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Séparation concubins, vente bien indivis, répartition actif

Question postée dans le thème Vie Commune ou Rupture sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
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    255
    Bonsoir,
    Des concubins se séparent et vendent leur bien commun/indivis.
    L'acte précisé que le bien est acquis 50/50.
    Toutefois les apports sont différents (point non précisé dans l'acte mais qui apparaît clairement dans le décompte du notaire lors de l'acquisition donc indéniable) mais le prêt solidaire est bien réglé 50/50 via un compte joint alimenté par les comptes personnels respectifs des concubins.
    Le bien est revendu avec une plus value de 30.000€.
    Lors du partage, comment est gérée la différence d'apport ? Est-elle simplement reprise selon le montant de chacun ?
    Comment est traité le partage de la plus value et plus globalement de l'actif net (après remboursement du prêt immobilier) ? 50/50 tel qu'indiqué dans l'acte ou selon les apports réels ?
    Merci d'avance pour votre éclairage.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    Pour arriver à faire des calculs qui tiennent la route, il faut éviter de calculer un actif net, mais partager les éléments un par un.

    Bien indivis : détenu 50/50 selon l'acte.
    Donc le prix de vente est partagé 50/50.

    Capital restant dû : engagé 50/50 selon le contrat de prêt.
    Donc le capital restant dû est partagé 50/50.

    Il se trouve qu'ici, on peut effectivement faire la différence, et la partager 50/50. Mais dans le cas général, ce n'est pas vrai.

    Créance entre indivisaires : c'est le point qui peut être litigieux.
    Il faudrait calculer quelles auraient été les proportions à l'acte si l'on avait respecté le financement. La différence par rapport à 50% appliquée à la valeur actuelle constitue un enrichissement de l'un octroyé à l'autre. Ceci ouvre droit à une créance entre indivisaires, mais cette créance peut être combattue par l'intention libérale (cet enrichissement procède d'une intention de donner).
    Si les parties sont d'accord sur la comptabilisation de la créance (ou sur son caractère libéral), alors il suffit de la prendre en compte dans le calcul de liquidation de l'indivision.
    Sinon, il y a difficulté dans le partage de l'indivision, et c'est le tribunal qui devra trancher.

    On pourrait plus facilement illustrer avec les valeurs réelles du prix d'acquisition, des apports, de l'emprunt, du prix de revente et du capital restant dû.
    Dernière modification par Rambotte ; 30/08/2016 à 08h59.
    Fab-92 a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
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    255
    Bonjour Rambotte,
    Merci pour toutes ces infos.
    Voici les éléments pour illustrer plus précisément :
    - Prix d'achat : 580.000 €
    - Frais de notaire : 30.000 € (payé par con indivisaire A avec ses fonds propres)
    - Emprunt bancaire : 300.000 € (50/50)
    - apport personnel co indivisaire A : 200.000 €
    - apport personnel co indivisaire B : 100.000 €

    - Revente : 600.000 €
    - Remboursement anticipé prêt : 280.000 €
    - Solde de la vente à partager entre les co indivisaires : 320.000 €

    Le co indivisaire B demande que soit pris en compte:
    - Travaux : 15.000 €
    - Indemnité d'occupation : 10.000 €
    - Régularisation de l'apport : B a en réalité mis plus que 100.000 € mais il doit le prouver...

    Merci de votre aide.

  4. #4
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
    Messages
    255
    Juste une précision et question complémentaire :
    Les apports personnels (300.000€) ont été constitués sur 2 mois via des virements des comptes personnels respectifs + la vente du précédent bien vers un compte commun duquel un chèque de banque de 300.00€ a été établi.
    Le problème est que la somme des virements effectués dépasse le montant de l'apport de 15.000€.
    Comment faire pour déterminer précisément les apports respectifs de A et de B dans pareil cas ?

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    26 258
    Je ferai prorata, car les euros sur le compte-joint ne sont pas signés. Et parce que c'est la solution qui ne privilégie personne.
    Exemple :
    A a viré 208500 sur le compte-joint, B a viré 106500. Total 315000.
    300000 sont utilisés, donc on dira que A a utilisé 208500x300/315 = 198571 et B a utilisé 106500x300/315 = 101429
    Et il reste sur le compte-joint 9929 appartenant à A et 5071 appartenant à B.

  6. #6
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
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    255
    Bonsoir,
    Merci beaucoup effectivement cette approche semble cohérente et juste.
    Sans vouloir abuser de votre temps vous serait-il possible de m'indiquer comment devrait se faire le partage sur la base des éléments fournis précédemment ? Je suis un peu perdu je dois l'avouer sur la façon de faire selon le droit applicable.
    Merci d'avance pour votre aide

  7. #7
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
    Messages
    255
    Bonjour,
    J’apprécierai beaucoup d'avoir un exemple concret de partage sur la base des chiffres que j'ai indiqué et je pense que cela pourrait servir à de nombreuses personnes car se sujet semble récurrent mais je ne vois jamais d'illustration précise et concrète. Merci d'avance.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Déjà, il faudrait que les données soient cohérentes.
    Si 200000+100000 ont été apportés (sous-entendu "ont servi") + 300000 empruntés, ça fait 600000.
    Or le prix hors frais est 580000, le prix avec frais 610000 (frais de notaire 30000, apportés séparément par un seul semble-t-il).

    On n'a pas le prix de revente (enfin indirectement : plus value 30000 donc 610000 ?).

    Et puis la difficulté, c'est que les droits indivis n'ont pas été calculés à l'acte en cohérence avec le financement.
    Dernière modification par Rambotte ; 15/09/2016 à 15h57.

  9. #9
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
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    255
    Bonsoir,
    Je pensais avoir répondu mais il semble que mon post n'ait pas été pris en compte...
    Bref désolé pour la confusion, voici les éléments :
    - Prix d'achat : 580.000 € + 30.000 € de frais de notaire soit un total acquisition de 610.000 €
    - Financement : Prêt : 300.000 € + apport personnel : 280.000 € + 30.000 € de frais de notaire (soit un total de 310.000 € d'apport)
    Le co indivisaire A a apporté 210.000 € (dont 30.000 € de frais de notaire) et le co indivisaire B a apporté 100.000 €

    Le prix de revente est de 600.000 € net vendeur. Après remboursement anticipé du prêt (280.000€) le solde net à répartir entre les co indivisaires est de 320.000 € sachant que :
    - l'acte précise une quote part 50/50 mais concrètement les apports étaient différents (cf ci-dessus le détail).
    - B sollicite la prise en compte des travaux qu'il a réglé seul avec ses deniers personnels pour un montant de 10.000 € (factures et chèques à l'appui), B sollicite également le paiement d'une indemnité d'occupation pour un montant de 10.000 € (avec un abattement de 30% pris en compte) et enfin B sollicite de revoir le montant réel des apports car des erreurs ont été commises dans les calculs réalisés.

    Si vous pouviez m'illustrer le cas cela me serait d'une aide précieuse.
    Merci d'avance.
    Fab

  10. #10
    Membre Sénior
    Ancienneté
    novembre 2015
    Messages
    255
    Bonjour et merci pour votre retour d'infos.
    Par contre je ne comprends pas comment vous arrivez aux quotes parts d'acquisition que vous indiquez (37% et 63%) ? D'ailleurs comment doit-on procéder pour calculer les quotes part d’acquisition ?

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    26 258
    Le post 5 n'est pas à prendre en compte, ce n'était qu'un exemple sur la typologie des calculs, on n'avait aucune valeur réelle.

    Coût d'acquisition avec frais = 610000.
    Financement A = 150000 (emprunt) + 210000 (apport frais inclus) = 360000 = 59%
    Financement B = 150000 (emprunt) + 100000 (apport) = 250000 = 41%
    Le bien étant détenu 50/50 selon l'acte, A a donc financé la part de B à hauteur de 9%.

    (On pourrait aussi faire un calcul hors frais :
    Coût d'acquisition avec frais = 580000.
    Financement A = 150000 (emprunt) + 180000 (apport) = 330000 = 57%
    Financement B = 150000 (emprunt) + 100000 (apport) = 250000 = 43%,
    (ce qui conduit ici à 7%, et revendiquer un remboursement des frais pour moitié, pour faire simple)

    Le calcul de base sans revendications :

    Actif 600000 50/50 selon l'acte
    Dette emprunt 280000 50/50
    A 300000-140000=160000
    B 300000-140000=160000

    Pour la revendication des travaux payés seuls, il faudrait connaître le prix de revente d'un bien fictif sans réalisation des travaux.
    On va imaginer que sans les travaux, le bien aurait été revendu 590000, les travaux ayant généré une plus-value de 10000 (en soi le coût des travaux importe peu). Ce qui peut être réaliste car on a l'impression d'une durée assez courte entre achat et revente.

    Pour la revendication de l'indemnisation du fait que A a financé partiellement la part de B, elle peut être combattue par l'intention libérale. On ne peut présager de la conclusion d'un juge sur ce fait.
    Pour la théorie de l'enrichissement sans cause, l'indemnité devrait être la plus petite somme entre l'enrichissement de l'un et l'appauvrissement de l'autre.
    Pour faire simple, on pourrait dire que l'indemnisation est de 9% de la valeur du bien (sans travaux).

    Quand à l'indemnité d'occupation, elle est à porter à l'actif de la masse indivise, puisqu'elle est due à l'indivision. Se pose la question du partage : taux de l'acte ou taux avec l'indemnisation ?
    C'est là qu'on voit les problèmes qui surgissent à ne pas faire des proportions à l'acte cohérentes avec le financement...

    Pour faire au plus simple, ce serait :

    Actif de l'indivision :
    maison hors plus-value travaux = 590000
    indemnité d'occupation = 10000 due par A
    Total 600000
    Part de A = 59% = 354000
    Part de B = 41% = 246000
    (pour corriger l'enrichissement de l'un par l'autre)

    Passif de l'indivision = 280000
    Dette de A = 140000
    Dette de B = 140000

    Part nette de A dans l'indivision = 214000
    Part nette de B dans l'indivision = 106000

    Ensuite A doit payer 10000 à l'indivision, et B doit recevoir sa plus-value 10000 liée aux travaux

    Part finale de A = 214000-10000=204000
    Part finale de B = 106000+10000=116000
    Voilà comment on pourrait distribuer les 320000 à se partager.

    Mais prenez bien conscience que tout partage sera une cote mal taillée...
    Dernière modification par Rambotte ; 19/09/2016 à 16h17.
    Fab-92 a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    décembre 2013
    Messages
    6 947
    Pardonnez moi je suis parti d'un postulat erroné.
    Après recalcul j'arrive au même résultat que Rambotte, pour peu que l'on veuille bien considérer la plus value apportée par les travaux au niveau de leur coût.

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