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Succession pas aisée
Discussion sur le thème : Successions et Donations

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonsoir,
    Mon père est dcd en 2011. Nous avons règlé la succession chez le notaire avec un prix de la maison dans la fouchette basse. Maman jouissante et mon frère et moi propriétaires de la part de notre père. Mon frère 68 ans a toujours vécu chez mes parents et avec maman ils ont fait des travaux ( payés 50% chacun ) Maman est dcd le 1er février et j'ai senti une certaine réticence pour aller chez le notaire. Il vient de me dire que le prix de la maison a baissé par rapport à 2011 car il a fait des travaux ( pourtant des travaux de survitrage et changement de portail, de porte de garage , de peinture ont été réalisés ce qui d'après moi augmente la valeur ) et qu'il va la garder car notre mère a fait un papier chez le notaire en ce sens. Je ne suis pas contre cela mais je souhaite avoir des précisions sur certains points. Maman a toujours dit devant le notaire lors de la succession de mon père : je veux que mes enfants soient a parts égales
    1 La valeur de ces travaux ne correspond que pour la moitié pour lui ?
    2 Me doit il une indemnité d'occupation depuis le décès de ma mère jusqu'au jour de la signature définitive ?
    3 Suis en droit de demander à voir ce papier si par hasard d'autres choses sont prévues?
    4 Il garde tous les meubles , vaisselle, linge de la maison hors cela a été calculé à 5% de la valeur donc puis je demander l'équivalent de ma part ?
    Je vous remercie pour ces précisions afin que je puisse argumenter. Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Quelles que soient les dispositions de votre mère, vous êtes en indivision sur la maison, puisque vous en possédez déjà un quart suite au décès de votre père.

    Votre frère ne vous doit pas une indemnité d'occupation, il la doit à l'indivision (c'est une recette de l'indivision), et elle est à porter à l'actif de l'indivision lors de son partage.

    On ne fait pas de "papier" chez un notaire. Soit votre mère a fait de son vivant une donation, soit elle a fait un testament.

    Si elle a fait une donation, cet acte notarié de donation a été publié pour la mutation de propriété (et n'importe qui peut interroger le service de la publicité foncière pour connaître les actes de mutation de propriété ayant porté sur le bien).
    Si elle a fait un testament, le notaire en charge de la succession le retrouvera en interrogeant le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés (si c'est un autre notaire qui a eu le testament).

    Dans tous les cas, s'agissant d'un bien immobilier, seul un notaire peut procéder à la mutation de propriété suite à décès.

    Les 5% ne sont qu'un forfait fiscal pour la détermination de l'actif successoral et donc le paiement des droits de succession. C'est une simplicité qui évite l'inventaire et les frais afférents.
    Pour le partage de l'indivision en comptant le mobilier, c'est la valeur réelle des biens qui compte.
    Encore que dans la plupart des familles, on ne fait pas de calculs d'apothicaire sur qui prend quoi parmi la vaisselle et des meubles sans grande valeur.

  3. #3
    Membre Junior

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    Je vous remercie pour votre réponse. J'ai employé le mot papier à tort il est vrai. Je pense en effet que c'est un testament afin que mon frère qui souhaitait garder la maison en soit certain ( j'étais d'accord donc très étonnée ) .
    Mon frère a toujours vécu là sans payer quoi que ce soit ....
    Pour l'indemnité d'occupation qui décide du montant?
    Vous dites : Pour le partage de l'indivision en comptant le mobilier, c'est la valeur réelle des biens qui compte. donc les meubles et leur contenu en font partie?J
    Pour la valeur de la maison qu'en pensez vous ? Après des travaux de rénovation le prix peut baisser ?
    Je pensais que tout se passerait bien et j'étais d'accord pour reprendre la valeur déclarée il y a 11 ans mais là je me sent lésée .
    Merci
    Cordialement

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Pour l'indemnité d'occupation qui décide du montant ?
    Pour toute chose, soit les parties sont d'accord, et alors les parties décident de la chose, soit elles sont en désaccord, et seul un juge peut trancher et ordonner. Un notaire n'a aucun pourvoir pour ordonner à une partie.

    Un marché immobilier peut s'effondrer localement. Dans ce cas, ce n'est pas votre frère qui vous lèse, mais la réalité des biens dans un secteur donné.
    Il faut faire faire des estimations par le notaire ou des agences pour savoir si ce que vous dit votre frère correspond ou non à une réalité.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Pour connaître la valeur du bien, demandez à deux ou trois agences immobilières locales de faire une estimation et prenez la moyenne.
    Concernant les travaux réalisés, si votre frère peut démontrer qu'il a financé seul ces travaux, il peut demander à récupérer sur sa part la valeur de ces travaux.
    Si votre mère a rédigé un testament, légalement, elle a pu léguer à votre frère la quotité disponible sur la part qui lui appartenait. Il faut voir avec le notaire ce qui a réellement été fait.

    Quel est votre souhait : que le bien soit vendu pour récupérer votre part ou que votre frère continue à occuper le bien en vous payant une indemnité d'occupation ?

    Pour l'indemnité d'occupation qui décide du montant?
    Généralement, l'indemnité correspond au loyer au prix du marché, moins ~20% pour tenir compte de la précarité. Cette indemnité concerne l'indivision : ce qui vous revient dépend de votre part de propriété.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonsoir
    Apparemment le frère veut garder la maison YOOYOO à moindre coût évidemment
    Il faut déjà savoir ce que dit le testament pour savoir pour la quotité disponible en effet, il faut donc déjà prendre RV chez le Notaire et faire estimer pour calculer la soulte qu'il devra verser en fonction des travaux , s'il les a financé pour l'indivision pour moitié en effet il pourra en être tenu compte même si le bien a pris de la valeur du coup .

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Le testament a même pu léguer la part maternelle de maison ; le legs est alors réductible à la quotité disponible, et le frère doit une indemnité de réduction, mais il est propriétaire des 3/4.

  8. #8
    Membre Junior

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    merci pour votre réponse

    - - - Mise à jour - - -

    Je n'ai pas compris ce que signifie l'indemnité de réduction.Pouvez vous m'expliquer car les termes juridiques ne me sont pas familiers. S'il a la quotité disponible soit 1/3 en plus il aurait donc 2/3 de la part de ma mère . Vous avez raison il faut attendre de voir ce testament. merci encore pour vos conseils

  9. #9
    Pilier Sénior

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    On a le droit de léguer ce qu'on veut.
    Si le legs dépasse la quotité disponible, le legs est réductible. Mais la réduction se fait en valeur, pas en nature (sauf accord des parties) : on verse une indemnité de réduction dans la masse de partage.
    Aujourd'hui votre mère possède 1/2, vous possédez 1/4 et votre frère possède 1/4 (vos quarts sont soumis à usufruit).

    Votre mère peut léguer sa moitié de maison à votre frère. Il se retrouve donc avec 3/4 de maison.
    Mais la quotité disponible de votre mère, c'est 1/3 de son patrimoine, donc 1/6 de maison. Son legs de 1/2 de maison dépasse la QD pour 1/3 de maison.

    Votre frère est donc propriétaire de 3/4 de maison, mais doit payer à la succession une indemnité de réduction d'une valeur équivalente à 1/3 de maison.
    Et comme vous avez droit dans le partage à la moitié de la masse de partage, votre frère doit vous payer une soulte de valeur 1/6 de maison (votre réserve dans la moitié de maison de votre mère).

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