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Discussion : Litige immobilier avec parents

  1. #1
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour,


    Voici une mésaventure qui ne me concerne pas personnellement mais une cousine.


    Ma cousine, donc, a reçu en donation (avance d'hoirie) un appartement situé dans une grande villa qui en compte trois. Cet appartement est le plus haut donc sous la toiture avec grenier non aménagé sauf une pièce, qui sert de chambre et qui comporte un [chassis de toiture], accessible par un escalier intérieur à son appartement.
    Sa sœur habite l'appartement d'en dessous et le rez de chaussée est la pleine propriété d'une voisine.


    Au titre de cette donation, ma cousine (et sa sœur) est donc nue-propriétaire de l'appartement, ses parents en ayant conservé l'usufruit.


    L'appartement en question est inoccupé car il ne sert aujourd'hui qu'à l’hébergement temporaire des membres de la famille ou des amis lorsqu'ils viennent dans la région.


    Au titre de l'usufruit, les parents usufruitiers paient les taxes foncières, TEOM, etc. Ils ont pris une assurance pour les murs et la toiture de la villa entière en copropriété mais aucune pour cet appartement, qui n'est donc pas assuré.


    À la suite d'un violent orage la semaine dernière, une inondation par le haut a touché plusieurs pièces de l'appartement.
    Une visite rapide dans les combles a permis de constater qu'une poutre était cassée et affaissée légèrement, permettant ainsi aux tuiles de laisser un jour suffisant pour que l'eau de pluie coule à l'intérieur de la maison. Pour le moment, la poutre a été étayée mais c'est bien entendu insuffisant.


    Les parents ne se sont jamais occupé de rien pour cet appartement, ils se sont juste contentés de payer les taxes sans jamais dépenser un centime en entretien du bien. D'autres dégradations existent par ailleurs, sans conséquences constatées pour le moment. Ils ont aussi refusé de refaire un ravalement alors qu'il date de plus de 15 ans et qu'il est devenu nécessaire.


    Ma cousine peut-elle imposer à ses parents l'abandon de l'usufruit pour récupérer la pleine propriété du bien, dans la mesure où leur totale carence d'entretien est constatable ?
    Est-ce son intérêt, compte-tenu des travaux à engager pour remettre ce bien en état d'être loué ou vendu ?

    Si oui, quelle est la procédure ?


    Comment peut se passer la réparation urgente de la toiture, de la charpente (vétuste en d'autres endroits avec affaissements visibles depuis l'extérieur), de l'appartement inondé (enduits, peintures, revêtements de sol, etc.) ?
    Qui doit payer ?

    L'assurance de la villa (murs et toit) demande un autre assureur pour prendre en charge les travaux mais il n'y en a pas !!!



    Pour le moment, les voisins du rez de chaussée ne sont pas au courant mais ça ne va pas tarder...



    Dernière précision importante, les rapports entre les parents usufruitiers et ma cousine (et sa sœur) sont exécrables, très conflictuels depuis des années et au mieux inexistants...



    Merci de vos réponses.
    Dernière modification par Modérateur 01 ; 13/08/2018 à 10h34. Motif: anonymisation

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    ma cousine (et sa sœur) est donc nue-propriétaire de l'appartement, ses parents en ayant conservé l'usufruit.
    Ce sont donc bien votre cousine et sa soeur qui sont responsables des gros travaux.

    Ici comme on est en copropriété, c'est le syndicat qui doit faire les travaux puisque a priori la poutre est aprtie commune, et le syndicat doit demander l'argent aux nu-propriétaires.


    Au titre de l'usufruit, les parents usufruitiers paient les taxes foncières, TEOM, etc. Ils ont pris une assurance pour les murs et la toiture de la villa entière en copropriété mais aucune pour cet appartement, qui n'est donc pas assuré.
    Je ne connais pas d'assurance qui assure les murs et la toiture seules. Ca doit être plutot l'inverse.
    Mais c'est bien le syndicat qui devrait prendre cette assurance, même si du fait qu'elle existe, et c'est bien de la part de vos parents, au moins pour votre cousine, c'est couvert.

    L'assurance de la villa (murs et toit) demande un autre assureur pour prendre en charge les travaux mais il n'y en a pas !!!
    Déjà:

    1/ L'assurance ne va pas réparer les causes, et si la poutre cassée est la cause, il faudra que le sydnicat s'y mette; le sydnicat va devoir aussi réparer la toiture. Les 3 copros vont devoir payer.


    Ensuite:
    2/ A priori je comprends que les parents ont assurés leur part de la copro mais que la voisine et la cousine peut-etre pas, et c'est bien les participations de ces deux la que l'assureur de vos parents réclame.
    Sinon le syndicat ne sera compensé dans son préjudice que de la part assurée, donc celle de vos parents (qui aurait du être assuré par votre cousine soit-dit en passant en ce qui concerne la PNO mais vos parents y ont suppléé) mais pas des parts de la soeur de votre cousine ni de la voisine. ces deux derniers vont devoir tout payer, la cause et les conséquences.


    les rapports entre les parents usufruitiers et ma cousine (et sa sœur) sont exécrables, très conflictuels depuis des années et au mieux inexistants...
    Oui, et du coup seuls vos parents ont fait ce qu'il fallait, les autres semblent s'être tellement désintéressé que le bien va poser un gros problème.
    Dernière modification par ribould ; 13/08/2018 à 10h23.

  3. #3
    Membre Exclu des Forums

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    Bonjour et merci de cette réponse.

    Il n'y a pas de syndic entre ma cousine, sa sœur et la voisine du rez de chaussée. Entre elles, les choses se passent à l'amiable et sans problème.

    La poutre est bien en partie commune mais elle s'est cassée et d'autres menacent de suivre par défaut d'entretien. Il n'y a jamais eu la moindre visite programmée ni effectuée d'un artisan quelconque depuis plus de 20 ans dans cette villa. Pour aucune partie commune. Aucune intervention de réparation non plus, de ce fait.
    L'usufruitier n'a jamais rien fait, même malgré les demandes (verbales) répétées des cousines ni de la voisine.

    Niveau assurance de la villa, l'usufruitier a payé l'assurance pour les tantièmes de ses deux filles et la voisine a payé sa part également. En revanche, il n'y a aucune assurance pour l'appartement de ma cousine car personne ne l'occupe.

    Elle ne peut seule assumer de gros travaux car n'en a pas les moyens sauf à pouvoir récupérer l'usufruit pour vendre ou au pire louer. Elle a prévenu plusieurs fois (verbalement) ses parents qu'un entretien était nécessaire, pour la charpente comme pour d'autres choses, mais ses parents n'ont jamais bougé alors qu'ils n'ont vraiment aucune difficulté financière, eux !!!


    Peut-on considérer que l'usufruitier n'a pas respecté son devoir d'entretien ? Le contraindre à céder son usufruit à sa fille ? Le contraindre à payer les travaux en compensation de son non-entretien ? Les deux ?

    Comment faire ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Ribould vient de vous expliquer que c'etait bel et bien le contraire dans votre situation selon
    L’article 605 du code civil précise :

    L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

    Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
    Article 606 du code civil :

    Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

    Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

    Toutes les autres réparations sont d’entretien.
    Refaire la toiture d'une maison n'est pas de l'entretien ...

    Si la nue propriétaire ne peut assumer les charges du bien , c'est plutôt à lui à penser à vendre sa nue propriété .
    Si quelqu'un peut contraindre quelqu'un à assumer la charge des travaux et à partir, c'est l'usufruitier .
    Dernière modification par kang74 ; 13/08/2018 à 12h15.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    La poutre est bien en partie commune mais elle s'est cassée
    Il n'y a pas de mais qui tienne; Et une poutre ne se 'casse' pas comme ça, sinon on éviterait d'en utiliser.


    L'usufruitier n'a jamais rien fait, même malgré les demandes (verbales) répétées des cousines ni de la voisine
    Les cousines et la voisine sont gonflés: Ce n'est aps aux parents de gérer cela;


    Je ne sais pas à quel titre vous voulez les aider, mais si vous le faites, essayer au minimum de lire les réponses, et non pas de seriner le même refein de manière répétitive ni de présenter les faits de manière un peu tordue (la poutre se casse). Si on veyt aider, il faut un minimum de compréhension de ce que nous disons;

  6. #6
    Membre Exclu des Forums

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    Essayez de descendre de votre piédestal quand vous vous adressez à moi et aux gens en général. Si vos réponses étaient claires, il n'y aurait pas de malentendu.
    Je ne suis pas juriste, vous l'êtes peut-être et peu importe. Pour que vos réponses aient leur valeur, il convient qu'elles soient comprises par ceux auxquels vous vous adressez, pensez donc un peu à vous remettre parfois en cause aussi.


    Vous dites qu'une poutre ne se casse pas "comme ça", je le pense aussi alors que ni vous (?) ni moi ne sommes charpentiers.
    C'est bien pour cela que je remets en cause l'entretien du bâtiment qui n'a pas été effectué par l'usufruitier. Ma cousine a attiré plusieurs fois son attention sur les dégradations qui pourraient découler du non-entretien de ce bâtiment.

    Il me semblait qu'un usufruitier était tenu de garder le bien d'un nu-propriétaire en bon état, mais j'ai peut-être rêvé ou mal lu ?
    Dans le cas présent, il a refusé de le faire et ce n'est pas une nuance.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Ma cousine a attiré plusieurs fois son attention sur les dégradations qui pourraient découler du non-entretien de ce bâtiment.
    C'est votre cousine qui doit réparer.

    Deux personnes vous l'ont écrit; Il vous en faut combien pour lire ces réponses, pourtant claires et simples?


    Par aillerus, qui s'occupe du sydnicat? Personne.....



    Il me semblait qu'un usufruitier était tenu de garder le bien d'un nu-propriétaire en bon état, mais j'ai peut-être rêvé ou mal lu ?
    Incompréhensible.Que voulez vous dire? Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Une poutre qui casse, selon vous, quel entretien est nécessaire?
    Une couverture qui n'est plus étanche, à ce point, ca me semble aller plus loin que le simple entretien. L'entretien, c'est nettoyer les chenaux, enlever la mousse...
    Dernière modification par ribould ; 13/08/2018 à 13h21.

  8. #8
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Ma cousine doit réparer, OK, c'est bon, j'ai compris ça depuis le début.


    Toutefois, comme la toiture et le reste n'ont jamais été entretenus par l'usufruitier, n'est-elle pas en droit de demander la fin de l'usufruit, d'une part, et d'autre le paiement des frais occasionnés par ladite défaillance de l'usufruitier ?
    S'il avait convenablement fait sa part, il aurait fait régulièrement passer un artisan pour vérifier l'état des charpentes, toiture, etc. Il aurait alors été temps de réparer, même à la charge de ma cousine et non pas de devoir aujourd'hui assumer des coûts probablement fort élevés !
    C'est comme ça que je procède, moi, de mon côté, avec les biens qui m'appartiennent.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Elle ne peut pas demander la fin de l'usufruit sur ce fondement.

    Ele peut faire valoir que l'argent qu'elle sort est partiellement du ou totalement du a un manque d'entretien et qu'elle prétend à ce titre que l'usufruitier lui doit tant.
    Il faut pour cela qu'elle démontre la relation de cause a effet entre absence d'entretien et défaillance.


    Je pointe un raisonnement à problème: Ce n'est pas la mère qui est responsable de l'entretien, mais le syndicat.
    Or votre cousine sait pertinemment qu'il yn'y a pas de syndic et que le sydnicat est défaillant. A t'elel entrepris quelqu'action ou mis en demeure pour y remédier?


    C'est comme ça que je procède, moi, de mon côté, avec les biens qui m'appartiennent
    Vous n'êtes pas un syndicat, ou alors?

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si quelqu'un peut contraindre quelqu'un à assumer la charge des travaux et à partir, c'est l'usufruitier.
    Il me semble qu'il est de jurisprudence constante que l'usufruitier n'a aucun pouvoir de contrainte sur le nu-propriétaire pour qu'il effectue les grosses réparations qui sont à sa charge.

    Le bien est-il sous le régime de la division en copropriété ? Comment sont décrits les lots dans les actes de vente ou de donation ? Existe-t-il un état descriptif de division ? Existe-t-il un règlement de copropriété ? Des assemblées générales sont-elles tenues ?
    Il ne faut pas exclure la division en lots de volume, chaque étage étant un volume, avec servitudes entre les lots, le toit faisant alors partie intégrante du lot le plus haut.

  11. #11
    Membre Exclu des Forums

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Elle ne peut pas demander la fin de l'usufruit sur ce fondement.

    Ele peut faire valoir que l'argent qu'elle sort est partiellement du ou totalement du a un manque d'entretien et qu'elle prétend à ce titre que l'usufruitier lui doit tant.
    Il faut pour cela qu'elle démontre la relation de cause a effet entre absence d'entretien et défaillance.
    Quelle piste envisager pour faire valoir une telle démonstration ? Une attestation de l'artisan désigné pour la remise en état de la toiture ?

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Je pointe un raisonnement à problème: Ce n'est pas la mère qui est responsable de l'entretien, mais le syndicat.
    Or votre cousine sait pertinemment qu'il yn'y a pas de syndic et que le sydnicat est défaillant. A t'elel entrepris quelqu'action ou mis en demeure pour y remédier?
    Vous n'êtes pas un syndicat, ou alors?
    Non, il n'y a pas de syndicat.

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Il me semble qu'il est de jurisprudence constante que l'usufruitier n'a aucun pouvoir de contrainte sur le nu-propriétaire pour qu'il effectue les grosses réparations qui sont à sa charge.
    Ici, en l'occurrence, ce qui arrangerait ma cousine serait qu'une jurisprudence établisse que la nue-propriétaire ait une contrainte sur l'usufruitier afin qu'il fasse les réparations courantes de manière assidue...

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Le bien est-il sous le régime de la division en copropriété ? Comment sont décrits les lots dans les actes de vente ou de donation ? Existe-t-il un état descriptif de division ? Existe-t-il un règlement de copropriété ? Des assemblées générales sont-elles tenues ?
    Il ne faut pas exclure la division en lots de volume, chaque étage étant un volume, avec servitudes entre les lots, le toit faisant alors partie intégrante du lot le plus haut.
    Le bien est en copropriété, le toit est divisé à parts égales entre les trois copropriétaires.
    Sauf erreur de ma part, il n'y a aucun règlement de copropriété ni assemblée générale, et je suis certain qu'il n'y a pas de syndic.
    Pour le reste, je n'ai pas l'info mais je peux poser les questions à ma cousine.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le bien est en copropriété, le toit est divisé à parts égales entre les trois copropriétaires.
    Il faut se référer au réglement de copropriété qui seul peut énoncer cela.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et s'il n'existe pas de règlement de copropriété, et que les actes de vente ou de donation ne précisent pas la nature des lots, alors la typologie des lots reste ouverte.
    Encore que si les actes de vente ou de donation précisent l'indivision forcée sur certaines parties, on en déduira la volonté que ce soit une copropriété lors de la division en lots.
    Dernière modification par Rambotte ; 13/08/2018 à 17h07.

  14. #14
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Il faut se référer au réglement de copropriété qui seul peut énoncer cela.
    Il n'y en a pas.

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Et s'il n'existe pas de règlement de copropriété, et que les actes de vente ou de donation ne précisent pas la nature des lots, alors la typologie des lots reste ouverte.
    Encore que si les actes de vente ou de donation précisent l'indivision forcée sur certaines parties, on en déduira la volonté que ce soit une copropriété lors de la division en lots.
    Désolé, mais je ne comprends pas la réponse.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    S'il n'y a pas de règlement de copropriété, quel document affirme que le toit est divisé en trois parts égales ? Les actes de donation ? Ces derniers parlent-ils de copropriété ?

    Avec ce que vous décrivez pour l'instant, rien n'indique de manière définitive qu'il s'agisse d'une division en lots de copropriété ; cela peut être une division en lots de volume : "la typologie des lots reste ouverte".

  16. #16
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Dans cette villa, toutes les dépenses concernant les parties communes ont toujours été faites et payées par tiers pour chaque lot.

    Je n'en sais pas plus, je peux demander, mais il y a au moins une habitude, au cas où cela aurait de la valeur.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Dans cette villa, toutes les dépenses concernant les parties communes ont toujours été faites et payées par tiers pour chaque lot.
    Peu importe puisque seul le réglement fait foi.


    En outre sans syndic, aucune décision valide ne peut être prise.

  18. #18
    Membre Exclu des Forums

    Infos >

    Eh bien, il n'y en a pas.
    Le partage des frais de copropriété a toujours été fait de cette manière, par tiers chacun et selon ma cousine, cela continuera ainsi. Ma cousine partage cet immeuble avec sa sœur à l'étage en-dessous et la voisine du rez de chaussée est une amie d'enfance dont les parents étaient aussi des amis des siens. Les relations humaines existent aussi et il n'y a aucune ombre au tableau entre ma cousine et sa sœur, toutes deux nues-propriétaires, et la voisine qui elle, a pleine propriété sur sa partie. Elles s'entendent fort bien.


    Mon questionnement du départ ne portait d'ailleurs absolument pas sur cela.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je comprends


    Cela n'empeche que sans réglement et sans syndic, ca va être difficile d'accuser quiconque de mauvais entretien et de forcer aux réparations;


    Vu depuis le Juge, il n'y a pas de réparation possible et pas d'entretien fait parce qu'il n'y a pas de syndic et que le syndicat existant de fait ne peut pas être régulièrement constitué, et le risque est énorme de renvoyer tout le monde chez un géomètre et un notaire pour calculer des tantièmes et attribuer même s'il s'agit de mettre 330/1000 à chacun (encore que le géomètre va de manière certaine calculer autre chose).


    Le syndicat ne peut pas fonctionner sans syndic et ne peut pas calculer de charges à répartir sans réglement ni état descriptif.

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Le partage des frais de copropriété a toujours été fait de cette manière, par tiers chacun et selon ma cousine, cela continuera ainsi
    Ce n'est pas parce que cela a toujours été fait ainsi que cela est légal. En copropriété, même avec de la famille ou des amis, il faut un règlement de copropriété qui définit les millièmes de chaque lot et les parties communes. Il doit y avoir un syndic (bénévole ou professionnel) qui s'occupe de la gestion et du paiement des factures et organise une assemblée générale chaque année.
    Quant au "syndicat", il existe d'office puisque c'est l'ensemble des copropriétaires.

    Si tout avait été fait dans les règles, votre cousine n'en serait pas là. Il appartient au syndic de faire effectuer les travaux d'entretien, et les gros travaux lorsqu'ils sont nécessaires, et d'en répartir le financement entre tous les membres du syndicat en fonction des millièmes de chacun (à faire calculer par un géomètre). Si la toiture devait être démoussée, ce n'est pas une charge à financer totalement par les usufruitiers de deux appartements sur trois : la troisième propriétaire doit participer à hauteur de ses millièmes.
    Maintenant qu'il semble indispensable de procéder à de gros travaux (remplacement poutre), c'est à votre cousine, sa sœur et l'autre propriétaire de payer ces travaux proportionnellement aux millièmes de chaque lot. Le ravalement fait aussi partie des gros travaux à payer par les nus propriétaires.

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