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obligations du nu proprietaire et de l'usufruitier

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2013
    Messages
    4
    Bonjour,
    je suis nu propriétaire d'une maison dans le nord, dont ma mére (85 ans) a l'usufruit.
    elle ne veut plus s'occuper de la gestion et de l'entretien de cet immeuble, elle est partie dans le sud.
    Nos relations sont malheureusement "tendues".
    Elle me demande de faire des travaux pour qu'elle puisse la relouer et recevoir les loyers.
    Deux fenêtres en trés mauvais état sont à remplacer, de ce fait, infiltrations d'eau et dommages sur les plâtres et les murs.
    un pignon à jointoyer, de l'eau dans la cave (pompe HS), réparations à faire sur la toiture et peut être d'autres dommages à découvrir.
    Je souhaiterais connaître mes obligations diverses sur cet immeuble, je m'inquiéte et crains de récupérer une ruine dans quelques années.
    Merci d'avance pour vos recherches

    .

  2. #2
    Membre Junior Avatar de Borz
    Ancienneté
    avril 2013
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    156
    Bonsoir,

    Article 618 alinéa 1 du code civil : "L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant déperir faut d'entretien."

    Défaut d'entretien entraînant une détérioration du gros oeuvre : Un défaut d'entretien prolongé ayant entraîné la détérioration du gros oeuvre de l'immeuble justifie la déchéance de l'usufruit, même si le nu-propriétaire n'a pas non plus exécuté les travaux confortatifs qui lui incombaient. ->3eme chambre civile de la cour de cassation 12 mars 1970.

    Réparation du dommage causé à la chose : Le nu-propriéaire, qui a le droit de demander la cessation de l'usufruit contre l'usufruitier qui abuse de sa joissance, peut également, lorsque l'usufruitier méconnaît ses obligations, le contraindre à réparer le dommage causé à la chose. Cette action est ouverte du jour où le fait a été commis et le préjudice éprouvé. -> 1ere chambre civile 10 juillet 1963.

    Article 605 du code civil "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de répration d'netretien, depuis l'ouverture de l'usfruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.".

    ---------- Message ajouté à 22h24 ---------- Précédent message à 22h20 ----------

    Les dégradations que vous décrivez sont elles la cause du départ de votre mère, ou, sont elles apparu suite au délaissement par votre mère de ce logement ?

    Le juge appréciera souverainement, si votre mère a abusé de son droit d'usufruit au sens de l'article 618 du code civil. La question qui se pose est celle aussi de savoir si les réparations que vous décrivez sont des réparations d'entretien ou grosses réparations.

    Cordialement

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2013
    Messages
    4
    Bonjour,
    Merci avant tout pour votre réponse rapide.
    les dégradations sont la conséquence du mauvais ou défaut d'entretien de cette maison qui est actuellement louée, mais le locataire quitte les lieux fin avril prochain,( ce n'est pas la résidence principale de ma mére).
    Pour se protéger, comment peut on justifier les travaux à faire à ce jour, huissier ou devis par artisans ou autres ?
    Pour la déchéance de l'usufruit, par ou commencer les démarches?
    Avez vous une idée sur la durée et le côut d'une telle procédure?
    Je pose beaucoup de questions à la fois, j'en suis désolée, mais je suis inquiéte pour mon patrimoine et à l'avenir celui de mes enfants .
    avec mes remerciements, bien cordialement

  4. #4
    Membre Junior Avatar de Borz
    Ancienneté
    avril 2013
    Localisation
    France
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    156
    Bonjour, je ne suis qu'un étudiant malheureusement, et ne peut vous apporter que des éléments de réponse, surtout théoriques.

    Si je comprend bien, votre mère loue les locaux, et le locataire des lieux n'a pas enretenu correctement l'immeuble. A mon sens, votre mère en tant qu'usufruitière et bailleraisse peut se retourner contre le locataire fautif.

    Pour la justification des travaux, je ne sais pas. Je sais seulement qu'à priori pour démontrer ce genre de chose, lors d'un procès le juge recours à un expert judiciaire, qui communique ses conclusions au juge.

    Pour la déchéance de l'usufruit, faut regarder dans le code de procédures civiles, normalement.

    Aucune idée ni sur la durée de la procédure ni sur son coût.

    Je suis désolé de ne pouvoir plus vous renseigner, en tous cas vous savez au moins sur quel fondement vous pourriez agir.

    Cordialement.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2012
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    77
    Votre mère est tenue aux réparations d'entretien - les grosses réparations sont à votre charge à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien de votre mère (art. 605 du Code Civil)
    En tant que propriétaire vous êtes tenu au grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, poutres et toiture, murs de soutènement et clôture (art. 606 du Code Civil)
    cordialement
    Il n'y a pas de démocratie sans une bonne justice.

  6. #6
    Membre Exclu des Forums Avatar de CarmenM
    Ancienneté
    novembre 2007
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    2 755
    Il y a deux choses dans ce que vous dîtes
    1-
    Citation Envoyé par LUCFAN
    elle ne veut plus s'occuper de la gestion et de l'entretien de cet immeuble
    Dans ce cas la logique voudrait qu'elle vous cède (donation) ou vous vende son usufruit.
    L'usufruitier recueillant les fruits du bien dont il a la charge de l'entretien : condition sine qua non, de réciprocité.


    2-
    Citation Envoyé par LUCFAN
    Elle me demande de faire des travaux...
    Deux fenêtres ...
    un pignon à jointoyer, de l'eau dans la cave (pompe HS), réparations à faire sur la toiture

    Comme il vous a été dit, il y a travaux et travaux.
    A la charge de l'usufruitier les travaux d'entretien ordinaire, pour pouvoir louer, maintenir les lieux en état et réparations courantes.
    A la charge du nu-propriétaire les gros travaux : réfection de toiture (dans son entier), structure de l'immeuble, fondations, caves, murs porteurs, et changement des fenêtres.

    Toutefois si le nu-propriétaire ne peut payer, ce qui arrive, l'usufruitier, s'il veut continuer à percevoir les loyers et éviter la vente de l'immeuble, peut faire l'avance des travaux, ce qui sera compté comme une avance sur succession, aux cas où il y a plusieurs héritiers.


    Il semblerait que la plupart de ces travaux vous incombe.
    A partir de là plusieurs possibilités.
    Pouvez-vous payer ?
    - Si oui, pas de problème et tout continue comme avant : locations
    - Si non, vous le signifiez à votre mère en lui demandant d'assumer le coût des ces travaux, si elle veut pouvoir continuer à percevoir un loyer. par courrier RAR.

    - Si elle refuse cela veut dire que, faute de location, l'immeuble devra être vendu, pour éviter sa dégradation ; la réponse vous a été donnée sur ce point + haut. Vous lui proposez de vendre par courrier RAR.

    - Si elle refuse, vous devrez vous tourner vers le juge, conformément aux règles de droit citées au #2 et le juge appréciera si elle a ou non abusé de son usufruit et laissé le bâtiment se dégrader;
    Une action en justice de la sorte vous prendra forcément plus d'un an, le temps de vos courriers, contact avec avocat, constitution du dossier etc.

    D'abord, la consultation d'un avocat vous permettra d'estimer le bien-fondé d'une éventuelle action en justice de votre part compte tenu que la charge des gros travaux vous revient en principe.
    Borz a trouvé ce message utile.

  7. #7
    Membre Junior Avatar de Borz
    Ancienneté
    avril 2013
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    156
    Bonjour,

    Y a t il pas une faute de la part du locataire des locaux (qui est autre que l'usufruitier) qui n'a pas effectué les travaux d'entretien ce qu'a conduit à la nécessité de gros travaux (d'après les dires de notre interrogateur). Dans ces conditions, il me semble possible de recourir contre le locataire, théoriquement je veux dire, même si en il sera difficile de le prouver (expertise judiciaire ?).

    Sinon pour la gestion de l'immeuble, vous pourriez peut être recourir à la fiducie, mais c'est un mécanisme complexe qui permet de gérer droits biens ou suretés d'autrui. Surement pas adapté dans votre cas.

    Cordialement.

  8. #8
    Pilier Sénior
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    février 2010
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    bjr,
    les travaux d'entretien à la charge du locataire sont limitativement énumérés par la loi et je ne crois pas que les travaux cités par lucfan soient à la charge du locataire (fenêtres à remplacer et mur à jointoyer).
    l'article 606 énumère limitativement ce que sont les grosses réparations en particulier il indique la toiture mais entière et les gros murs. si ces les grosses réparations ont été causées par la négligence de l'usufruitier, elles sont à la charge de l'usufruitier.
    par exemple le recrépissement ou le ravalement d'une maison est de l'entretien.
    mais l'usufruitier ne peut pas contraindre un nu propriétaire à faire les grosses réparations.
    en cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu propriétaire c'est au juge de trancher.
    cdt
    Dernière modification par Amatjuris ; 05/04/2013 à 17h59.

  9. #9
    Membre Junior Avatar de Borz
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    avril 2013
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    Citation Envoyé par Amatjuris Voir le message
    bjr,
    les travaux d'entretien à la charge du locataire sont limitativement énumérés par la loi et je ne crois pas que les travaux cités par lucfan soient à la charge du locataire (fenêtres à remplacer et mur à jointoyer).
    l'article 606 énumère limitativement ce que sont les grosses réparations en particulier il indique la toiture mais entière et les gros murs. si ces les grosses réparations ont été causées par la négligence de l'usufruitier, elles sont à la charge de l'usufruitier.
    par exemple le recrépissement ou le ravalement d'une maison est de l'entretien.
    mais l'usufruitier ne peut pas contraindre un nu propriétaire à faire les grosses réparations.
    en cas de désaccord entre l'usufruitier et le nu propriétaire c'est au juge de trancher.
    cdt
    En fait, d'après les dires de la personne, c'est le non entretient prolongé des lieux qui a conduit à ces dégradations. Ainsi, le non entretient des lieux est imputable (ou pourrait peut être l'être) au locataire, car c'est la cause des travaux plus importants que doit désormais engager le nu proprio.
    cdt

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    février 2010
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    bjr,
    je ne crois pas qu'une toiture qui fuit, des fenêtres en mauvais état et un mur non étanche soient de la responsabilité du locataire.
    l'usufruitier devra être vigilant pour l'état des lieux de sortie.
    cdt

  11. #11
    Membre Junior Avatar de Borz
    Ancienneté
    avril 2013
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    Citation Envoyé par Amatjuris Voir le message
    bjr,
    je ne crois pas qu'une toiture qui fuit, des fenêtres en mauvais état et un mur non étanche soient de la responsabilité du locataire.
    l'usufruitier devra être vigilant pour l'état des lieux de sortie.
    cdt
    C'est ce que dis l'auteur du post en tous cas, mais je suis d'accord avec vous.

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2012
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    la description des travaux à effectuer d'après LUCFAN relève des articles que j'ai cité. La loi met ces travaux à la charge du nu-propriétaire. Avant de se lancer dans une procédure qui sera coûteuse je lui conseille de faire faire un devis précis des travaux à réaliser et d'évaluer si le bien vaut la peine de l'entretenir - (sans compter que sa mère peut l'obliger à effectuer les travaux)
    Lucfan je vous précise à toutes fins utiles que c'est vous qui devez assurer la maison en tant que propriétaire - que si la toiture est endommagée par le gel ou la grêle les réparations ne sont pas à votre charge mais à celle de l'usufruitière - enfin que les réparations de confort ne vous incombent pas : par exemple pour les fenêtres vous n'êtes nullement tenu de les remplacer par un double vitrage.
    Il y a en fait un équilibre à tenir entre vos possibilités financières, l'entretien qui valorise le bien dont un jour vous aurez la libre disposition, les relations familiales (pas toujours faciles) et le coût d'une procédure dont l'issue n'est pas certaine.
    cordialement
    Dernière modification par toutdroit ; 06/04/2013 à 10h10. Motif: erreur de frappe
    Il n'y a pas de démocratie sans une bonne justice.

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