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Discussion : Vente d’un bien indivis.

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    Suite au décès de mon frère et de ma mère, je possède une maison en indivision avec ma belle s½ur et mes 4 nièces ( ma quote part est de 50%).
    Mes nièces et ma belle s½ur souhaitent sortir de l’indivision. Pour des raisons personnelles je ne peux racheter leurs parts jusqu’en octobre 2021.
    Mes enfants et moi même sommes très attachés à cette maison familiale. Tous nos souvenirs et plus encore.
    Mes nièces ont mis la maison en vente. Elles viennent d’avoir une proposition d’achat à 251000¤. La maison est estimée à 298000¤.
    Quels sont mes recours possibles?
    Je voudrais vraiment éviter le procès.
    Est ce que je suis en droit de demander une part plus importante sur la part de la maison? ( la moitié du prix de l’estimation) et des dommages et intérêts pour le préjudice moral que nous subissons?
    Merci de vos réponses.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Bonjour
    Si la maison est estimée plus cher vous avez le droit de refuser cette vente à ce prix ... Ce n'est pas un refus de vente mais un refus de vente à ce prix. En revanche faites faire une estimation par un notaire ou mieux un expert immobilier agréé auprès des tribunaux. C'est payant et vous pouvez demander que cette dépense soit prise en charge à 50 % par votre belle-soeur.
    Est ce que vous avez un écrit vous demandant la vente ?
    Si agence immobilière vous avez signé le contrat pour vendre à ce prix ? Si oui là vous êtes fichu ..
    Si pas d'écrit juste qu'elles ont décidé de vendre la maison sans votre accord vous ne bougez pas. Vous avez 50 % donc elles ne peuvent vendre sans votre accord. Si elles vous informent par écrit RAR qu'elles ont un acheteur pour 251 000 - vous répondez que vous voulez une estimation et que vous ne vous engagerez que si une estimation par expert immobilier et qu'elle doit en payer la moitié et que par conséquent vous n'accepterez de vendre qu'au prix au moins au prix de l'estimation mais il faut être sûr de votre coup et ne pas faire confiance aux agences immobilières qui vous disent ce que vous voulez entendre mais ne vous feront aucun écrit.
    Non vous n'aurez pas une part plus importante - dommages et intérêts non plus il n'y a pas de préjudice. Si vous pouvez essayez de négocier le rachat mais puisqu'elle voulait vendre 251 000. Rachat au prix qu'elle voulait vendre.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 17/11/2019 à 13h28.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Merci de votre réponse.
    Non je n’ai pas d’ecrit me demandant la vente. J’ai reçu un courrier de leur avocat m’informant que des agences immobilières allaient venir estimer la maison en vue de la vente.Je n’ai pas répondu. J’ai reçu par mail les estimations.
    Je n’ai rien signé auprès de l’agence immobilière.
    Une de mes nièces m’a informée par mail qu’il y avait une proposition de rachat et que leur avocat allait prendre contact avec moi.
    Je ne réponds pas?
    Ne vont elles pas saisir le TGI pour forcer la vente?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    bonjour,
    pour vendre un bien en indivision, il faut l'accord de tous les indivisaires, sauf autorisation du tribunal.
    vos nièces ne pouvaient donc pas mettre en vente ce bien indivis sans votre accord.
    un agent immobilier consciencieux doit avant d'accepter un mandat de vente s'assurer que tous les propriétaires du bien sont d'accord pour vendre le bien indivis.
    si vous n'avez jamais donné votre accord pour la mise en vente de cette maison, rien ne vous oblige à répondre aux éventuels acquéreurs.
    l'article 815-5-1 du code civil indique que la vente d'un bien indivis peut être autorisé par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins les 2 tiers des droits indivis.
    vos nièces n'ayant pas les 2/3 des droits indivis ne peuvent pas donc pas saisir le TGI pour vendre ce bien en application de l'article 815-5-1.
    salutations

  5. #5
    Membre Cadet

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    Merci de votre réponse.
    Non je n’ai pas d’ecrit me demandant la vente. J’ai reçu un courrier de leur avocat m’informant que des agences immobilières allaient venir estimer la maison en vue de la vente.Je n’ai pas répondu. J’ai reçu par mail les estimations.
    Je n’ai rien signé auprès de l’agence immobilière.
    Une de mes nièces m’a informée par mail qu’il y avait une proposition de rachat et que leur avocat allait prendre contact avec moi.
    Je ne réponds pas?
    Ne vont elles pas saisir le TGI pour forcer la vente?

    - - - Mise à jour - - -

    Merci de votre réponse.
    Mais comment peuvent elles sortir de l’indivision?

    - - - Mise à jour - - -

    Merci de votre réponse.
    Non je n’ai pas d’ecrit me demandant la vente. J’ai reçu un courrier de leur avocat m’informant que des agences immobilières allaient venir estimer la maison en vue de la vente.Je n’ai pas répondu. J’ai reçu par mail les estimations.
    Je n’ai rien signé auprès de l’agence immobilière.
    Une de mes nièces m’a informée par mail qu’il y avait une proposition de rachat et que leur avocat allait prendre contact avec moi.
    Je ne réponds pas?
    Ne vont elles pas saisir le TGI pour forcer la vente?

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    Mais comment peuvent elles sortir de cette indivision?

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Val 015 - Est ce que vous habitez cette maison ? Si oui rien ne vous oblige à leur ouvrir.. Elles doivent prendre contact avec vous pour vous demander de venir visiter et la visite sera à votre convenance - le dimanche après-midi à 15h si ça vous chante. Vous n'êtes pas à leur disposition ...Mais vous ne signez rien surtout !!! Abstenez vous d'écrire quoique ce soit par mail - pas de sms.

    Sinon vous ne pouvez pas l'empêcher si elle a les clefs. Les agences sont des commerçants ils n'ont aucune légitimité juridique.

    Vous pouvez être ami avec une agence et ils vous feront une estimation très au-dessus du prix... Ils s'en fichent car ils ne sont tenus à rien si la maison se vend à un moindre prix.. Imaginez que votre belle-soeur soit copine avec quelqu'n de l'agence et lui dise de faire une estimation à 250 000...
    Pour limiter les recours des acheteurs vous pouvez aussi exiger que cette vente se fasse par biais d'une agence de votre choix ou d'un notaire (pas le sien).

    Pour l'heure si ce n'est pas un courrier RAR .. Vous ne bougez pas -
    Si courrier RAR - vous répondez à l'avocat en question que vous EXIGEZ une estimation par un expert immobilier agréé car eux seuls font des expertises reconnues juridiquement et administrativement. et que bien évidemment cette expertise votre belle soeur devra en payer 50 %... Devis à votre nom et au nom de votre belle-soeur et nièces - et qu'il soit spécifié que la paiement sera 50 % pour vous et 50 % pour votre soeur et nièces.
    Maintenant tout dépend qui vous a estimé votre maison si c'est un notaire on peut penser que cette estimation est correcte si c'est une agence immobilière .. Méfiance car on a souvent des surprises.

    Pour la proposition d'achat .. Vous ne répondez pas. Vous ne signez rien !!!!

    Elles peuvent évidemment sortir de l'indivision mais si vous pouvez leur verser au moins une partie des 50 % et qu'elles veulent bien attendre jusqu'en 2021... Sinon ce sera la vente car nul n'est tenu de rester dans l'indivision
    Dernière modification par ALBANE33 ; 17/11/2019 à 15h45.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Merci de vos réponses.
    Mais il y a une chose que je ne comprends toujours pas: mes nièces et ma belle s½ur n’ont pas la majorité des 2/3 donc elles ne peuvent mettre le bien en vente sans mon accord ni saisir le TGI pour procéder à la vente judiciaire. Mais « nul n’est tenu de rester en indivision » .
    Donc ce sont leurs parts qu’elles peuvent vendre ou la maison? Par quels moyens?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    On a le droit, même sans majorité des 2/3 et même sans accord des autres indivisaires, de passer des annonces en vue de chercher des acquéreurs, et de faire estimer un bien. Tout dépend donc du sens et de la portée donnée à l'expression "mettre en vente".
    Simplement, pour la signature d'un avant-contrat (promesse, compromis pour utiliser le langage courant), il faut l'accord de tous les ayants-droit. Donc on peut les laisser "mettre en vente", ça ne mange pas de pain.

    Il existe certes une procédure de vente judiciaire à la majorité des 2/3 des droits indivis, qui n'est pas un partage, mais il existe surtout, sans aucune majorité requise, l'assignation en partage de l'indivision, qui, quand le bien n'est pas commodément partageable en lots, conduit à la vente aux enchères du bien.

    Note : il n'y a pas à faire de distinctions entre les nièces et leur mère. Tout groupe d'indivisaires disposant de la majorité des 2/3 peut demander la vente judicaire*. Leur mère ne peut pas non plus faire cette demande.
    * encore faut-il aussi que la veuve n'ait pas l'usufruit de la part de votre frère

  9. #9
    Membre Cadet

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    Merci Rambotte. Ma belle s½ur a l’usufruit de mon frère. Ma quote part sur le bien est de 50%, celle de mes nièces et belle s½ur 50% .
    Le bien est une maison familiale dans un village très touristique . Elle a un gros potentiel de location saisonnière. Je ne m’oppose absolument pas à l’entrée d’un autre indivisaire.
    Je prends un risque en bloquant la vente de la maison?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Quand on emploie le mot vente, il faut préciser si on parle d'une vente amiable à un acquéreur déterminé avec qui on contractualise, ou si on parle de la vente forcée aux enchères, autorisée ou ordonnée par un juge.

    Je ne m’oppose absolument pas à l’entrée d’un autre indivisaire.
    Ceci est un autre aspect des choses non encore abordé. Effectivement, votre belle s½ur et vos nièces peuvent aussi chercher un acquéreur de leurs droits. Dans ce cas, vous n'avez pas à participer à la vente.
    Mais dans ce cas aussi, elles doivent vous notifier de leur projet, et vous avez un droit de préemption. Mais si vous ne pouvez pas exercer cette préemption et acquérir à la place de cet acquéreur, vous ne pourrez pas empêcher l'arrivée d'un autre indivisaire les remplaçant.
    La difficulté reste quand même de trouver un acquéreur de droits indivis, surtout à bon prix.

    Si votre belle s½ur et vos nièces vous assignent en partage de l'indivision, voie la plus classique pour sortir de l'indivision, vous ne pourrez échapper au partage selon le 815. Toutefois, il existe aussi la demande de sursis au partage pendant 2 ans (articles 820 et suivants), mais pas certain que les conditions d'application soient réunies.

  11. #11
    Membre Cadet

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    Donc bien qu’elles ne détiennent pas la majorité des 2/3 si elles m’assignent en partage de l’indivision, et tant que je ne peux racheter leurs parts , je ne peux m’opposer à la vente de la maison?

  12. #12
    Pilier Sénior

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    La majorité des 2/3, c'est pour la vente judiciaire, qui n'est pas une assignation en partage.
    L'assignation en partage ne requiert aucune majorité. Si le bien n'est pas partageable en lots, le juge ordonne la vente aux enchères.
    Si la maison est commodément découpable en deux maisons mitoyennes, il est possible de former deux lots, et vous restez propriétaire d'un lot.
    la vente aux enchères ordonnée, c'est quand il est impossible de partager, de former des lots.

  13. #13
    Membre Cadet

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    Merci beaucoup de votre réponse. ��. J’ai enfin compris!!!!
    Non la maison n’est pas « decoupable « en 2 lots distincts. Donc je dois accepter la vente. Juste une autre question: mes nièces et ma belle s½ur ont fait évalué la maison et une agence immobilière vient de leur signifier qu’elle avait un acquéreur. L’evaluation était entre 298000 euros et 310000 euros.l’acquéreur propose 251000 euros. Leur avocat m’avait signifié par mail qu’il reviendrait vers moi quand il y aurait un acquéreur dans la fourchette de l’estimation. Quels sont les recours dans ce cas là?
    J’ai le droit d’attendre qu’un acquéreur dans la fourchette de prix se manifeste ?
    J’ai le droit de demander à mes nièces et belle- soeur qu’elles me cèdent une partie du prix de vente ne pas trop y perdre?
    J’ai le droit de commander des dommages et intérêts pour le prejudice moral que je subis?

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Que se passe-t-il en octobre 2021, pour que vous puissiez acheter leurs parts à ce moment ?
    A voir s'il y a des moyens de faire patienter, tel un versement partiel en attendant.

    A l'amiable, tout est possible.
    On demande ce qu'on veut en justice, au risque de se faire débouter.
    (La question "ai-je le droit de demander" est toujours une mauvaise question, la réponse étant toujours oui, concernant le fait de formuler une demande. Ne pas confondre demander et obtenir.)

  15. #15
    Pilier Cadet

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    Votre belle-soeur n'a aucun droit de signer pour la vente de la maison sans votre signature ... Si elle le fait le contrat est nul et non avenu. Donc la vente c'est pareil .. Elle ne peut pas vous mettre devant le fait accompli.

  16. #16
    Membre Cadet

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    Merci beaucoup de vos réponses ��. J’ai reçu hier le mail de l’avocat de mes nièces et de ma belle-s½ur. ( j’habite à l’etranger).
    il me confirme qu’il y a une proposition de rachat à 251000¤ ( maison estimée par des agences immobilières qu’elles ont choisi entre 288000 et 310000¤). L’avocat me dit que ses clientes sont d’accord pour la vente et que si je refuse de vendre à ce prix là (251000¤) il saisit le tribunal pour provoquer le partage.
    Mes questions sont les suivantes:
    1- L’avocat peut il saisir le Tribunal alors que la maison n’est en vente que depuis 3 mois et qu’il n’ y a eu qu’une seule proposition de rachat?
    2- De quel délai je dispose pour lui répondre?
    3- Comme vous m’avez dit je lui réponds que je ne m’oppose pas à la vente mais que je m’oppose à la vente à ce prix là ? C’est bien ça ?
    Merci encore de votre aide.

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    maison estimée par des agences immobilières qu’elles ont choisi entre 288000 et 310000¤
    Avez-vous confirmé cette estimation par d'autres sources (exemple le site des impôts) ?
    Il est fréquent que des agences "surestiment" pour faire plaisir à leur client potentiel.

    Et restez raisonnable puisque une licitation judiciaire est une vente aux enchères qui ne peut que pénaliser tout le monde.

  18. #18
    Pilier Cadet

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    Bonjour - le mieux est de faire estimer par un notaire - vous devez avoir une estimation écrite car les agences immobilières ne vous feront jamais d'écrit sur leurs estimations sur ce point je suis formelle !!! sinon solution comme je vous l'ai déjà dit .. Expert immobilier ça a un coût mais elle sera d'un source neutre et ce sera incontestable pour que vous puissiez demander un prix de vente en accord avec cette estimation.
    Yapadequoi - la licitation judiciaire ne commencez pas à faire peur à l'intervenant - la vente date seulement de 3 mois.
    Val - vous répondez que ce prix est trop bas mais vous devez quand même avoir une estimation à un prix supérieur. Donc faites sans tarder le nécessaire pour cette estimation.
    Vous comprenez que vous ne pouvez pas dire non sans argument sinon elle pourra penser que vous dites non juste pour bloquer la vente... Du coup si estimation supérieure c'est dans son intérêt aussi...
    Dernière modification par ALBANE33 ; 21/11/2019 à 11h25.

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Yapadequoi - la licitation judiciaire ne commencez pas à faire peur à l'intervenant - la vente date seulement de 3 mois.
    Une licitation judiciaire doit faire peur à tous, et les inciter à trouver un compromis entre eux. Car un bras de fer peut nuire à tous.

  20. #20
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    Merci pour vos réponses .
    J.ai des estimations plus importantes Elles se situent entre 280000 et 310000euros.
    Leur avocat me menace de saisir le TGI pour licitation judiciaire si je n’accepte pas la vente à 251000euros. Pour rappel la maison est en vente depuis moins de 3 mois et il y a eu une seule proposition de rachat.
    1ere question: de quel je dispose pour lui répondre ( j’accepte la vente mais pas au prix proposé)
    2eme question: la demande de l’avocat sera t’elle recevable par le TGI dans ce contexte ( mise en vente datant de moins de 3 mois, prix inférieur entre 10,9 et 18,8% des estimations des agences immobilières et une seule proposition de rachat) ?
    Merci beaucoup d’avance pour vos réponses.

  21. #21
    Pilier Sénior

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    j’accepte la vente mais pas au prix proposé
    Ne pas perdre de vue que la définition d'une vente, c'est un accord sur la chose et sur le prix.
    Donc vous n'acceptez pas cette vente, mais vous pourriez en accepter une autre.

    Il n'y a pas de délai légal pour répondre.
    La recevabilité d'une assignation se mesure aux diligences entreprises en vue d'obtenir un partage amiable.

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