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Discussion : annuler un usufruit, louer un bien en usufruit

  1. #1
    Membre

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    j'ai acquis il y a 20 ans une propriété, d'un couple de personnes de ma famille éloignée, qui en ont conservé l'usufruit ;
    l'épouse est décédée, son mari, toujours en vie, touche une pension suffisante qui lui garantit à vie de pouvoir se loger dans une maison de retraite de qualité ;
    lors de l'acquisition, ce bien était dans un état qui le rendait inhabitable, c'est pourquoi depuis plus de 10 ans, l'usufruitier toujours en vie a préféré le confort d'une maison de retraite de qualité et non son ancienne demeure, que j'ai restaurée à grands frais ;
    aujourd'hui cet usufruitier est sous tutelle ;
    j'ai compris que si je souhaite vendre ce bien, il faut obtenir l'accord du juge de tutelle, ainsi que donner 20% du produit de la vente à l'usufruitier qui a plus de 80 ans et moins de 90 ans ;
    voici quelques questions :
    est-il possible dans un cas comme celui-ci de faire annuler l'usufruit par le juge, si oui et que le juge refuse, quelles possibilités y a t-il de contester la décision du juge?
    sinon est-il possible en théorie de louer ce bien, là aussi je suppose qu'il faut obtenir l'avis du juge, et que se pose la question de comment contester la décision du juge si nécessaire, et si oui, si l'usufruit n'est pas annulé, faut-il donner 20% du loyer à l'usufruitier, et si c'est le cas, sachant que l'usufruitier sous tutelle ne peut dépenser son argent, le propriétaire du bien, lors de la mort de l'usufruitier, a t-il le "droit" de récupérer les sommes versées à l'usufruitier et non utilisées?
    enfin, qu'est-ce qui empêche le propriétaire de louer ce bien sans se préoccuper du juge ni de l'usufruitier, dans un cas comme celui-ci où l'usufruitier de manière certaine ne retournera jamais à son ancien domicile?
    merci pour vos réponses!

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Vous n'avez qu'une solution pour que l'usufruitier ne le soit plus c'est qu'il vous vende son usufruit ou qu'il vous en fasse donation mais cela se fera toujours en accord avec le Juge des Tutelles, il ne peux en être autrement.

    De plus si le bien est loué le loyer revient en totalité à l'usufruitier, en votre qualité de nu propriétaire vous ne pouvez pas le louer seul l'usufruitier le peux.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Attention, étant donné que lors de la constitution de l'usufruit, le bien était inhabitable, sur les loyers perçus avec les amélirations que vous avez faites, l'usufruitier n'aurait droit qu'à la quote-part de loyer qu'il aurait pu recevoir avec le bien dans l'état initial.
    De même, en cas de vente, il n'aurait droit qu'à 20% du prix de vente du bien dans l'état au moment de la constitution de l'usufruit. Il n'aurait pas droit à 20% de la plus-value générée par vos améliorations.
    Bref, celui qui a l'usufruit d'une ruine a droit aux loyers de la ruine, et à 20% (ici) du prix de vente de la ruine, car le bien qui a fait l'objet de l'usufruit est une ruine, pas vos améliorations ultérieures.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Juste une information pour moi Rambotte : en vertu de quel texte?
    Merci par avance.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    En vertu de ce qui est sous-jacent à la définition de l'usufruit, qui montre qu'un usufruit est indissociablement lié à la substance de ce sur quoi porte l'usufruit.
    Citation Envoyé par Article 578
    L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
    Citation Envoyé par Article 599
    (...)
    De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
    (...)
    Citation Envoyé par Article 600
    L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit.
    L'usufruit est donc constitué, en filigranne, sur un bien dans un état donné (sa substance). S'il améliore la substance, il n'a pas droit à indemnité, et si la substance est améliorée par le nu-propriétaire, il n'a droit qu'à la substance constituée pour lui.
    Sinon, ce serait un enrichissement sans cause. Et le nu-propriétaire n'a pas à assurer des revenus supplémentaires à l'usufruitier de par ses améliorations.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Merci pour cette information, des textes que je n'avaient pas retenus.

  7. #7
    Membre

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    merci pour votre aide ;

    je me doutais qu'il était peu réaliste de faire annuler l'usufruit -à part si l'usufruitier n'en jouit pas depuis au moins 30 ans ce qui n'est pas le cas- avec un usufruitier sous tutelle d'un juge qui ne prendra pas ce risque ;

    ce que vous dites sur la vente et le loyer est en fait logique !

    quelles possibilités y a t-il de contester la décision d'un juge des tutelles qui dans une telle situation n'accepterait pas que je loue le bien et donne la valeur du loyer d'une ruine à l'usufruitier ?

  8. #8
    Administrateur du Forum

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    Bonjour Leo-Surf
    C'est parfait je vois que vous êtes parvenu seul à envoyer votre message.

    Bonne continuation sur nos forums.

    Cordialement,

  9. #9
    Pilier Sénior

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    En indiquant au juge les articles du Code Civil que vous a cité Rambotte il ne devrait pas y avoir de problème pour qu'il accepte la location et une répartition du loyer.

  10. #10
    Membre

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    pensez-vous a priori qu'apporter les preuves écrites et photographiques au juge de tutelle que ce logement était inhabitable (le plancher et la maison menaçaient de s'écrouler), de l'importance des travaux engagés par le nu propriétaire, que l'usufruitier n'habite plus depuis 15 ans cette maison, qu'il a une pension lui permettant de vivre dans une maison de retraite jusqu'à la fin de ses jours -où il est en ce moment, qu'il n'a pas l'autonomie pour retourner vivre à son ancien domicile, en plus des articles de code civil cités, devrait suffire à convaincre le juge de permettre la location du bien, et de ne verser à l'usufruitier qu'une partie raisonnable du loyer?

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Je ne pense pas que ce soit vous qui puissiez conclure le bail, mais l'usufruitier, donc ici le tuteur.
    Et il faudra obtenir qu'il vous restitue une partie des loyers. Ne pas inverser les rôles, ce n'est pas vous qui recueillerez le loyer et en reverserez une partie. Donc danger.
    Ce que je vous ai dit correspond à mon avis à l'esprit, aux principes de ce qu'est l'usufruit. Je crains qu'il y ait des difficultés pour l'application dans les faits. Il faut aussi que le juge interprète comme moi, et je pense que ce n'est pas gagné car il a pour objectif de protéger la personne sous tutelle.
    Le plus difficile est la preuve de l'état du bien au moment de la constitution de l'usufruit, et c'est pour cela que l'article 600 institue l'obligation d'inventaire et d'état des lieux par l'usufruitier. Mais vous dites disposer de preuves, écrites et photographiques.

  12. #12
    Membre

    Infos >

    oui, ce que vous dites est logique, puisque l'usufruitier est celui qui est censé décider de la location et profiter des loyers, ou à défaut le juge de tutelle le gérer dans son intérêt...
    dans le cas que j'expose, la preuve est simple, les photos de l'ex "turne" dans les détails de son délabrement extérieur et intérieur abondent, en plus de factures de travaux, etc, ainsi que des preuves que le logement ne peut plus servir à l'usufruitier, des témoignages du voisinage...
    pensez-vous que les conditions susceptibles d'être accordées par le juge de tutelle (par exemple la part du loyer revenant au nu propriétaire) risquent d'être à ce point désavantageuses pour le nu propriétaire et compliquées pour le locataire qu'il ne faille même pas faire un dossier?

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    On ne peut savoir ce qu'un juge va décider souverainement.
    Donc c'est une prise de risque.
    Peut-être un homme du métier, un avocat, va sentir mieux que moi ce qui risque d'être estimé par un juge.

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