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Discussion : Donnation d un appartement en Espagne, vente de cet appartement...

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,
    Vraiment besoin d un expert car c est une situation inextricable��
    En 2002, mon beau père qui est espagnol et qui vit en Espagne à fait donnation de ses biens à ses 4 enfants.
    En 2004, un des enfants décède.
    Aujourd'hui, mon beau père agé de 80 ans veut vendre un de ses biens( un appartement situé à Valencia). Or, la succession du défunt n est pas règlé en Espagne.
    Les enfants se retrouvant du fait de la donnation, propriétaire du bien.
    Aucun des enfants ne vit en Espagne.
    Aujourd'hui, nous sommes coincé par un avocat ( qui représente mon beau père et les enfants car personne ne peux se déplacer pour la vente) qui ne sait pas nous expliquer clairement les démarches à effectuer pour nous en France
    Nous avons appelé le consulat qui nous parle d un numéro NIF
    La sœur de mon mari mélange querelles de famille et règlement de compte ce qui n arrange rien

    L agent immobilier à rédigé une "promesse de vente" au nom de mon beau père ( qui doit apparaître sur l acte de vente ? Les enfants ou le pere ?)

    Qui va recevoir l argent une fois la succession du défunt liquidé ? Les enfants ou le pere ?
    Si ce sont les enfants, l argent sera restitué à leur pere mais quid de notre fiscalité à nous en France ?

    Merci 10000 fois si vous avez des réponses à nos 10000 questions

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    En 2002, mon beau père qui est espagnol et qui vit en Espagne à fait donnation de ses biens à ses 4 enfants.
    En 2004, un des enfants décède.
    Aujourd'hui, mon beau père agé de 80 ans veut vendre un de ses biens( un appartement situé à Valencia). Or, la succession du défunt n est pas règlé en Espagne.
    Les enfants se retrouvant du fait de la donnation, propriétaire du bien.
    Voilà, c'est à peu près l'endroit où j'ai arrêté de lire...

    D'une ligne à l'autre, l'identité du proprio change !

    Qu est propriétaire de l'appart' ? Votre beau-père ou ses enfants ?

  3. #3
    Membre

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    Bonsoir,

    Merci de prendre le temps de nous aider deja...

    Mon beau pere est le proprietaire a la base.
    Il a fait une donation a ses 4 enfants.
    Ils deviennent donc proprio du fait de la donation

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Et donc le beau-père n'est plus propriétaire. Il ne peut donc pas vendre le bien, tout simplement.
    Ce n'est plus "un de ses biens", mais "un bien de ses enfants" (si donation en indivision) ou "un bien d'un de ses enfants" (si les biens ont été distribués entre les enfants).
    On ne peut pas vendre les biens d'un autre.

    On imagine qu'il est resté usufruitier, et qu'il voudrait que ses enfants (ou l'enfant concerné) vendent ce bien, et il donnerait son accord pour que la vente se fasse en pleine propriété, et il récupèrerait sur le prix de vente la valeur de son usufruit (la valeur de la nue-propriété revenant aux enfants).
    Car j'imagine que le concept de démembrement (usufruit / nue-propriété) existe aussi en Espagne.
    Mais les enfants ne sont pas du tout obligés de vendre. Le bien leur appartient.
    Faut pas donner un bien quand on garde l'idée de vouloir en disposer... Car la donation est un dépouillement irrévocable du bien donné.

  5. #5
    Membre

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    Merci pour votre reponse

    Pas de soucis tout le monde est ok pour vendre

    Ce qui nous pose probleme, c est la question administrative... C est tres compliqué

    Les enfants doivent donner leurs accords mais par quel moyen ?
    Comme le pere ne peut pas se deplacer il a mandaté un avocat a qui les enfants doivent donner le pouvoir de representer les parties... Par quel moyen ?

    La question fiscal pour les enfants en france se pose aussi... Vont ils avoir a payer des impots sur cette vente alors qu ils vont reverser l'argent a leur pere...

    L administration demande un Nif, est ce necessaire

    C est hyper compliqué de connaitre les demarches 😩

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bon, stop.

    On imagine qu'il est resté usufruitier, et qu'il voudrait que ses enfants (ou l'enfant concerné) vendent ce bien, et il donnerait son accord pour que la vente se fasse en pleine propriété, et il récupèrerait sur le prix de vente la valeur de son usufruit (la valeur de la nue-propriété revenant aux enfants).
    Car j'imagine que le concept de démembrement (usufruit / nue-propriété) existe aussi en Espagne.
    @Natanto, pour qu'on vous réponde il faut d'abord que vous nous confirmiez les hypothèses soulevées par Rambotte. On est bien dans ce cas de figure ?

  7. #7
    Membre

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    Je suis desolee de ne pas etre clair je fais de mon mieux mais a force de rabacher, comme on se comprends, on pense etre comprehensible par tous😰

    Oui le pere reste usufruitier

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Ok.

    Ce qui m'ennuie dans cette histoire c'est que si l'état et la capacité des personnes sont régis par leur loi nationale, l'immeuble et les droits rééls le grevant sont régis par la loi du lieu de l'immeuble donc loi espagnole...

    ...et depuis que j'ai failli me viander dans un dossier où l'un des participants était un trustee régi par le droit anglais je fais gaffe.

    Si je me réfère à la loi française, les vendeurs seraient les nu-propriétaires indivis donc les frères survivants + les héritiers du frère prédécédé ; l'usufruitier (le père) renoncerait à son usufruit pour que l'acheteur recouvre la pleine propriété et la jouissance de l'immeuble qu'il achète. L'usufruitier peut renoncer à titre gratuit mais là je suppose qu'il demandera une contrepartie... deux possibilités en ce cas :
    - il renonce à son usufruit avant la vente ; en ce cas les héritiers vendent seuls le bien, ils perçoivent seuls le prix et en rétrocèdent une partie au père ;
    - on fait deux ventes en même temps : une vente de l'usufruit et une vente de la NP ; l'acheteur paie le prix de l'usufruit au père et le prix de la NP aux indivisaires.

    Les flux financiers ne sont pas les mêmes dans les deux cas ; en droit français, on privilégie la méthode A ; en droit espagnol, je sèche... il faudrait donc clarifier le contexte juridique de l'opération ; déjà, pour le moment, je comprend pas le fait que la promesse de cession soit consentie par le père, c'est incohérent...

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si je me réfère à la loi française, les vendeurs seraient les nu-propriétaires indivis donc les frères survivants + les héritiers du frère prédécédé ; l'usufruitier (le père) renoncerait à son usufruit pour que l'acheteur recouvre la pleine propriété et la jouissance de l'immeuble qu'il achète.
    Non. Les vendeurs du bien sont bien les nus-propriétaires, et l'usufruitier peut donner son accord pour vendre simultanément son usufruit*. Il n'y renonce pas, il le vend.
    Et alors la vente se fait en pleine propriété, et le prix est partagé au prorata de la valeur des droits. Il n'y a pas renonciation puis rétrocession d'une fraction du prix (ce ne serait d'ailleurs pas une renonciation). L'acquéreur ne paye qu'un seul prix, pas deux. Ce n'est pas son affaire que de partager le prix en deux parts.

    * Ou alors ils ne donne pas son accord, et le bien est vendu grevé d'usufruit, donc sans effet sur l'usufruit : l'acquéreur doit souffrir la présence de l'usufruitier. Notons aussi que l'usufruitier peut vendre tout seul son usufruit (qui s'éteindra quand même au décès de l'usufruitier initial, l'usufruit vendu n'étant pas viager sur la tête de l'acquéreur d'usufruit).

    Les enfants doivent donner leurs accords mais par quel moyen ?
    Les nus-propriétaires n'ont aucun accord à donner. Ils veulent vendre, ils vendent ; il ne veulent pas vendre, ils ne vendent pas. Le seul à devoir donner son accord pour la vente en pleine propriété, c'est l'usufruitier. Il faudrait cesser d'inverser les rôles.

    Voilà pour le droit français.

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