juste des professionnels qui veulent acheter la totalité pour créer une copropriété en agrandissant. Les visiteurs particuliers mettent tout de suite le doigt sur le problème du terrain extérieur.
    Dernière modification par CHRISTIAN46200 ; 11/03/2018 à 18h35.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    25 720
    Il y a donc d'autres lots de copropriété, en sus des 2 lots appartement, et des parties communes ?
    Si les autres lots sont en indivision, il est possible d'assigner en partage de l'indivision de ces lots.
    En revanche, pour les parties communes, elles sont en indivision forcée, et les tantièmes représentent la part associée à chaque lot dans cette indivision forcée.
    Donc le résultat final sera une copropriété où tous les lots seront attribué à une seule personne, qui pourrait être un tiers en cas de vente aux enchères des lots en indivision.
    Et ensuite, chacun pourra vendre librement son lot, mais personne ne pourra forcer la vente du lot d'un autre.
    La vente simultanée de tous les lots et des parties commune nécessitera l'accord de tous les propriétaires de lots, et la copropriété disparaîtra si un seul acquéreur achète l'ensemble.

    Il aurait peut-être fallu ne pas consentir à recevoir en donation-partage + donations simples en indivision. Car nul n'est obligé d'accepter une donation qui pourra être source de conflits.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    9
    Oui bien sûr c'était il y a 22 ans et même si j'y avais pensé, je me serais mal vu "mégoter" sur une donation et il est vrai que je ne maîtrisais pas vraiment les termes juridiques ni les conséquences de cette donation partage.
    Donc lot 1 un appartement, lot 2 un appartement, lot 3 la chaufferie, lot 4 une cave, lot 5 une autre cave (qui est en fait un studio et une SDB) et les parties communes sont les escaliers et le garage.
    Le tout situé sur un terrain de 2000 m2. Tout a été "chiffré" en tantièmes et chacun de nous a "reçu" un appartement et la moitié indiv des autres tantièmes.
    Même si nous avions reçu l'indivision en donation simple, le problème serait le même.

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    25 720
    Si vous aviez reçu en indivision simple, sans partage, il n'aurait pas été nécessaire de procéder en une division en lots de copropriété, et vous seriez indivisaire pour moitié de l'unique bien "terrain construit".
    Vous pourriez alors assigner en partage de l'indivision sur ce bien.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    9
    Oui mais la maison est sur le terrain et le problème est qu'on ne peut pas vendre l'un sans l'autre

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    25 720
    Il n'y a pas de "oui mais" au précédent message...

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    9
    Effectivement il n'y a a pas lieu de dire "oui mais" pas plus que d'émettre l'hypothèse d'une donation différente. Ce qui est fait est fait. Je veux juste trouver la solution a mon probleme avec les données exactes

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