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Discussion : Transmission nue-propriété/usufruit sur trois générations

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    J'aurais besoin d'y voir plus clair sur une question d’usufruit et nue-propriété concernant trois générations.
    Quand ils avaient 60 ans, mes parents nous ont fait une donation-partage de terrains à mes frères et moi en se réservant l’usufruit.
    J’ai aujourd’hui nettement dépassé l’âge qu’ils avaient à l’époque …et je souhaiterais transmettre la nue-propriété de ces terrains à mon fils pour préparer ma succession. Ma mère étant toujours en vie.
    Alors si je lui fais donation de cette nue-propriété, il me semble que mon fils sera d’office plein propriétaire au décès de ma mère.
    Mon fils nous occasionne des soucis dans sa paternité et je souhaiterais toutefois avoir mon mot à dire s’il veut vendre, comme l’auraient eu mes parents à l’époque si j’avais souhaité vendre.
    Puis-je spécifier lors de la donation que l’usufruit me reviendra au décès de ma mère ? Ou est-ce impossible ?
    Merci à ceux qui prendront le temps de me répondre.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Alors si je lui fais donation de cette nue-propriété, il me semble que mon fils sera d’office plein propriétaire au décès de ma mère.
    C'est exact
    Puis-je spécifier lors de la donation que l’usufruit me reviendra au décès de ma mère ? Ou est-ce impossible ?
    Impossible vous n'êtes propriétaire que de la nue-propriété, et votre mère de l'usufruit. A son décès, il s'éteint, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire.
    La solution pour que ce soit réalisable, serait que votre mère vous donne son usufruit (solution onéreuse).
    Vous pouvez insérer une clause d'interdiction d'aliéner de votre vivant dans la donation.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Réponse erronée. Un usufruit peut être constitué sur la tête de quelqu'un dès lors qu'on dispose de la propriété, fut-elle nue. C'est le titulaire du droit de disposer, de l'abusus, qui peut créer des usufruits.
    Vous pouvez donc très bien faire donation du bien en vous réservant l'usufruit. Ce sera un usufruit successif, puisque en ce moment, c'est votre mère qui a l'exercice de l'usufruit.
    Vous exercerez l'usufruit à l'extinction de l'usufruit précédent.

    Et donc la valeur de la donation avec réserve d'usufruit à votre profit sera calculée selon votre âge, puisque votre fils ne recouvrera la pleine propriété qu'à votre décès (on peut supposer bien après le décès de votre mère, donc c'est votre décès qui conditionne la durée d'attente pour l'extinction de l'usufruit).
    Dernière modification par Rambotte ; 18/05/2018 à 13h35.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    J'ai effectivement zappé complètement la possibilité d'un usufruit successif.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  5. #5
    Membre Cadet

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    Un grand merci.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Je reviens sur :
    je souhaiterais toutefois avoir mon mot à dire s’il veut vendre, comme l’auraient eu mes parents à l’époque si j’avais souhaité vendre.
    Le nu-propriétaire peut vendre le bien sans que l'usufruitier ait son mot à dire !
    Simplement, le bien est alors vendu grevé d'usufruit, si l'usufruitier ne vend pas simultanément son usufruit : l'acquéreur sera nu-propriétaire et devra attendre le décès de l'usufruitier pour recouvrer la pleine propriété.
    La difficulté est bien sûr de trouver un acquéreur seulement de nue-propriété, qui n'ait pas pour objectif la jouissance du bien. Mais ce n'est pas impossible.

    Après, on peut assortir la donation de clauses d'interdiction d'aliéner ou de droit de retour.
    D'ailleurs, votre donation à vous possède peut-être une interdiction d'aliéner, et alors vous ne pouvez pas faire donation à votre fils sans le consentement de votre mère qui révoquera son interdiction d'aliéner (aliéner n'est pas que vendre, c'est la cession au sens le plus général, y compris celle gratuite).
    Notons par ailleurs qu'une interdiction d'aliéner doit être temporaire et avoir des motifs sérieux, en fait : on peut toujours demander en justice la révision d'une clause d'interdiction d'aliéner.
    Dernière modification par Rambotte ; 19/05/2018 à 08h01.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Alors encore une fois merci à Rambotte pour ces précisions que je n’avais pas à l’esprit, ces éclaircissements et sa compréhension des enjeux. J’ignorais que le nu-propriétaire peut vendre sans l’accord de l’usufruitier s’il trouve un acquéreur de cette seule nue-propriété.
    Et puis, comme vous le relevez…au temps pour moi, j’avais tout bonnement oublié que moi aussi j’ai une interdiction d’aliéner et un droit de retour sur l’acte de donation que mes parents m’avaient faite. Je vais donc en parler à ma mère.
    Mon souci c’est d’agir dans l’intérêt des générations suivantes, âgé de 70 ans je voudrais que l’allongement de la durée de la vie dont je me réjouis pour ma mère, n’ait pas pour conséquence de bloquer indéfiniment des biens qui doivent profiter aux plus jeunes.
    Alors j’envisagerais même de faire, si ma mère lève l’interdiction d’aliéner et le droit de retour, une donation-partage transgénérationnelle moitié mon fils unique, moitié mon unique petite fille.

  8. #8
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Je reviens vers vous pour vous tenir au courant, pensant que ces questions pourraient intéresser d’autres lecteurs.
    Alors, ma mère a parfaitement compris le problème et approuve mon projet ; en conséquence elle a fait acte de renonciation au droit de retour et à l’interdiction d’aliéner, pour me permettre de faire donation de ma nue-propriété, à mon tour.
    Cela a été fait par acte sous seing privé, car il n’y a pas d’obligation d’un acte notarié.
    Voici le lien vers le site de la Cour de Cassation qui précise cela :
    https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_tude_annue lle_36/rapport_2013_6615/etude_ordre_6618/finalites_ordre_6662/protection_sujet_6663/sa_vie_29163.html

    « S’agissant des donations, dont la forme notariée est une exigence d’ordre public (1re Civ., 12 juin 1967, Bull. 1967, I, n° 208), laquelle s’impose aussi à leur acceptation (1re Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-15.618, Bull. 2013, I, n° 167), il est jugé que « si tout acte portant donation entre vifs doit être passé devant notaire, aucun texte n’oblige le donateur qui entend renoncer postérieurement à une clause de cet acte, fût-elle protectrice de ses intérêts, à utiliser la forme authentique » (1re Civ., 14 mai 1996, pourvoi n° 94-15.826 ; 1re Civ., 5 avril 2005, pourvoi n° 03-19.614, Bull. 2005, I, n° 168). »

    Maintenant, voici que mon notaire me dit, comme July en #2 ci-dessus, que comme je ne suis propriétaire que de la nue-propriété, ma mère étant usufruitière, à son décès la pleine propriété reviendrait à mes donataires (mon fils et ma petite-fille).

    Or Rambotte nous dit en #3 ci-dessus :
    « Un usufruit peut être constitué sur la tête de quelqu'un dès lors qu'on dispose de la propriété, fut-elle nue. C'est le titulaire du droit de disposer, de l'abusus, qui peut créer des usufruits ».
    Je me permets alors de solliciter des sources…
    Tout en étant internaute, là du coup j’ai vraiment du mal de trouver des renseignements.
    Rambotte toujours si vigilant, aura-t-il l’amabilité de m’indiquer où je peux trouver des arguments ? Merci et bon week-end.
    Dernière modification par Alisier ; 09/06/2018 à 15h50. Motif: taille du texte

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Il faut que vous fassiez donation en vous réservant l'usufruit (qui sera un usufruit successif).
    Si vous ne vous réservez pas l'usufruit dans votre donation, le bien ne sera grevé que d'un seul usufruit, celui de votre mère, usufruit qui s'éteindra à son décès, votre fils devenant plein propriétaire.
    Donc si vous avez dit au notaire "je veux faire donation à mon fils" sans rien préciser, alors le notaire a raison.
    Mais compte tenu de votre intention de pouvoir jouir du bien, il aurait pu vous parler de la donation avec réserve d'usufruit.

  10. #10
    Membre Cadet

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    J'ai clairement dit à mon notaire que je voulais me réserver l'usufruit, il me répond que cela n'est pas possible.
    Il utilise les mêmes termes que July "vous ne pouvez donner que ce que vous possédez, et vous ne possédez que la nue-propriété, donc au décès de votre mère vos donataires deviendront plein-propriétaires. Vous ne pouvez pas garder l'usufruit."

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Votre notaire se trompe, tout simplement.
    Pour constituer un usufruit, il n'est pas besoin d'être usufruitier soi-même, il faut avoir l'abusus, posséder la propriété, fut-elle nue.
    Tout notaire sait normalement que la constitution d'un usufruit sur la tête d'une personne est uniquement lié à la possession de l'abusus. Et que alors on peut constituer autant d'usufruits que l'on veut, qui s'exerceront dans l'ordre de leurs constitutions (le plus classique étant dans le couple, pour soi-même puis pour le survivant, qu'on appelle alors usufruit réversif).
    La donation avec réserve d'usufruit est donc la donation avec constitution pour soi-même d'un usufruit, qui ici sera successif, puisqu'un premier usufruit préexistant grève le bien.
    Mais peut-être fallait-il dire "donation en me constituant un usufruit successif sur ma tête" ? Pour que le mot "successif" fasse tilt dans la tête du notaire ?
    Dernière modification par Rambotte ; 09/06/2018 à 16h45.

  12. #12
    Membre Cadet

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    Après un tour sur le net et grâce à vous je connais donc usus, fructus et abusus. Quant à ce qui fait ou non tilt, je retourne chez mon notaire et s'il persiste à ne pas tilter j'en consulte illico un autre. Et puis je vous tiendrai au courant en supposant que ma problématique liée à l'allongement de la durée de la vie n'est peut-être pas exceptionnelle et que cet échange peut servir à d'autres. Merci infiniment.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Je confirme à 100% ce que vous indique Rambotte. Le nu-propriétaire peut constituer un nouvel usufruit, appelé usufruit successif.
    L'usufruitier pourrait aussi donner son usufruit, qui s'éteindrait alors à son décès et non pas à celui du donataire. Il n'y a pas de possibilité de prolongation de l'usufruit dans ce cas, il s'éteint lors du décès du premier usufruitier même si celui-ci a changé de main.
    Dans le cas d'un usufruit successif consenti par le nu-propriétaire, l'usufruit se prolonge jusqu'au décès du dernier usufruitier.
    C'est un peu tordu mais c'est ainsi.
    Attention à deux choses: la nue-propriété perd de la valeur. Il y a aussi un régime fiscal spécifique lors de la succession du premier usufruitier. C'est assez compliqué, et votre notaire ne veut peut-être pas se faire des cheveux blancs, et écarte cette possibilité.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

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