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Discussion : refus de participer au travaux du patrimoine et licitation pour obtenir un meilleur prix

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à toutes et à tous,

    Ma mère est co-indivisaire d'un de deux maisons suite au décès de ses deux parents. Elle a 1 soeur et 2 demi-frères. Ces derniers n'ont pas déboursé un centime pour les travaux des 2 maisons depuis la mort de mon grand-père qui ont été assumé par ma grand-mère (décédée en dernier), mes parents ainsi que moi même et mon conjoint. Sans nous, les 2 maisons seraient en ruine (nous avons fait des travaux de conservation (si le terme est bon) avec des toitures neuves à la suite d'infiltration. Nous avons même des preuves écrites de refus de travaux durant la tutelle de ma grand-mère et après sa mort.
    Dans le même temps, mes oncles et tantes tentent de vendre à un prix supérieur des estimations immobilières à une personne extérieure à l'indivision une des deux maisons.
    Ils souhaitent pas discuter des travaux effectués par nous à leur place et viennent de nous assigner au tribunal pour demander une licitation.
    Est-ce que, selon l'article 815-13, je peux demander à avocate d'exiger que nos dépenses ne soient pas uniquement remboursées (assainissement que mon conjoint à fait les week end et sans facture), mais que la part des autres indivisaires se fassent sur la base de 2 maisons en ruine, malgré le fait qu'un acheteur propose le double de l'estimation?
    Car sans nos dépenses, cette maison n'aurait plus de toiture, de charpente, de plancher. Et idem pour l'autre. L'offre de la personne extérieure tient compte que la charpente a été sauvegardé, que les planchers soient présents en plus de la toiture récente. Il serait illogique que la plus-value générée par cette offre profite à des gens qui avaient les moyens de participer aux frais de l'indivision et qui ont tout bonnement refusé de le faire, non?

    Merci de m'avoir lu,
    Katia

  2. #2
    Membre Benjamin

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    Bonjour à toutes et à tous,

    J'ai préféré faire deux message (l'autre concerne l'utilisation de l'article 815-13 en lien avec des indivisaires qui ont oeuvré pour transformer deux maisons en ruine) concernant une même affaire.
    J'ai passé toute mon enfance dans une résidence secondaire ayant appartenu à mes grands-parents aujourd'hui décédés. Mon conjoint s'est énormément investi dans les travaux de cette maison et nous adorons y séjourner avec nos 2 enfants.
    Mes oncles et tantes n'ont jamais aimé cette maison, trop rustique pour eux. Nous l'avons fait estimé par 3 agences immobilières depuis le décès de ma grand-mère pour la racheter dans le cadre de la succession (donation partage par le biais de mes parents).
    Nous avons déjà un crédit pour notre résidence principale et nous ne pouvons pas nous aligner sur le prix proposé par un voisin (il nous crée des problèmes depuis des années d'ailleurs, dans le but de nous inciter à partir.)
    Mes oncles et tantes nous menacent d'une vente aux enchères, mais mes lectures m'ont apprises qu'il était possible d'invoquer le préjudice morale pour une maison à laquelle nous avons un attanchement immense. Nous ne proposons pas de la payer moins cher que le prix du marché comme c'est parfois le cas, mais au prix des estimations et pas plus cher.
    Comment peut-on présenter cela au juge pour mettre le maximum de chances de notre coté, existe-t-il des jurisprudence en ce sens?

    merci de m'avoir lu,

    Katia

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Comment peut-on présenter cela au juge pour mettre le maximum de chances de notre coté
    De quel "cela" et de quelle instance judiciaire parlez-vous ?
    De celle de l'assignation en partage judiciaire, si le partage amiable ne se fait pas, où votre parent (héritier) exposerait son intérêt à recueillir la maison dans le partage (vous ne serez pas partie prenante à cette instance) ?
    Ou bien de celle de l'assignation en réparation d'un préjudice moral (par votre parent, ou par vous ?) en cas de partage non conforme à vos souhaits ?

    Sans ça, sur le fond, j'ai de gros doute sur la réparabilité d'un tel préjudice moral, vu que le partage de l'indivision est de droit, quelle que soit la solution qui devra être utilisée, fut-elle la vente aux enchères pour cause de désaccord et d'impossibilité de constituer des lots. D'ailleurs, qui serait le fautif et quelle est la faute ?
    Dernière modification par Rambotte ; 25/12/2019 à 23h50.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Je e comprends pas non plus le préjudice moral que vous évoquez et qui ne serait pas pris en compte dans la vente aux enchères.

    C'est votre manque de finance qui cause votre préjudice; pas la vente. Et les autres indivisaires n'en sont nullement responsables et n'ont rien à compenser.
    Le préjudice consiste à ne pas pouvoir acheter, il n'est pas moral.

    Le préjudice qui invoque l'attachement à la maison de famille, je ne le comprends pas. Pouvez vous développer?
    Dernière modification par ribould ; 26/12/2019 à 06h50.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    merci pour votre réponse,

    J'ai trouvé à maintes reprises cette information sur de nombreux sites internet:

    "Bon à savoir : selon la jurisprudence constante, un tribunal peut refuser la vente d'une maison de famille si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, est trop important."

    sans jamais trouver des informations plus détaillées (pas de cas précis, ni de jurisprudence détaillée)

    Je recherche donc les manières de prouver cet attachement (je peux prouver les travaux que mon conjoint a effectué, ceux que j'ai payé à la place de l'indivision ainsi que ceux de mes parents et ma grand-mère) car cela semble un argument retenu par les juges.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Dans le préjudice moral d'atteinte à un bien affectif, c'est le manquement d'un proche suite à un décès accidentel dont la responsabilité incombe à un tiers.
    On attaque ce tiers au civil, et on demande un dédommagement.
    Qualifier de préjudice moral d'atteinte à un bien affectif pour une maison, est totalement irraisonnable et voué à l'échec.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  7. #7
    Membre Benjamin

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    De quel "cela"



    Je me rends compte que j’aurai du faire un seul message… j’ai essayé de scinder en 2 mon « souci », mais c’est peut être une erreur : voir mon autre message (je ne peux pas copier le lien de mon message sur les indivisaires qui refusent les travaux et qui demandent une licitation sans vouloir évoquer la répartition des plus-values des travaux de conservations auxquels ils ont refusé de particper)


    Je souhaite pouvoir faire valoir que cette maison, estimée 1 dans les années 1990 à la mort de mon grand-père, qui n’a vu de dépenses que de 2 des 5 indivisaires jusqu’à présent (mon père et ma grand-mère) a été estimée 2 par plusieurs agence immobilière et que les 3 indivisaires qui ont refusé de participer à tous les travaux voudraient vendre 3 à une personne extérieure et empocher des plus-value alors que sans nous, 2 maisons seraient en ruine. Je veux que mon père, dans le cadre d’une vente à 3 obtienne une part plus importante que ses parts dans l’indivision et plus importante que le seul remboursement de ses frais en ma basant sur l’article 815-13, ou qu'un juge refuse la vente a un tiers comme il le peux (étant donné que nous sommes acheteurs aux prix des estimations)



    et de quelle instance judiciaire parlez-vous ?


    Nous avons été assigné 2 fois au TGI (notre voisin, avec la bénédiction de nos co-indivisaires pour essayer de nous imposer un droit de passage, puis les autres co-indivisaires pour reprendre la solution que nous leur proposons depuis des 2 années pour faire simple) donc j’imagine que les montants (+ de 10.000¤ si j’ai bien compris) impliqueront que le TGI sera l’instance retenue à nouveau.

    De celle de l'assignation en partage judiciaire, si le partage amiable ne se fait pas, où votre parent (héritier) exposerait son intérêt à recueillir la maison dans le partage (vous ne serez pas partie prenante à cette instance) ?
    Ou bien de celle de l'assignation en réparation d'un préjudice moral (par votre parent, ou par vous ?) en cas de partage non conforme à vos souhaits ?

    Sans ça, sur le fond, j'ai de gros doute sur la réparabilité d'un tel préjudice moral, vu que le partage de l'indivision est de droit, quelle que soit la solution qui devra être utilisée, fut-elle la vente aux enchères pour cause de désaccord et d'impossibilité de constituer des lots. D'ailleurs, qui serait le fautif et quelle est la faute ?




    J’ai lu plusieurs fois ceci : « selon la jurisprudence constante, un tribunal peut refuser la vente d'une maison de famille si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, est trop important. » sans jamais avoir de cas concret, de jurisprudence et je m’interroge sur la possibilité de l’utiliser comme un argument de mon refus a devoir surpayer une maison par rapport au prix du marché (en lien avec un voisin qui nous harcèle en plus) à cause de co-indivisaires qui ont mis en péril nos biens indivis.

    - - - Mise à jour - - -

    merci pour votre réponse qui confirme ce qui a été dit ici, mais qui infirme nombre d'articles disponible sur internet qui mentionne à chaque fois que "selon la jurisprudence constante, un tribunal peut refuser la vente d'une maison de famille si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, est trop important." d'où ma question ici

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    La "jurisprudence constante" a bon dos ...
    La réalité c'est :
    Avant la vente soit vous vous mettez d'accord au sujet du prix et du partage (licitation amiable) soit c'est vendu aux enchères (auxquelles vous pouvez participer)

    Ensuite si c'est vendu à un certain prix X, et que vous souhaitez un partage inégal :
    soit vous vous mettez d'accord, soit le juge décide en fonction des éléments factuels que vous produisez (factures !)

  9. #9
    Membre Benjamin

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    La "jurisprudence constante" a bon dos ...


    « Jurisprudence constante » est définie comme « une doctrine juridique selon laquelle une longue série de décisions antérieures appliquant un principe ou une règle de droit particulier est très convaincante, mais n’exerce aucun contrôle dans des affaires ultérieures traitant de questions de droit similaires ou identiques », ce qui explique qu’on ne trouve rien d’autre sur internet ?
    En gros, elle n’impose pas à un juge de prendre une décision en lien avec les décisions antérieures et il serait compliqué à un avocat de s’appuyer dessus si je comprends bien...


    La réalité c'est :
    Avant la vente soit vous vous mettez d'accord au sujet du prix et du partage (licitation amiable) soit c'est vendu aux enchères (auxquelles vous pouvez participer)
    Ensuite si c'est vendu à un certain prix X, et que vous souhaitez un partage inégal :
    soit vous vous mettez d'accord, soit le juge décide en fonction des éléments factuels que vous produisez (factures !)



    Mais est-il possible d’obtenir un montant supérieur au montant des simples factures ? Puis-je demander à un huissier de constater les travaux que mon conjoint a réalisé lui même (plusieurs millier d’euro si une entreprise avait dû le faire), pouvons nous appliqué des % liés à l’antériorité des dépenses en comparaison à si cet argent avait été placé sur des produits financiers ?
    Concernant la maison que nous ne voulons pas acheter, sans notre intervention (réfection de la toiture) la maison serait en ruine, pouvons demander une expertise pour déterminer le prix du terrain avec une maison à détruire et demander au juge d’indemniser les autres co-indivisaires sur cette base ?

    - - - Mise à jour - - -

    merci pour votre réponse, pardonnez moi

  10. #10
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Votre grand-mère vous a autorisé à faire des travaux dont certains incombaient à l'ensemble des cohéritiers.
    Vous l'avez accepté.
    Rien n'empêchait votre grand mère de faire un testament, vous favorisant, pour vous remercier.
    Fixez votre prix, puis attendez.
    Salutations.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    merci pour votre réponse, pardonnez mon oubli dans ma réponse (envie d'aller vite et j'oublie les règles de politesses... :/ )

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Vous pouvez demander ce que vous voulez, l'obtenir est une autre histoire. Consultez un avocat pour examiner votre situation exacte.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse Kdrous.

    Nous n'avons pas anticipé cette vente à notre voisin, nous avons été très naïf de penser que les choses se passeraient bien... Avec le recul et les informations dont nous disposons, ça semblait effectivement la meilleure solution. Pensez-vous qu'un juge accepterez un partage sur la base du prix de 2 maisons en ruine les concernant, avec l'attribution de l'ensemble des plusvalue pour mes parents (ce n'est pas ce que nous voulions à l'origine, mais la vente à notre voisin et la possibilité de surpayer un des deux maisons nous contraint à être plus offensif dans notre défense)?

    - - - Mise à jour - - -

    merci yapasdequoi, mais je n'ai les moyens de me payer qu'un "petit" avocat de province (pour répondre à des questions très diverses entre droit des successions, de l'immobilier,...) et j'ai l'impression qu'il ignore certaines choses, d'où mes recherches // pour l'aider dans sa mission...

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Donc en fait, ce n'était pas un préjudice moral mais un préjudice financier,du au déséquilibre des travaux.

    Le Juge va ordonner en fonction des éléments fournis par les deux parties.
    Si outre des travaux prouvés avec des factures vous ajoutez des photographies, des témoignages, des éléments autres qui démontrent que votre investissement va plus loin qu'une seule demande et exécution de prestation (maitre d'ouvrage) mais que vous avez entretenu régulièrement, ce que n'ont pas fait les autres, il se peut que le curseur soi déplacé.

    Le travail de votre mari peut etre a double tranchant, si il a construit une douche il y a 7 ans, c'est lui qui va être responsable de la garantie décennale, donc attention.S'il a mis des plaques de plâtre, que vous produisez les factures de matériaux, vous pouvez sans doute faire valoir le travail.
    L'huissier va constater l'existence d'un robinet et d'une cloison, je ne vois pas comment il va démontrer que votre mari a fait ceci ou cela.

    Dernier point, je ne parviens pas à comprendre comment votre parent vend 'deux fois plus cher que les estimations'. Attention que du coup cela ne fasse valoir une réussite qui irait au-dela de votre travail, ou que cela ramène une vente pratique a la valeur vénale, et non pas au double (Critiquer à la fois une vente gonflée, mais vouloir par d'autres arguments récurer l'essentiel de ce prix).

    Un bon alignement des arguments avec un avocat semble un préalable nécessaire.

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Donc en fait, ce n'était pas un préjudice moral mais un préjudice financier,du au déséquilibre des travaux.


    Oui, le préjudice est financier avant tout, mais deviendra moral si nous n’avons pas les moyens de nous aligner sur le prix du voisin si nous ne pouvons pas garder cette maison (nous n’avions pas prévu une inflation du prix au-delà des estimations)

    Le Juge va ordonner en fonction des éléments fournis par les deux parties.


    Ok, c’est compris.

    Si outre des travaux prouvés avec des factures vous ajoutez des photographies, des témoignages, des éléments autres qui démontrent que votre investissement va plus loin qu'une seule demande et exécution de prestation (maitre d'ouvrage) mais que vous avez entretenu régulièrement, ce que n'ont pas fait les autres, il se peut que le curseur soi déplacé.


    Oui, nous avons de nombreux éléments et espérons cela, mais surtout que nos co-indivisaires vont revenir à la raison s’ils pensent que le risque du tribunal est trop grand pour eux.

    Le travail de votre mari peut etre a double tranchant, si il a construit une douche il y a 7 ans, c'est lui qui va être responsable de la garantie décennale, donc attention.S'il a mis des plaques de plâtre, que vous produisez les factures de matériaux, vous pouvez sans doute faire valoir le travail.
    L'huissier va constater l'existence d'un robinet et d'une cloison, je ne vois pas comment il va démontrer que votre mari a fait ceci ou cela.



    Oui, effectivement, ca sera les photos de chantier comme seules preuves.

    Dernier point, je ne parviens pas à comprendre comment votre parent vend 'deux fois plus cher que les estimations'.


    Ce sont deux maisons mitoyennes dont la valeur unitaire est faible du fait de droit de passage qui disparaitraient en cas de réunion en une seule entité.


    Attention que du coup cela ne fasse valoir une réussite qui irait au-dela de votre travail, ou que cela ramène une vente pratique a la valeur vénale, et non pas au double (Critiquer à la fois une vente gonflée, mais vouloir par d'autres arguments récurer l'essentiel de ce prix).


    Oui, le prix proposé n’est pas uniquement lié à nos travaux nous en avons conscience, au moins pour l’une des deux maisons, mais l’autre aurait clairement perdu plus de 50.000 euros de valeurs sans notre intervention.

    Un bon alignement des arguments avec un avocat semble un préalable nécessaire.


    Oui, nous voulons montrer les risques pour nos co-indivisaires en espérant qu’ils reviennent à qqch de plus rapide et moins onéreux pour tout le monde. Mais nous voulons savoir si nos arguments représentent un risque potentiel pour eux pour revenir à la situation du début de la succession (vente selon les estimations)

  16. #16
    Pilier Sénior

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    Vous pouvez tout demander, après c'est le juge qui tranche. Le principe est que les opérations de partage de l'indivision tienne compte de l'équité. En cas de désaccord sur ce qui est équitable, c'est le juge qui tranche.
    Cela pouvait rester sur l'autre discussion, puisqu'elle embrayait sur ce sujet.

  17. #17
    Membre Benjamin

    Infos >

    Vous pouvez tout demander, après c'est le juge qui tranche.


    Si je comprends bien, on expose nos arguments (en gros, exposer le pire) et on propose un compromis qui soit acceptable pour tous.
    On ne propose pas une situation qui serait très défavorables aux autres indivisaires (malgré leur comportement très négatif) dans l’espoir que le juge propose lui même un compromis, c’est bien cela ? Le juge choisit entre 2 propositions de sortie de crise celle qui lui paraît la plus justifiée ?

  18. #18
    Pilier Sénior

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    On ne propose pas forcément un compromis, le juge n'est pas un médiateur qui ordonnera un juste milieu. Il ne proposera rien. Il ordonnera ce qui est fondé en droit, face aux conclusions des parties adverses.
    Il appartient aux parties de déterminer si ce qu'elles demandent est fondé en droit et d'argumenter en se référant au droit, à la jurisprudence…
    C'est donc le rôle crucial de l'avocat d'exposer des conclusions qui seront suivies par le juge dans son jugement rendu.

    Notez que le juge ne commence à intervenir que lors d'une assignation en partage d'une partie contre l'autre, parce que le partage amiable échoue. Si personne n'assigne, il ne se passe rien. Comme dit plus haut, le juge n'est pas un médiateur que l'on irait chercher pour aider à résoudre le conflit. Le juge n'aide pas, il juge dans un procès.

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Du coup, c'est votre mère qui est indivisaire, et pas vous?
    C'est elle qui va donc revendiquer des dépenses de travaux et aussi une activité particulière qui justifierait une répartition plus en 'sa faveur'.

  20. #20
    Membre Benjamin

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    oui, tout à fait. mes parents sont âgés et assez affectés de se retrouver dans une telle situation de fait de leur famille. Je les aide beaucoup en prenant en charge les relations avec leur avocat.

    - - - Mise à jour - - -

    merci pour ces précisions. Vous avez compris que mes connaissances sont assez limitées en droit et surtout sur le déroulement des procédures...

    une question cependant: est-il raisonnable de faire chiffrer des frais consécutifs à l'absence de travaux engagé par nous même. Il y a eu des infiltrations dans la toiture des deux maisons et faire un devis pour faire changer les charpentes concernées, les sols (parquets) se trouvant en dessous afin de justifier que nous seuls avons préservé l'intérêt de l'indivision? (comme je disais plus haut, certains co-indivisaires ont été sollicité par le juge des tutelles pour financer des travaux et ces premiers n'ont pas répondu ou répondu pour refuser de payer quoique ce soit).
    Expliquer cela permettrait de récupérer une part plus importante des plus-values liée à la proposition de notre voisin pour l'une des maisons et la perte de valeur de l'autre maison (dégradée durant le temps ou l'eau s'est infiltrée à travers le toit et durant lequel ma grand-mère a tenté, en vain, de faire participer les autres co-indivisaires.

    merci pour toutes vos réponses qui m'éclaire grandement (j'espère que mon avocat ne lira jamais cela, mais je pense que l'intelligence collective ici me permettra, en lien avec ses capacités de synthèse, d'obtenir de biens meilleurs résultats que nous deux seulement)

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    C'est quand même dommage de poursuivre une même discussion sur 2 fils différents. Au final ils convergent mais c'est irrespectueux vis-à-vis des bénévoles du forum.

  22. #22
    Membre Benjamin

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    Je suis désolée, j'ai cru qu'il aurait été plus simple de présenter les deux points de droit (ce que permet l'application du 815-13 et cette histoire de préjudice morale dans le cadre d'une vente de maison de famille) dans deux discussions séparées pour ne pas embrouiller mes lecteurs. Mais, effectivement, comme les 2 sont en partie liés, il aurait surement été plus simple que je présente mon problème dans un simple et unique message.

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour.
    Je pense que depuis longtemps, il y a une mésentente entre les membres de la fratrie de votre mère.
    Votre grand-mère était sous tutelle d'une personne extérieure à la famille, certainement pour cette raison.
    Ce qui peut expliquer les problèmes que vous rencontrez aujourd'hui.
    Salutations.

  24. #24
    Membre Benjamin

    Infos >

    En effet, Kdrous, l'un de mes oncles et tantes, tout en ayant jamais participé au fonctionnement de l'indivision en payant sa partie des travaux, a extorqué à ma grand-mère de forte somme d'argent, d’où la demande de mise sous tutelle par ma mère.
    Le juge des tutelles à d'ailleurs "condamné" cette personne à rembourser la moitié à ma mère (famille recomposée...) . C'est dans le réglement de la succession et ça incite cette personne à créer un maximum de conflit pour repousser le moment où nous récupèrerons cet argent (mais nous sommes toutes et tous logés à la même enseigne avec les soucis de la succession).
    Il y a des tonnes de conflits non réglés dans notre famille (comme dans bcp j'imagine), mais ce n'est pas le lieu pour en parler je pense

    - - - Mise à jour - - -

    et pour finir (dsl si je vous ennuie avec mes histoires de famille), la personne qui a extorquée par la menace (on a retrouvé des lettres manuscrites...) des dizaines de milliers d'euros prétend ne pas avoir les moyens de participer aux derniers travaux, ni payer impôts, assurances, ... Bref, je vous ennuie mais j'ai une famille atroce
    Dernière modification par Katia1982 ; 26/12/2019 à 17h55.

  25. #25
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    La personne qui s'est servi dans les comptes a tout dépensé.
    Lorsque la succcession sera réglée, il aura en moins ce qu'il doit à la succession, peut-être devra-t-il de l'argent.
    C'est pour cela qu'il n'est pas pressé.
    Salutations.

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