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Discussion : dons pour achats de biens immobiliers et réemplois de ces dons

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Dans une précédente discussion (29/11/17) je vous faisais part de l'assignation au TGI contre mon frère et mes neveux dans le cadre d'une succession problématique de ma mère décédée en 2008, mon père étant décédé en 1992.

    En réponse à l'assignation, les cohéritiers avaient soulevé une donation déguisée lors de l'achat que nous avons fait à mes parents d'une parcelle de terre en 1978 mitoyenne de la parcelle en indivision.

    Pour info des membres du forum :

    Mon avocat, avait mis en avant l'article 122 du code de procédure civil qui constitue une fin de non-recevoir et tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, par la prescription puisque cette demande a été engagée plus de cinq ans après le décès de ma mère et plus de 20 après celui de mon père.

    Le juge, après 4 ans de procédure vient de se prononcer:

    "la demande de rapport d'une donation déguisée doit être précédée par une action en en déclaration de simulation faisant apparaître au grand jour le caractère gratuit de l'acte onéreux officiellement conclu"

    Et il ajoute "le délai de 5 ans qui a commencé à courir à compter du décès de Mme XXX est cependant expiré avant la délivrance des assignations intervenues 7 ans après le décès, si bien l'action en déclaration de simulation que les défendeurs mettent en œuvre est prescrite.

    Question posée:

    Concernant les dons manuels que les copartageants ont reçus pour l'achats de biens immobiliers le juge demande (article 860) que soit réintégrée la moitié des sommes perçues (il ne tient compte que de la part venant en succession de Mme XXX).
    Ces sommes ont été réemployées pour l'achat successif d'autres biens immobiliers dont les copartageants sont encore propriétaires. Un des copartageants vit toujours dans le bien acheté à l'origine du don.

    Pour celui qui vit dans le bien initial, doit on estimer ces dons en fonction du pourcentage d'achat du bien initial et de la valeur du bien au jour du partage, c'est à dire aujourd'hui:

    exemple: 20% de l'achat initial de 250000frs correspondrait à 20% de la valeur du bien aujourd'hui (250000€)

    Pour les autres doit on évaluer ce bien en fonction des ventes et rachats successifs jusqu'à aujourd'hui.

    Je vous remercie par avance de vos réponses

    Luisette

  2. #2
    Pilier Sénior

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    On doit prendre en compte la valeur de la fraction du bien dans laquelle la donation manuelle initiale s'est subrogée, au fil des acquisitions et reventes.
    Lire le 860.

    On reçoit 10000. On achète un bien de 100000. La donation s'est subrogée en 10% du bien.
    On revend le bien 120000. La donation s'est transformée en 12000 issus du prix de vente.
    On rachète un nouveau bien 100000. La donation s'est subrogée en 12% du nouveau bien.

    En très peu de mots, et pour donner le principe : on regarde en quoi s'est transformée la donation.
    Dernière modification par Rambotte ; 03/02/2019 à 11h45.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci Rambotte pour cette réponse rapide,

    C'est bien ce que je pensais. La seule question que je me pose ce sont les délais pour réinvestir ce don initial :

    Exemple : un bien acheté en 1981 revendu en 1987 suivi du rachat d'un bien en 1987 et vendu en 1999 toujours avec une plus value et donc réévaluation du bien initial, à priori pas de problème.

    Par contre si le bien suivant a été racheté en 2004 doit-on poursuivre la logique de calcul du don initial malgré l'interruption de 5 ans pour un rachat immobilier?

    Cdt

  4. #4
    Pilier Sénior

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    C'est toute la difficulté de la preuve de à quoi a pu servir l'argent de la revente.
    L'argent a pu être dépensé en biens de consommation (dont la dépréciation est inéluctable) et donc le rapport se fait sur la fraction du prix de vente (l'acquisition ultérieure se faisant avec des fonds autres), ou bien épargné puis réutilisé pour l'acquisition ultérieure, donc avec rapport de la fraction du bien subrogé.
    Il y a des principes simples, mais dont l'application sera souvent une cote mal taillée.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    C'est effectivement simple et compliqué à la fois...

    Pour le moment, on constitue avec les documents fournis par les bureaux des hypothèques (demandes de renseignements et actes notariés) l'historique des achats et ventes successifs..

    Le notaire désigné par le juge n'aura pas la tâche aisée...

    En vous remerciant Rambotte de votre disponibilité à me répondre.

    Cdt

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