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Discussion : Ephad vente maison

  1. #1
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour
    Je vous soumets le cas d'une connaissance
    La maman de cette dame a 85 ans est depuis quelques mois en ephad - alzeihmer mais toujours autonome elle a un petit appartement.
    Cette dame a fait donation il y a longtemps de
    1 maison (celle qu'elle occupait) à sa fille F -
    la fille F habite à 500 kms elle a sa propre maison dont la mère avec participation du père premier mari a donné il y a plus de 30 ans environ 1/4 du prix de la maison pour aider sa fille et son gendre à acheter leur maison.
    1 maison à sa fille S (qui habite cette maison) ne paie pas de loyer mais s'est occupée depuis toujours de sa mère habitant très près.
    Pour l'heure la maman a les moyens de payer l'ephad - mais la maladie évoluant - les frais vont augmenter
    La fille F a mis en vente la maison de la maman 4 jours avant que celle-ci ne soit déclarée "officiellement" souffrant de la maladie d'alzheimer et fait signer devant avocat une renonciation à l'usufruit. F va toucher l'intégralité de la vente.
    La fille S a obtenu la tutelle. Il y a déjà des visites - la soeur F va toucher l'intégralité du prix de la maison - elle a des revenus plus importants mais elle a des charges (crédits immo) importantes. La fille F veut que sa soeur verse un loyer et que ce soit rétroactif.
    Autre problème S a des revenus un peu élevés mais des charges "normales". Comment va se faire le calcul si aide pour l'ephad ? Comment agir pour prouver que la maman n'était déjà plus en état mental lorsqu'elle a signé avec l'agence et le notaire ?
    Merci de vos éclaircissements.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 01/07/2019 à 14h41.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Je réponds pour la rétroactivité de la signature de la renonciation. En effet, comme le précise, entre autres, le site XXX, les actes conclus dans les deux ans précédant la publicité du jugement d’ouverture de la tutelle ou de la curatelle peuvent être contestés dans des conditions plus favorables que celles du droit commun de l’action en nullité pour trouble mental. Cela veut dire deux choses :
    1°/ La renonciation doit être contestée, de sorte que cette vieille dame recevra alors une part de la vente de sa maison, part qui pourra servir à payer l'EHPAD,
    2°/ C'est à S, la tutrice de faire la démarche visant à faire annuler cette renonciation, avec l'aide d'un avocat.

    Concernant ce que demande F : à ce jour, c'est S qui représente sa mère comme tutrice. F ne peut faire une telle démarche contentieuse tant que leur mére est vivante.

  3. #3
    Pilier Cadet

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    Bonjour.
    Si j'ai bien compris, la maman avait 3 maisons, une donnée a S, l'autre à F, une autre dans laquelle elle habitait.
    Elle avait l'usufruit sur les maisons donnée à S et F.
    Logiquement le tuteur doit demander à S de payer un loyer depuis le jugement de tutelle.( Le tuteur étant S, si j'ai compris)
    Salutations.

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Kdrous - non 2 maisons celle où vivait la maman - donation à une de ses filles et cette filla a reçu aussi une somme pour acheter sa maison
    L'autre aussi donation mais la seconde n'a pas reçu d'aide financière pour acheter car elle habite la maison en donation.
    La maison dont la maman a fait donation à la première est en vente - il y a déjà eu des visites - si des gens veulent l'acheter que va-t-il se passer ? F va toucher la totalité de la somme - le temps que S saisisse le juge des tutelles et on va demander de participer davantage à S que à F alors que F aura eu l'argent de la vente et qu'elle s'est débrouillée pour faire un achat immobilier au bon moment donc charges importantes.

  5. #5
    Pilier Cadet

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    Bonjour.
    Donc, La maman hébergeait sa fille S, elles s'arrangeaient ensemble.
    Maintenant, la maman est sous tutelle, elle est en EPHAD, S doit payer un loyer à sa mère.
    Comme S est tutrice de sa mère, il peut y avoir conflit d'intérêts.
    Salutations.

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Non absolument pas -
    La maman vivait seule -
    une fille vit à 500 kms (c'est celle qui a eu la donation de la maison de la maman) - c'est celle qui a eu une aide financière pour acheter sa maison
    l'autre vit dans l'autre maison aussi en donation
    Pour le loyer pour l'heure le juge n'a rien demandé c'est sa soeur qui veut ça (elle ne venait voir sa mère que 2 fois par an)
    Par ailleurs - est ce que la tutrice peut s'opposer à la vente ?
    Dernière modification par ALBANE33 ; 02/07/2019 à 08h06.

  7. #7
    Pilier Cadet

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    Bonjour.
    On a du mal à comprendre comment la maman a pu renoncer à un usufruit sans que S soit informée.
    D'autre part, si S est tutrice, dans l'inventaire des biens de la maman doit figurer cet usufruit.
    On ne sait pas non plus, à quelle date a eu lieu la renonciation et à quelle date la tutelle a été prononcée.
    Salutations.
    Dernière modification par kdrous ; 02/07/2019 à 13h11.

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Bonjour F est venue en vacances en décembre - elle avait tout le loisir pendant que sa soeur travaillait pour faire les démarches et ne rien dire à sa soeur.
    La maman est arrivée en ephad en mars et S a vu le juge des tutelles en mai pour l'habilitation familiale mais elle ne savait rien des agissements de sa soeur le diagnostique après examens hopital est tombé en janvier.
    L'agence refuse de lui montrer le mandat qui ne concerne pas S .. Il y a des acheteurs mais comme le mandat et que le notaire a fait les papiers pour la renonciation avant que S ne voie le juge elle n'a aucun moyen pour empêcher la vente car sa mère n'a plus l'usufruit. La soeur F a fait vider la maison - elle est propriétaire de la maison - aucun compte à rendre à sa soeur. Elle va toucher l'argent de la maison - investir cet argent dans un autre achat immobilier et elle aura au final moins de revenus que sa soeur si elle entreprend en plus des travaux donc pas de revenus sur ces 2 achats immobiliers mais beaucoup de charges.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 05/07/2019 à 15h21.

  9. #9
    Pilier Junior

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    J'ai un peu du mal à m'y retrouver : si S est tutrice, elle doit remettre en cause la signature de sa mère renonçant à l'usufruit. Via un avocat qui peut faire une lettre à F et à l'agence. Et le temps que le juge statue, cela figera la situation.

  10. #10
    Pilier Cadet

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    Bonjour - le souci est que la maman a renoncé avant la mise sous tutelle - prendre un avocat oui mais la maison est sur le point d'être vendue et ensuite ce sera trop tard !!! Un courrier d'avocat peut-il faire stopper la vente ? Justement comme vous dites le temps qu'elle revoie le juge il va se passer plusieurs mois.. Le souci est que le notaire aussi est censé se rendre compte que la personne en face de lui n'a plus toute sa tête... Le notaire a refusé de rencontrer S ...
    Est ce que S a moyen de faire une action contre le notaire ? Abus de faiblesse.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 06/07/2019 à 15h37.

  11. #11
    Pilier Junior

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    J'ai donné mes conseils. faites autrement si ça vous plait.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Il y a une curiosité dans l'affaire, c'est que comme le bien qui va être vendu est un bien ayant été donné, il n'est pas recherché le consentement des héritiers réservataires du donateur, en vue de protéger l'acquéreur.
    Mais peut-être le notaire ne s'est pas encore plongé dans les détails de l'acte à réaliser, et n'a pas encore percuté sur l'origine du bien vendu, reçu par donation. Et là, il ne devrait pas manquer de contacter S pour obtenir son consentement à la vente, que S ne devra donc pas donner…
    Et peu importe une tutelle pour cette situation là. On ne vend pas facilement un bien qui vous a été donné, en présence d'héritiers réservataires du donateur.
    Restera toutefois la possibilité à l'acquéreur de prendre le risque de se passer du consentement de S, mais les notaires n'aiment pas trop ça.
    Dernière modification par Rambotte ; 06/07/2019 à 16h32.

  13. #13
    Pilier Junior

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    Un courrier recommandé de S au notaire indiquant que cette dame est sous tutelle devrait "refroidir" les éventuelles ardeurs du notaire. Les notaires n'aiment pas cela du tout...

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Dans la meme lettre, vous précisez bien que le bien a été reçu par donation, et qu'il existe des héritiers réservataires du donateur.

    Pour la tutelle, faudrait-il préciser que la renonciation à l'usufruit date de moins de deux ans de l'ouverture de la tutelle ?

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    S'il y a des visites, cela veut dire que, pour l'instant il n'y a encore aucun compromis de signé : dès que cela va arriver chez le notaire, ce dernier devrait réagir.
    Si la tutrice sait dans quelle(s) agence(s) ou chez quel notaire le bien est en vente, elle devrait les informer qu'elle compte contester la renonciation à l'usufruit dont bénéficiait la maman et qu'elle ne donnera pas son consentement à la vente en l'état.

  16. #16
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour - S sait par les voisins que la maison est "vendue" .. Elle a fait une lettre remise par huissier pour s'assurer que le courrier soit bien remis pour remettre en cause cette vente car la donation a été faite comme vous l'avez indiqué depuis moins de 2 ans. Elle a fait un courrier AR au notaire pour lui dire que la maman lorsqu'elle est venue signer avec F n'était déjà plus en état de comprendre. Elle s'est présentée hier chez le notaire - il a refusé de la voir - il a fait répondre qu'elle devait demander un rendez-vous par courrier et qu'il ne la recevrait pas avant septembre. Sa soeur F est devenue injoignable. Elle l'a bloqué au téléphone - mail - question est ce qu'elle peut porter plainte contre le notaire pour abus de faiblesse ? Elle va consulter un avocat mais elle craint que la maison ne soit vendue et qu'ensuite ce sera très dur de casser la vente
    Dernière modification par ALBANE33 ; 09/07/2019 à 15h42.

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Attention, la maison peut-être vendue, puisqu'elle n'appartient pas à la personne protégée. C'est la renonciation à l'usufruit qui est litigieuse, et qui peut être remise en cause, et donc la vente, qui est bel et bien possible, est sans effet sur l'usufruit, qui perdure et que doit subir l'acquéreur : il a acquis un bien grevé d'usufruit.

  18. #18
    Pilier Junior

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    Même si le notaire n'a pas une attitude très cohérente, refuser le dialogue avec le tuteur est très désobligeant, voire plus, ce n'est pas vers celui ci qu'il faut se tourner. Mais il faut voir un avocat très vite et remettre en cause cette renonciation.

  19. #19
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour Merci Rambotte pour cette importante précision -
    La soeur F a appelé S pour l'informer que ce n'est pas le notaire de famille qui fera la vente mais un autre notaire et qu'il était inutile de retourner mettre la panique chez leur notaire. S a bien écrit dans son courrier au notaire qu'elle comptait le poursuivre pour abus de faiblesse donc qu'il ne veuille pas la recevoir s'explique d'autant que lorsqu'elle est allée à l'étude elle a eu affaire à une secrétaire qui a fait barrage.
    S doit voir un avocat mardi - ça ne sera pas gratuit- qui va payer l'avocat ? S sur ses deniers personnels ?
    L'agence n'a surement pas fait signer le sous seing - ils vont se contenter de d'être les intermédiaires et toucher leur com et rester en dehors de tout ça.
    Les acheteurs ne sauront évidemment pas qu'ils vont se retrouver tôt ou tard avec cet usufruit - ils achètent la maison à la soeur F uniquement qui ne va évidemment rien leur dire d'autant que la renonciation a été "entérinée" par le notaire donc elle est propriétaire à 100 % sans restriction.
    S a ressaisi le juge des tutelles en urgence mais c'est les vacances et le temps qu'elle soit reçue même "rapidement" en septembre au mieux .. Ce sera trop tard.
    La maison n'apparait plus sur le site de l'agence ni dans la vitrine.
    Dernière modification par ALBANE33 ; 10/07/2019 à 13h07.

  20. #20
    Pilier Sénior

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    Je viens de penser, il faudrait aussi voir si l'acte de donation avec réserve d'usufruit contenait aussi une interdiction d'aliéner et/ou un droit de retour en cas de prédécès du donataire.

    Dans ce cas, l'acte de renonciation à l'usufruit a sans doute aussi contenu une renonciation au droit de retour et une levée de l'interdiction d'aliéner.

    Il s'agira donc de demander l'annulation de l'ensemble des dispositions prises.

    L'annulation de la renonciation à l'usufruit permet d'enchaîner sur l'annulation de la vente de l'usufruit (mais pas de la vente du bien, qui se trouve grevée d'usufruit).

    L'acquéreur, lui, pourra ensuite demander l'annulation de la vente, puisque son consentement est vicié : il voulait acheter une pleine propriété et il se retrouve avec une nue-propriété. Ou alors demander a F la restitution du prix correspondant à l'usufruit.

  21. #21
    Pilier Junior

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    S va voir un avocat au nom de sa protégée, laquelle régle les honoraires. Et cet avocat va remuer les choses et mettre en cause F, l'agence et le notaire ad hoc.

    Un détail : en admettant que l'usufruit vaille 10% du total de la transaction, pourquoi est ce qu'on pourrait imaginer que F doive verser cette somme à la vieille dame, sa mère ?

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Deux possibilités, une fois l'annulation de la renonciation à l'usufruit obtenue :

    1) La tutrice demande l'annulation de la vente de l'usufruit : la vente est faite en nue-propriété ; l'acquéreur a alors deux possibilités : accepter ce fait et réclamer à F le trop-payé correspondant à la valeur de l'usufruit, ou bien faire annuler la vente pour vice de consentement, sa volonté étant d'avoir un bien libre de charges.

    2) La tutrice consent a posteriori à la vente de l'usufruit : le prix de vente doit être partagé et F doit restituer la valeur de l'usufruit vendu.

    Sans ça, puisque c'est un autre notaire qui va instrumenter la vente, c'est lui qui va se rendre compte que le bien vendu est un bien qui fut donné, et qu'il va devoir chercher à recueillir le consentement des héritiers réservataires du donateur. Il suffira que S refuse de donner ce consentement, indépendamment de son rôle de tutrice. Cela empêchera la vente, sauf si l'acquéreur accepte de prendre le risque d'acquérir sans le consentement de S.
    Dernière modification par Rambotte ; 10/07/2019 à 17h00.

  23. #23
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour Merci de la réponse Rambotte - la maman est toujours en vie.
    Les besoins financiers de la maman vont augmenter à mesure que son état sera plus avancé dans la maladie - S aurait voulu que la maison soit louée pour avoir des revenus. F a des emprunts - bien qu'ayant un salaire plus élevé elle a des charges importantes et elle paiera bien moins que sa soeur car en plus elle va déclarer qu'elle sa fille étudiante à charge ..
    S a rendez vous avec avocat ce sera un coût déjà de plus de 1000 ¤.. Qui devra les payer ? S sur ses deniers ?
    A ce jour la maman n'a plus rien à voir avec la vente de la maison. F donnera le document qui "entérine" la renonciation à l'usufruit et elle aura 100 % du prix de la vente - elle ne dira surement rien aux acheteurs et ensuite casser la vente ou qu'ils se rendent compte qu'ils ont un usufruit qu'ils devront racheter .. S est tutrice mais sa soeur ne va l'informer sur rien - elle l'a bloqué sur téléphone - mail -
    La maison n'est plus sur le site de l'agence et plus dans la vitrine ... L'agence n'a surement pas fait signer le compromis pour ne rester qu'un intermédiaire ..
    S dans son courrier au notaire lui a bien signifié qu'elle le poursuivrait pour abus de faiblesse ... Il n'a pas dû apprécier et à présent il est hors du coup.
    Ce que craint S est que la vente soit signée rapidement et le temps qu'elle revoie le juge des tutelles ..

  24. #24
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour.
    Lorsqu'un bien est vendu, le notaire vérifie qu'il n'est pas hypothéqué et qu'il n'est pas grevé d'usufruit, il demande au vendeur de confirmer le jour de la vente.
    Un membre de l'agence est normalement présent et confirme cet état de fait à l'acquéreur.
    Si l'attestation de propriété n'a pas été modifiée ( l'usufruit y étant mentionné), il me semble risqué pour les parties en présence de réaliser la vente.
    S devrait informer l'agence par LAR, que l' abandon de l'usufruit est contesté et d'en informer le futur acquéreur.

    Il me semble que s'il y a un vice de forme dans l'acte de vente, celle-ci peut-être annulée (à confirmer).

    Salutations

  25. #25
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour
    Le bien n'est ni hypothéqué et l'usufruit a été abandonné - la soeur F a les documents qui prouvent tout ça
    L'agence ne sera surement pas présente et surement que pour se préserver ils vont se contenter de toucher leur commission et qu'ils n'auront même pas signé le compromis.
    Connaissant sa soeur .. Surement F a fait le nécessaire pour mettre tout en ordre pour s'assurer de pouvoir vendre la maison à son seul profit
    S a déjà informé l'agence par courrier huissier - aucune réponse et lorsqu'elle s'est déplacée on lui a dit que ça ne la regardait pas car au moment où la soeur a mis en vente elle n'était pas tutelle - et que la maison par ailleurs n'appartenait pas à S .. Donc secret professionnel - fin de non recevoir.
    Des ventes se font par "courrier" ..Le notaire ne va surement même pas rencontrer les acheteurs car ils sont à Bordeaux et surement le notaire à Paris ou ailleurs.

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