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Rachat de part en indivision
Discussion sur le thème : Vie Commune ou Rupture

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je me permets d'ouvrir une nouvelle discussion car je ne trouve pas dans le forum toutes les réponses (ou plusieurs réponses différentes) à mon problème.
    J'avais déjà ouvert une discussion mais elle mélangeait beaucoup de sujets différents.

    Je suis séparé et dé-pacsé.
    Mon ex-compagne habite maintenant dans une autre région.
    Je suis depuis plusieurs mois seul à vivre dans notre maison achetée en indivision depuis 1 an et demi.
    Nous avons convenu que je lui rachète sa part (40%). Le banquier m'a donné son accord.
    J'ai toujours payé la totalité des mensualités de notre crédit, et je continue à le faire depuis que nous sommes séparés.
    J'ai depuis peu demandé à la banque de suspendre le remboursement pendant 6 mois.

    La situation est bloquée car elle n'est pas d'accord avec les 3 estimations faites par 3 agents immobiliers différents.
    Elle tient à s'appuyer sur un fichier national de 'demande de valeur foncière'.
    Aucun retour de sa part depuis. Malgré relances.

    Voici mes questions :
    - comment est calculée l’indemnité d'occupation ? Par rapport au loyer ? Comment on estime le loyer ?
    - est elle redevable de sa part du crédit ? depuis quand, fin du PACS ? Avant ?
    - comme elle ne paye pas sa part, chez le notaire on fera le delta entre part du crédit non payée et indemnité d'occupation due ?
    - si plus value, on la calcule part rapport à quoi ? Valeur "net" du bien estimé par rapport au prix "net" d'achat ? (c'est à dire hors frais de notaire, frais d'agence, mobilier...)
    - je lui devrai 40% de cette plus value ?
    - avec plusieurs estimations, fait on la moyenne ?
    - que se passe-t-il si la maison est au final estimée à un prix inférieur au prix d'achat ?
    - est elle redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation ?
    - est elle redevable de l'assurance habitation ?
    - comment ça se passe pour les apports de chacun ?
    - la question des meubles achetés en commun ou par l'un / l'autre doit elle se régler au même moment que le rachat de sa part ou est-ce complètement dissocié ?

    Bien entendu elle joue la montre... et je ne sais pas comment faire accélérer les choses.

    Merci d'avance pour votre aide.

  2. #2
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je n'ai eu aucune réponse. Le sujet équivalent est déjà traité sur le forum ?
    Donnez moi une raison svp.

    Merci.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    J'ignore quelle a été l'évaluation faite par les agences immobilières, mais au bout d'un an et demi, il serait surprenant que l'estimation soit supérieure au prix auquel vous est revenue cette maison (frais de notaire inclus) ; il est même possible que vous soyez en moins value.

    Si votre ex conteste la moyenne des 3 estimations faites par les agents immobiliers, vous pouvez lui proposer de lui rembourser 40 % de la partie capital (sans intérêts ni assurance) du prêt remboursé + éventuellement son apport personnel si elle en avait fait un. Le fait que vous ayez choisi de rembourser seul les échéances est votre problème, mais c'est l'acte d'achat qui compte et si elle est propriétaire de 40 %, vous auriez dû la laisser rembourser 40 % des mensualités. Toutefois, dans l'organisation de votre couple, elle prenait peut-être en charge d'autres dépenses… Vous pouvez toutefois arrêter ce calcul à la date de votre séparation.

    Concernant l'indemnité d'occupation, elle correspond généralement au montant d'un loyer (si ce bien était loué) minoré de 20 % pour compenser la précarité ; vous devez 40 % de cette somme puisqu'elle est propriétaire de 40 %. Et là, plus elle fera traîner, plus vous serez redevable.

    Vous pouvez effectivement lui réclamer 40 % de la taxe foncière, éventuellement de la taxe d'habitation si vous aviez fait une déclaration de revenus commune.
    L'assurance reste à la charge de l'occupant de la maison.

    Concernant les meubles, c'est à vous de négocier à l'amiable en fonction de qui a payé quoi : soit vous lui donnez quelques meubles ou éléments électroménager, soit vous l'indemnisez de la part lui revenant.

    - - - Mise à jour - - -

    P.S. : je viens de voir sur un autre de vos messages que vous avez un enfant en commun : avez vous saisi le JAF comme cela vous l'avait été conseillé pour définir le montant de la P.A. et l'organisation des DVH ?

  4. #4
    Membre Junior

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    Bonsoir, et merci pour votre réponse.

    Effectivement les évaluations faites (par 3 agents immobiliers) sont inférieures, à part une qui est à peu près à l'identique.
    Mais elle considère que comme nous avons fait beaucoup de travaux, elle devrait être estimée plus chère (elle gratte tout ce qu'elle peut...)

    Donc pour le moment elle refuse, et attend soit disant un retour de son avocate (a fait 2 mois...) qui doit se baser sur un fichier national, le DVF.
    J'ai consulté ce site et on constate que des maisons équivalents à la notre ont été vendue encore moins cher !

    Je vais lui faire cette proposition, 40% du capital remboursé + apport, mais je vais faire le calcul avant.
    Ça arrive souvent ce genre d'arrangement ? Je ne connaissais pas.

    Donc à la date de rupture du PACS, elle est bien redevable de 40% des mensualités (crédit + assurance) ? Hors assurance habitation ?

    Comment faire estimer le loyer ? Agence, prix au mètre carré ?

    Donc si par exemple le loyer est estimé à 800¤, et le crédit à 950¤ :
    - Je lui dois, depuis la rupture du PACS, 800 - 160 = 640 x 40% = 256 ¤ par mois
    - Et on déduit, depuis la rupture du PACS, 950 x 40% = 380 ¤ par mois ?
    Dans ce cas c'est elle qui me devrait de l'argent ???

    Pour les meubles, c'est complètement dissocié de la procédure de rachat de sa part (on s'arrange entre nous) ou ça doit être fait en même temps ?

    ------

    Pour notre enfant, oui le JAF a été saisi. Toujours pas de convocation reçue...


  5. #5
    Pilier Sénior

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    Vous avez bien compris ce que j'ai dit ; toutefois, ce n'est qu'une proposition ; vous avez toutes latitudes de négocier autre chose avec votre ex.

    Elle peut attendre le retour de son avocate pour se baser sur un fichier national, mais elle risque d'être perdante.

    Soyez ferme, dites lui que vous vous basez sur la moyenne des trois estimations et que, si elle n'est pas contente, la maison sera mise en vente à un tiers et qu'il n'est pas certain que vous trouverez un acheteur au prix que vous proposez.

    En lui proposant de lui payer le capital remboursé sur 40 % des échéances + son apport, cela revient à lui payer ce que la maison aurait dû lui coûter (même si c'est vous qui avez payé) ; si elle choisit cette formule, faites lui remarquer que cette maison ne lui aura rien coûté et qu'elle aura été logée gratuitement de l'achat de la maison à votre séparation.

  6. #6
    Membre Junior

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    J'ai pas bien compris.

    Si par exemple nous (j'ai..) remboursé 10 000¤ du crédit, et qu'il reste 150 000 à payer, je vais lui donner
    150 000 - 10 000 = 140 000 x 40% ???

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Non...!
    Si vous avez remboursé 10 000 ¤ de capital (sans intérêts ni assurance), cela veut dire qu'elle aurait dû en rembourser 4 000 ¤
    Vous lui donnerez 4000 ¤ + 2000 ¤ de son apport = 6 000 ¤

    - - - Mise à jour - - -

    Dans un autre post, vous indiquiez :
    Voici le financement de la maison :
    - 6/10 pour moi, 4/10 pour elle
    - prix d'achat : 188 000 - 3 100 de meubles = 184 900
    - apport de chacun : moi 4 000 elle 2 000
    - montant des crédits : 210 500
    - garantie hypothèque : 25 600
    - durées de remboursements : 25 ans
    - montant d'éventuels travaux réalisés : 10 000 qui étaient prévus dans le crédit 'pour travaux' que nous avons débloqué sur factures. Le reste sur nos fonds propres, mais nous devons donc faire l'état de qui a payé quoi.
    Donc, sans parler des travaux, votre maison vous a coûté en tout 210 500 ¤ + 6000 d'apport, soit 216 500 ¤

    A combien est-elle estimée aujourd'hui ?

  8. #8
    Membre Junior

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    On ne prend pas comme base le prix d'achat ? (188 000)
    Il y a eu 8 000 de frais d'agence aussi (compris dans le crédit).

    3 estimations :
    - entre 190 000 et 200 000
    - entre 170 et 175 000
    - 199 000

    Et sur le fichier national des ventes en 2018 :
    - 152 000
    - 134 000

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Si vous prenez comme base le prix d'achat hors frais d'agence et de notaire, cela veut dire que vous acceptez de payer 100 % de ces frais et faites cadeau à votre ex des 40 % à sa charage.
    Si vous avez fait un prêt de 210 500 + 6 000 ¤ d'apport personnel, c'est bien que l'achat vous a coûté 216 500 ¤.

    Vu les estimations, vous êtes nettement en moins value : vous ne devez rien à votre ex (c'est même elle qui va vous devoir de l'argent).

    Vous ne dites pas quel est l'encours de crédit restant dû à ce jour mais au bout d'un an et demi, vous n'avez pas du rembourser plu de 10 000 ¤ de capital.
    Il faut comprendre que si vous vendiez la maison à un tiers, même si vous arriviez à la vendre 190 000 ¤, vous devriez rembourser à la banque encore environ 200 000 ¤ : 60 % à votre charge et 40 % à la charge de votre ex ; donc elle ne toucherait rien et devrait en plus à la banque 4 000 ¤.

    Quand on lit vos autres messages, vous êtes en train de vous laisser mener par votre ex qui a quitté (avec votre enfant) votre maison des Charentes pour s'installer dans le Var, qui vous demande de lui payer une formation, et qui maintenant fait traîner le rachat de sa part de maison. Vous envisagiez même de prendre un congé sans solde pour pouvoir vous occuper de votre enfant (comment feriez vous pour payer cette maison ?).
    Il semble que vous n'êtes pas assez ferme pour vous défendre seul : comme cela vous l'a déjà été conseillé, prenez un avocat afin qu'il défende vos intérêts.

  10. #10
    Membre Junior

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    Bonjour,
    merci, je vais aller voir un notaire. J’ai également un avocat.

  11. #11
    Membre Junior

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    Si nous sommes en moins value, pourquoi elle me devrait de l’argent ?

    les frais de notaire seront répartis à 50/50 ou 60/40 ?

    le crédit pour travaux doit-il être ajouté au prix d’achat de la maison ?

    si déclaration impôts séparée elle ne me doit ni taxe foncière ni taxe d’habitation alors qu’elle a quitté la maison en avril ?

    pourquoi assurance crédit et intérêts ne sont pas à prendre en compte ?

    merci !

  12. #12
    Membre Junior

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    Bonjour,
    Mon ex refuse l’estimation et demande de se baser sur le prix d’achat !

    par ailleurs, j’avais demandé la suspension du crédit pendant 6 mois. Les mensualités sont de nouveau à payer et elles ont donc augmenté. Peut elle refuser et rester sur l’ancienne mensualité puisque c’est moi qui avait demandé la suspension des mensualités ?

    merci

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce que vous partagez aujourd'hui, c'est un bien qui a une certaine valeur aujourd'hui.
    Si vous vendiez le bien, vous seriez bien obligé de le vendre à sa valeur d'aujourd'hui pour espérer le vendre.
    Donc la valeur de rachat de sa part, c'est 40% de la valeur du bien, puisque c'est ce qu'elle possède.
    A ce prix de sa part, doit être déduit sa part dans le capital restant dû. Et puis vous pouvez revendiquez une créance sur l'indivision si vous avez payé les fractions de mensualité qui étaient dues par elle.

    Il serait bon de connaître le coût d'acquisition, les apports personnels de chacun et le capital emprunté, pour une vérification des calculs et la cohérence du 40%.

    Edit : ils sont indiqués plus haut.
    L'emprunt, il est réputé emprunté comment, auprès de la banque ? Et sinon, dans vos rapports entre vous ? 40/60 ?
    La garantie hypothécaire, c'est bien un élément du coût d'acquisition ?
    Les sommes engagées dans l'opération sont 4000 (vous) + 2000 (elle) + 210500 (vous et elle dans des proportions à déterminer) = 216500.
    Si votre part est de 60%, et si on veut que cette part soit cohérente avec le financement, c'est que vous avez engagé 216500 x 60% = 129900 = 4000 (direct) + 125900 (prêt). Vous auriez donc une part dans la dette de 125900 / 216500 = 58%

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Le bien est estimé aujourd’hui à 189 000.

    Oui emprunt auprès d’une banque. Avec la garantie hypothécaire.

    Et cette histoire de suspension de mensualités ?

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Dans vos rapports entre vous, aviez-vous une convention sous seing privé concernant vos engagements respectifs dans la dette ? Par exemple parce qu'il était prévisible à l'avance que Mme ne pourrait pas assumer la moitié.
    Parce que sinon, la dette est réputée 50/50, et alors comment a été calculée la répartition 60/40 dans la propriété du bien ?

  16. #16
    Membre Junior

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    Non pas de convention. A l’époque c’était lié aux différences de nos revenus.

  17. #17
    Pilier Junior

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    Tentez le coup de voir avec un expert immobilier (habilité auprès des tribunaux) pour faire une estimation car là ce sera imparable - les estimations par les agences sont au final assez peu fiables (expérience) car ça ne les engage en rien et eux ce qu'ils voient c'est uniquement le bénéfice qu'ils pourront tirer d'une vente... Soit elle est en votre faveur et vous lui mettez le marché en main - soit plus importante et vous ne lâchez rien et vous mettez la maison en vente mais vous demandez qu'elle paie les 40 % de mensualités qu'elle n'a pas payées..

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pourquoi 40% des mensualités ?
    Si une créance entre indivisaires doit être prise en compte, elle doit correspondre aux mensualités que Mme aurait dû payer et que M. a pris à sa charge. Elle doit donc payer son engagement dans le prêt.
    Or pour un prêt à deux, donc dans une dette indivise, sans convention ou clause permettant de déterminer les quotes-parts de chacun dans cette dette indivise, cette dernière est réputée engagée moitié-moitié. L'indivision de la dette n'est pas corrélée à l'indivision dans le bien.

    Mais il est vrai qu'alors, les proportions dans le bien ne sont pas conformes au financement, puisque ce dernier est quasiment 50/50 (apports différents mais minoritaires).
    Avec un engagement 50/50 dans la dette, les proportions auraient du être :
    - M. 4000 + 210500/2 = 109250 => 109250/216500 = 50,46%
    - Mme 2000 + 210500/2 = 107250 => 107250/216500 = 49,54%
    Ce qui permettrait à Mme de demander une créance, puisqu'elle aurait financé la propriété de M.

    Pour qu'on ait des proportions 60/40 dans le bien (coût acquisition 216500), il aurait été cohérent de prendre un engagement dans la dette 210500 :
    - M. 216500x60% - 4000 = 125900 => 125900/210500 = 59,81%
    - Mme 216500x40% - 2000 = 84600 => 84600/210500 = 40,19%

    Alors effectivement, pour ne pas la brusquer, on peut faire la gentillesse de faire comme si l'engagement avait été convenu de telle sorte que les proportions soient conformes à la finance (2ème calcul, qui éviter une potentielle créance pour enrichissement dans le sens inverse), et faire la (petite) fleur d'arrondir à 40%.

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