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Discussion : Surencherissement sur vente immobilière- conflit familial

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour

    Je reviens vers vous pour avoir vos conseils.

    Petit résumé ;
    maison en indivision (suite au décès de mon père). Ma mère usufruitière à 100 % et sous curatelle renforcée et 50 % nu propriété les enfants 50 % nu propriété. La maison va être mise en vente pour payer la maison de retraite lorsque autorisation du juge des tutelles.Je suis intéresse pour racheter la maison familiale comme promis à mon père.
    L'expertise a été fait par un expert auprès de la cour d'appel et les diagnostics n'étaient pas faits. D'où le doute sur l'expertise.
    J'ai fait une proposition au prix de l'expertise (surestimée à mon sens) , le curateur m'avait indiqué que j'étais prioritaire à l'achat (puisqu'enfant). Aujourd’hui une autre proposition de surenchère est faite par un voisin alors que la maison n'est pas officiellement mis en vente.

    Mes questions
    1) comment est ce possible?
    2) quels sont mes recours ?

    je vous remercie de vos réponses et de votre aide

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Sans les diagnostics, sans votre accord, ( et sans l'accord des autres enfants) la vente ne peut se faire.
    Pour signer le compromis avec un acheteur, il faut l'autorisation du juge de signer avec cet acheteur.
    En premier, il faut faire les diagnostics.
    Salutations.

  3. #3
    Membre Junior

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    Bonjour

    Merci de la réponse. Je me suis mal exprimé- l'expertise par un expert de la cour d'appel à la demande du curateur a été faite en avril 2019 et les diagnostics en aout mais de nombreuses mise en conformité à faire environ 17000 ¤ de devis et fosse septique à mettre aux normes un an après la vente. D'où ma réflexion sur estimation.

    Comment peut il y avoir surenchère alors que le juge n'a pas donné son accord de mise en vente?

    Il semble aux dires du curateur que mon avis ne compte pas car je n'ai que 25 % de la maison

    le curateur peut il m'interdire l'accès à la maison alors qu'elle n'est pas habitée ni louée?

    Merci de votre aide

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Du prix fixé en avril, il faut retirer 17000 ¤ de mise en conformité.
    Je pense que votre signature est indispensable pour la vente.
    D'autre part, lors de la vente, avant de signer, (même si vous êtes l'acheteur ) il faut que vous vous assuriez que la maison est vide et que tout y fonctionne correctement.
    Chauffage, électricité, évacuations des eaux pluviales et usées.
    Salutations.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Si vous détenez 25 % de la nue propriété, cela veut dire que vous avez un frère ou une soeur ? Quelles sont vos relations avec ce frère ou cette soeur ? Etes vous, tous les deux nés de la même union ? Le curateur est-il un membre de la famille ou un professionnel ?

    Si une expertise a été faite pour déterminer le prix de vente, et que vous êtes d'accord pour payer ce prix, quel est le problème ? Souhaitez vous minorer le prix des frais prévus pour la mise en conformité ?
    Qui a informé ce voisin que la maison allait être mise en vente et de l'estimation de l'expert ?

    Pour l'instant, seule l'usufruitière a la jouissance de la maison ; si elle est sous curatelle et qu'il existe un conflit entre ses deux enfants, le curateur peut très bien vous interdire l'accès à la maison.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Quels sont mes recours ?
    Accepter de vendre au voisin.

    Acquérir la maison en dédommageant les coindivisaires ainsi que l'usufruitière du montant proposé par le voisin (la valeur d'un bien est celui qu'on en trouve).

    Ne plus être vendeur.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  7. #7
    Membre Junior

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    Si vous détenez 25 % de la nue propriété, cela veut dire que vous avez un frère ou une soeur ? oui voir résumé

    Quelles sont vos relations avec ce frère ou cette soeur ? conflit familial

    Etes vous, tous les deux nés de la même union ? oui

    Le curateur est-il un membre de la famille ou un professionnel ? professionnel

    i une expertise a été faite pour déterminer le prix de vente, et que vous êtes d'accord pour payer ce prix, quel est le problème ?
    J'ai fait une premiere proposition en retirant 10000 ¤ refusé par ma mere (curateur) et mon frere

    Souhaitez vous minorer le prix des frais prévus pour la mise en conformité ? deja fait
    Qui a informé ce voisin que la maison allait être mise en vente et de l'estimation de l'expert ? c'est bien la la question le père de ce voisin est conseiller municipal...étrange non... d'où mes doutes concernant le curateur

    - - - Mise à jour - - -

    Réponse

    1ere proposition j'avais retiré 10000 ¤ ce qui n'était pas exagéré- refusé par ma mère et curateur et mon frere
    2éme proposition au prix du voisin
    et surenchère du voisin

    - - - Mise à jour - - -

    Réponse

    deuxième proposition faite mais de nouveau suenchère

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Pour acquérir la maison, il va falloir encore monter.
    Vous avez des doutes sur une cohésion entre le curateur et le voisin qui se seraient mis de mèche pour faire grimper le prix via le père du voisin qui est conseillé Municipal ?
    Hum. . . ? ? ?
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Quel intérêt aurait le voisin à vouloir acheter la maison plus cher que le montant de l'expertise ? Le prix d'un bien, c'est la loi de l'offre et de la demande : s'il y a plusieurs acheteurs intéressés par le même bien, cela fait automatiquement monter le prix. Vous ne pouvez pas, au motif que vous détenez déjà une part de nue propriété, vouloir léser votre mère et votre frère en exigeant d'acheter ce bien à un prix inférieur.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Quel intérêt aurait le voisin à vouloir acheter la maison plus cher que le montant de l'expertise
    De vouloir la maison à tout prix, car il est voisin, et il a des projets…

    le curateur m'avait indiqué que j'étais prioritaire à l'achat (puisqu'enfant).
    Le fait d'être un enfant ou un indivisaire ne donne strictement aucune priorité dans l'acquisition du bien complet.
    Ce n'est que si votre s½ur ou votre mère vend ses droits indivis à un tiers (qui va donc entrer en remplacement dans l'indivision) que vous avez un droit de préemption au prix convenu entre l'indivisaire vendeur de ses droits et l'acquéreur des droits indivis.

    Aujourd’hui une autre proposition de surenchère est faite par un voisin alors que la maison n'est pas officiellement mis en vente.
    Ben oui, on a le droit de faire des offres à quelqu'un qui ne vend pas. En espérant qu'en augmentant l'offre, le non-vendeur va finir par craquer, alléché par l'offre.
    Dernière modification par Rambotte ; 06/12/2019 à 06h02.

  11. #11
    Membre Junior

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    merci Rambotte c'est exactement cela mais je ne vais pas renchérir comme çà.

    J'avais fait promesse à mon père de garder son bien mais les conditions me paraissent compliquer.
    Puis je m'opposer à la vente ?ou du moins a t on besoin de mon autorisation?

    - - - Mise à jour - - -

    L’intérêt est de vouloir le bien.

    - - - Mise à jour - - -

    oui July c'est exactement cela

  12. #12
    Pilier Junior

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    Bonjour.
    Mon conseil : ne faites rien, vous êtes en position de force puisque vous disposez des fonds nécessaires à l'achat de ce bien.
    Exigez que les travaux d'assainissements 17000 ¤ soient effectués avant la vente.
    Le curateur devra trouvez une solution pour payer la maison de retraite.
    Salutations.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Exigez que les travaux d'assainissements 17000 ¤ soient effectués avant la vente.
    Ce n'est absolument pas une obligation. Les diagnostics sont prévus pour confirmer l'état du bien à vendre afin que l'acheteur soit parfaitement informé : en aucun cas le vendeur n'a obligation de réaliser des travaux ; cela peut juste avoir une influence sur le prix de vente.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Puis-je m'opposer à la vente ? ou du moins a-t-on besoin de mon autorisation ?
    Pour qu'un bien soit vendu, il faut l'accord de tous les ayants-droit dans le bien. Vous êtes tous simultanément vendeurs de vos droits dans le bien. Il suffit qu'un seul ne veuille pas vendre ses droits pour que le bien ne soit pas vendu.
    Il ne s'agit donc ni de s'opposer à la vente du bien, ni de l'autoriser (vous ne pouvez par autoriser quelqu'un à vendre ce qui ne lui appartient pas...)

    En revanche, chacun peut vendre ses droits à un tiers. Mais il existe un formalisme de notification aux autres, afin qu'ils puissent exercer leur droit de préemption. Si la préemption n'est pas exercée, le tiers remplace le vendeur.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Si c'était la volonté de votre père vous avez un moyen de pression. Vous achetez au prix du marché, (la baisse de 10000 ¤ dans votre première proposition n'était peut-être pas une bonne idée).
    Quelle que soit la volonté de votre voisin d'acquérir la maison,il faudra votre accord, ou passer par la voie judiciaire pour une sortie d'indivision.
    Ça risque de durer longtemps une sortie d'indivision. . .
    Il faudrait un intermédiaire (notaire ?) pour que tout le monde reçoive un conseil avisé.
    L'intérêt de tous passe peut-être par un achat à un prix moindre que la proposition du voisin, pour éviter un futur conflit, ainsi quela récupération à court terme d'argent pour payer la maison de retraite.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  16. #16
    Pilier Cadet

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    Pour vendre cette maison de manière amiable, à qui que ce soit, il faut votre accord

    Ceci dit, vous avez le choix entre respecter le voeux de votre père, fraire traîner la transaction, nuire aux intérêts de votre mère, aggraver le conflit familial et prendre le risque d'en arriver à une vente aux enchères judiciaire dans plusieurs mois/années et devoir payer une participation pour l'ehpad

    ou respecter le voeux de votre mère (refus de vous vendre à un prix minoré), lui permettre de payer l'ephad, apaiser le conflit et renoncer à la maison pour la vendre au plus offrant (à qui que ce soit)
    Dernière modification par awen ; 10/12/2019 à 06h40.

  17. #17
    Membre Junior

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    Je ne comprends pas votre réponse awen

    - en aucun cas je ne nuis aux intérêts de ma mère si je rachète la maison. elle ne m'a fait aucun cadeau -pas de donation alors... la nuisance? le conflit familial original n'est pas de mon fait- ma mère fait l'objet " de manipulations" qui aggrave ce conflit
    - voeux de ma mère de vendre la maison à quelqu'un que mon père n'aimait pas?

    votre jugement me parait très simpliste- il s'agit d'une maison de famille - il y a de l'affect

    - - - Mise à jour - - -

    Effectivement j'ai fait une autre proposition au prix de l'expertise mais il y a eu une surenchère alors que le juge n'a pas encore accordé la vente.
    Le notaire de ma mère n'est pas saisi du dossier.

    Dans tous les cas me vendre ou vendre au voisin, ma mère en retirera un paiement pour l'ephad à 500¤ près- on parle de +500 ou moins pour ma mère. Je ne bénéficie d'aucune donation.

    la question est surenchère alors la maison n'est pas encore en vente!
    merci july

    - - - Mise à jour - - -

    pas d'influence sur le prix de vente puisque demande d'achat en état par contre influence sur l'expertise établie avant les diagnostics!

    - - - Mise à jour - - -

    pour information je n'ai donné aucun accord pour la vente de ce bien simplement fait une proposition d'achat au prix de l'expertise

    remerciements

  18. #18
    Pilier Cadet

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    Je comprends tout à fait, mais la réponse juridique n'est pas toujours compatible avec l'affect...

    ma réponse était assez synthétique :
    -la "nuisance" consiste à compromettre la prise en charge de l'ehpad en vendant rapidement la maison au plus offrant,

    - le conflit existe déjà mais votre attitude qui consiste à vous opposer à la vente peut l'aggraver,

    - voeux de votre mère, je ne fais que lire votre message qui indique son refus de vous vendre, vous seul savez que ce voisin n'était pas apprécié de votre père, ici nous ne pouvons pas le savoir,

    et quand bien même, vous avez le choix entre plusieurs solutions mais aucune n'est idéale et ne semble répondre aux attentes de tous,

    vous avez également le choix d'acheter au prix fort en surenchérissant sur l'offre du voisin, cette solution n'est pas idéale non plus mais elle pourrait répondre au plus grand nombre de critères

    je ne porte pas de jugement, je vous fais part de ma vision dénuée d'affect justement, de la situation, je ne prétends pas détenir la solution magique qui satisfera tout le monde, mais existe t elle ?

    pas sûre que le juge ait de l'affect, sa réponse pourrait, (conditionnel !) être très pragmatique et accepter l'offre la plus élevée en ne voyant que l'intérêt de votre mère

    500 euros près en plus ou en moins, par mois ? ce n'est pas une paille, on n'a pas tous les mêmes valeurs de l'argent, sur un budget cela peut faire une différence appréciable mais tout dépend du budget...
    Dernière modification par awen ; 10/12/2019 à 07h17.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je pondérerai la réponse d'awen.
    Tout comme vous opposer à la vente nuit à l'intérêt de votre mère, la position du curateur de jouer un rôle dans le surenchérissement, et ainsi vous empêcher de l'acquérir (c'est ce que j'ai pu comprendre) est aussi de nature à nuire à ses intérêts.
    "A trop vouloir gagner on finit par tout perdre"n'est pas une citation dénuée de sens.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  20. #20
    Membre Junior

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    il ne s'agit pas de 500 ¤ par mois puisqu'il s'agit de la vente d'un bien immobilier -donc la vente n'est pas mensuelle - mais de 500 ¤ au total de rentrée d'argent pour ma mère. Je connais la valeur de l'argent.

    - - - Mise à jour - - -

    merci July je partage cet avis.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Donc c'est un surenchérissement de l'ordre de 1000¤, de sorte que la part de votre mère dans le prix soit augmentée de 500¤ ?

  22. #22
    Membre Junior

    Infos >

    oui Rambotte dans l'immédiat.

    je ne sais quelle position adopter -continuer ou non cette surenchère

  23. #23
    Pilier Cadet

    Infos >

    Je n'avais pas compris pour les 500 euros, car vous y faisiez référence en évoquant l'ehpad

    le curateur ne décide rien, il transmet et c'est le juge qui décide pour le majeur

    le notaire non plus n'a pas le rôle de négociateur/médiateur, en principe, il acte la vente en fonction des droits et obligations de chacun sur la base d'un prix accepté par tous mais il ne prend pas partie, en principe même s'il est toujours préférable d'avoir chacun le sien

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par awen
    le notaire non plus n'a pas le rôle de négociateur/médiateur, en principe
    désolé de vous reprendre à nouveau, mais il a un devoir de conseil
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Encore faut-il s'entendre sur le sens du mot "conseil", qui n'est pas du tout le même entre le devoir de conseil de l'avocat et celui du notaire.
    En effet, un avocat ne peut pas être l'avocat de deux parties en conflit, donc derrière le mot "conseil" se profile la notion de défense des intérêts (contre les intérêts de l'autre partie).
    Tandis qu'un notaire peut effectivement être le notaire commun de deux parties en conflit, donc derrière ne mot "conseil" ne peut pas se profiler cette notion de défense des intérêts, puisque défendre l'un est forcément contre l'autre. Le notaire est alors impuissant.

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