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Discussion : Vente d'une maison - tutelle exercée par mon frère

  1. #1
    Membre

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    Bonjour, ma mère étant sous tutelle (exercée par mon frère), nous avons décidé de mettre en vente son appartement afin de limiter les coûts de la maison de retraite (accord du Juge des Tutelles pour la vente, mais pas en-dessous d'un certain montant, montant que nous avons respecté). Or, suite à un accord de la vente, le notaire nous informe qu'il y a conflit d'intérêt car mon frère est tuteur et qu'il faut demander au Juge des Tutelles la nomination d'un autre tuteur. Or, le notaire était pertinemment au courant de cette situation. . Que faire et est-ce normal? Merci de votre aide.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Bonjour.
    Si le juge a donné son accord pour la vente, c'est qu'il n'y a pas de conflit d'intérêt.
    Je ne pense pas que c'est au notaire d'en décider.
    En tous cas, si vous signez un compromis, il faudra le transmettre au juge qui autorisera la vente finale.
    Salutations.
    Dernière modification par kdrous ; 10/09/2019 à 15h33.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    On n'appelle ça un "tuteur ad hoc" qui ne traitera que cette opération (un tuteur "exprès pour" cette vente).

    Nous imaginons que c'est en fait un bien issu du couple de vos parents, dont vous êtes déjà pour partie nus-propriétaires ? Donc ayants-droit dans le bien vendu.
    Parce que si c'est un bien dont votre mère est l'unique pleine propriétaire, je ne suis pas certain de l'existence du conflit d'intérêts. Sinon un tuteur familial serait systématiquement en conflit d'intérêts.

    Et peut-être le notaire, quand vous lui avez présenté la chose "nous allons vendre l'appartement de notre mère", il ignorait à ce moment qu'en fait c'était erroné, ce n'est pas l'appartement de votre mère, mais celui de plusieurs personnes, votre mère et ses deux enfants.

    Il savait peut-être que votre frère représenterait votre mère dans la vente, mais peut-être ignorait-il aussi qu'il représenterait aussi lui-même en tant qu'ayant-droit dans le bien. Il a donc possiblement découvert le conflit d'intérêt en analysant la réalité des droits de propriété dans le bien.

    Et le juge des tutelles, si vous lui dites "nous voulons vendre l'appartement de notre mère", ne va pas faire des analyses de propriété. Il va valider le concept de vente du bien de la personne protégée. La validation par le juge de la vente n'est donc aucunement, à mon avis, une validation de l'absence de conflit d'intérêts.

    Et le conflit d'intérêts aura surtout lieu dans le partage du prix, sur la valorisation de l'usufruit... Puisque cette valorisation résulte, dans une vente, d'un accord entre les parties. Donc le tuteur représentant l'usufruitier se mettra d'accord avec lui-même nu-propriétaire. Dit comme ça, le conflit d'intérêts est criant.
    Dernière modification par Rambotte ; 10/09/2019 à 15h44.

  4. #4
    Membre

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    Bonjour, mon père est décédé il y a 15 ans (donation au dernier vivant), nous sommes 6 enfants. Le notaire sait que mon frère est le tuteur légal de ma mère, atteinte de la maladie d'Alzheimer et qu'elle ne peut en aucun cas communiquer vu son état. Le Juge des Tutelle a donné son accord pour la vente de l'appartement. Nous avons également une question sur la répartition financière. Est-ce bien 1/3 et 3/4 et 10% d'usufruit (sur la moitié de la vente de l'appartement), ma mère ayant 92 ans ? Merci pour vos réponses et bonne journée.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Il a donné son accord pour le principe de la vente du bien, il n'a pas été questionné sur qui devait représenter votre mère dans cette vente.

    Le prix de vente est partagé au prorata des droits dans le bien. Il faut connaître les droit de chacun, en particulier les droits de votre mère.

    Et pour ça, il faut savoir qui était propriétaire du bien : votre père seul, votre mère seule, ou le couple et alors dans quelles proportions (ce n'est pas forcément 50/50).

    Puis ensuite, si votre père était pour tout ou partie propriétaire du bien, quelle fut l'option de votre mère dans la donation entre époux : quotité disponible ordinaire (1/4 puisque vous êtes six enfants) en propriété, usufruit seulement, ou quotité mixte 1/4 en propriété et le reste, 3/4, en usufruit. Cette option s'appliquera à la part de votre père dans le bien.

    Le barème fiscal de l'usufruit ne s'impose pas de manière légale en matière civile de détermination de la valeur des droits. L'usufruitière et les nus-propriétaires doivent être d'accord sur le choix des 10%.

    L'usufruitière a intérêt que ce % soit le plus élevé. Le nu-propriétaire a intérêt que de % soit le plus faible. Donc le nu-propriétaire qui représente l'usufruitière est clairement en conflit d'intérêts. En tout cas si l'option choisie dans la donation entre époux comporte de l'usufruit.

    En cas de conflit, il faut se référer au barème économique (dépendant de tables de mortalité), en fonction de l'âge année par année, sans les sauts de 10 ans et de 10% du barème fiscal (et il faut aussi évaluer le taux de rendement du bien). Ce barème économique peut même être modulé en fonction de l'état de santé de l'usufruitier, si son espérance de vie n'est que de quelques semaines, à cause d'une maladie.

    En effet, la définition de la valeur économique de l'usufruit, c'est l'espérance des revenus futurs (des loyers) qu'on peut escompter recevoir jusqu'au décès.
    Dernière modification par Rambotte ; 11/09/2019 à 10h11.

  6. #6
    Membre

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    Le couple était propriétaire du bien avec donation au dernier vivant. Ma mère est actuellement placée en établissement spécialisé . Pour le reste concernant les 1/4 et 3/4, j'avoue que c'est nébuleux. Je vais me renseigner. Merci de votre aide

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Mariage en communauté, donc couple propriétaire 50/50, ou bien séparation de biens, avec acquisition en indivision, dont les proportions peuvent être n'importe lesquelles ?

  8. #8
    Membre

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    Il s'agit d'un mariage en communauté,. Est noté "bénéficiaire légale, à son choix exclusif, en vertu de l'article 757 du code civil, du quart en toute propriété ou de l'usufruit de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobilier (dans ce cas l'appartement) composant la succession.
    Merci

  9. #9
    Pilier Cadet

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    Lors de la vente d'un bien dans le cadre d'une tutelle, la majorité des juges délivrent deux ordonnances, la premiere qui autorise la MISE EN VENTE du bien , c'est à dire, le droit de passer des annonces, de faire faire des visites, des diagnostics, de donner mandat à une agence..... dans une fourchette de prix fixée sur la base de deux estimations

    puis une seconde ordonnance qui autorise LA VENTE du bien proprement dit , c'est à dire de l'étape de la signature du compromis jusqu'à la signature de le vente et là effectivement, il faut un mandataire ad hoc comme l'a bien précisé Rambotte, à noter que ses émoluments sont à la charge du majeur protégé.

    Très rarement, le juge rédige une ordonnance qui englobe les deux étapes mais c'est très exceptionnel.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Est noté "bénéficiaire légale, à son choix exclusif, en vertu de l'article 757 du code civil, du quart en toute propriété ou de l'usufruit de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobilier (dans ce cas l'appartement) composant la succession.
    Les droits que vous mentionnez sont les droits légaux (issus de la loi).
    Or il y a une donation entre époux (en tout cas vous le dites) qui permet d'aller au delà de ce que permet la loi.
    Il faut donc rechercher ce qui est noté quant à la donation entre époux.
    Qui n'aura un intérêt pratique que si elle a choisi l'option mixte propriété + usufruit.

  11. #11
    Pilier Cadet

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    Pour compléter mon propos, le tuteur ad hoc devra soumettre le projet de compromis, avant signature, au juge pour accord, via une requête pour vendre qui précisera la destination ou l'usage qui sera fait de la part revenant à votre mère en fonction du montant de cette quotte part (nature du placement, durée...)

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