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Discussion : Achat d'une maison dans le cadre d'une succession

  1. #1
    Membre Benjamin

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    La succession est ouverte suite au dècés de mon père. J'envisage de racheter à mes frères et soeurs et à ma mère la maison de famille. Elle est occupée partiellement par ma mère pour qui nous aménagerons un petit appartement à l'intérieur de cette maison, afin de la maintenir à domicile.
    1/ Le fait de laisser à disposition de ma mère cette partie de la maison peut-il justifier une diminution du prix d'achat par rapport à la valeur d'estimation dans la succession?
    2/ J'ai fait une offre d'achat à hauteur de 80% du prix estimé dans l'acte notarié de la succession.
    Y-a-t-il un risque de redressement fiscal?
    Les droits de mutation que j'aurai à payer seront-ils calculés sur la valeur d'estimation mentionnée dans la succession ou sur la valeur réelle d'achat...?
    Les vendeurs risquent-ils d'être "rattrapés" par le fisc?
    3/Pour acquérir ce bien, mon patrimoine personnel est insuffisant. Mon mari doit-il me faire une donation en espèce, ou peut-il participer financièrement à l'achat. Selon la solution retenue, quelles sont les incidences sur le montant des droits de mutation et des frais de notaire (nous sommes mariés sous le régime de la séparation)?
    Un changement de régime matrimonial règlerait-il ce problème?
    Combien coûte un changement de régime matrimonial?
    4/ Au cas où le projet de rachat ne se réaliserait pas à court terme, au moment où la maison sera mise en vente par l'indivision (après un départ de ma mère vers un autre logement), puis-je faire valoir un droit de priorité sur un acheteur extérieur à la famille?
    5/ Actuellement ma mère vie dans la maison dont elle était propriétaire (avec son mari). Elle bénéficie d'une aide du Conseil Général pour le maintien à domicile (Département y). Le fait qu'elle habite toujours cette maison, dont elle ne serait plus propriétaire, entrainerait-il une modification de l'aide au maintien à domicile?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/10/2008 à 17h41. Motif: anonymisation

  2. #2
    Administrateur du Forum

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    Bonjour
    Il est préférable de retirer le numéro du Département, celui-ci vient d'être nommé "y"

    Cordialement
    Jean-Nicolas Girard - Fondateur de Net-iris.fr

  3. #3
    Membre Benjamin

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    J'avais mis le numéro de département parce que le crois que l'aide au maintien à domicile des personnes agées varie selon le département.
    Mais j'ai bien compris votre remarque.
    Merci d'avance de m'éclairer sur mon projet...

  4. #4
    Pilier Sénior

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    1/ Le fait de laisser à disposition de ma mère cette partie de la maison peut-il justifier une diminution du prix d'achat par rapport à la valeur d'estimation dans la succession?
    Non par contre vous pourriez laisser l'usufruit de cette partie de la maison à votre mère qui justifierait alors un moindre prix (la valeur de cet usufruit).
    2/ J'ai fait une offre d'achat à hauteur de 80% du prix estimé dans l'acte notarié de la succession.
    Y-a-t-il un risque de redressement fiscal?
    Oui
    Les droits de mutation que j'aurai à payer seront-ils calculés sur la valeur d'estimation mentionnée dans la succession ou sur la valeur réelle d'achat...?
    Sur la valeur de la vente
    Les vendeurs risquent-ils d'être "rattrapés" par le fisc?
    Non si le fisc ne trouve rien à redire sur la valeur inscrite dans la déclaration de succession .
    3/Pour acquérir ce bien, mon patrimoine personnel est insuffisant. Mon mari doit-il me faire une donation en espèce, ou peut-il participer financièrement à l'achat. Selon la solution retenue, quelles sont les incidences sur le montant des droits de mutation et des frais de notaire (nous sommes mariés sous le régime de la séparation)?
    Un changement de régime matrimonial règlerait-il ce problème?
    Combien coûte un changement de régime matrimonial?
    Dans l'acte de vente signé chez le notaire il suffira de stipuler d’où provienne les fonds.
    4/ Au cas où le projet de rachat ne se réaliserait pas à court terme, au moment où la maison sera mise en vente par l'indivision (après un départ de ma mère vers un autre logement), puis-je faire valoir un droit de priorité sur un acheteur extérieur à la famille?
    Les indivisaires sont prioritaires
    5/ Actuellement ma mère vie dans la maison dont elle était propriétaire (avec son mari). Elle bénéficie d'une aide du Conseil Général pour le maintien à domicile (Département y). Le fait qu'elle habite toujours cette maison, dont elle ne serait plus propriétaire, entrainerait-il une modification de l'aide au maintien à domicile?
    L'aide APA accordée est calculée en fonction des revenues. Il n'y aura aucun changement si les revenues ne changent pas .

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par July Voir le message
    Non par contre vous pourriez laisser l'usufruit de cette partie de la maison à votre mère qui justifierait alors un moindre prix (la valeur de cet usufruit).

    Oui

    Sur la valeur de la vente
    Non si le fisc ne trouve rien à redire sur la valeur inscrite dans la déclaration de succession .
    Dans l'acte de vente signé chez le notaire il suffira de stipuler d’où provienne les fonds.
    Les indivisaires sont prioritaires
    L'aide APA accordée est calculée en fonction des revenues. Il n'y aura aucun changement si les revenues ne changent pas .
    Merci pour vos réponses.
    Ma mère est propriétaire de 50% de la maison et usufruitière sur l'autre moitié.
    Si je rachète la totalité, elle aura renoncé à son usufruit. Elle sera maintenue dans une partie de cette maison.
    Elle percevra le produit de la vente de sa part. Est-ce sur cette somme que s'applique la réduction du prix de vente ?

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Touffre Voir le message
    Merci pour vos réponses.
    Ma mère est propriétaire de 50% de la maison et usufruitière sur l'autre moitié.
    Si je rachète la totalité, elle aura renoncé à son usufruit. Elle sera maintenue dans une partie de cette maison.
    Elle percevra le produit de la vente de sa part. Est-ce sur cette somme que s'applique la réduction du prix de vente ?
    Pour ce qui est du financement, ce que j'ai compris de ce que le notaire en a dit, c'est que pour bénéficier de frais réduits, il fallait que ce soit l'héritier qui apporte le financement et non son conjoint (nous sommes sous le régime matrimonial de la séparation) ai-je bien compris?

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Touffre Voir le message
    Pour ce qui est du financement, ce que j'ai compris de ce que le notaire en a dit, c'est que pour bénéficier de frais réduits, il fallait que ce soit l'héritier qui apporte le financement et non son conjoint (nous sommes sous le régime matrimonial de la séparation) ai-je bien compris?
    Pour être clair, les fonds viendront de la vante de notre domicile cojugal dans lequel je détiens 1/3 et mon mari 2/3
    Il me semble que le notaire nous a dit que mon mari devrait me faire une donation pour que ce soit moi qui achète. Dans ce cas nous devrions acquitter les droits liés à la donation entre époux (20% après l'abattement...)

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Merci pour vos réponses.
    Ma mère est propriétaire de 50% de la maison et usufruitière sur l'autre moitié.
    Si je rachète la totalité, elle aura renoncé à son usufruit. Elle sera maintenue dans une partie de cette maison.
    Elle percevra le produit de la vente de sa part. Est-ce sur cette somme que s'applique la réduction du prix de vente ?
    Elle aura renoncé ? je suppose que vous allez acheter son usufruit. À moins qu'elle ne fasse le choix du quart en pleine propriété.?

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Merci pour ces précisions
    Je reviendrai vers vous avec de nouveaux éléments
    Bonne soirée

  10. #10
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Touffre Voir le message
    Pour être clair, les fonds viendront de la vante de notre domicile cojugal dans lequel je détiens 1/3 et mon mari 2/3
    Il me semble que le notaire nous a dit que mon mari devrait me faire une donation pour que ce soit moi qui achète. Dans ce cas nous devrions acquitter les droits liés à la donation entre époux (20% après l'abattement...)

    Il me semble (?) que vous pourriez établir une société d'acquêts, sans changer votre régime de séparation de biens, à laquelle vous apporteriez la maison achetée à 1/3 par vous et 2/3 par votre mari, en prévoyant, lors de la dissolution de votre mariage (par décès et/ou ...divorce (à vous de voir)) une clause de préciput par laquelle la maison vous reviendra (quelque soit l'ordre des décès...)
    Cela vous éviterait de payer les 20 % au-dessus de l'abattement de 76 998 euros de la donation du vivant entre époux...

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