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Discussion : Rachat de maison achetée à 2, à crédit, avant le mariage

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Avec ma conjointe, nous sommes séparées de fait. Nous nous entendons très bien sur tout et nous ne sommes pas particulièrement pressées de divorcer pour des raisons principalement financière (frais d'avocat). Je souhaite garder et habiter la maison que nous avons achetée à deux à 50/50 et à crédit sur 20 ans en 2009 (donc bien avant notre mariage conclu en 2016 sans contrat de mariage). J'aimerais m'informer sur la procédure la moins coûteuse pour devenir la seule propriétaire de notre maison. Je vais contracter un nouveau crédit pour lui rembourser la somme qu'elle a investie.

    Nous envisageons 2 options :

    1) Si je rachète sa part sans divorcer :
    - Quelle est la procédure? Quel acte doit-on rédiger?
    - Peut-on s'entendre entre nous sur un prix pour la maison sans la faire estimer officiellement ?
    - Si le prix sur lequel nous nous entendons pour la maison est de 165.000€, quel serait le coût de l'opération chez le notaire ?
    - Un bien propre racheté à son conjoint pendant le mariage devient-il un bien commun ?
    - Lorsque nous divorcerons, devrons-nous à nouveau rédiger quelque chose auprès d'un notaire si nous n'avons plus rien à partager, ni comptes, ni mobilier, ni voiture, ni maison (si la maison est alors exclusivement mon bien propre) ?

    2) Si nous divorçons tout de suite, donc en même temps que je rachète sa part :
    - Est-ce la même procédure?
    - Le même acte ?
    - Les mêmes frais ?
    - Aurons-nous à payer des frais de partage à l'état sur les sommes remboursée à 50/50 à la banque pendant le mariage ?

    Quelle est l'option la plus avantageuse financièrement ?

    Je vous remercie par avance pour les réponses que vous pourrez m'apporter.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour

    Vous êtes actuellement mariés sous le régime communautaire ; vous n'avez rien en propre niveau revenus donc vous ne pouvez lui racheter sa part ...
    De plus si le bien a été acheté en indivision , il a été en parti financé par la communauté, qu'il faudra liquider .
    Et vous ne pouvez pas non plus faire un prêt personnel pour acheter un bien puisque sans divorcer ce prêt est aussi son prêt, et les traites seront payées par la communauté .
    Qu'importe qui paie ou qui paiera ceci ou cela , dans tous les cas c'est la communauté pour la communauté.
    Donc on oublie le petit 1 ... et on comprend que cette logique ne s'applique pas qu'à la maison ...

    En ce qui concerne la valeur du bien , il se compose d'un actif, qui a une valeur dont il vaudrait mieux qu'elle soit justifiée au moins par un agent immobilier, histoire que le fisc ne sente pas lésé dans cette histoire .
    Et il se compose d'un passif qui est le prêt en cours, et pour que Madame en soit désolidarisée , il faut d'abord l'accord de la banque .
    Vous ne devez pas ce qu'il a payé comme traites, qui au début d'un crédit tient principalement à couvrir les intérêts ; l'important n'est pas ce qui est payé mais ce qui est encore du .
    Vous lui devez une soulte qui se calcule dans votre cas par l'actif- le passif/2 ; elle sera à mon avis pas forcément très élevée ( erreur de lecture)
    Mais vous devrez à la banque aussi l’intégralité du crédit en cours ; la première étape est bien sur de voir avec elle ce qu'elle pense de ce projet car c'est elle qui a la main.

    En ce qui concerne les frais et les différentes options , un notaire saura vous les calculer ... avec une estimation du bien réaliste.
    Dernière modification par kang74 ; 08/08/2018 à 16h36.

  3. #3
    Membre

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    Merci pour votre réponse précise et rapide.

    Il me reste à vous poser une dernière question :
    Aurons-nous à payer des "frais d'enregistrement" à l'état pour le capital du crédit immobilier remboursées (à 50/50) pendant le mariage ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    les droits d’enregistrement de la liquidation de vos biens sont à hauteur de 2,5% de la masse nette à partager ; ce n'est pas le capital du crédit qu'on prend en compte là aussi mais l'actif moins le passif.
    Un avocat étudiera votre situation pour limiter les frais même si on ne peut pas les éviter.

  5. #5
    Membre

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    Nous avons acheté la maison avant le mariage (sans contrat de mariage). C'est un bien propre.
    Nous ne devrons pas de droit de partage sur ce bien puisqu'il n'est pas commun, c'est bien cela ?

    Mais qu'en est-il des sommes versées pour rembourser le prêt PENDANT le mariage ?
    Le crédit remboursé avec l'argent du couple durant le mariage appartient-il à la communauté ?
    Devrons nous payer des droits d'enregistrement pour cette somme ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    la valeur de ce bien n'entre pas dans l'actif de communauté à liquider . Si pas de biens immobiliers acquis en commun : pas de notaire, et donc pas de droits de partage calculés sur la valeur du bien
    l'actif de communauté c'est ce que vous avez acquis ensemble depuis 2016, le solde de vos comptes bancaires au jour de la convention de divorce, diminué du solde au jour du mariage.
    la question des échéances remboursées par la communauté ne peut se poser que si l'une la réclame, sinon,il est inutile de la soulever. C'est lorsque la communauté a réglé les échéances d'un bien propre à l'autre que la récompense peut être réclamée. Mais la communauté , c'est chacune pour moitié, et elle réglé la moitié indivise, donc , inutile d'en faire état.
    En revanche, même si vous n'êtes pas pressées de divorcer, pensez que tout ce que vous achetez sera commun et la valeur devra être partagée. (voiture , par exemple). il est donc de votre intérêt de donner une date certaine aux rapports des époux entre eux, c'est à dire lorsque les gains et salaires de chacun ne sont plus communs.
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  7. #7
    Membre

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    Tout est bien clair maintenant. Merci beaucoup kang74 et Belluque.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Si le bien n'entre pas dans une communauté à liquider (donc dans un partage d'indivision post-communautaire), il concerne bien une indivision à partager (d'origine antérieure au mariage).

    Je ne sais pas quelle fiscalité s'applique entre ex-époux, ou entre époux séparés de biens, lorsque le bien partagé est en indivision antérieure au mariage : droits de partage parce que c'est le statut des indivisaires au moment de la sortie d'indivision qui compte, ou droits classiques de vente, parce que c'est le statut des indivisaires au moment de la création de l'indivision qui compte.
    (La sortie d'indivision entre concubins et ex-concubins par rachat de part n'est pas soumise aux droits de partage, contrairement aux partenaires, aux ex-partenaires, aux époux séparés de biens, et aux ex-époux.)

    Notez que puisque vous êtes séparés de fait, vous pourriez demander au JAF l'officialisation de la séparation de corps (sans forcément divorcer), ce qui entraîne de fait la séparation de biens.
    Dernière modification par Rambotte ; 09/08/2018 à 10h11.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    l'indivision n ' a pas à être partagée, chacun est propriétaire de ce qu'il possédait avant mariage.
    pour acheter la part de l 'autre, il faut avoir des fonds propres, sinon, ce sera la communauté qui rachète, d'où l'intérêt de divorcer, ensuite seulement le rachat de part pourra être possible, sans droit de partage , mais soumis aux droits d'une vente classique
    aujourd'hui est un joli cadeau, c'est pour ça qu'il s'appelle le présent.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il n'y a pas de "l'indivision a à être partagée" ni de "l'indivision n'a pas à être partagée".
    Si les indivisaires veulent sortir de l'indivision, ils peuvent procéder au partage ; s'ils ne veulent pas, ils peuvent rester en indivision.
    Toutefois, un partage par rachat de part nécessite des fonds propres (tandis qu'ils peuvent vendre le bien indivis et partager le prix qui ne sera pas commun).
    Soit des fonds propres sont possédés, soit il n'y en a pas. Il est alors nécessaire qu'ils soient en séparation de biens, ou divorcés. La séparation de corps autorisée par le juge (sans avoir divorcé) emporte la séparation de biens (article 302) (reste toutefois à déterminer la date d'effet).
    Dernière modification par Rambotte ; 09/08/2018 à 11h27.

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