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Discussion : Calcul soulte avec un apport personnel-séparation conflictuel

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonsoir

    Je souhaite connaître le montant de la soulte suite à une séparation.

    La maison a été acheté 300 000 euros.
    Apport de monsieur 80 000 et apport de madame 8 000 euros.

    Maison acheté 50/50 sur l'acte notarié.

    Emprunt auprès de la banque de 225 000.

    Actuellement il reste à payer à la banque 175 000 euros.

    En sachant que l'ensemble du crédit a été supporter par monsieur. Madame n'a pas versé d' argent sur le compte commun pour rembourser le crédit.

    Comment calculer la soulte à verser à madame ?

    Par avance merci pour vos réponses

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Bonjour,
    Monsieur et madame étaient ils mariés lors de l'achat ? Sous quel régime ?
    Qui est emprunteur auprès de la banque ?

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Et puis sans la valeur actuelle du bien, on aura du mal à faire des calculs... Puisque c'est l'actif à partager.

    Notons que le coût d'acquisition est de 225000 + 80000 + 8000 = 313000. On imagine que les frais de notaire furent de 13000.

    En cas d'acquisition pendant un mariage en communauté, si on parle d'apports personnels, c'est que ce sont des fonds propres qui ont été employés (car sinon, l'argent apporté est commun, peu importe de quel compte il est tiré). A-t-on une clause d'emploi de fonds propres dans l'acte ?

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Bonjour
    Voici les précisions
    Lors de l'achat madame et monsieur était en union libre. Il y a eu un pacs 1 ans après l'achat et depuis quelque mois une rupture de pacs.

    Auprès de la banque il y a les deux noms (2 CO emprunteurs).

    Le montant du bien actuelle est de 300 000 euros (pas eu de plus value ou de moins value).

    Il n'y a aucune indication de fonds propre dans l'acte. Oui je vous confirme que les frais de notaire est de 13 000.

    En espérant avoir répondu à vos questions. Par avance merci pour vos retours.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Donc à la base, puisque le titre est 50/50, et que les parts de propriété n'ont pas été calculées en fonction du financement, à la base, l'actif de 300000 est partagé 50/50, soit 150000 chacun.
    De même, le passif 175000 engagé sur deux têtes sans convention entre les parties est partagé 50/50, -87500 chacun.

    La part de chacun est donc 62500. Si l'un veut racheter la part de l'autre, il doit verser une soulte de 62500 pour que l'autre soit libéré de tout.

    Après, peuvent intervenir des créances dans un partage amiable : une créance de 80000 de l'un contre l'indivision, et une créance de 8000 de l'autre contre l'indivision, correspondant aux apports, qui ont servi à enrichir la propriété de l'autre.
    De même une créance pour le fait que l'un a remboursé des échéances pour le compte de l'autre.

    Ces créances peuvent être combattues, par exemple comme relevant d'une intention libérale, voire peut-être, dans le cadre du pacs, au nom de la contribution aux charges.
    En cas de conflit, il convient de faire intervenir le juge dans un partage judiciaire.

    Moralité, il faut toujours définir les % de propriété en concordance avec le financement.
    Dans votre cas, le coût d'acquisition était de 313000, financé par vous à hauteur de 80000 + 225000/2 = 192500, et par l'autre à hauteur de 8000 + 225000/2 = 120500. Les % de propriété auraient dû être 61,5% / 38,5%.
    S'il était prévisible que l'autre ne pourrait participer aux remboursements des échéances, le financement aurait pu être décidé 305000 / 8000, soit 97,5% / 2,5% (même si vu de la banque, il y a deux emprunteurs, dans les rapports privés entre les deux emprunteurs, un des emprunteurs est fictif pour l'opération).

    Dans le cas 61,5% / 38,5%, l'actif 300000 aurait été partagé selon ce % : 184500 / 115500, et le passif 175000 50/50 soit -87500 chacun.
    Votre part aurait été 97000 et celle de l'autre 28000, valeur de la soulte pour lui racheter sa part. Et même diminuée de la créance concernant la non participation aux échéances, si amiable.
    Dernière modification par Rambotte ; 21/01/2020 à 10h10.

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Bonjour,
    Si monsieur (ou madame) souhaite conserver le bien seul, il vous faudra également l'accord de la banque pour modifier le prêt.
    Dans les faits, même si le crédit n'est remboursé que par une seule personne, vous êtes bien deux à vous être engagés à le rembourser.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Bonjour

    Merci vos deux retours et votre attention. Également ce calcul est défavorable à monsieur et plus que favorable à madame. Pour éventuellement que monsieur récupère ces créances notamment l'apport, si l'accord a l'amiable est possible. Comment dois til se faire ? Par écrit ? Devant notaire ? Et/ou si ce n'est pas possible d'avoir un accord à l'amiable comment faire à appel au juge ? Lequel ? Quels sont les délais ? (si vous savez..?)

    Pour la banque. Je pensais qu'il fallait faire un rachat de crédit globale.

    Merci

  8. #8
    Pilier Sénior

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    En cas d'accord amiable, les parties donnent leurs calculs* au notaire qui les retranscrit dans un acte de partage : le notaire formalise l'accord entre les parties.
    * ou les principes de calcul incluant des créances pour les apports et/ou la non-participation aux échéances

    En cas de désaccord, le notaire est impuissant à faire un acte de partage. Pour sortir de l'indivision, il faudra qu'une partie assigne l'autre partie en partage de l'indivision. Mais le résultat de cette assignation ne sera pas un calcul de soulte dans un rachat de part.

    Si le bien n'est pas commodément partageable, le juge ordonnera la licitation (vente aux enchères) du bien, qui ne risque pas de partir à 300000... Cependant, les indivisaires peuvent participer aux enchères pour emporter le bien. Mais dans ce cas, l'actif à partager ne sera pas 300000, mais le prix auquel est parti le bien aux enchères... Le passif, lui, ne changera pas.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Comme la situation semble conflictuelle, il n'y a aucune raison que Monsieur soit lésé et que Madame s'enrichisse sans avoir rien payé. Toutefois, l'emprunt ayant été fait 50/50, on peut considéré que Madame a remboursé 50 % des échéances (c'était un accord dans le couple, en contrepartie, elle payait d'autres charges : alimentation, eau, gaz, électricité, assurances, téléphone,...)
    Si le produit net de la vente, après remboursement du prêt en cours est de 125 000 ¤, il serait bien que chaque indivisaire récupère son apport personnel (dans la mesure où il peut justifier qu'il s'agit de fonds propres), puis que le solde soit divisé par deux, soit :
    - pour Monsieur : 80 000 ¤ +18 500 ¤ = 98 500 ¤
    - pour Madame : 8 000 ¤ + 18 500 ¤ = 26 500 ¤
    C'est la solution qui me semble le plus équitable.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Le plus équitable est de calculer des % de propriété pour que l'apport récupéré soit modulé proportionnellement en fonction de la plus-value ou de la moins value. L'apport à servi à acquérir une fraction de propriété. On doit donc récupérer la valeur de cette fraction de propriété, qui n'est pas forcément le montant initial. Même principe que le calcul de la récompense au profit subsistant en cas d'apport avec clause d'emploi.

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