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Discussion : Partage d'indivision entre frères

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je me permets d'intervenir pour un cousin qui ne connaît rien au net. En droit non plus, comme moi !

    Il vient de perdre sa mère, dernier parent vivant. Elle lui avait fait comme à son seul frère, une donation en avance d'hoirie dans lequel, elle leur donnait la nue-propriété jusqu'à son décès de deux maisons de même valeur (150.000 euros chacune environ). Elle leur a toujours dit que la maison A serait pour lui et la maison B pour son frère, ils en étaient et en sonut toujours d'accord, ayant toujours considéré que ces maisons étaient pour chacun leur "future" propriété pleine.
    Comme je le disais, ils ne connaissent rien en droit et hélas, cela n'est pas écrit sur la donation.
    Au décès de leur mère, le notaire de leur mère leur a fait à chacun une attestation de pleine propriété, A pour lui et B pour son frère et ils en étaient très contents, n'y voyant aucun problème au contraire. Le notaire sait que leur mère voulait que A aille à mon cousin et B à son frère, il savait aussi que les deux frères sont totalement d'accord et que ça a toujours été dit ainsi. Leur mère a même ajouté des codicilles à son testament pour le confirmer (je sais que ça n'a pas de valeur puisque le bien ne lui appartenait plus) plusieurs fois !

    Mon cousin vient de vendre sa maison A.
    Et là, ça ne va plus.
    La vente a été refusée par son notaire car il n'en est PAS propriétaire, il est "juste" copropriétaire en indivis avec son frère !

    Son notaire lui propose donc de "rattraper le coup" en faisant un partage de cet indivision dans lequel chacun prend "sa" maison et laisse l'autre à son frère. Elles ont la même valeur (j'ai lu que ça n'avait aucune importance d'ailleurs, s'ils sont d'accord) et ça urge.

    Est-ce vrai ? Est-ce la bonne solution ?
    Combien ça va leur coûter et quelles sont les démarches administratives à faire ensuite ?

    Merci de votre aide !

    - - - Mise à jour - - -

    Désolé, je viens de voir que j'avais mal positionné le sujet qui doit (???) aller dans Successions et donations...
    Je ne sais pas le déplacer, merci de le faire, SVP !

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Je ne pige pas. Il y a eu donation de la nue-propriété, les enfants sont devenu pleinement propriétaire au décès de leur mère.
    Peut être s'agit-il d'une simple demande d'accord à son frère pour vendre ?
    Ceci permettant de couvrir une éventuelle action en complément de part ?
    Dernière modification par July ; 18/08/2019 à 20h55. Motif: correction
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Pilier Cadet

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    Bonjour.
    La maman a bien agi, tout compris, mais ses enfants, non.
    Ils sont copropriétaires de deux maisons qu'il faut partager.( aucun d'eux n'est avantagé).
    En fait, il n'y a aucun problème .
    Salutations

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Difficile de dire que la maman a bien agi. Lors de la donation, elle voulait donner la nue propriété de chaque maison à chaque enfant, mais elle a fait une donation globale des deux maisons pour une valeur de 150 000 ¤ par enfant.
    C'est à ce moment là qu'il y a eu une erreur de conseil de la part du notaire qui a enregistré la donation.

    Ce qui est surprenant, c'est qu'au moment de la succession, le notaire ait pu faire une attestation de pleine propriété à chaque enfant : A pour une propriété et B pour l'autre propriété.

    Maintenant, il faut procéder au partage.
    Pour éviter de partager la maison de A qui est en vente, il faudrait que les deux frères soient vendeurs de cette maison (pour éviter des frais de partage + les frais de vente). Et ensuite que A revende à B sa part sur la deuxième maison (au moyen des fonds perçus par B sur la vente de la maison de A.
    Cela va engendrer des frais de notaire mais c'est la seule solution pour obtenir le partage des deux biens.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonsoir et merci à vous deux pour les réponses.

    En fait, ils sont bien copropriétaires dans la réalité.
    Toutefois, depuis le décès de leur maman, ils se comportent chacun comme SEUL propriétaire de "sa" maison ! Ils touchent les loyers, paient le foncier, financent des travaux que la maman ne faisait pas, etc mais chacun pour "son" bien.

    Il n'y a que mon cousin A qui vend "sa" maison, pas le frère qui, lui, ne vend pas la sienne et ne veut (ni ne peut, je crois) partager les frais et rapports de sa maison avec son frère qui ne veut pas non plus pour la sienne.

    En fait, ils font chacun comme si les maisons étaient déjà soit à l'un soit à l'autre et non chacune en indivision.
    D'où le partage de l'indivision.

    Comme le dit kdrous, il faut donc partager la maison A pour mon cousin et la maison B pour son frère.
    Les deux frères ne veulent pas être copropriétaires en indivision (ils ne pensaient pas l'être), ils veulent que chacun ait "SA" maison.

    D'où mes questions de tout à l'heure.

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Difficile de dire que la maman a bien agi. Lors de la donation, elle voulait donner la nue propriété de chaque maison à chaque enfant, mais elle a fait une donation globale des deux maisons pour une valeur de 150 000 ¤ par enfant.
    C'est à ce moment là qu'il y a eu une erreur de conseil de la part du notaire qui a enregistré la donation.
    C'est exactement ça, oui.

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Ce qui est surprenant, c'est qu'au moment de la succession, le notaire ait pu faire une attestation de pleine propriété à chaque enfant : A pour une propriété et B pour l'autre propriété.
    C'est toujours exactement ça. Très surprenant !

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Maintenant, il faut procéder au partage.
    Pour éviter de partager la maison de A qui est en vente, il faudrait que les deux frères soient vendeurs de cette maison (pour éviter des frais de partage + les frais de vente). Et ensuite que A revende à B sa part sur la deuxième maison (au moyen des fonds perçus par B sur la vente de la maison de A.
    Cela va engendrer des frais de notaire mais c'est la seule solution pour obtenir le partage des deux biens.
    Le notaire de la maman propose, lui, de faire un partage de cette donation pour sortir de l'indivision. Ainsi, mon cousin pourra vendre sa maison en pleine propriété et son frère le fera aussi quand il le souhaitera.

    Là où il y a un souci, c'est que les finances des deux frères ne sont pas du tout les mêmes et que les valeurs des maisons ont beaucoup changé depuis la donation en 2001 !!! Je n'ai pas trop d'infos précises dès qu'on parle "gros sous"... mais je sens un truc comme ça aussi. Si votre proposition est réalisable sur le papier, il n'y aura jamais de quoi payer la moitié de l'autre maison ! De plus, mon cousin a dépensé beaucoup pour remettre "la sienne" en état et son frère ne pourra pas le rembourser de la moitié.
    C'est pour ça que ça me semble un peu plus compliqué, disons...

    D'où certainement la proposition du notaire de leur mère de sortir de l'indivision AVANT de vendre quoi que ce soit.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Pas trop d'accord la maman a fait une erreur, celle de faire une donation en avancement d'hoirie et non une donation partage.
    Si donation partage, pas de réévaluation pour le partage successoral, on y reviendrait pas.
    Et je ne suis pas d'accord non plus sur le fait qu'il faille obligatoirement faire le partage pour vendre. Il n'y plus d'indivision sur ces biens, ils ont été donné. Le frère peut très bien renoncer à une action en réduction, et ainsi protéger l'acheteur.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Juste pour le vocabulaire, ils ne sont pas copropriétaires, mais (co)indivisaires.
    Le bien est en indivision, ce n'est pas une copropriété, avec règlement de copropriété, tenue d'assemblée générale de copropriété, désignation d'un syndic de copropriété…

    Le notaire avait fait des attestations de propriété (qui ne se publient pas à la publicité foncière) suite à donation (qui elle se publie), mais elles étaient fausses, puisque ne correspondant pas au vrai résultat de la donation globale des deux biens en indivision aux deux enfants. Elle aurait dû faire une donation-partage.

    Il est aujourd'hui nécessaire de procéder au partage. Comme indiqué, pour aller plus vite, les deux enfants peuvent vendre le bien actuellement en vente, et se partager le prix. Puis l'autre bien pourra être partagé, en payant une soulte grâce aux fonds reçus dans la vente.

  8. #8
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Pas trop d'accord la maman a fait une erreur, celle de faire une donation en avancement d'hoirie et non une donation partage.
    Si donation partage, pas de réévaluation pour le partage successoral, on y reviendrait pas.
    Et je ne suis pas d'accord non plus sur le fait qu'il faille obligatoirement faire le partage pour vendre. Il n'y plus d'indivision sur ces biens, ils ont été donné. Le frère peut très bien renoncer à une action en réduction, et ainsi protéger l'acheteur.
    Excusez-moi mais je ne comprends pas les termes de votre réponse.
    Selon mon cousin à qui je viens de parler avant qu'il ne parte bosser, il s'agit d'une donation entre vifs de sa maman au profit de ses deux enfants et c'est une donation en avancement d'hoirie.
    L'indivision existe entre les deux frères sur les deux maisons, selon le notaire de mon cousin.
    Le notaire de leur mère répond qu'il suffit de rédiger le partage entre les frères pour sortir de cette indivision.
    Il propose de rédiger ce document demain mardi car la vente doit être signée samedi 31 août.

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Le notaire avait fait des attestations de propriété (qui ne se publient pas à la publicité foncière) suite à donation (qui elle se publie), mais elles étaient fausses, puisque ne correspondant pas au vrai résultat de la donation globale des deux biens en indivision aux deux enfants. Elle aurait dû faire une donation-partage.
    Il semble clair que le notaire de leur mère a fait n'importe quoi...

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Il est aujourd'hui nécessaire de procéder au partage. Comme indiqué, pour aller plus vite, les deux enfants peuvent vendre le bien actuellement en vente, et se partager le prix. Puis l'autre bien pourra être partagé, en payant une soulte grâce aux fonds reçus dans la vente.
    Les deux frères ne souhaitent pas cette solution qui les mettrait financièrement dans l'embarras.
    Un partage de leur indivision n'est pas une solution alternative à la vôtre ???

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Désolé mais pour moi il n'y plus d'indivision sur ces deux biens puisqu'ils ont été donné en nue propriété. Au décès du donateur ils deviennent propriétaire de leur part.
    En ce sens, le notaire qui rédige un acte de propriété après le décès, je ne vois pas pourquoi cela serait une grosse faute.
    Reste le futur partage successoral et une réévaluation des biens au jour du partage. Peut alors s'en suivre une action en complément de part ou une action en réduction. Le notaire vendeur doit protéger l'acheteur. Cela peut se faire par une déclaration de renoncement à un futur recours.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Désolé mais pour moi il n'y plus d'indivision sur ces deux biens puisqu'ils ont été donné en nue propriété. Au décès du donateur ils deviennent propriétaire de leur part.
    En ce sens, le notaire qui rédige un acte de propriété après le décès, je ne vois pas pourquoi cela serait une grosse faute.
    Reste le futur partage successoral et une réévaluation des biens au jour du partage. Peut alors s'en suivre une action en complément de part ou une action en réduction. Le notaire vendeur doit protéger l'acheteur. Cela peut se faire par une déclaration de renoncement à un futur recours.
    Je suis désolé, j'ai dû mal m'exprimer dans mes explications.
    A la date d'aujourd'hui, TOUT LE MONDE est d'accord pour dire que ces deux maisons sont en indivision, même le notaire de leur mère (ce n'est pas lui qui a rédigé la donation mais son prédécesseur dont il a repris la charge) ! Or, si tout le monde est d'accord, les deux frères ne le savaient pas il y a une semaine car ils étaient persuadés que chacun avait sa propre maison et basta. La lecture "plus approfondie" de la donation ne laisse aucun doute sur le fait qu'il n'y a pas de partage mais la rédaction des actes de propriété par le notaire de leur mère (réclamé par le locataire de B pour payer son loyer) leur avait confirmé que chacun avait son bien à lui en pleine propriété.

    J'en reviens donc à ma question du départ : est-ce que le partage de cette donation pour lever l'indivision entre les frères est une solution pour clore définitivement ce dossier ?

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Puisque TOUT LE MONDE est d'accord pour dire que ces deux maison sont en indivision, perso je passe la main.
    Mais je campe sur ma position.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    La donation ne fait pas le partage entre les deux frères. Si rien n'est partagé, tout est en indivision, c'est en tout cas ce que disent les deux notaires et ce que mes cousins et moi-même avons compris. Merci à vous en tout cas d'avoir donné votre avis.
    Ma question reste donc néanmoins posée.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    J'en reviens donc à ma question du départ : est-ce que le partage de cette donation pour lever l'indivision entre les frères est une solution pour clore définitivement ce dossier ?
    Soit les deux frères procèdent au partage, puis A peut vendre sa maison.
    Soit les deux frères vendent la maison de A, puis procèdent au partage de la maison de B (cela évite les frais d'un partage).

    Là où il y a un souci, c'est que les finances des deux frères ne sont pas du tout les mêmes et que les valeurs des maisons ont beaucoup changé depuis la donation en 2001 !!! Je n'ai pas trop d'infos précises dès qu'on parle "gros sous"...
    mais je sens un truc comme ça aussi. Si votre proposition est réalisable sur le papier, il n'y aura jamais de quoi payer la moitié de l'autre maison ! De plus, mon cousin a dépensé beaucoup pour remettre "la sienne" en état et son frère ne pourra pas le rembourser de la moitié.
    C'est pour ça que ça me semble un peu plus compliqué, disons...
    Cela peut se faire sur la base de l'état des maisons au moment de la donation : comme vous dites qu'elles avaient la même valeur cela ne devrait pas poser de problème (B pourra justifier les travaux réalisés et bénéficier d'une récompense pour compenser la plus value réalisée sur la maison).

    Exemple :
    Sans travaux d'amélioration, les deux maisons vaudraient à ce jour 100 000 ¤ chacune.
    Suite aux travaux réalisés, la maison de B est estimée à 130 000 ¤.
    Ils vendent la maison de A pour 100 000 ¤ et chaque frère récupère 50 000 ¤
    Pour le partage de sa maison, B justifie avoir réalisé pour 30 000 ¤ de travaux et en demande récompense.
    Sa part sera donc de 50 000 ¤ + 30 000 ¤ et il devra indemniser A juste de 50 000 ¤ (les 50 000 ¤ obtenus sur la vente de la maison de A).

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il manque une explication claire. Les biens ont été donné en nue-propriété, chacun a reçu un lot diffèrent et est ainsi propriétaire de sa part ?
    Ou bien vous avez reçu un bien en indivision ? Dans ce cas le notaire ayant effectué la donation a été de très mauvais conseil.
    Il faut ressortir l'acte de donation et voir ce qu'il indique.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Ils ont reçu un bien en indivision, c'est précisé sur l'acte de donation.
    Je pense aussi que le notaire de leur mère n'a pas été à la hauteur... Ce n'est pas ici le sujet mais la succession (hors cette donation, donc) a été un enfer pour les deux frères !)

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Golfeur
    Ils ont reçu un bien en indivision, c'est précisé sur l'acte de donation.
    ah ok bon ben, je change d'avis. Il faut faire le partage et sortir de l'indivision pour vendre une des deux maisons donnée en indivision.
    Cout: 1% partage + frais de notaire
    Je pense aussi que le notaire de leur mère n'a pas été à la hauteur...
    Vous êtes gentil. Il a été d'une grave incompétence.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  17. #17
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par July Voir le message
    ah ok bon ben, je change d'avis. Il faut faire le partage et sortir de l'indivision pour vendre une des deux maisons donnée en indivision.
    Cout: 1% partage + frais de notaire
    Qui doit s'occuper de ça ?

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Vous êtes gentil. Il a été d'une grave incompétence.
    Oui, j'essayais d'être gentil au cas où un autre notaire nous lirait et qu'il penserait que j'en ai après sa profession ! Or pas du tout, mon notaire à moi est très bien !

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Qui doit s'occuper de ça ?
    Un notaire.
    Il va falloir aussi faire des estimations de la valeur des biens au jour du partage, et bien sur être d'accord pour signer l'acte de partage.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    Est-ce que ça peut être un autre notaire que celui de la maman ? Voire d'une autre ville ?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour information, l'attestation de propriété (qu'on fournit le jour de l'acte) n'est pas un acte.
    L'acte, c'est l'acte de donation, qui porte la mutation de propriété du donateur vers les donataires. Si la donation est une donation de la maison A aux deux enfants, et de la maison B aux deux enfants aussi (peu importe que ce soit seulement en nue-propriété), les deux maisons sont en indivision.

    Maintenant, pour le partage, si les deux indivisaires sont d'accord pour qu'il n'y ait pas de soulte dans leur sortie d'indivision (due à l'évolution des valeurs), le notaire est là pour formaliser cet accord.
    La solution de vendre en indivision la maison destinée à A, et de ventilation du prix est toujours possible pour éviter des droits de partage sur la maison vendue (2,5% depuis un certain temps) : rien n'interdit une ventilation inégale du prix (ou une correction hors la vue du notaire, en réglant vos affaires entre vous), de sorte que la somme reçue par B dans cette vente serve à payer la juste soulte dans le partage de la maison destinée à B.

  21. #21
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Maintenant, pour le partage, si les deux indivisaires sont d'accord pour qu'il n'y ait pas de soulte dans leur sortie d'indivision (due à l'évolution des valeurs), le notaire est là pour formaliser cet accord.
    La solution de vendre en indivision la maison destinée à A, et de ventilation du prix est toujours possible pour éviter des droits de partage sur la maison vendue (2,5% depuis un certain temps) : rien n'interdit une ventilation inégale du prix (ou une correction hors la vue du notaire, en réglant vos affaires entre vous), de sorte que la somme reçue par B dans cette vente serve à payer la juste soulte dans le partage de la maison destinée à B.
    Merci de ces précisions, je viens de parler avec mon cousin et son frère par conférence téléphonique en leur lisant les diverses réponses d'ici.
    A priori, quitte à payer les 2,5% de droits, ils vont faire cette sortie d'indivision au plus vite pour éviter que ça traîne et créer des embrouilles indéfinies pour les partages. Cela correspondra exactement à ce qui a toujours été convenu dans leur famille et c'est ça le plus important pour eux.

    Merci à vous et à tous les intervenants sur ce sujet.

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