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Discussion : Désaccord entre usufruitier et nus-propriétaires concernant la vente d'une maison de famille

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je me permet d'ouvrir une nouvelle discussion car j'aurais besoin de renseignements concernant la vente d'un bien de famille plus précisément d'une maison secondaire.

    Pour mieux comprendre, je vous explique :
    La maison est située sur la Presqu'Île de Giens dans le département du Var, classée aux Bâtiments de France et fait partie de la famille depuis au moins 200 ans. Elle se transmettait de génération en génération jusqu'au jour où quelqu'un décide de s'en séparer. Cette personne est ma grand-mère, mariée à mon grand-père a qui appartenait cette maison. Ce dernier étant décedé en 2002, c'est donc ma grand-mère qui en a récupéré l'usufruit ( 30% aujourd'hui ). Mon père ainsi que mes deux tantes ont, eux, hérité de 1/4 en nue-propriété. Ma grand-mère n'ayant aucune attache ni affection pour cette maison et très attirée par l'argent, s'est chargée de vendre les parcelles autour de cette maison.
    Là où cela se complique, c'est que mon père a passé toute son enfance dans cette maison, son petit coin de paradis, où il n'a eu que des bons souvenirs dans cette maison de famille. Il nous a également transmis à, nous, ses enfants, cet amour pour la Presqu'Île et cette maison en y passant de nombreuses vacances. Son attachement était tellement grand que la dispersion de ses cendres comme celles de tous ses ancêtres s'est faite au large de cette Presqu'Île.
    Mon père a toujours refusé l'éventualité de vendre cette maison malgré les tentatives de ma grand-mère. Il est malheureusement décédé l'année dernière. Nous avons donc hérité ma sœur, mon frère et moi-même de son 1/4 en nue-propriété donc 1/3 de 1/4 chacun. Cette épreuve déjà très difficile à surmonter l'est encore plus par l'acharnement à notre égard de la fameuse grand-mère. En effet, mon père étant la dernière personne à s'opposer à la vente du bien, elle profite de la situation pour nous mettre la pression et nous forcer à vendre. Vous l'aurez compris il est inenvisageable pour nous de se séparer de cette maison. Elle nous a convoqué chez son notaire pour " justifier" son intention de vendre. Nous avons proposé des solutions pour limiter les frais occasionnés par son entretien comme prendre en charge à 100 % les taxes et charges engendrées, la rénover afin de la louer quelques temps mais refus total, sa seule proposition est la suivante : Vendre ou Tribunal par l'article 815 du Code Civil concernant l'indivision. L'argent est définitivement sa seule motivation malgré qu'elle soit à l'abri du besoin, notamment grâce à la vente des terrains cités plus haut s'élevant à plusieurs centaines de milliers d' €uros.
    En plus de cela, fasse à notre opposition et pour montrer sa mauvaise foi, elle nous interdit l'accès total à cette maison. Ceci dit ce n'est qu'une interdiction verbale, je n'ai aucun papier officiel me le stipulant. Je possède sans qu'elle ne le sache un jeu de clés. Je souhaiterais me recueillir auprès de mon père et de ma famille en me rendant là-bas plusieurs jours.
    J'aurais donc voulu savoir plusieurs choses :
    - Si malheureusement elle décide d'aller au Tribunal pour sortir de l'Indivision, avons nous une chance de garder cette maison, notre argument principal étant le côté affectif et héréditaire tout en apportant des solutions afin de sauvegarder ce bien ?
    - Quels sont les risques que j' encours à m'y rendre sans son accord en tant qu’usufruitière ? Peut-elle porter plainte pour violation de domicile malgré que je possède les clés ? Que peut-elle mettre en place contre moi ?
    Je vous remercie d'avance pour votre attention.
    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    oula....

    Vous l'aurez compris il est inenvisageable pour nous de se séparer de cette maison
    C'est bien gentil, en ce cas vous rachetez la part dont vous n'êtes pas propriétair.

    Quels sont les risques que j' encours à m'y rendre sans son accord en tant qu’usufruitière ?
    Violation de propriété sans nul doute. Que vous soyez propriétaire d'une partie de la NUE-propriété ne vous autorise en aucun cas à pénétrer CHEZ ELLE. puisqu'elle a l'usufruit. Vous ne devriez même pas avoir de clefs à son insu.

    Dans la vie on ne fait pas toujours ce qu'on veut, soit vous avez l'argent pour racheter les parts que vous n'avez pas, soit ça finira en vente judiciaire avec peut-être un prix moindre que ce que vous pourriez en obtenir en la vendant dans le calme.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    En plus de cela, fasse à notre opposition et pour montrer sa mauvaise foi, elle nous interdit l'accès total à cette maison. Ceci dit ce n'est qu'une interdiction verbale, je n'ai aucun papier officiel me le stipulant
    Si si, vous en avez un : l'acte de la succession de votre grand-père qui la rend usufruitière de la maison. Elle seule en a le droit de jouissance.

    Les biens de famille sont un faux concept. C'est le bien des ayants-droits actuels.

    Vous dites que votre père et vos deux tantes ont (ou avait pour votre père) 1/4 en propriété. Nous en déduisons que votre grand-mère a le dernier quart (issu d'une donation entre époux, option 1/4 en propriété et 3/4 en usufruit) ? Il y a donc bien indivision sur la nue-propriété.

    Le côté affectif ne sera pas un bon argument, sinon, les sorties d'indivision seraient impossibles, puisqu'il y a très souvent de l'affectif dans le refus qu'un bien soit vendu.

    Les chances possibles :
    - Le partage du bien lui-même en parties mitoyennes ou en lots de copropriété, chacun étant seul propriétaire de sa part divise*, grevée d'usufruit pour vos parts : elle pourra vendre sa part divise en propriété, mais ne pourra faire vendre vos parts dont elle ne sera que usufruitière (pas d'indivision entre nu-propriétaire et usufruitier).
    - Vous avez les moyens financiers de racheter les droits des autres. Eventuellement cacher ce fait pour acquérir lors de la vente aux enchères, à plus bas prix, encore que dans cet endroit, les enchères puissent monter, ce type de bien pouvant être convoité ?

    * vous pouvez rester en indivision à 3 sur la part divise qu'aurait eu votre père.
    Dernière modification par Rambotte ; 08/08/2014 à 22h30.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Je vous remercie pour vos réponses rapides et de l'attention que vous portez sur le sujet.
    Nous sommes dans l'incapacité financière ma soeur, mon frère et moi-même de racheter les parts de notre grand-mère ainsi que celles de nos deux tantes.
    Concernant une vente aux enchères j'ai malheureusement peur que cela finisse par arriver si une solution n'est pas apportée rapidement.
    Son prix de vente est estimé à 800 000 €, les terrains se vendant très chers. La maison en elle-même est à rénover. Donc en cas d'enchères nous ne seront probablement pas les seuls à vouloir acquérir le bien malgré les travaux à prévoir.
    Nous avions pensé à une avance sur héritage de ses parts cela serait-il possible selon vous ?
    Merci encore de vos réponses.
    Cordialement

  5. #5
    Pilier Sénior

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    compte tenu de la situation décrite, je ne la vois pas vous faire une donation...

    Si vous n'avez pas les moyens de racheter les parts des autres il va falloir vous faire une raison et ça vous permettras de vendre au prix du marché, vous toucherez votre part au moment de la vente.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Merci de votre réponse. Nous ne la voyons pas non plus nous faire ce genre de donation, ceci dit officiellement elle cherche à se débarrasser de ce bien et ne plus en entendre parler. Voilà pourquoi nous avions pensé à cela. Nous cherchons simplement toutes les solutions possibles pour que cette maison reste dans la famille. De façon désespérée probablement.
    Cordialement

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Elle ne possède que 1/4 en propriété du bien, et son usufruit.
    Si elles vous donne son 1/4, il faudra en restituer à vos tantes leurs quotes-parts en valeur à son décès, car votre part d'héritage en avance , c'est 1/3 de son quart. Ca résout qu'une toute petite partie du problème...
    Il faudrait donc que vos tantes, dont vous n'êtes pas héritiers si elles ont une descendance, vous fassent aussi chacune donation de leur quart. Le voudront-elles ? Car elles aussi, elles semblent intéressées par la vente ?

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Nous pensions nous, avoir donation de toutes ses parts sur la maison de son vivant, et nos deux tantes auraient hérité de sa maison principale et du reste de l'héritage, ne souhaitant pas non plus conserver cette maison. Nous n'aurions dans ce cas que les parts de nos tantes à racheter, ce qui serait nettement plus envisageable financièrement parlant qu'à l'heure actuelle.
    Cordialement

  9. #9
    Pilier Sénior

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    il ne vous reste plus qu'à proposer la solution...

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Pouvez-vous décrire l'ensemble du patrimoine, celui qui fut propre au grand-père, et celui qui fut commun aux époux ? Car s'il y a une indivision sur de nombreux biens, le partage peut être fait par l'attribution de biens, et non par la vente des biens. Il faudrait un ordre de grandeur des valeurs respectives.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Alors je ne connais pas toutes ces informations relatives au patrimoine commun. Ce que je sais, du côté de mon grand-père il y avait cette maison. Mes grand-parents ont acheté, mariés, une maison dans laquelle vit toujours ma grand-mère. Elle est estimée à 180 000 €. En ce qui concerne son patrimoine financier,je n'en ai aucune idée. Si j'ai bien compris le principe de l'avance sur héritage, ses parts sur la maison de Giens s'élevant aux alentours de 300 000 €, la possibilité pour que nous puissions en hérité de son vivant soit qu'elle dispose d'un patrimoine total de 900 000 €, soit 300 000 € pour chacune de ses filles pour garder l'équité sur le partage de l'héritage. Dans cette condition le partage par l'attribution de biens pourrait-il être possible ?
    Coridalement

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il n'y a aucune possibilité d'hériter du vivant d'une personne, puisque l'héritage n'existe qu'au décès.
    Du vivant d'une personne, on reçoit des donations. Une donation en avance d'héritage n'est pas un héritage, c'est une donation.
    Et une personne donne ce qu'elle veut, sans limite. Et nul n'est obligé de donner.
    Il est tenu compte des donations au décès (le rapport des donations) pour respecter l'égalité des parts au moment du partage (et donc la valeur au moment de la donation ne compte pas, sauf l'exception des donations-partages).

    Quand je parlais du partage possible par attribution de biens, je parlais du partage judiciaire : face à une demande de sortie d'indivision sur ce bien, vous pourriez faire une demande de partage de l'indivision sur tous les biens, dans un contexte où cela rendrait possible la constitution de lots (alors que peut-être sur le seul bien initial, ce n'est pas possible de faire des lots, ou pas suffisamment de lots).

    Exemple pour illustrer le principe. Vous êtes en indivision 25% chacun sur 4 biens de valeurs égales. Un indivisaire demande la sortie de l'indivision sur le bien 1, qui n'est pas partageable en 4 lots, et sera donc vendu aux enchères. Vous pouvez étendre la demande de sortie d'indivision sur les 4 biens considérés comme un tout (succession) et là, la constitution le lots est possible, ce qui évite la vente aux enchères des 4 biens : un bien chacun.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Je vous remercie encore de l'attention que vous portez sur notre problème et de vos réponses qui ont pu nous éclairer. Le mieux que nous puissions faire est donc de rester le plus longtemps possible dans cette situation d'indivision qui nous permet de garder notre maison au sein de la famille et croiser les doigts pour que ce désaccord ne finisse pas au Tribunal, au quel cas nos chances pour sauvegarder ce bien seraient très minces.
    Cordialement

  14. #14
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par leeloo44 Voir le message
    Je vous remercie encore de l'attention que vous portez sur notre problème et de vos réponses qui ont pu nous éclairer. Le mieux que nous puissions faire est donc de rester le plus longtemps possible dans cette situation d'indivision qui nous permet de garder notre maison au sein de la famille et croiser les doigts pour que ce désaccord ne finisse pas au Tribunal, au quel cas nos chances pour sauvegarder ce bien seraient très minces.
    Cordialement
    Nul n'est tenu de rester dans l'indivision. De sorte que cette dame qui a sans doute d'autres objectifs que les votres, pas le même âge que vous non plus, pourra faire vendre si vous vous obstinez à ne pas entendre sa demande. Rachetez lui sa part ? Proposez lui un viager ?

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par leeloo44 Voir le message
    Je vous remercie encore de l'attention que vous portez sur notre problème et de vos réponses qui ont pu nous éclairer. Le mieux que nous puissions faire est donc de rester le plus longtemps possible dans cette situation d'indivision qui nous permet de garder notre maison au sein de la famille et croiser les doigts pour que ce désaccord ne finisse pas au Tribunal, au quel cas nos chances pour sauvegarder ce bien seraient très minces.
    Cordialement
    Pas sûr, de toute manière vous n'en profitez pas, alors à moins que vous ne jouiez au loto vous faites juste perdurer une situation malsaine

  16. #16
    Pilier Sénior

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    dans votre exposé, il y a un "detail" qui me chiffonne :
    vous dites que votre grand mere a vendu les terrains alentours...
    mais ces terrains etaient ils compris dans la succession du grand pere ?
    si oui, l'accord des nu-proprietaires a t il ete obtenu ?
    Et qu'est il advenu du prix de vente de ses terrains ? votre grand mere a t elle tout conservé ? ou cela a t il ete partagé entre elle et les autres heritiers ?

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