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Discussion : Separation et vente immobiliere

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour

    Nous avons mon ex et moi en union mibre ont acheté une maison en décembre 2017.

    Emprunt de 252 000 euros

    Apport personnel de ma part exclusivement de 18500 euros.

    Sur l'acte notarié est preciser que je détiens 52% et lui 48%.

    En esperant faire une plus value a la revente je m'interroge :

    - comment etre sur de recuperer mon apport? Tout venait de mon compte personnel

    - comment se fait le calcul de la somme a partager? Car selon les miens il va plus " s enrichir " que moi au final.

    - qu'est ce que les indemnités doccupation? Puis je les reclamer?

    - si je quitte cettz résidence principale vais je payer sur la plus value car se sera considéré comme résidence secondaire pour moi?

    Besoin de votre aide merci d'avance

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Citation Envoyé par Blax Voir le message
    Emprunt de 252 000 euros

    Apport personnel de ma part exclusivement de 18500 euros.

    Sur l'acte notarié est preciser que je détiens 52% et lui 48%.

    - comment se fait le calcul de la somme a partager? Car selon les miens il va plus " s enrichir " que moi au final.
    Si vous touchez 52% de 252.000€ alors que le montant de votre part était de 18.500€, vous allez vous "enrichir" plus que lui... (ou alors il manque un zéro quelque part)
    Pluie en novembre, Noël en décembre...

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Si vous touchez 52% de 252.000€ alors que le montant de votre part était de 18.500€
    On va peut-etre rembourser la petite banque avant de se partager le trésor . En outre, je souhaite pour la demandeuse que la vente se fasse a un plus haut niveau sinon il y a perte.


    L'apport de 18 500 est-il écrit à l'acte comme un apport commun ou un apport de votre seul fait?


    Qui occupe le logement depuis quand et qui a demandé quoi au sujet d'une indemnité d'occupation?
    Dernière modification par ribould ; 26/08/2018 à 07h52.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Merci de votre retour

    Il y a simplement marqué " apport personnel" mais n'ai ni preciser commun ou pas commun. Cependant j'ai tout en ma possession pour prouver l'origine des fonds de mon compte personnel.

    Jai quitté le logement depuis debut mai et je viens juste de prendre connaissance du sujet de l'indemnité doccupation. Comment cela se passe t'il?

    Merci

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Ce qui compte c'est ce qui est déclaré et indiqué a l'acte de mutation, pas les preuves...

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Achat de 252000e, 18500 e d'apport , propriété à 52/48 pour vous .
    Et un crédit de combien et partagé comment comment ?
    La valeur d'un bien c'est autant son actif que son passif ; pas d'apport de son coté?
    En union libre tous les fonds sont personnels, rien n'est commun ; comment et par qui était payé le crédit pendant le couple et actuellement?
    L'indemnité d'occupation peut être réclamée sur 5 ans si il y a jouissance privative d'un bien commun .
    Une plus value sur un bien acheté en Décembre 2017?
    Je pense qu'il sera déjà pas mal si vous évitez la moins value ; outre la valeur du bien, il ne faut pas oublier que vous avez surement eu des frais pour l'achat; comme vous aurez des frais pour la vente .

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Le crédit est de 252000 paye a 50/50 tous les deux. Il n'y a que moi qui est apporte un apport de 18500 du coup.

    Je ne vis plus dans le bien je suis hebergee mais paie quand meme.

    Mais je comprend pas que le notaire ne m'estpas preciser son calcul de quotité notamment en cas de revente ( jaurais du faire plus attention aussi)

    Nous avons effectué des travaux dans ce bien donc jespere sincerement au moins recuperer mon apport dans la revente. Si il y a une plus value tant mieux...

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Vous n'avez pas répondu a la question
    Combien devez vous encore à la banque ?
    Il y a deux options dont la plus simple est de se référer au titre vous avez 52% du bien et lui 48% ; m'enfin si l'actif est de 252000 et le passif de 252000e, 52% de 0 c'est 0 .

    Soit contester le titre est s'en référer au financement dont vos 18500 ... Mais aussi des traites du crédit : qui a payé quoi?

    Par exemple si l'agent est sorti pour moitié de vos comptes et pour moitié des siens (50/50) alors qu'il n'a que 48% du bien, y a déjà un hic .
    Si les 18500e servait à vous compter 2% en plus de la part du bien , y a aussi un hic car cela fait plutôt 7% de 252000.

    Nous avons effectué des travaux dans ce bien donc jespere sincerement au moins recuperer mon apport dans la revente. Si il y a une plus value tant mieux...
    Et si vous contactiez un agent immobilier ?
    Généralement, vu la conjoncture actuelle, vu les frais d'achat comme les frais de notaire, et vu les frais de vente comme les diagnostics et les frais bancaire de remboursement par anticipation, pour arriver à ne pas être en négatif il faut déjà vendre plus cher que ce qu'on l'a acheté ...
    Dernière modification par kang74 ; 27/08/2018 à 17h37.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Je ne vis plus dans le bien je suis hebergee mais paie quand meme.
    Peu importe. Le porblème n'est pas la.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Il nous reste 240 000 euros sur le credit. Et effectivement j'ai divisé la traite par deux donc chacun paie la meme chose. Je n'ai fait aucune distinction la dessus.

    Je suis daccord avec vous que cela ne fait pas 2% mais plutot 7%. Mais je me suis renseignee sur internet et en fait le notaire calcule une quotite avec un calcul se basant sur la quotite de remboursement choisie lors du montage de pret.

    Oui il faut vendre plus cher au moins 290000 pour retomber sur mes pattes en comptant les frais de la banque.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Oui il faut vendre plus cher au moins 290000 pour retomber sur mes pattes en comptant les frais de la banque
    Sauf qu'on vend au prix qu'on voudra vous l'achetez ; qu'attendez vous pour faire des estimations?
    Et effectivement j'ai divisé la traite par deux donc chacun paie la meme chose. Je n'ai fait aucune distinction la dessus.
    Sauf que payer 50% d'un crédit pour une part à 48% ce n'est pas plus correct que considérer que 7% c'est 2%

    Donc si on dit que les 18500 servent à considérer que vous avez 52% du bien et lui 48%, 5000e de ces 18500 ont été investi pour justifier ces 2% .
    Reste 13500e investi seulement pour moitié pour votre ex ( Ben oui, vous n'avez pas financé que la part de votre ex mais aussi la votre) soit 6750e .
    On ne pas réclamer 18500 à votre ex quand sur ces 18500, 11750e ont servi au financement de votre part .

    Et si on part sur le fait que le titre n'est pas bon et que vous avez 57% du bien par ces 18500e, là aussi, meme si par miracle vous récupérez 10 000e ( actif- passif), 57% de 10 000 ne feront pas 18500e .
    Donc à voir plutot avec un avocat si il y a d'autres possibilités, qui en concubinage sont assez limitées .

  12. #12
    Membre Benjamin

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    [QUOTE=kang74;4246934]Sauf qu'on vend au prix qu'on voudra vous l'achetez ; qu'attendez vous pour faire des estimations?

    Des estimations ont ete faites déjà a 300 000 eu



    Donc si on dit que les 18500 servent à considérer...
    Reste 13500e investi seulement pour moitié pour votre ex ( Ben oui, vous n'avez pas financé que la part de votre ex mais aussi la votre) soit 6750e .
    On ne pas réclamer 18500 à votre ex quand sur ces 18500, 11750e ont servi au financement de votre part .

    Je ne comprends pas ce que vous dites par là. Il s'agit d'un apport personnel. En aucun cas cela servait a payer " la part dapport" de mon ex.

    Et si on part sur le fait que le titre n'est pas bon et que vous avez 57% du bien par ces 18500e, là aussi, meme si par miracle vous récupérez 10 000e ( actif- passif), 57% de 10 000 ne feront pas 18500e .


    Effectivement au final je serais " moins gagnante" car si par miracle je recupere mon apport je n'aurais aucun voir peu de sous issu de la vente.

    Merci pour votre aide en tout cas

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Je ne comprends pas ce que vous dites par là. Il s'agit d'un apport personnel. En aucun cas cela servait a payer " la part d'apport" de mon ex.
    Un apport personnel au financement d'un bien commun .
    Si 5000e compense déjà les 2%, le restant sert au financement du bien commun ; votre quote part et la sienne .
    C'est la première façon de voir les choses si on se conforme au titre .

    Il faudrait déjà voir ce qu'en pense votre ex ; il n'est pas exclu de trouver un accord ... comme il n'est pas exclus qu'il revendique aussi des choses ( union libre = tout est personnel mais chacun est libre de financer ce qu'il veut... )
    Ensuite voir avec le notaire pour savoir comment il va et peut calculer la quotité de chacun .
    Puis si cela ne vous convient pas, réfléchir au fait de voir avec un avocat pour une procédure, qui a un coût et des délais .

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il ne s'agit pas d'un bien commun, mais d'un bien indivis.

    Emprunt de 252000, avec un engagement 50/50 (et effectivement remboursé 50/50 jusqu'à présent), donc :
    - apport de M. issus de deniers prêtés = 126000
    - apport de Mme issus de deniers prêtés = 126000
    En outre :
    - apport de Mme issus de deniers personnels = 18500
    Donc :
    - apport total de M. = 126000
    - apport total de Mme= 144500

    On comprend donc que le coût d'acquisition est de 270500.
    Les proportions à l'acte auraient plutôt dû être 46,58% pour lui et 53,42 pour vous (au lieu de 48/52)

    L'actif actuel 300000 (par exemple), détenu 48/52 si on s'en tient à l'acte, est partagé :
    144000 pour lui
    156000 pour vous
    Le passif actuel 240000, détenu 50/50, est partagé :
    120000 pour lui
    120000 pour vous
    Sa part 144000-120000 = 24000
    Votre part 156000-120000 = 36000
    Total 60000, qui est bien la somme concrète à vous partager une fois la banque remboursée (300000-240000)

    Si on veut tenir compte de l'indemnité d'occupation, c'est un autre actif de l'indivision, associé au bien donc détenu dans les proportions de l'indivision 48/52 (et une dette de celui qui la doit).

    Par exemple, si l'IO vaut 5000 :
    L'actif actuel 300000+5000 = 305000 (par exemple), détenu 48/52 si on s'en tient à l'acte, est partagé :
    146400 pour lui
    158600 pour vous
    Le passif actuel 240000, détenu 50/50, est partagé :
    120000 pour lui
    120000 pour vous
    Et un passif supplémentaire pour lui de 5000
    Sa part 146400-120000-5000 = 21400
    Votre part 158600-120000 = 38600
    Total 60000 (toujours la même somme concrète à vous partager).

    Enfin, ces calculs pourraient être corrigés en utilisant les proportions exactes du financement.
    Dernière modification par Rambotte ; 28/08/2018 à 14h15.

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup c'est exactement le calcul que le notaire a effectué mais bizarre qu'il est note 52% et non 53% :/

    C'est donc bien sur les 60000 qu'il faudra que jz trouve un accord amiable avec mon ex pour recuperer mon apport dans un premier temps.

    Dans tous les cas comme je disais il va s'enrichir plus que loi..

  16. #16
    Pilier Sénior

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    Il ne s'agit pas de récupérer votre apport (18500).
    Votre apport s'est transformé en un % du bien.
    Vous récupérez le prix de ce %, et cela est fait dans la répartition de l'actif.

    Prenons pour exemple un cas extrême :
    - le prêt a été remboursé 50/50 (séparation 20 ans après l'acquisition) : passif 0
    - le bien a été totalement détruit accidentellement et vous n'étiez pas assuré : valeur de l'actif 0 (pour imager, en fait, il y a toujours la valeur du terrain).
    Votre part, c'est 52% de 0 = 0 et sa part c'est 48% de 0 = 0
    Il ne vous doit pas 18500 parce que vous avez apporté 18500.

    Dans tous les cas comme je disais il va s'enrichir plus que moi
    Vous le calculez comment, l'enrichissement ?
    Dernière modification par Rambotte ; 28/08/2018 à 23h30.

  17. #17
    Membre Benjamin

    Infos >

    Daccord donc effectivement lapport est dans les 52% que je detiens. Sauf que 18500 de 272000 euros ( valeur totale avec tous frais confondus) font 14% :/. Pourquoi a t t'il note que 52% dans ce cas la??

    Ou il a divisé par deux la valeur du bien hors frais de notaire soir 252 000 puis fait 126000/18500 mais cela fait plus que 52%....

    Je suis vrmt perdue

    Je calcul lenrichissement : actif- passif- mon apport a moi. Cest ce que jappelle mon enrichissement pour ma part.

    Comme lui na rien apporté et payé comme moi il aura plus d'argent au final

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je ne vois pas de 14% résultant des calculs.
    Premièrement, ce n'est pas 272000, mais 270500 (emprunt 252000 + deniers personnels 18500).
    Ou alors, si c'est 272000, qui a apporté les 1500 manquants ?
    Et donc votre apport total est 144500 (moitié d'emprunt 126000 + deniers personnels 18500), donc 144500/270500 = 53,42% au lieu de 52%.
    Il y a certes une légère erreur, explicable peut-être par le fait que certains frais n'ont pas été considérés comme des frais d'acquisition ? Et donc n'ont pas participé au calcul des % ?

    Si on prend les valeurs qui auraient dû a priori être mentionnées 53,42 / 46,58, alors l'actif (supposé 300000) est partagé :
    160260 pour vous et 139740 pour lui, et donc en retirant le passif 120000 chacun, on arrive à 40260 pour vous et 19740 pour lui.
    Et effectivement, environ 1,4% de 300000, ça fait quand même 4200...

    Ensuite si on fait la différence patrimoniale entre ce qui se serait passé si vous n'aviez pas acquis le bien, et la réalité, pour en déduire l'enrichissement procuré par l'opération immobilière, vous oubliez un élément : vos dépenses de remboursement, qu'on va ici supposer pour simplifier égales au capital déjà remboursé, donc 12000, soit 6000 chacun.

    Si l'opération n'avait pas eu lieu, la situation initiale et finale aurait été 0 pour lui et 18500 pour vous.
    Avec l'opération, vous vous retrouvez avec 40260 issus du partage - 6000 déjà dépensés = 34260, donc avec un gain de 34260-18500 = 15760
    Et il se retrouve avec 19740 issus du partage - 6000 déjà dépensés = 13740 qui est son gain par rapport aux 0 initiaux.

    15760+13740 = 29500 qui est la plus-value du bien (300000-270500).
    Vous avez bien 53,42% de la plus-value ! CQFD

    Et si on fait les mêmes calculs avec 52/48, on verrait que vous auriez 52% de la plus-value.
    Dernière modification par Rambotte ; 29/08/2018 à 14h17.

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci de vos explications c'est beaucoup plus clair et je comprend mieux votre methode de calcul.

    Vous avez divise l'actif par notre quotite respective avant d'enlever le passif respectif. Or qur internet j'ai lu que le notaire faisait actif commun - passif et ensuite il a appliqué la quotité de chacun. Du coup javais pas le meme resultat

    Jespere que cela se passera comme ca au moment de la vente
    Dernière modification par Blax ; 29/08/2018 à 16h45.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quand deux choses sont détenues dans des proportions différentes, ça n'a pas de sens de les soustraire (ou de les ajouter). Quel % appliquer au résultat ?

    On le voit bien avec deux actifs :
    Soit un bien A 220000 détenu 50/50, et un bien B 180000 détenu 30/70.
    Si vous faites le total 220000 + 180000 = 400000. Quel % appliquer pour partager les 400000 ?

    Cela paraît évident pour deux biens positifs, mais c'est la même chose quand on a un bien positif et un "bien" négatif.

    Chaque bien, qu‘il soit positif ou négatif, doit être partagé au prorata des droits dans le bien (pour un passif, on dira "au prorata des engagements dans le passif").
    On ne peut globaliser que des biens détenus dans les mêmes proportions.

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