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Discussion : Conseils donation succession

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Il y a 9 ans, j'ai eu en donation de mon père un vieux corps de ferme issu de l'éclatement d'un GFA, 4 enfants , 4 parts égale en valeur
    Cette donation était de 32000¤ à l'époque ce qui correspondait à la valeur de la part de mon père suite au dit éclatement du GFA
    J'avais aussi racheté une part à ma tante et cela correspond à des terres et bois agricoles
    Mon notaire m'avait donc dit à l'époque que je devrais au décès de mes parents la moitié de cette somme à mon frère, nous ne l'avions pas fait à l'époque car je n'avais pas l'argent.
    Mes deux parents sont toujours en vie mais mon père, suite à deux AVC est hospitalisé et nous risquons de le placer dans une EHPAD
    Ma mère dispose de suffisamment d'économie pour subvenir au coût de l' EHPAD durant une dizaine d'années environ
    Par ailleurs mes parents disposent de deux maisons, une résidence principale et une résidence secondaire. Nous sommes passéss déjà devant notaire il y a quelques années pour la succession et une maison me reviendra (leur résidence secondaire) et l'autre (principale ) à mon frère
    Elles ont toutes deux été estimées à 90000¤ chacune
    Suite à la première donation de mon père, j'ai réhabilité le corps de ferme avec mon épouse et investi plus de 200000¤
    Ma résidence principale aujourd'hui doit valoir environ 400000¤
    Et c'est là que j'ai besoin d'avis
    Le souci pour moi réside dans la résidence secondaire de mes parents qui doit me revenir
    Jusqu'à aujourd'hui ce sont mes parents qui paient les charges (taxe habitation, foncier, eau , edf, assurances…)
    Ils viennent de temps en temps dans cette résidence lorsque je les y emmène (ils ne conduisent plus) mais du fait du cas de mon père il est certain qu'ils n'y viendront plus.
    Et donc les problèmes de vétusté, entretien se posent et aussi des charges que ma mère va continuer de payer alors qu'elle aura les frais médicaux de mon père à payer
    J'ai réfléchi à une solution: je serais prêt à vendre ma résidence principale que j' estime à environ 400000¤ et aller habiter dans la résidence secondaire de mes parents afin de soulager ma mère des charges et ainsi investir l'argent de ma plus value dans cette maison et ainsi l'entretenir. De ce fait, je serais soulager moi même de mon crédit actuel, je n'en aurais ainsi plus du tout
    Ma mère et mon frère n'y voient aucun inconvénient mais vis à vis de la loi comment devrais je procéder et surtout quel serait le moyen pour que je récupère cette maison, et régler ce que je dois à mon frère (1ere donation, deuxième maison)
    Quels conseils me donneriez vous avec un cheminement d'étapes à suivre
    Merci pour votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Cette donation était de 32000¤ à l'époque ce qui correspondait à la valeur de la part de mon père suite au dit éclatement du GFA (…)
    Mon notaire m'avait donc dit à l'époque que je devrais au décès de mes parents la moitié de cette somme à mon frère, nous ne l'avions pas fait à l'époque car je n'avais pas l'argent.
    Lorsqu'on reçoit une donation simple, on n'a pas à devoir au moment de la donation la moitié de sa valeur à son futur cohéritier.
    Cela aurait été le cas si cela avait été une donation-partage où votre frère reçoit un lot de type paiement de soulte.

    Ici, si la donation simple a été faite en avance de part, vous devrez, au moment du partage, rapporter la valeur de la donation à la masse de partage (masse qui sera divisée en deux). La valeur du rapport est la valeur au moment du partage du bien donné, mais supposé toujours être dans l'état au jour de la donation. Vous devrez donc estimer quelle serait la valeur du "vieux corps de ferme" si vous n'y aviez effectué aucun travaux. Donc peu importe les 400000¤ d'aujourd'hui.

    Nous sommes passés déjà devant notaire il y a quelques années pour la succession et une maison me reviendra (leur résidence secondaire) et l'autre (principale) à mon frère
    Soit c'est une donation-partage, mais alors la maison ne vous "reviendra" pas, car vous en êtes déjà propriétaire, et pareil pour la résidence principale, votre frère en est déjà propriétaire (éventuellement le tout avec réserve d'usufruit pour vos parents).

    Soit c'est un testament-partage qui attribue les biens au décès, mais tout testament peut être révoqué, et donc vous n'avez aucune certitude sur la distribution des biens : personne ne sait à l'avance quoi reviendra (verbe approprié ici) à qui.

    Soit c'est autre chose ? Décrivez exactement la nature de l'acte passé chez le notaire à propos des deux maisons de vos parents.

  3. #3
    Membre Cadet

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    pour les deux maisons, en fait j'ai demandé à ma mère, c'est bien une donation partage avec réserve d'usufruit pour les parents
    aucune des maisons n'a été attribué à l'un ou l'autre des enfants, simplement les estimations sont les mêmes pour l'une comme pour l'autre des maisons soit 90000¤ chacune. Mais déjà avec mon frère nous nous sommes entendus pour qui garderait laquelle et mon frère est d'accord pour garder la résidence principale et moi la résidence secondaire
    J'aurais accès à cela cette semaine , ma mère me sort l'acte notarié
    Mais ma question de fonds au final , est ce que j'ai le droit de vendre ma maison ? si oui, et je pense que oui, et si je suis votre raisonnement, je dois prouver les investissements réalisés ? je pense que mes crédits peuvent le prouver, tout comme les factures des travaux que j'y ai effectués hors crédits ? Je suis parti de rien , c'était 4 murs Vu que c'est ma résidence principale, aurais je une plus value
    Et pour la suite comment faire donc ?
    On doit repasser devant notaire pour dire que je me suis entendu avec mon frère, que en commun accord avec lui , je garde la residence secondaire de mes parents ? que je veux en faire ma résidence principale ?
    Du coup, que va t'on payer, mes parents devront ils quelque chose ?

    Merci

  4. #4
    Pilier Sénior

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    en fait j'ai demandé à ma mère, c'est bien une donation partage avec réserve d'usufruit
    Vous êtes obligé de demander à votre mère la nature des actes que vous avez signé ? On peut alors vous faire facilement signer n'importe quoi !
    C'est juste en aparté… C'est vrai que c'est un peu gros un "je ne sais pas ce que j'ai signé"...

    Si l'acte de donation-partage n'attribue pas les biens à l'un et à l'autre, alors ce n'est pas une vraie donation-partage. Mais une donation de deux biens en indivision entre les deux enfants. Ce qui a moins d'intérêt qu'une donation-partage.

    Mais ma question de fonds au final , est ce que j'ai le droit de vendre ma maison ?
    Vous pouvez vendre ce qui est votre propriété. Donc la maison issue de la rénovation du corps de ferme. Et on se contrefiche dans la vente de vos investissements (pour les aspects civils, sans doute pas pour les aspects fiscaux de plus-value). Mon raisonnement concernait le partage après la succession, avec le rapport des donations.

    En revanche, s'agissant d'un bien qui fut donné, il faudra lever une éventuelle interdiction d'aliéner et un éventuel droit de retour dans l'acte de donation : le consentement de vos parents dans la vente sera nécessaire.
    Mais aussi celui de votre frère, pour protéger l'acquéreur contre une éventualité, un peu technique à expliquer, lors de la succession du donateur.
    Bref, vendre un bien issu d'une donation est soumis à certains consentements externes au donataire...
    Dernière modification par Rambotte ; 01/09/2019 à 16h35.

  5. #5
    Membre Cadet

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    je comprends votre raisonnement mais on a signé cela il y a plus de 10 ans voire 15 alors si vous voulez à l'époque c'était le cadet de mes soucis (disons que plus jeune je ne me préoccupais pas de l'avenir), et puis bon je suis en bon terme avec tout le monde, parents et frère
    j'ai compris pour lever l'interdiction d'aliéner et un éventuel droit de retour dans l'acte de donation
    Je reviens sur l'aspect fiscal que vous relevez, je pensais qu'il n'y avait aucune plus value immobiliere lorqu'il s'agit de sa résidence principale ?
    Je vais quand même relire ce que j'ai signé mais cela change quoi s'i s'agit d'une donation en indivision / donation-partage ?

    Pour résumé et sans vouloir abuser de votre tems précieux, qui plus est un dimanche, moi ce que je souhaiterais faire
    Mettre en vente ma maison, récuperer la maison (residence secondaire de mes parents), la raffraichir afin qu'elle en devienne ma nouvelle résidence principale
    En gros que feriez vous à ma place sur le coté administratif et quelles étapes suivriez vous ?
    En tout cas merci
    Au plaisir de vous lire

  6. #6
    Pilier Sénior

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    j'ai compris pour lever l'interdiction d'aliéner et un éventuel droit de retour dans l'acte de donation
    Et surtout le consentement de votre frère dans cette vente.

    Pour l'aspect fiscal, je parlais en général, sans me prononcer sur d'éventuelle exonération. Notez qu'il y a une plus-value ! Ce qu'il peut ne pas exister, c'est une taxe sur la plus-value.

    Si c'est une donation-partage, vous êtes seul propriétaire de la résidence donnée, et votre frère est seul propriétaire de sa résidence donnée.
    Et pour la succession, ces donations ne sont pas rapportées au partage (puisque le partage a déjà eu lieu pour ces biens), et leurs valeurs sont figées s'il y a besoin de procéder à une réduction de donation pour cause d'empiètement sur la réserve.

    Si c'en n'est pas une, vous êtes sur chacune des deux résidences en indivision à deux. Vous devrez procéder au partage de ces indivisions (donc faire un acte de partage), et comme ces biens n'ont pas été partagés, les donations sont rapportables au partage, avec réévaluation au jour du partage.

    Donc faire un prétendu acte de donation-partage qui ne partage rien n'a pas vraiment d'intérêt.

    Si c'est un acte de donation-partage, vous êtes déjà propriétaire de votre résidence, mais attention, vos parents en ont l'usufruit. Ils ont le droit de la mettre en location, d'y habiter, de vous interdire d'en jouir.
    Et aussi attention fiscalement, avec les donations en pleine propriété déguisée en donation avec réserve d'usufruit. Si vous faites comme si c'est une donation en pleine propriété et que vous parents font comme si ils ne s'étaient pas réservé l'usufruit, la donation avec réserve d'usufruit n'est pas sincère, et le fisc a reçu des droits de donation plus faibles que cela aurait dû être (puisque calculés sur la nue-propriété donnée et non sur la pleine propriété).

  7. #7
    Membre Cadet

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    merci pour votre réponse mais vous comprendrez que n'étant pas un homme de droit , je suis un peu perdu dans vos explications
    Je suis quelqu'un d'honnête, mes parents sont honnêtes et mon frère est honnête et nous nous entendons tous bien
    Quelle serais la solution pour être en règle vis à vis de la loi et que nous conseilleriez vous de faire ?
    Mes parents par ex peuvent ils me donner leur residence secondaire maintenant ?
    et que cela n'ampute en rien la succession au décès de mes parents et que mon frère ne soit pas lésé
    bref quelle serait la meilleure solution?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Mes parents peuvent-ils me donner leur residence secondaire maintenant
    Mais la résidence a déjà été donnée : après une donation (partage ou pas), on n'est plus propriétaire. Le nouveau propriétaire, c'est le donataire.
    Donc non, ils ne peuvent pas donner leur résidence secondaire "maintenant" puisque c'est déjà fait.
    Après, il faut savoir à qui elle a été donnée : à vous par la donation-partage qui procède au partage en attribuant les biens, ou bien aux deux enfants en indivision, dans une prétendue donation-partage qui ne partage rien.
    Il vous faut donc l'acte de donation-partage pour le lire et comprendre qui a donné quoi à qui, et donc pour savoir qui est actuellement propriétaire de quoi.
    Ensuite se pose la question de l'usufruit réservé. Vos parents accepteraient-ils de faire donation de leur usufruit de sorte que vous deveniez pleins propriétaires des biens donnés ?

  9. #9
    Membre Cadet

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    ok ok
    bon je reviens sur le forum dès que j'aurais bien lu l'acte notarié , cela sera plus simple
    ca se fait de donner l'usufruit ? comment cela se quantifie/ cohéritier ? il faut aller chez le notaire ? quel coût ?
    vous devez vous dire que je n'y comprends rien et bien c'est vrai !
    Mais vous comprendrez que je veux faire les choses pour le mieux et en règle vis à vis de l'administration et famille
    en tout cas merci de votre patience

  10. #10
    Membre Cadet

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    voila j'ai recupéré enfin acte notarié
    il s'agit d'un acte authentique, contenant DONATION ENTRE VIFS EN AVANCEMENT D'HOIRIE
    Dans le calcul des droits je vois la valeur des biens donnés à mon frère et moi même,
    chaque fois il y a un abattement de 50000¤, taxable néant
    evaluation des biens donnés 186365¤
    Biens donnés par ma mère 137182,5¤
    " " " mon père: 49182,5¤

    usufruit reservé par donateur, compte tenu de l'age de celle ci est évalué fiscalement à 4/0éme (-71 ans)

    MAINTIEN DANS L'INDIVISION
    aucune attrribution privative et les biens demeureront dans l'indivision entre les donataires coproporiétaires des dits biens

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