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Discussion : Indivision et commodat

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Suite au décès de notre mère, nous nous retrouvons, 3 enfants, propriétaire en indivision de notre maison de famille.
    Nous ne voulons pas la vendre, l'un de nous ayant toujours vécu dans cette maison avec notre mère. Un commodat est-il possible ? Nous avons vu le notaire qui nous dit que le fisc pourrait ne pas voir cela d'un bon ½il ? Bien entendu la personne qui reste dans la maison s'engage à payer les frais d'entretien courant et les impôts concernant cette habitation. Est-ce légal ? Qu'en pensez-vous ?
    Merci pour votre réponse.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Je pense que si vous payez les droits de mutation et de succession , et que vous êtes tous d'accord, rien n'empêche l'un d'entre vous d'habiter le logement aux conditions que vous aurez décidées.
    Salutations.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Que voulez-vous dire par droits de mutation ?
    Le notaire nous a dit que nous n'aurions pas de droits de succession la valeur de la maison n'étant pas assez élevée, juste des frais de notaire. Mais le notaire a insisté très lourdement concernant le fisc, nous proposant que l'occupant de la maison paie un loyer au deux autres, sinon cela pourrait être considéré comme une fraude au fisc, qu'en est-il exactement ? Merci.
    Dernière modification par sotiger ; 05/01/2020 à 19h45.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Vous devenez propriétaires indivis d'un bien appartenant à votre mère en partie. il y a logiquement des droits de mutation à payer.
    Vous n'avez pas de droits de succession à payer car à 3 vous avez le droit à 300 000 ¤ exonérés de droits de succession ( mais pas de droits de mutation ).
    Si vous ne percevez pas de loyer, c'est votre problème et non celui du fisc.
    Salutations.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Il n'y a aucune fraude au fisc. Vous gérez votre indivision comme vous l'entendez.
    Les textes disent que celui qui jouit privativement du bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation*, mais les textes ne disent pas que les autres indivisaires sont fautifs s'ils n'exigent pas cette indemnité d'occupation.
    * et surtout pas un loyer, un propriétaire, fut-il seulement indivisaire, ne pouvant pas être son propre locataire, car ça n'a pas de sens : il ne peut pas signer avec lui-même un contrat de bail...

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Notre maison, qui sera occupée par l'un de nous 3 sera-t-elle considérée comme maison secondaire pour les 2 autres, et, qu'en sera-t-il des impôts fonciers et taxe d'habitation, sachant que l'un des 2 est bénéficiaire de l'Allocation Adule Handicapé et de l'Allocation Supplémentaire d'Invalidité ?

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Notre maison, qui sera occupée par l'un de nous 3 sera-t-elle considérée comme maison secondaire pour les 2 autres
    Pas du tout.
    Elle est considérée comme résidence principale par celui qui l'occupe et en fait sa résidence principale (il déclare ses revenus à cette adresse), les autres sont propriétaires et c'est tout.

    qu'en sera-t-il des impôts fonciers
    Si c'est un commodat il n'y a pas de revenu donc pas d'impot sur les revenus;

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Merci pour votre réponse.
    La notaire que nous avons vu a lourdement insisté sur le fait que celui qui allait rester dans la maison devrait payer un loyer sinon, en cas de contrôle fiscal, le fisc nous tomberait dessus car cela s'apparenterait à de la dissimulation ? Qu'en est-il exactement et pouvez-vous me donner des liens pour les textes de lois concernant ce sujet ? Merci beaucoup.

    - - - Mise à jour - - -
    Dernière modification par sotiger ; 23/01/2020 à 14h05.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Je pense que si vous payez les droits de mutation et de succession
    Vous n'avez pas de droits de succession à payer car à 3 vous avez le droit à 300 000 ¤ exonérés de droits de succession ( mais pas de droits de mutation )
    Euh, les droits de succession, c'est du langage courant, dont la dénomination fiscale officielle est "droits de mutation par décès", voire plus généralement "droits de mutation à titre gratuit" pour inclure les droits de donation (autre langage courant), qui suivent des règles très voisines.

    Vous pouvez faire une recherche par expression exacte sur Légifrance dans tout le CGI, nulle trace de l'expression "droits de succession", hormis une exception où ce langage courant est employé : article 885 H (et 792-0 bis pour les "droits de donation").

    Il existe ensuite des droits d'enregistrement pour l'acte notarié décrivant la mutation de propriété suite à décès = l'attestation immobilière après décès. Ces droits d'enregistrement sont à payer quand bien même il n'y a pas de droits de mutation (= droits de succession) du fait de l'abattement.
    Dernière modification par Rambotte ; 23/01/2020 à 14h13.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos conseils.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    La notaire a lourdement gourré.... On ne peut louer un bien que 'on possède.

    Qu'en est-il exactement et pouvez-vous me donner des liens pour les textes de lois à ce sujet ?
    Ben non. Demandez les à votre notaire en qui vous avez plus confiance qu'en nous, du coup. on n'a pas à faire le boulot de la notaire quand même.

    en cas de contrôle fiscal, le fisc nous tomberait dessus
    Le fisc est censé contrôler quoi dans cette jolie histoire, d'ailleurs?
    Dernière modification par ribould ; 23/01/2020 à 14h13. Motif: Biffure TARDIVE d'un qualificatif inapproprié

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Merci à vous pour vos conseils.

    - - - Mise à jour - - -

    Ne prenez pas mal ce que je vous dis ! Je n'y connais rien à tout cela, je viens de perdre ma mère, ce n'est pas facile, et j'essaie juste d'avoir des conseils c'est tout ! Je vous rapporte juste les propos de la notaire que nous avons vu !

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Je réagis assez vertement parce que je pense que votre notaire n'est pas bon. Je ne sais pas ce qu'en pense Rambotte, qui est plus compétent que moi sur la question.

    Je vous prie d'excuser le terme 'joli' qui n'a rien à faire dans ma réponse.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Serait-il préférable, et, est-il possible de changer de notaire ?

  15. #15
    Pilier Sénior

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    J'avais répondu au #5 : Les textes disent que celui qui jouit privativement du bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation (et pas d'un loyer) mais les textes ne disent pas que les autres indivisaires sont fautifs s'ils n'exigent pas cette indemnité d'occupation.
    Pas besoin de changer de notaire. Puisqu'elle n'intervient pas à l'affaire (celle relative à comment vous allez vivre et gérer entre vous votre indivision dans les années à venir).

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup.

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    En ce qui concerne les impôts fonciers, sommes-nous tous tenus de payer une part ou l'occupant peut-il les prendre à sa seule charge ? Est-ce légal ? L'occupant peut-il racheter une ou des parts à minima et si oui quel est la règle ? Je vous remercie.

  18. #18
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Les impôts fonciers sont dus par l'indivision.
    C'est celui qui habite qui les reçoit et les règle.
    Sur l'avis figure le mot indivision.
    Mais rien n'empêche les autres de lui payer une partie et de veiller à ce qu'ils soient réglés..
    Salutations

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Je confirme ce qui a été dit précédemment : vous pouvez très bien laisser la jouissance gratuite de ce bien à l'un des trois indivisaires.
    Juste une remarque : ne faites pas une estimation trop basse de la maison pour éviter des droits de succession. Si, d'ici quelques années vous étiez amenés à vendre cette maison et que cette maison se vende plus cher, vous seriez imposés sur la plus value alors que vous n'auriez jamais profité de la jouissance de cette maison.

    L'occupant peut-il racheter une ou des parts à minima et si oui quel est la règle ?
    S'il en a la capacité financière, pourquoi pas. Et pour éviter une revente, c'est lors du partage qu'il faut définir la part de cette maison, en pleine propriété ou en nue propriété, revenant à l'occupant ; il est possible que les autres héritiers bénéficient seuls des autres actifs de la succession (épargne, voiture,...) ou que l'occupant paie une récompense pour que le partage reste égalitaire.

  20. #20
    Membre Benjamin

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    - - - Mise à jour - - -

    YooYoo vous me dites "Et pour éviter une revente, c'est lors du partage qu'il faut définir la part de cette maison, en pleine propriété ou en nue propriété, revenant à l'occupant", mais comme nous étions déjà en indivision avant le décès de notre mère nos parts sont toutes égales, donc, je m'interroge toujours sur le minima, est-ce qu'il y a un pourcentage légal sous lequel on ne peut pas descendre afin que le fisc ne trouve pas que ce soit une donation déguisée ?

    - - - Mise à jour - - -

    Merci

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je n'avais pas compris que vous étiez déjà en indivision avant le décès de votre mère.

    Que souhaitez vous exactement : rester en indivision avec des % différents, ou que votre frère (ou soeur ?) occupant se retrouve seul propriétaire du bien ?
    L'occupant dispose t-il d'une capacité financière lui permettant de racheter vos parts, ou souhaitez vous lui en faire donation ?

  22. #22
    Membre Benjamin

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    Nous avons tous des parts égales. L'occupant va devoir racheté une part à un des indivisaires qui la réclame, l'autre ne pouvant participer car revenus très bas (AAH - Invalidité 2). Aussi serait-il possible que l'occupant rachète la seconde part à minima ? Si oui, y a-t-il un seuil au-dessous duquel nous serions dans l'illégalité ? Pour ce qui est de la donation, pour l'instant pas envisagée car l'état prend 45%, alors s'il y a une autre solution, comme le commodat entre les deux indivisaires restant cela serait préférable.

  23. #23
    Pilier Sénior

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    Aussi serait-il possible que l'occupant rachète la seconde part à minima ? Si oui, y a-t-il un seuil au-dessous duquel nous serions dans l'illégalité ?
    Il n'est pas illégal en soi de vendre moins cher que ce que cela vaut, mais le fisc peut d'office taxer les frais de mutation sur la valeur réelle (c'est normal, il n'y a pas de raison que le fisc fasse un cadeau) et par ailleurs plus le bien est vendu bon marché, plus la plus-value future de l'acheteur va être importante et plus le soupçon éventuel sur un dessous de table existe.

    Le commodat peut inclure en clause le paiement complet de la taxe foncière et des charges par l'occupant, ça résoudrait le problème.

  24. #24
    Membre Benjamin

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    Le bien ne sera en aucun cas sous-estimé mais bel et bien estimé à sa valeur réelle. Aucune envie "d'arnaquer" qui que ce soit. La demande de savoir pour le rachat d'une part au minima était plutôt dans l'optique de facilité le rachat pour l'occupant, au vu de ses capacités financières. Mais étant donné que vous me dites que le commodat résout toute problématique, nous allons nous orienter vers cette solution, puisque c'est la meilleure. La notaire est venue estimer la maison il y a quelques jours, nous attendons donc qu'elle nous fasse parvenir les informations concernant sa valeur. Je vous remercie tous pour vos conseils, et, reviendrait vers vous si besoin est. Bonne journée à vous tous, et encore merci.

  25. #25
    Pilier Sénior

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    Pour ce qui est de la donation, pour l'instant pas envisagée car l'état prend 45%,
    Pour les donations entre frères/s½urs, il y a un abattement (non taxable) de 15 932 ¤, puis une tranche de 24 430 ¤ taxée à 35 % ; ce n'est qu'au-dessus que la donation est taxée à 45 %.
    Selon la valeur du bien et de la part de chacun, une donation en nue propriété est peut-être une solution. Demandez conseil à votre notaire (et si vous n'avez pas confiance dans ce notaire, changez en).

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