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Discussion : droits de donations sur maison construite sur terrain appartenant a autrui

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous,
    Voici les éléments :

    -Terrain appartenant à des neveux
    -Par acte sous seings privés les neveux confèrent à leur tante un droit d'occupation du sol perpétuelle sur la parcelle.
    -La tante y construit une maison
    -La tante étant aujourd’hui trés agée et placée en maison de retraite propose a ses neveux de vendre la maison afin que ceux-ci se partagent le montant de la vente en partant du principe que comme ils sont propriétaires du terrain ils sont aussi propriétaire de la maison en vertu de l'article 553 du CC.
    la question qui se pose est la suivante:
    les neveux sont ils propriétaires de la maison ?
    devront t'ils s'acquitter de droits de donations ?

    Merci par avance

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bjr,
    selon le code civil les neveux sont propriétaires de la maison.
    dans une telle situation il n'y a pas de droits à payer car il n'y a pas de donation.
    à moins que l'acte sous seing privé puisse s'opposer au code civil, il faudrait connaître ce que dit exactement cet acte.
    cdt

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Cà ressemble quand même fortement à une donation me semble-t-il, à partir du moment ou l'article 555 cc prévoit que

    "si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages."

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Je dirais qu'en vertu du 553, la construction est présumée être financée par le propriétaire. Sauf preuve du contraire et en particulier en absence de volonté du réel constructeur de se faire indemniser en vertu du 555, la présomption du 553 fait qu'il n'y a pas donation puisque présumé payé par le propriétaire.
    Il appartiendra aux héritiers du constructeur d'invoquer la donation indirecte en prouvant l'intention libérale. La révélation de cette donation indirecte rendra celle-ci soumise aux droits de donation.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    la présomption du 553 fait qu'il n'y a pas donation
    Oui, pas vu pas pris, mais pour le calcul de la plus-value le notaire va demander des factures (et éventuellement le fisc). Et si elles sont au nom de la tante il risque d'y avoir problème.

  6. #6
    Membre

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    Merci a tous pour vos interventions.
    en réponse à Amatjuris concernant l'acte sous seings privés,il est assez succinct

    Après avoir identifié les parties et rappelé l'origine de la propriété du terrain

    "EXPOSE PRÉALABLE :
    Madame W a demandé aux consorts X, Y et Z,de lui conférer un droit d'occupation de sol de la dite parcelle,afin de lui permettre de faire construire sa villa sur le dit terrain.
    Les consorts X ,Y et Z y ont consenti

    CONSTITUTION D'UN DROIT D'OCCUPATION DU SOL:
    les consorts X ,Y et Z susnommés ,confèrent à madame W susnommée,leurs ayants droit ou ayants cause,un droit d'occupation du sol perpétuelle sur la dite parcelle de terre leur appartenant située sur la commune de ...."

    Pour information la tante n'a pas d'enfants et elle est d'accord pour la vente de la maison (c'est elle qui le propose) elle ne réclame rien en échange
    la maison a été construite il y a environ 25 ans

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    CONSTITUTION D'UN DROIT D'OCCUPATION DU SOL:
    les consorts X ,Y et Z susnommés ,confèrent à madame W susnommée,leurs ayants droit ou ayants cause,un droit d'occupation du sol perpétuelle sur la dite parcelle de terre leur appartenant située sur la commune de ...."
    Quel est le fondement juridique de cette... chose ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    S'agissant d'un acte sous seing prive, non publié, il ne fait loi qu'entre les parties, et n'est pas opposable aux tiers, à mon avis.
    S'agissant du vocabulaire employé dans l'acte sous seing privé, s'il y a litige sur la signification entre les parties, il appartient au tribunal d'interpréter la signification et la volonté des parties.
    On pourrait imaginer que le tribunal dise que les parties ont statué sur un droit d'usage viager.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    J'en doute.

    Les engagements perpétuels sont interdits en droit français. Et la règle est que, confrontés à un tel engagement, les juges ne le requalifient pas mais le déclarent nul.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le déclarent nul quand l'engagement est réellement perpétuel, c'est-à-dire est prévu comme devant être transmis éternellement aux héritiers de celui qui s'engage.
    Si dans le texte de l'engagement, il apparaît clairement que c'est seulement le signataire qui s'engage, le mot "perpétuel" n'est qu'une erreur de vocabulaire, les parties voulaient dire "viager".

    Il appartient au juge d'interpréter. S'il interprète que les parties voulaient réellement dire "perpétuel", il prononce la nullité, s'il interprète qu'elles voulaient dire "viager", il n'a pas de raison de prononcer la nullité.
    Dernière modification par Rambotte ; 25/09/2014 à 15h30.

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Dans l'esprit cette convention ressemble à un bail à construction .

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