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Discussion : Abus de minorité en indivision

  1. #1
    Ruka
    Visiteur
    Bonjour, il s'agit d'une fratrie en indivision avec une maison mise en vente chez notaire.
    Tout les membres de cette indivision ont signé leur mandat de vente.
    Dès cette succession il y a eu conflit créé par une minorité qui fait bande à part. Des plaintes pour des faits blâmables ( sans témoins ) envers des biens et des membres de l'indivision, ont été en partie reconnus par leur auteur indivisaire minoritaire et conclues par Médiation Pénale.
    Cette minorité refuse de vendre (uniquement dans le but de mettre des bâtons dans les roues ) à un prix de vente négocié à la baisse tout à fait raisonnable avec un amateur, et affirme ne vouloir aucune négociation de prix à la baisse.
    Sachant qu'il y a les frais réguliers annuels ( payés avec le compte succession ) qui en trois ans auront fait cette différence de prix, sachant que la maison, déjà en état fragile, se dégrade et que les refusants de vendre ne s'occupent d'aucune tâche d'entretien ni démarche d'aucune sorte, sachant qu'il s'agit d'une maison et succession modestes, et donc de sommes d'argent également modestes à diviser, sachant qu'il s'agit là pour eux de vengeance en rapport à des futilités, je voulais poser la question suivante :
    Avant même que la maison ne soit vendue, la majorité pourrait elle faire valoir des arguments comme ceux là devant un tribunal afin d'empêcher des comportements qui visent à nuire au déroulement satisfaisant d'une succession ?
    Bien évidemment vous l'avez compris, je ne parle pas ici de vouloir provoquer une vente par tribunal.
    Merci de votre attention

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    bonjour,
    si les indivisaires vendeurs disposent d'au moins deux tiers des droits indivis, ils peuvent, en application de l'article 815-5-1, être autorisé par le tgi à vendre le bien malgré le refus d'autres indivisaires.
    au nom de l'intérêt commun (dégradation du bien indivis), le président du tgi peut autoriser ou prescrire toutes mesures urgentes.
    je vous conseille de voir un avocat spécialisé.
    salutations

  3. #3
    Ruka
    Visiteur
    Merci de votre réponse

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour une vente normale à un acquéreur déterminé, il n'y a pas d'autre solution que l'accord entre les indivisaires pour vendre. Il n'existe pas d'action au tribunal pour obliger les indivisaires à signer une telle vente, après une hypothétique reconnaissance par un tribunal d'un comportement nuisible (et je ne vois pas trop quelle serait l'action au tribunal pour obtenir cette reconnaissance).

    La vente judiciaire à la majorité des 2/3 des droits indivis se fait par voie de licitation (vente aux enchères). Notez que ça peut être un bon plan : la majorité participe à la vente aux enchères, emporte le bien à bas prix, puis revend au prix normal.

    Notez qu'il ne s'agit pas du "déroulement de la succession", qui est terminée depuis longtemps, et dont le résultat est justement l'indivision.

  5. #5
    Ruka
    Visiteur
    Bonjour, merci de votre retour.

    Vous dites (et je ne vois pas trop quelle serait l'action au tribunal pour obtenir cette reconnaissance).
    Je pensais pouvoir invoquer le fait que la maison se dégrade et demande beaucoup d'entretien et d'énergie assumés uniquement par la majorité ( la minorité comprenant deux hommes ne participant à rien )
    J'ai le sentiment (à tort peut être) qu'avec l'aide d'un avocat compétent, il serait possible de démontrer que le but de la minorité est de gêner et contrarier et de retarder la vente afin de contraindre ( comme moyen de vengeance rapport à des faits répréhensibles conclus par médiation ) afin de contraindre la majorité à l'entretien de la maison, ainsi que la volonté de vider le compte succession avec les frais annuels et autres.
    Quand on refuse de négocier une vente parce que cela implique une baisse de 900 € sur sa part, je pense qu'on peut s'interroger sur ce type de raisonnement,
    sachant que les trains de vie sont plutôt confortables. Ne doit on pas donner une raison légitime pour s'opposer à une vente ? Est ce que 900€ en est une j'aimerais bien le savoir !
    Ce que je voudrais démontrer c'est qu'il y a une mauvaise foi évidente de la part de la minorité et donc un comportement nuisible à la préservation du bien commun, d'où mon titre de sujet * abus de minorité *
    Pourquoi signer un mandat de vente chez le notaire et refuser d'en signer un autre dans une agence Immobilière si ce n'est pour contrarier la vente ?
    Quand on sait de plus que des faits délictueux visant à contrarier et intimider ont lieu envers certains membres de l'indivision majoritaire lorsqu'ils se rendent à la maison.
    Après, qu'il y ai ou pas un tribunal pour entendre et reconnaître cela, je suis d'accord avec vous, c'est une autre histoire et c'est pour cela que je cherche des infos et je vous remercie de bien vouloir me lire.
    Cordialement
    Dernière modification par Ruka ; 09/06/2018 à 15h26.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je pensais pouvoir invoquer le fait que
    Invoquer cela, mais dans quel type d'assignation au tribunal ?
    Et donc pour faire appliquer quel texte de code ou de loi ?
    Dernière modification par Rambotte ; 09/06/2018 à 16h43.

  7. #7
    Ruka
    Visiteur
    Si ces questions se posent pour pouvoir entreprendre une telle démarche et qu'il n'y a pas de réponse à leur apporter alors où est le pouvoir de la majorité dans une indivision ! La loi dit que nul n'est tenu de rester en indivision, voilà une bonne raison . Assignation pour abus de pouvoir minoritaire et atteinte à la valeur du bien commun par non participation d'entretien et refus de vendre à prix raisonnables.
    Ces arguments sont je pense tout à fait légitimes.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Mais il n'y a pas de pouvoir universel de majorité dans une indivision ! En particulier pour la disposition du droit de propriété.
    Le pouvoir de la majorité des 2/3 est restreint. Le 815-3 pour l'administration, la disposition des meubles et la conclusion des baux, le 815-5-1 pour la vente judiciaire qui est une vente aux enchères (que vous voulez éviter si on en croit la dernière ligne de votre premier message).

    Nul n'est tenu de rester en indivision, c'est l'assignation en partage de l'indivision, laquelle se soldera aussi par la vente aux enchères publiques du bien (sauf si le bien est commodément partageables en lots - découpe en appartements dans une copropriété - auquel cas le partage se fera par attribution de lots, sans vente forcée, mais ce n'est sans doute pas le cas pour votre bien).

    Il n'y a pas d'action judiciaire pour forcer la vente à tel acquéreur à tel prix, contre la volonté d'un minoritaire récalcitrant.

    Après, il peut y avoir une action judicaire en réparation d'un préjudice, mais ça ne résout pas la vente. La question se posera de son bien-fondé.
    Dernière modification par Rambotte ; 09/06/2018 à 19h31.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Une solution amiable : dans le partage du prix, il reçoit les 900€ litigieux.
    Par exemple, si vous êtes 4 :
    Prix de vente exigé par le récalcitrant 40000 => part de chacun 10000.
    Prix d'achat accepté par votre acquéreur 36400 => part de chacun 9100 (900 de différence).
    Vous partagez les 36400 du prix de vente ainsi : 10000 pour lui, et 8800 pour chacun des 3 autres.
    L'histoire est ainsi réglée immédiatement, sans les coûts d'un procès, où au final, vous auriez eu moins que 8800.

  10. #10
    Ruka
    Visiteur
    Donc si je comprends bien, en cas de difficultés évidentes la majorité peut recourir à une vente judiciaire par enchères ? les amateurs sont informés par les journaux c'est bien ça ? qui décide du prix de départ de l'enchère ?
    Oui je veux éviter la vente judiciaire car le notaire me dit qu'il faut que l'acheteur ( qui à proposé un prix refusé par la minorité ) veuille bien suivre la procédure qui risque d'être longue, il dit aussi que de cette façon la part des minoritaires résultant de cette vente sera bloquée en caisse des dépôts. Il n'a pas parlé de vente aux enchères.
    Dernière modification par Ruka ; 09/06/2018 à 20h36.

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Concernant la vente judiciaire à la majorité des 2/3 des droits indivis :

    Citation Envoyé par Article 815-5-1
    Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
    Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.
    Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
    Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
    Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
    Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
    L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.
    L'acheteur qui a proposé un prix doit donc participer à la licitation s'il veut emporter le bien.
    Pour qui décide de la mise à prix, je ne maîtrise pas le mode opératoire des licitations.
    Dernière modification par Rambotte ; 09/06/2018 à 22h18.

  12. #12
    Ruka
    Visiteur
    j'ai bien compris votre calcul de partage et justement j'allais y venir car c'est ce que notre majorité envisage de faire. La différence c'est que rien ne peut plus se faire à l'amiable dans notre indivision, j'ai indiqué des plaintes et médiation dans mes premiers messages et la guerre n'est pas fini pour autant. Donc, voici la méthode envisagée : dans un premier temps la majorité accepte de vendre au prix exigé par la minorité et rembourse la différence de prix à l'acheteur. Mais comme il n'est pas question de faire de cadeau à la minorité, ensuite, la majorité saisi le tribunal avec les arguments que j'ai cité plus haut, pour faire reconnaitre sa bonne foi qu'il y avait urgence de vendre vu la dégradation du bien, et à bon prix malgré la négociation à la baisse, et aussi évidemment pour se faire rembourser la différence de prix concédée pour pouvoir vendre.

    ---------- Message ajouté à 00h17 ---------- Précédent message à 23h50 ----------

    Les acheteurs, "normaux" au départ, sont ils prêts à s'embarquer dans de telles aventures pour arriver à leur fin ! sauf pour obtenir une chose unique.
    Sauf erreur de ma part, cette loi de majorité des 2/3 établie pour " faciliter " les sorties d'indivision, c'est un peu de la poudre aux yeux, car la minorité elle, n'a aucune difficultés pour emm... la majorité.
    Dernière modification par Ruka ; 10/06/2018 à 00h19.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous saisissez le tribunal, mais quelle serait la procédure au tribunal ? Vous assignez en quoi ? Quel est le texte de code ou de loi sur le fondement duquel vous saisissez le tribunal ?

    Cette "facilité" introduite ne peut avoir que des effets limités, parce qu'elle se heurte au sacro-saint droit de propriété, lequel joue aussi pour des droits indivis.

    Attention à la clause de sincérité du prix dans l'acte de vente. En général, c'est pour éviter un dessous de table versé par l'acquéreur au vendeur, mais ça doit fonctionner dans l'autre sens.

  14. #14
    Ruka
    Visiteur
    Je considère que chaque propriétaire indivis tout comme chaque propriétaire ordinaire a des obligations. Dans le cas d'indivision c'est de faire en sorte de préserver le bien commun. Si la vente du bien doit être refusée à chaque acquéreur à cause d'un ou plusieurs indivisaires qui refuse de négocier le prix alors où va t'on ?
    La négociation ne fait elle pas partie du jeu ? Le bien pendant ce temps se dégrade et le compte succession se vide. Je me répète mais, refuser une baisse de 900€ sur sa part dans mon contexte familial, cela n'est pas un argument valable et je saurais le démontrer s'il le faut.
    Et justement à ce propos, un refus de négociation, un refus de baisse de prix et donc un refus de vendre, n'exige t'il pas un minimum de justification légitime à avancer ?
    Résultat, c'est assignation pour atteinte aux biens communs, et s'il est impossible devant un tribunal, pour mon cas particulier, de faire valoir la raison contre la bêtise et la mauvaise foi, je m'inquiète.
    Bien sûr si j'entreprends une telle démarche je consulterais un avocat.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je considère que chaque propriétaire indivis tout comme chaque propriétaire ordinaire a des obligations. Dans le cas d'indivision c'est de faire en sorte de préserver le bien commun.
    La loi, elle, s'en fiche complètement qu'un propriétaire laisse dépérir son bien. Sous réserve bien sûr qu'il n'y ait pas mise en danger de la vie d'autrui, mais ce n'est pas votre contexte.
    Il n'existe donc aucune obligation pour un propriétaire de préserver son bien, et ce même en indivision.

    Le bien pendant ce temps se dégrade
    Il vous appartient aussi de ne pas le laisser se dégrader.
    Vous pouvez donc faire des actes de préservation du bien, et il vous en sera tenu compte selon le 815-13, alinéa 1er.
    Si vous ne faites rien vous-même, n'escomptez pas faire jouer l'alinéa 2nd de ce même 815-13.

    La négociation ne fait elle pas partie du jeu ?
    Non. Et il n'y a rien à justifier. C'est le droit de propriété. Chacun est libre de vouloir vendre au prix qu'il veut, sans avoir à s'expliquer.

    C'est pour sortir de l'impasse du désaccord qu'existe le 815-1, qui dit que le partage peut toujours être provoqué.

    c'est assignation pour atteinte aux biens communs
    Fondement juridique ? La passivité envers le devenir de son bien n'est pas une faute. On en revient à ce qui est dit plus haut.

    s'il est impossible devant un tribunal, pour mon cas particulier, de faire valoir la raison contre la bêtise et la mauvaise foi, je m'inquiète
    Ce n'est pas le rôle de la justice. Son rôle, c'est de trancher des litiges en vertu du droit. Et le droit se contrefiche de la bêtise et de la mauvaise foi.
    Et votre frère a le droit absolu de vouloir vendre sa part à tel prix, dans un contexte amiable.

    Bien sûr si j'entreprends une telle démarche je consulterais un avocat.
    Il est effectivement urgent que vous alliez voir un avocat.

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