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Discussion : Droit de préemption suit a héritage?

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour, voici ma question en esperant etre clair.....
    Imaginons qu'un père possede une maison et un terrain. Il décide de faire donnation à ses deux filles de la maison et du terrain.
    Il doit definir les parties qui itont a chacune d'elles je présume?
    Par ailleurs, dans le cas ou le père decede et qu'une des deux filles veut vendre sa partie. LOa deuxièlme soeur a t elle priorité sur l'achat afin de conserver le bien dans sa totalité?
    Quelles ont les solutions dans pareil cas pour eviter qu'un bien (ou partie) ne reste pas dans la famille?

    Merci par avance !

  2. #2
    Tuxx
    Visiteur
    Si vous ne faites pas de découpage particulier il y aura indivision.
    Si l'une des filles veut vendre à votre mort, elle n'a aucune obligation de rester dans l'indivision (elle n'est donc pas coincée), mais elle devra le proposer en priorité à son autre soeur.
    Quid si la seconde fille n'a pas le cash pour racheter les parts de sa soeur...


  3. #3
    Pilier Junior

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    Dans la situation évoquée, le bien donné étant indivisible, deux solutions se présentent:
    1-l'une des deux filles reçoit la totalité du bien par donation et reverse la moitié de la valeur à l'autre; il s'agit donc d'une "donation-partage" avec soulte;
    2-les deux filles reçoivent, ensemble, la totalité du bien, se crée alors une "indivision" terme selon lequel vous êtes "copropriétaires" du bien (50/50).

    Ultérieurement, si l'une d'elles manifeste son intention de vendre sa part, l'autre coindivisaire bénéficie d'un droit de préemption (article 815-17 du code civil) lui permettant d'acquérir la part cédée.


    Je n'ai pas compris le sens de votre dernière question.

    DETHAU

  4. #4
    Membre Cadet

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    Merci Dethau.

    N'y a t il indivision que si aucun découpage n'est prévu?
    Imaginons que le père coupe le terrain en deux et la maison aussi (theoriquement...)...
    Le terrain et la maison deviennent alors inutilisables par les soeurs....chacune ayant sa propre famille a loger... dans ce cas que se passe t il?

    En cas de donation de son vivant... le père peut faire donation a hauteur de 50 000 euros par enfant (pour eviter les taxes).
    Dans ce cas (la maison + terrain valant + cher) est il obliger de faire un pré-découpage en évaluant chauqe parcelle donnée à 50 000 euros?

    C'est un peu complexe....

  5. #5
    Pilier Junior

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    Il est possible de faire procéder à la division du terrain par l'intervention d'un géomètre.Deux nouvelles parcelles seraient ainsi créées.Chaque enfant recevrait l'un d'elles.

    Pour la maison, la tâche est plus complexe.

    Si elle est assez spacieuse, il serait nécessaire de constituer une "copropriété" composée de plusieurs lots.Chaque enfant pourrait ainsi recevoir sa part et en serait le seul propriétaire.

    Si ces opérations ne sont pas exécutées et que les biens (maison et terrain) demeurent en l'état, les deux enfants seraient propriétaires "indivis".

    Au plan de la fiscalité, il serait utile de connaître l'exacte valeur de ces biens d'une part,et, d'autre part, votre père pourrait consentir donation que de la "nue propriété" et conserver par devers lui "l'usufruit" (la jouissance) jusqu'à la fin de ses jours.

    Suivant son âge, l'usufruit conservé,ayant une valeur fiscale, viendrait en déduction de la valeur en pleine propriété, diminuant d'autant la valeur de la nue propriété que vous recevriez par donation.

    DETHAU

  6. #6
    Membre Cadet

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    Merci d'autant de clareté et de precisions...
    En fait la maison actuelle fait 70 m², il parait difficile de la couper en deux lots viables...
    Dans ce cas, en restant dans l'indivision, est il possible que le père fasse d'ores et déjà donation à hauteur des 50 000 euros pour chacune des filles?
    Si oui, a quoi correspondent ces sommes? Viennent elles simplement en "moins" sur l'estimation de la maison lors d'un éventuel héritage (pour le calcul des doits a payer?)?
    Si l'une des deux soeurs ne peut pas payer les droits de succession pour la propriété en indivision, comment cela se passe t il?
    Merci de votre grande patience...

  7. #7
    Pilier Junior

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    Limiter la donation à 50000 € au profit de chaque enfant obligerait le donateur à transmettre qu'une partie de ses biens (1/4,1/3,2/3) et il en resterait encore.

    Or,les donations sont rapportables pendant 10 ans. Cela signifie qu'il faudrait attendre 10 de + pour qu'une nouvelle donation soit consentie. D'autre part, si le décès devait intervenir à l'intérieur du délai de 10 ans, la donation antérieure serait également rapportable à la succession ce qui signifie qu'il faudrait payer les droits sur le tout (donation + succession).

    Quelle que soit la façon d'aborder le sujet l'on se retrouve à devoir supporter les droits de mutation à titre gratuit (appellation fiscale des droits de donation et droits de succession).

    Si l'une des soeurs s'avère insolvable, l'autre devra payer la totalité des droits de succession sachant que, fiscalement, il existe une solidarité entre les héritiers.

    DETHAU

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