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Discussion : Donation maison principale un enfant

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je vous écris car j'ai une maison que je souhaite donner à un de mes enfants. ( C'est ma résidence principale et seul bien)
    Je souhaiterais savoir comment faire et si cela ne pose pas de problème.
    Je peux garder l'usufruit de la maison cela ne pose pas de problème. Mon fils et sa femme habitant avec nous depuis longtemps. Il s'occupe de pratiquement tout depuis un certain temps maintenant dans la maison.

    Merci


    Bien à vous

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Pour faire donation, il faut faire un acte de donation du bien, par acte notarié.

    Vous avez plusieurs enfants.
    Il faut savoir qu'une donation est rapportable au partage, pour préserver l'égalité entre vos héritiers.
    A moins que vous décidiez de faire une donation "hors part", pour avantager cet enfant, mais la donation, si elle excède votre quotité disponible, sera réductible (votre fils devra une indemnité de réduction à la succession).
    Si la maison appartient à votre couple, il y aura deux donations de moitiés de maison, à traiter dans chacune des deux successions.

    Notez que le forum Famille aurait été plus approprié, ce n'est pas une question d'immobilier, mais de succession/donation.

  3. #3
    Modérateur Communautaire

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    Bonjour,

    Je viens de déplacer la discussion dans le forum "famille"

    Cordialement,
    Modo 03

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Merci de votre réponse.
    Effectivement j'ai 5 enfants mais je n'ai pas vraiment de relation avec 2 d'entre eux. Je suis en contact avec 3 qui sont d'accord pour la donation (ou la vente à mon fils) dont mon fils qui habite avec moi.
    Comment savoir ma quotité disponible ?

    Merci d'avoir déplacer le sujet.

    Bien à vous

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Vos autres enfants n'ont pas à être d'accord ou pas. Vous donnez ce que vous voulez à qui vous voulez. Simplement cela induit des conséquences (des calculs) à votre décès et au partage de l'indivision successorale. Lesquels calculs ne seront pas les mêmes selon que la donation est en avance de part (avance sur héritage, prise en compte dans le partage, sans avantage) ou hors part (pas prise en compte dans le partage entre les héritiers, et donc avantageant le donataire).

    Votre quotité disponible ne sera calculable qu'à votre décès. On prendra tout votre patrimoine existant à votre décès (inconnu aujourd'hui, vous pouvez gagner au loto, ou bien ne plus rien avoir), et on y intègrera toutes les donations que vous auriez pu faire de votre vivant, revalorisées au jour de votre décès.

    Votre quotité disponible sera un quart de cette masse (3 enfants ou plus, ici 5). Si la donation hors part dépasse la quotité disponible, le donataire devra indemniser pour l'excédent, qui sera intégré à la masse de partage.

    Si la donation est en avance de part, on ne fait pas ce calcul, la donation est rapportée à la masse de partage (masse qui est partagée à égalité). Il en résultera une part moindre de votre enfant donataire sur les biens présents à votre décès, puisqu'il aura déjà reçu quelque chose. Voire, il pourra devoir une soulte si sa donation dépasse sa part.
    Dernière modification par Rambotte ; 07/01/2020 à 08h18.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    D'accord donc si je comprends bien au jour d'aujourd'hui en faisant la donation il devra indemniser pour l'excédent ( ma maison étant mon seul bien actuellement).
    N'y as t'il pas d'autre solution pour lui éviter de payer cette indemnisation .
    Mon fils était aussi prêt à acheter la maison mais je comprends pas pourquoi après avoir payé un credit pendant 25 ans il devait aussi à son tour payer un credit pour une maison que je souhaite lui donner ?
    Mon problème de fond était aussi les deux autres enfants avec qui je n'ai pas de relation et à qui je souhaite donner le moins possible voir rien du tout (si j'ai bien lu ce n'est pas possible).

    Merci de votre aide

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Le concept d'excédent par rapport à la quotité disponible n'a lieu que pour les donations hors part.

    Examinons tous les cas possible (on suppose pour simplifier que vous êtes unique propriétaire de cette maison, que c'est un bien propre à vous, pas un bien commun à votre couple).
    Admettons que la maison vaut 100000 aujourd'hui, et vaudra 200000 à votre décès (et au moment du partage).
    Admettons que vous n'aurez plus aucun autre patrimoine à votre décès.

    1) Donation de la maison en avance de part (même avec réserve d'usufruit)
    Masse de partage : biens présents au décès (0) + rapport* de la donation (200000) = 200000
    * L'usufruit étant éteint, le rapport se fait pour la valeur en pleine propriété
    Part de chaque héritier dans cette masse : 200000 / 5 = 40000.
    Votre fils doit une soulte de 40000 à chacun des 4 autres. Il lui reste 40000 (sa donation 200000 moins les soultes 4x40000 = 160000). Egalité dans le partage.

    2) Donation hors part (même avec réserve d'usufruit)
    Masse de calcul de la QD : biens présents au décès (0) + intégration* de la donation (200000) = 200000
    * L'usufruit étant éteint, l'intégration se fait pour la valeur en pleine propriété
    Quotité disponible 200000 / 4 = 50000.
    L'excédent 200000 moins 50000 = 150000 est sujet à réduction. Le donataire doit une indemnité de réduction de 150000 à la succession.
    Masse de partage : biens présents au décès (0) + indemnité de réduction (150000) = 150000
    Part de chaque héritier dans cette masse : 150000 / 5 = 30000.
    Votre fils doit une soulte de 30000 à chacun des 4 autres. Il lui reste 80000 (sa donation 200000 moins les soultes 4x30000 = 120000). 80000 = 30000 (sa part) + 50000 (son avantage sur la QD).

    3) Vente sans réserve d'usufruit. Votre fils vous paye 100000 (juste prix aujourd'hui).
    Il n'y a pas donation, pas de rapport ni de réduction.
    Vous faites ce que vous voulez de cet argent. Si vous le conservez, il sera partagé en 5 à votre décès.

    4) Vente avec réserve d'usufruit. Votre fils vous paye moins que 100000 (valeur de l'usufruit à retirer).
    Mais attention, une telle vente à un héritier est civilement vue comme une donation hors part imputable sur la quotité disponible.

    Notez que pour payer les soultes, soit il devra vendre, soit il devra emprunter (comme la soulte est immobilière, ce sera un prêt immobilier).
    Dernière modification par Rambotte ; 07/01/2020 à 09h10.

  8. #8
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Quel crédit votre fils a-y-il payé ?
    Je ne comprends pas bien votre histoire et votre problème.
    Salutations.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Il n'a rien payé.
    Avignon92 se dit que si son fils doit acheter la maison, alors il faudra qu'il souscrive un crédit, donc encore un de plus dans la famille pour cette maison, alors que lui en avait déjà souscrit un il y a 25 ans. D'où l'idée de faire donation.

    Mon fils était aussi prêt à acheter la maison mais je comprends pas pourquoi après avoir payé un crédit pendant 25 ans il devait aussi à son tour payer un crédit pour une maison que je souhaite lui donner ?
    En fait, soit vous voulez diminuer (= vous dépouiller de) votre patrimoine (donation) au profit de votre fils, soit vous voulez conserver la même valeur de votre patrimoine, en échangeant la maison contre de l'argent (vente).
    A partir de là, si c'est une vente, soit l'acquéreur a l'argent pour acquérir, soit il doit emprunter l'argent pour acquérir. Il n'y a rien de particulier à comprendre.
    Dernière modification par Rambotte ; 07/01/2020 à 11h08.

  10. #10
    Membre Sénior

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    Bonjour.
    Vous avez une autre solution qui ne peut tous régler, mais avantager votre fils

    Vous lui faite un baill emphytéotique sur 40 ans pour la maison avec un tarif de 50 euro par ans.
    Il "sera proprietaire" de la maison durant 40 ans
    Le jour de la succession le prix de la maison sera revue à la baisse car impossible de la vendre avant la fin du baill

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Merci Rambotte pour toutes ces précisions.
    Je pense que la solution la plus simple pour ne pas avoir de problème :
    3) vente sans réserve d'usufruit. Votre fils vous paye 100000 (juste prix aujourd'hui).
    Comment faire pour que le prix de la vente ne soit pas contestable ? Nous sommes avec ma femme tous les deux propriétaires. Pouvons-nous lui faire une donation pour l'aider dans l'achat (la maison doit bien être dans les 250000) . Ce qui est assez dommage c'est que mon fils a fait beaucoup de travaux dans cette maison et là il va se retrouver à acheter cette maison en payant la plus value qu'il aura apporté ...

    Bipbipou j'aimerais vraiment de mon vivant régler cette histoire, cela ne sera pas possible avec cette méthode
    Merci de vos retour
    Dernière modification par Avignon92 ; 07/01/2020 à 13h58.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    La donation d'argent, selon que la donation d'argent est faite hors part (obligatoirement par acte notarié) ou en avance de part, on retombe sur les mêmes mécanismes de rapport ou de réduction de la donation.
    Sachant que la donation d'argent sert à acquérir un bien immobilier, la donation sera valorisé à la valeur de la maison acquise, au jour du décès (et du partage).

    Si votre enfant a fait des améliorations dans votre bien, il peut en être tenu compte dans le prix de vente pour qu'il ne rachète pas la plus-value apportée par lui, mais bien sûr, il faut qu'il sache prouver que la plus-value apportée à votre bien provient de lui.

    De toute façon, tout est contestable, et en cas de conflit, c'est le juge qui tranche, en fonction des arguments des parties.

  13. #13
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Comme vous n'avez que cette maison, je ne vous conseille pas de la donner.

    Vous aurez moins de problèmes (notamment en de cas de divorce de votre fils ou de prédécès de celui-ci)

    Le mieux ne serait-il pas de faire chacun un testament favorisant votre fils à hauteur de 1/4 ?

    Salutations.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    bonjour,
    comme kdrous, je déconseille de faire donation de sa résidence principale, surtout si c'est votre seul bien.
    une donation simple est une bombe pour le donataire.
    salutations

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci énormément pour vos retours
    Oui j'ai aussi pensé au testament favorisant à 1/4 mais je voulais trouver une solution pour lui donner ou vendre la maison.
    Existe-t-il des moyens pour retirer des personnes d'un héritage du coup ? Une lettre de leur part renonçante de prendre leurs parts via un notaire ?



    Merci

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    bonjour,
    vous ne pouvez pas retirer vos enfants de votre héritage puisqu'ils sont des héritiers réservataires.
    vous pouvez vendre la maison à un enfant mais il ne faut pas que le prix soit trop bas et qu'il soit effectivement payé afin qu'elle ne soit pas considérée comme une donation déguisée.
    en dehors de vos héritiers réservataires, vous pouvez léguer par testament votre quotité disponible à qui vous voulez.
    salutations

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    La seule manière de déshériter des enfants c'est de tout dépenser avant de mourir...

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et il est impossible pour un héritier de renoncer par avance à une succession non ouverte.
    Une telle renonciation par lettre écrite de leur part n'aurait aucune force juridique, ils pourront s'asseoir dessus à votre décès.

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,
    je souhaitais vous remercier de votre aide et vos réponses
    C'est dommage que ce soit si compliqué de ne pas pouvoir décider quoi faire de son patrimoine en France.
    Encore merci le forum est vraiment utile.
    Bien cordialement

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    C'est dommage que ce soit si compliqué de ne pas pouvoir décider quoi faire de son patrimoine en France.
    Aux Etats Unis ou en Nouvelle Zélande c'est bien plus simple ... Vendez tout et déménagez !

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il est tout à fait possible en France de faire ce que vous voulez de votre patrimoine. Vous pouvez donner cette maison à votre enfant. Le fait que vos autres enfants auront des actions possibles est totalement indépendant du fait que vous faites ce que vous voulez.
    Vous c'est vous et eux c'est eux : vous êtes maitres de vous, mais vous n'êtes pas maîtres d'eux.
    Vous faites ce que vous voulez de votre patrimoine. Une fois décédé, vous n'avez pas de patrimoine, et la question de faire ce qu'on veut après son décès est une question vide de sens. Vos enfants feront ce qu'ils voudront de leur patrimoine, lequel contiendra une composante immatérielle, à savoir le droit à agir en réduction.

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