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Discussion : Installation bien indivis

  1. #1
    Pilier Cadet

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    Bonjour à tous
    Question - deux héritiers d'un même bien ils sont à 50/50 .. Est ce qu'il faut l'accord de l'autre pour aller s'installer dans le bien en question ? Sachant que celui qui va s'installer dans le bien est dans l'incapacité de se reloger ailleurs faute de moyens (dettes et délai pour logement social)
    Merci de vos réponses.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 26/11/2019 à 14h51.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Chaque indivisaire a le droit de jouir du bien indivis, conformément à sa destination.
    Si la jouissance est privative, il est redevable d'une indemnité d'occupation due à l'indivision.

    Citation Envoyé par Article 815-9
    Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
    L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

  3. #3
    Pilier Cadet

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    Bonjour et merci Rambotte Milles excuses pour le rouge - mais la question est : est ce que l'un d'eux peut s'installer sans l'autorisation de l'autre dans le bien ?

    Le droit des autres indivisaires .. Vaste sujet !!

    Question subsidiaire - quel est le pourcentage d'indemnité devra payer celui qui s'installe dans le bien ? La valeur d'un loyer ou la valeur d'un loyer moins la part qu'il aurait reçu si le bien était loué ? Exemple si bien loué 1000¤ - est ce que l'on prend en compte les 1000¤ ou bien 1000¤ moins 500¤ ?
    Merci de ces précisions.

    et si l'un des deux qui habite le bien fait des travaux de rafraichissement etc .. Est ce que ça compense dans la mesure où il améliore le bien ???
    Un grand merci d'avance ..
    Dernière modification par ALBANE33 ; 26/11/2019 à 17h59.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Vous auriez intérêt mettre en place une "convention d'indivision" qui indiquerait les droits et devoirs de chacun que vous pouvez définir d'un commun accord. Consultez votre notaire à cet effet.

  5. #5
    Pilier Cadet

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    merci yapadequoi mais rapports trop tendus.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 26/11/2019 à 18h04.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Si pas d'accord amiable possible...
    Celui qui ne disposera pas du bien peut demander une indemnité d'occupation basée sur la valeur locative du marché à hauteur de sa part indivise.
    Exemple : si un loyer du marché est de 1000 euros pour un bien équivalent, et que les parts sont 50/50, il pourrait demander 500.
    Toutefois, celà devra passer par un juge si le dialogue est rompu.

    Pour les travaux ... vous pouvez prendre comme base de discussion (?) la répartition locataire/bailleur.
    Mais si pas d'entente ... l'un dira que c'est pour son propre confort et l'autre dira que c'est une amélioration du bien ... donc là encore : demande au tribunal pour trancher.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Attention, l'indemnité d'occupation n'est pas due à l'autre indivisaire, elle est due à l'indivision.
    Elle est portée au crédit de l'indivision.
    Par ailleurs, il y a les dépenses de l'indivision, portées au débit de l'indivision, et donc on peut faire une balance annuelle des bénéfices de l'indivision.
    Chacun peut demander, annuellement (et non mensuellement), sa part dans les bénéfices de l'indivision.

    Enfin, l'occupation d'une indivision est précaire, donc la valeur de l'occupation est plus faible que la valeur d'un loyer, le locataire ayant ses droits à occuper garantis par un contrat de bail. On applique donc généralement un coefficient de réfaction de l'ordre de 20% à la valeur d'un loyer. Dans l'exemple d'un loyer de 1000¤, l'indemnité d'occupation à verser sur le compte de l'indivision serait de l'ordre de 800¤.

    Concernant la question "est-ce qu'il peut", en général, ces questions ne sont pas les bonnes questions, car la loi ne régit pas à ce niveau.
    Un indivisaire s'installe dans le bien indivis, que ce soit privativement ou non privativement. Il n'enfreint aucun texte, même sans avoir demandé l'aval de l'autre indivisaire.
    Mais cet autre indivisaire peut être en désaccord avec cet état de fait, et demander au juge de statuer sur cette occupation.
    Mais cet autre indivisaire

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Bonjour Merci Rambotte - les deux héritiers ne vont pas faire de compte d'indivision - peur que si créance les comptes perso soient saisis - donc peut-on considérer que celui qui va occuper le bien ne devra à l'autre que la moitié car c'est sa part des 50 % de ce qui était dû à l'indivision soit 1000 moins 500 moins les 20 % ?
    question 2 - si l'un des deux paie des travaux de rafraichissement et d'amélioration comment cela va-t-il se calculer au moment de la vente ? Si le bien a été "estimé" lors des actes notariés 1000 et qu'il se vend 1200 comment vont être répartis les 200 de plus value?
    Merci d'avance
    Dernière modification par ALBANE33 ; 27/11/2019 à 17h55.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Perso j'ai une autre approche. Sans convention, l'occupation est illicite. L'autre indivisaire vous prive de vos droits indivises.
    C'est une occupation sans droit ni titre.
    Un peu de lecture https://www.courdecassation.fr/juris..._30_41276.html
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Quelle est la volonté de l'autre indivisaire ? Ne serait-il pas préférable de vendre le bien ?

    Sachant que celui qui va s'installer dans le bien est dans l'incapacité de se reloger ailleurs faute de moyens (dettes et délai pour logement social)
    Si le bien est vendu, cet héritier percevra un capital qui lui permettra de se reloger ailleurs et de payer ses créanciers sans pénaliser l'autre indivisaire en s'incrustant dans le bien sans autorisation.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    C'est vrai que dans une telle situation il est à craindre qu'elle s'envenime et devienne très inconfortable le temps qu'un tribunal puisse statuer.
    Le bien va se dégrader (c'est le plus fréquent en cas de mésentente) et rien ne dit que les "rafraîchissements" réalisés par une personne qui n'a pas de ressources permettent de l'améliorer (au contraire ...)

    Je recommande également la vente et partage du prix.

  12. #12
    Pilier Cadet

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    YAPAPDEQUOI - il y aura vente - ils vont avoir des liquidités mais l'un veut utiliser ces liquidités pour améliorer mais l'autre plus à l'aise financièrement ne veut pas engager d'argent quitte à ce que l'autre perde de l'argent sur la vente.. La situation entre eux est déjà très tendue et si l'un fait des travaux qui permettront un prix supérieur - est-il normal que celui qui n'aura pas dépensé un sou et pas bougé le petit doigt en ait le bénéfice ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Je ne comprends pas votre scénario !
    Les liquidités ne sont disponibles qu'après la vente et donc comment financer des travaux avant cette vente ?

    PS : il est toujours illusoire de récupérer le montant des travaux dans le montant d'une vente : investir 100 ne permettra jamais d'augmenter le prix de 100 (ou plus).. contrairement à ce que des émissions grand public prétendent.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Si le bien doit être vendu, compte tenu des relations des deux indivisaires, autant le vendre en l'état.

    Si celui qui veut s'installer dans le bien, le fait au motif qu'il n'a pas les moyens de s'installer ailleurs, avec quoi paiera t-il d'éventuels travaux de rafraichissement ? Il ne peut pas imposer des dépenses pour travaux à l'autre indivisaire.

    est-il normal que celui qui n'aura pas dépensé un sou et pas bougé le petit doigt en ait le bénéfice ?
    Il n'y a aucune certitude que les travaux de rafraichissement réalisés permettront de vendre plus cher ; et si les travaux ne sont pas réalisés par des professionnels mais des amateurs, cela risque même de minorer la valeur du bien.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par ALBANE33 Voir le message
    YAPAPDEQUOI - il y aura vente - ils vont avoir des liquidités mais l'un veut utiliser ces liquidités pour améliorer mais l'autre plus à l'aise financièrement ne veut pas engager d'argent quitte à ce que l'autre perde de l'argent sur la vente.. La situation entre eux est déjà très tendue et si l'un fait des travaux qui permettront un prix supérieur - est-il normal que celui qui n'aura pas dépensé un sou et pas bougé le petit doigt en ait le bénéfice ?
    Expliquez moi comment on peut perdre de l'argent sur la vente d'un bien dont on vient d'hériter.

    Ou alors vous voulez dire que la personne pense pouvoir vendre à un prix bien plus élevé qu'en l'état grâce à des travaux de rafraichissement à peu de frais ? mauvais calcul (et déjà il faut être sûr de vendre !)... surtout si le bien est ancien, et qu'il y a 50% de chance que les acheteurs pètent tout à l'intérieur de toute manière...

    En fait, vous exposez 2 situations : l'un veut rénover pour en tirer un meilleur prix, mais en réalité, il compte loger dans la maison... il devrait payer une indemnité à l'autre indivisaire, alors qu'il est endetté... cette indemnité serait-elle plus basse que le loyer qu'il paye sûrement déjà ? surtout qu'endetté, il compte dépenser ses liquidités en améliorations de ce logement.... Pourquoi ne pas plutôt payer ses dettes ?
    Vous évoquez l'option des travaux de rafraichissement compensant l'absence de loyer Vous pensez que l'autre indivisaire va accepter cela ? c'est à dire être propriétaire d'un bien qui lui coûte, sans que ça ne rapporte rien, pour une hypothétique "plus-value" lors de la vente ? Et quoi si l'autre s'incruste ?
    Et une fois vendu (quand ?), le "locataire" ira où ? pourquoi lâcher le logement qu'il a déjà (un logement social ne va peut être pas lui être attribué quand cela sera opportun) ?

  16. #16
    Pilier Cadet

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    Question subsidiaire - si compte d'indivision - que se passe-t-il si l'un des deux y dépose le loyer sur ce compte au moment de la fermeture dudit compte au moment de la vente ? Est ce un partage 50/50 ou pas ?
    Hel on ne vous demande pas de porter des jugements ou de faire de la prospective .. Mais une réponse de ce que la loi dit sur celui qui fera des travaux et de celui qui aura la plus value ou si elle sera partagée bien que les deux n'aient pas participé financièrement à ces travaux ?
    Dernière modification par ALBANE33 ; 28/11/2019 à 19h57.

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Euh … il faut exiger le loyer dans la convention d'indivision. Payable tous les mois/ trimestre. Mais, car il y a un mais. . . vous indiquez :
    Sachant que celui qui va s'installer dans le bien est dans l'incapacité de se reloger ailleurs faute de moyens (dettes et délai pour logement social)
    De plus, l'ambiance ne semble ne pas être au beau fixe:
    merci yapadequoi mais rapports trop tendus.
    Celui qui va s'installer ne paiera pas son loyer. Pour le mettre dehors ce sera long très très long. L'indivisaire qui accepte cela ne verra jamais la couleur de sa quote-part (avis perso).
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  18. #18
    Pilier Sénior

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    Je dirais une indemnité d'occupation, pas un loyer, car qui dit loyer, dit bailleur et locataire, et là on aurait une même personne qui signerait les deux rôles. Le 815-9 ne parle pas de loyer, mais d'indemnité d'occupation.

    L'arrêt cité plus haut ne dit pas que "sans convention", l'occupation est "illicite". Il dit que l'absence de versement d'indemnité d'occupation et l'inertie de l'occupant qui ne répond plus est un comportement qui préjudicie aux droits des autres indivisaires, rendant l'occupation, non pas illicite, mais non maintenable (elle doit cesser).

  19. #19
    Pilier Cadet

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    Rambotte désolée ce n'était pas la question - la question est : Lors de la vente que devient et comment se partage le compte d'indivision ??? Si exemple X occupant a versé 100 en indemnité d'occupation que les 100 sur le compte seront répartis entre X et Y ou bien est ce que Y aura l'intégralité des 100 ?
    Seconde question si X fait des travaux - le bien estimé par agence à 2000 et sur la déclaration de succession - se vend après travaux faits par x se vend 2200 pour qui est la plus value ???
    merci d'avance.

  20. #20
    Pilier Sénior

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    Ni l'un ni l'autre.
    C'est un actif de l'indivision, au même titre que le bien.
    Un indivisaire peut avoir une créance contre l'indivision : elle est portée au passif de l'indivision.
    Les calculs de liquidation permettent de calculer la valeur que chacun doit recevoir dans la masse effectivement disponible à partager, et ensuite il y a l'attribution des biens, éventuellement à charge de soulte.

    Donc les sommes détenues sur le compte de l'indivision peuvent se retrouver dans un lot, ou bien être réparties.

  21. #21
    Pilier Cadet

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    Merci Rambotte !!!

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