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Discussion : Démembrement et rachat de part en nue-propriété

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous,

    Je voudrais votre avis sur deux situations assez similaires:

    1/ Je suis en indivision à parts égales avec mes frères et s½urs dans une maison de vacance dans lesquels je voudrais faire des gros travaux et, a terme, je voudrais en avoir la propriété complète tout en leur laissant dans un premier temps la possibilité d'y aller. Je voudrais savoir s'il est possible de démembrer les parts d'indivision, de leur racheter l'ensemble des parts en nue-propriété et que dans un premier temps chacun garde sa part d'usufruit en indivision. Au fil des successions, je devrais pouvoir consolider l'usufruit?
    Quels sont les risques et les avantages? Voyez-vous une autre option?

    2/ Je suis associé à hauteur de 25% dans une SCI familiale possédant un terrain nu constructible. Je voudrais faire construire pour mon compte tout en laissant l'accès au terrain aux autres associés. Je pensais dans le même esprit que ci-dessus, procéder au démembrement des parts de la SCI et d'en acheter la nue propriété complète.
    Si je construis sur le terrain, l'ensemble des usufruitiers pourraient-il a priori demander la jouissance de la maison? Est-il possible de faire valoir mes 25% d'usufruit pour "y localiser" la maison et que les autres associés ne puissent jouir que des 75% restant du terrain? Voyez vous une autre alternative?

    Merci de vos conseils.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    1) Un propriétaire a le droit de laisser un tiers occuper gratuitement son bien. Inutile de faire du démembrement de propriété.
    Une simple convention sous seing-privé permettant l'usage gratuit, pendant un temps déterminé ou jusqu'au décès devrait suffire ?

    2) Il n'y a qu'un seul propriétaire du terrain, et donc de ce qui sera construit dessus, une personne morale, la SCI.
    Démembrer les parts ne démembrera pas le bien, et acheter toutes les parts en nue-propriété ne vous rendra pas nu-propriétaire du terrain ; vous n'êtes pas en indivision sur le terrain. Et vos parts ne sont pas physiques, vous ne pouvez pas "localiser" une construction sur des parts de SCI.
    On a l'impression que vous avez fait une SCI pour faire une SCI, sans qu'il y ait une véritable utilité.

  3. #3
    Membre

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    Merci de cette réponse rapide. Quelques precisions:
    1/ En fait, pour l'instant, frères et soeurs ne veulent pas céder leurs parts d'indivision donc je ne suis pas en situation de devenir propriétaire. D'où l'idée de démembrer pour conserver l'usufruit en indivision. Mais effectivement ça semble compliqué.

    2/ J'ai obtenu les parts de SCI par donation.La SCI existait bien avant la donation et ce projet immob.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Si les frères et s½urs ne veulent pas céder leurs parts indivises en propriété (leurs patrimoines), pourquoi voudraient-ils céder la nue-propriété de leurs parts ?
    La nue-propriété est la propriété, le patrimoine, sans la jouissance.

  5. #5
    Membre

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    Merci Rambotte,
    Effectivement, la question est de savoir s'ils ont une stratégie patrimonale (et donc ils tiennnent à la (nue)propriété) ou s'il est plus attrayant pour eux d'avoir l'usufruit d'une maison rénovée gratuitement (de leur point de vue) et le cash de la cession de la nuepropiété?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Vous semblez avoir les moyens de racheter les parts au juste prix.
    S'ils refusent de vendre, vous pouvez assigner en partage, et participer à la vente aux enchères qui sera ordonnée par le juge.
    Vous devriez remporter les enchères, car vous serez le seul à vouloir surenchérir jusqu'au prix normal (si ce prix est atteint, ce sera sans doute en dessous). Les autres participants sont là pour faire des affaires, pas pour acheter un bien à son prix, en général.
    A moins que les autres indivisaires soient dans la même capacité à surenchérir.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Il semble que vos frères et soeurs ont autant de droits que vous sur cette maison de vacances. S'ils ne veulent pas vous vendre leurs parts, vous pouvez effectivement les assigner en partage. Dans ce cas, il ne s'agira pas de la vente de la nue propriété, mais de la pleine propriété dont la valeur au prix du marché sera plus importante ; vous pouvez tenter le coup en espérant que les enchères ne s'envolent pas mais vous prenez le risque qu'un tiers (ou l'un des autres indivisaires) se porte acquéreur de ce bien.

    Quant au terrain, quel serait l'intérêt des associés de la SCI de rester propriétaires du terrain (via la SCI) si vous construisez votre maison dessus ?
    Si vous voulez construire dessus et être propriétaire de cette construction, rachetez préalablement ce terrain à la SCI.

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