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Discussion : donation entre vifs d'un appartement

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Mon père âgé de 81 ans souhaite me faire donation cette année d'un appartement de 60 m2 dont le locataire fait l'objet d'un bail expirant en janvier 2007. Il le loue (pour des raisons "humanitaires") pour la modique somme de 400 € par mois quand, en comparaison avec les loyers pratiqués dans l'arrondissement, il pourrait être évalué à 1000 € minimum. Ma question : est- il possible d'augmenter le loyer d'au moins 600 €, en tant que nouveau propriétaire, au moins à compter de janvier 2006 voire dès la donation effectuée ?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Le bail continue jusqu'à son terme aux mêmes conditions ( avec augmentation annuelle INSEE si prévue)
    Ensuite il vous sera possible de l'augmenter suivant des conditions bien précises (source ADIL)

    LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL AVEC UN NOUVEAU LOYER
    Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
    Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :
    six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
    trois références dans les autres zones géographiques.
    Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
    Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
    Chaque référence doit mentionner :
    le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
    la présence éventuelle d'un ascenseur
    la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
    l'existence d'annexes éventuelles
    son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
    la période de construction de l'immeuble
    l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
    le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.
    Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?
    Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice du coût de la construction.
    Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lros du renouvellement suivant.
    Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.
    Où trouver les références ?
    Par tous moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès de l'observatoire des loyers dans les agglomérations où il en existe un.
    Donc vous ne pourrez louer à 600 Euros qu'au bout d'un certain temps, à moins que le locataire ne veuille partir

  3. #3
    Membre Benjamin

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    [FONT=Verdana]Merci Marieke. Cette donation devrait avoir lieu avant juin 2006, date où le locataire arrive à sa dernière année de bail. Sera-t-il au moins possible de prévoir une augmentation au vu du coût de la construction ? Mon père n'avait pas mis cette clause dans le bail actuel. Est-il possible de réactiver cette option ? Je sais que ça ne représenterais qu'à peu près 20 € mais c'est toujours ça de pris pour un appart dont la location, compte tenu des loyers pratiqués dans le quartier, équivaut à environ 1000 à 1300 €. Serai-je vraiment obligé de renouveler ce bail en 2007 ? Ou puis-je être sûr, même avec tous les éléments nécessaires à la réévaluation de pouvoir au moins l'augmenter au montant normal pratiqué dans le quartier ? Et si je veux vendre je fais quoi ?? En tout cas il s'agira bel et bien d'une donation complète avec nue propriété, usufruit etc. La personne en question héberge un concubin et 4 enfants. J'ai peur d'être coincé avec toutes les dispositions de protection des personnes en difficulté etc. Pour moi, il ne s'agit pas de mettre des gens à la rue mais j'aimerais juste qu'il y ait quand même une justice : je ne tiens pas à pratiquer un loyer si minable pour un appart qui vaut plus de 300 000 € surtout pour quelqu'un qui a su profiter de la complaisance d'un homme trop peu contrariant. Je ne rentrerai pas dans les détails qui sont "une autre histoire" d'ailleurs déjà évoquée sur le site

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Pas d'augmentation INSEE possible en cours de bail si cela n'est pas prévu.
    Vous pouvez lire le livret de l'ADIL sur le logement qui donne pas mal de renseignements :www.anil.org/guide/locatif/fixat.htm#A
    La seule solution pour vous, au vu de ce que vous énoncez, serait de donner un préavis de 6 mois à la fin du bail en cours pour habiter vous même (ou un de vos enfants) cet appartement au moins pour une durée d'un an de façon à ce que cela ne puisse être requalifié en occupation "fictive" et que cela ne paraisse pas fait uniquement dans le but de faire partir les locataires car en effet si ce sont des gens à faible revenus, il y a une toute une procédure qui sera mise en place pour les protéger (ce qui en soit est légitime et indispensable), mais pose problème s'il y a eu en effet abus sur personne fragile (mais il me semble difficile de prouver cela) et une situation exagérée de sous- évaluation du loyer qui perdure ce qui semble être votre cas .
    Pour ce qui est de la vente, comme je ne veux pas vous dire de bêtises, il vous faudra regarder les posts du site sur les donations et les conditions suivant les critères de nue-propriété et d'usufruit à moins qu'un juriste ne vous réponde sur ce sujet précis !

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