Affichage des résultats 1 à 23 sur 23

Discussion : 1/4 plein propriété + 3/4 usufruit -> forcer la vente?

  1. #1
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Ma belle-mère (remariage) à reçu une donation entre époux suite au décès de notre père.

    Elle a choisie l'option "1/4 plein propriété + 3/4 usufruit"
    Elle a 54ans ce qui lui donne un droit d'usufruit égale à 50% du fait de son age à aujourd'hui.

    Elle possède donc une pleine propriété (puisque les maisons ont été acheté conjointement avec notre père) + "1/4 plein propriété + 3/4 usufruit sur la succession"
    Je suis nue propriétaire sur les biens donc à hauteur de 3/4 de la succession.




    Elle a des difficultés financières pour entretenir les biens et de faite, elle nous demande de partager les biens..avec un usufruit à 50%. (Cette situation était prévisible mais elle a choisie l'usufruit en pensant que nous allions vendre et donc qu'elle allait récupérer un maximum d'argent. Hors ce n'est pas le cas et elle se retrouve avec toutes les charges sans possibilité d'en assurer les frais.)

    Personnellement je ne vois pas d’intérêt à vendre/partager les biens en présence d'un usufruit à 50%.. et je préfère attendre l'extinction de l'usufruit.

    Peux t'elle me forcer à réaliser le partage ? (je ne parviens pas à comprendre si nous sommes dans une situation "d'indivision" ou de "démembrement" dans le cas présent)

    Quelles solutions voyez vous à notre situation?

    Par avance merci pour vos réponses
    Bonne journée

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    Oui, elle peut forcer le partage, puisqu'elle est en indivision sur la nue-propriété. Et dans sa demande d'assignation, puisque par ailleurs elle est totalement usufruitière, si le partage en lots n'est pas possible (un lot en pleine propriété pour elle, et des lots en seul usufruit pour elle), elle pourra demander que la vente aux enchères se fasse en pleine propriété, en acceptant simultanément de vendre son usufruit.
    Ici, vous parlez de maisons au pluriel, donc il est possible que les biens soient commodément partageables en lots.

    Notez que son droit d'usufruit n'est pas de 50%, mais de 100% : elle est unique usufruitière. 50%, c'est la valeur relative de son usufruit par rapport à la pleine propriété, pas son droit d'usufruit.
    Notez que 50%, c'est le barème fiscal, qui ne s'impose pas légalement en matière de partage d'un prix de vente. La seule valeur valable, c'est la valeur économique de l'usufruit, mais elle est plus délicate à calculer. D'où l'usage par facilité du barème fiscal.
    Dernière modification par Rambotte ; 16/07/2014 à 12h21.

  3. #3
    Pilier Junior

    Infos >

    Vous êtes dans une situation à la fois d'indivision et de démembrement, la nue-propriété et l'usufruit étant chacun en indivision. Il s'ensuit que l'article 815 du Code civil s'applique, et que votre belle-mère peut effectivement forcer le partage.
    Mais cela peut être à votre avantage si vous avez la possibilité de racheter les biens, car si à l'issue de la procédure le partage est ordonné par une vente judiciaire les biens seront bradés aux enchères, et vous aurez probablement la possibilité de les acheter en dessous du prix de marché. Idéalement il faudrait essayer de vous débrouiller pour que l'usufruit et la nue-propriété soient vendus séparément, ce qui les rendrait encore moins attrayants pour d'éventuels acheteurs tiers.

    ---------- Message ajouté à 12h25 ---------- Précédent message à 12h23 ----------

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    elle est totalement usufruitière
    Ce n'est pas ce que j'ai compris, il est mentionné qu'elle est ¾ usufruitière...

  4. #4
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour Rambotte et merci pour cette réponse

    C'est ce que je craignais. Elle peut donc forcer la vente des biens.
    Quand vous dites "elle pourra demander que la vente aux enchères se fasse en pleine propriété, en acceptant simultanément de vendre son usufruit."
    Cela signifie qu'elle récupérera donc l'argent de l'usufruit à l'issue de la vente?

    il y a en effet plusieurs biens et un partage en lot est possible. Mais pour le moment les enfants (dont je fais partie) refuse de l'envisager en présence d'un usufruit à 50% puisque cela nous fait perdre de l'argent..
    De plus, il semble que nous ayons des vues sur les mêmes biens.. donc le partage s'annonce difficile.

  5. #5
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Galdoras2 Voir le message
    il y a en effet plusieurs biens et un partage en lot est possible. Mais pour le moment les enfants (dont je fais partie) refuse de l'envisager en présence d'un usufruit à 50% puisque cela nous fait perdre de l'argent..
    De plus, il semble que nous ayons des vues sur les mêmes biens.. donc le partage s'annonce difficile.
    Si le juge estime que les biens peuvent être partagés en lots correspondant aux parts de chacun, le fait que vous ayez les mêmes préférences ne sera nécessairement un obstacle. D'une part cela se traduira probablement par une valeur plus élevée de ces lots, et d'autre part il peut toujours y avoir un tirage au sort.
    Bref, en pareil cas, on ne peut pas présumer que le partage se soldera par une vente judiciaire.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    A priori, ici, il n'y a pas d'indivision en usufruit, l'usufruit est détenu entièrement par la veuve.
    Ici, la composition des lots sera une composition de la nue-propriété des lots, puisque c'est la nue-propriété qui est indivise. Il ne s'agira pas de composer des lots en pleine propriété dont la valeur correspondra aux valeurs de vos droits respectifs indivis/démembrés*.
    Elle recevra donc un lot en pleine propriété, et vous recevrez des lots où elle ne sera plus nue-propriétaire, seulement usufruitière, et donc cette fois sans aucun pouvoir de forcer la vente sur vos lots. Vous pourrez donc attendre l'extinction de l'usufruit sur vos lots.
    Notez que vous pouvez demander un partage partiel, dans lequel les héritiers nus-propriétaires acceptent de rester en indivision entre eux, la seule volonté étant de sortir de l'indivision avec la veuve.

    * c'est possible de le faire avec l'accord de tous, mais cela ne peut être imposé.

    Donc face à une demande d'assignation en partage avec demande de vente aux enchères, il faudra que votre avocat argumente sur la non-nécessité de la vente aux enchères vu qu'il est possible de composer des lots, et que les enfants peuvent sortir de l'indivision en nue-propriété en leur attribuant certains biens, l'usufruitière restant usufruitière de ces biens.

    PS Quels sont les biens propres et leurs valeurs, quels sont les biens communs et leurs valeurs, pour voir si on peut composer des lots.
    Dernière modification par Rambotte ; 16/07/2014 à 13h44.

  7. #7
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    A priori, ici, il n'y a pas d'indivision en usufruit, l'usufruit est détenu entièrement par la veuve.
    Elle aurait donc ¼ et PP et la totalité en usufruit ?

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Tout de même !
    1/4 PP + 3/4 U = (1/4 NP + 1/4 U) + 3/4 U = 1/4 NP + (1/4 U + 3/4 U) = 1/4 NP + U.
    Elle est totalement usufruitière.
    Même raisonnement si on tient compte de sa moitié de pleine propriété dans les biens communs.

  9. #9
    Pilier Junior

    Infos >

    Exact, donc effectivement la veuve ne peut pas forcer la vente en PP des biens dont elle n'aurait plus que l'usufruit, mais elle peut en vendre l'usufruit seul, sans forcer personne (ça n'intéresse pas grand monde, en général).
    Dernière modification par Juloup ; 16/07/2014 à 14h14.

  10. #10
    Membre Junior

    Infos >

    Merci a tous pour vos réponses qui m'éclaire grandement sur les suites possible de cette succession.

    Rambotte,

    Pour vous répondre, il existe des biens communs découlant de la succession qui sont:

    1 maison de 240 000€ et dont la valeur de la succession est égale à 180 000€: donc 45 000€ PP + 135 000€ USU/ NP
    1 maison de 260 000€ et dont la valeur de la succession est égale à 130 000€: dont 32 500 PP + 97 500€ USU/ NP
    1 appart de 140 000€ et dont la valeur de la succession est égale à 70 000€: dont 17 500 PP + 52 500€ USU/ NP

    Découlant de la succession mais soumis à l'usufruit actuel de mon Grand père qui est toujours en vie (87ans)

    1 maison de 200 000€ dont la valeur dans la succession est égale à 100 000€
    1 maison de 140 000€ dont la valeur de la succession est égale à 35 000€
    1 appart de 180 000€ dont la valeur de la succession est égale à 60 000€
    1 chalet de 50 000€ dont la valeur de la succession est égale à 12 500€
    (Pour ces biens, lorsque mon grand père décédera, je dois avouer que je n'ai pas compris si ma belle mère deviendra propriétaire d'1/4 en PP + 3/4 en usufruit..)

    Il existe aussi du mobilier pour une valeur, suite à l'inventaire, de 25 000€

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Exact, donc effectivement la veuve ne peut pas forcer la vente en PP des biens dont elle n'aurait plus que l'usufruit, mais elle peut en vendre l'usufruit seul, sans forcer personne (ça n'intéresse pas grand monde, en général).
    Oui, mais elle peut forcer la vente de la nue-propriété indivise, et dire qu'elle consent, dans la vente aux enchères, de vendre simultanément son usufruit pour une meilleure rentabilité économique* de cette vente aux enchère, qui se fera donc en pleine propriété.
    * et donc la vente aux enchères de la pleine propriété ne lui sera pas refusée, tandis qu'elle serait refusée aux héritiers qui la demanderaient, sans consentement de l'usufruitière.

    Donc pour contrer cette vente aux enchères en pleine propriété, c'est le lotissement des biens, s'il est possible.

    1/4 en PP + 3/4 en U s'applique sur tous les biens, sachant que les usufruits existants doivent d'abord s'éteindre. Donc immédiatement, elle a 1/4 NP (puisque grevé d'usufruit) et 3/4 en usufruit successif, qui sera effectif à l'extinction du précédent usufruit.

    Je comprends que l'expression "dont la valeur dans la succession" signifie la part de maison dépendant de la succession (pourquoi la 1ère n'est pas 50%, s'agissant d'un bien commun ?)

    Le total, c'est donc 180000 + 130000 + 70000 + 100000 + 35000 + 60000 + 12000 + 25000 = 612000. Un quart = 153000
    Par ailleurs, sa propriété existante hors succession, c'est 60000 + 130000 + 70000 = 260000
    Il faut lui attribuer des biens à hauteur de 260000 + 153000 = 413000, qui si possible ne sont pas en indivision avec d'autres héritiers du grand-père.
    Par exemple la 2ème et la 3ème maison + (une part du) mobilier : 260000 + 140000 + 25000 = 425000

    J'ai supposé que c'était la part du mobilier dépendant de la succession.

    Vous recevez donc en indivision entre enfants la 1ère maison en nue-propriété, et vous recevez la nue-propriété des parts de votre père dans les biens du grand-père.

    Ah! je viens de voir : il existe bel et bien une indivision potentielle sur l'usufruit quand il cessera d'être successif : lors de l'extinction de l'usufruit du grand-père, elle sera en indivision sur l'usufruit avec la fratrie de votre père...
    Dernière modification par Rambotte ; 16/07/2014 à 15h01.

  12. #12
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Rambotte,

    Pour info, la 1/ere maison n'est pas à 50% même s'il s'agit d'un bien commun car mon père avait apporté 3/4 des sommes pour acheter le bien. Des documents existent en se sens pour en attester et la maison entre bien pour les 3/4 de sa valeur dans la succession.


    Donc si j'ai bien compris ce que vous m'avez dit:
    - j'ai tout intérêt à proposer la constitution de lot de biens si je souhaite éviter une vente aux enchères qui lui permettrait de gagner les bénéfices de la ventes sur sa PP et sur l'usufruit me laissant avec le bénéfice de la vente de ma nue propriété (que je ne souhaite pas vendre à l'origine).

    Dans le cas d'une constitution de lots, elle aura en Pleine Propriété un nombre de bien équivalant à 425000€ et un usufruit sur le reste des biens (puisque son choix porte toujours sur 1/4 en PP + 3/4 en USU)

    Toutefois, vous me dites qu'il y aura une indivision à l'extinction de l'usufruit de mon grand père (mais je ne vois pas comment puisque je vais recevoir 3/4 en nue propriété et ma belle mère recevra 1/4 en PP + 3/4 en USU à ce moment là. Je n'aurai donc pas d'usufruit il me semble)
    Mais dans le cas où vous auriez raison cela signifie t'il qu'elle pourra le moment venu demander à sortir de l'indivision à nouveau et forcer la vente des biens aux enchères?

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Galdoras2 Voir le message
    Toutefois, vous me dites qu'il y aura une indivision à l'extinction de l'usufruit de mon grand père (mais je ne vois pas comment
    Il y aura indivision de l'usufruit si votre grand-père a eu d'autres enfants que votre père, et que ceux-ci sont vivants ou représentés.

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Juloup,
    Oui, en effet mon grand père a eu d'autres enfants que mon père et il y aura donc indivision avec eux.

    Et bien.. la suite promet d'être très "désagréable"...

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    Ça risque surtout de prendre du temps, surtout si certains y mettent de la mauvaise volonté, mais ce n'est pas nécessairement à votre désavantage si vous souhaitez récupérer des biens plus que de l'argent, car plus le temps passe, plus l'usufruit perd de la valeur.
    Dernière modification par Juloup ; 16/07/2014 à 16h22.

  16. #16
    Membre Junior

    Infos >

    Tout à fait d'accord avec vous.
    Le temps joue en ma faveur.. j'ai tout intérêt à faire traîner les choses.

    Merci pour vos réponses

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Oui mais si la veuve n'a pas les moyens financiers d'entretenir les biens, vous risquez de récupérer un patrimoine dégradé si aucun travaux ne sont faits ?

    Ces biens sont-ils loués, et perçoit-elle au moins les loyers ?

  18. #18
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour Yooyoo,

    En effet, l'entretien est de la responsabilité de l'usufruitière.
    Un inventaire a été fait au moment du décès
    J'ai demandé à pouvoir faire visiter les maisons par un commissaire au compte pour vérifier justement que l’entretien est réalisé correctement. J'attends la réponse de l'usufruitière en sachant qu'elle n'ai pas obligé de l'accepter il me semble.
    Pour le moment je pense que les biens sont propres. D'ici quelques années je ferais valoir à un juge que j'ai de sérieux doutes au vu des "extérieurs"..
    Dans le cas où je constaterai une dégradation je déposerai une plainte et je demanderai que lui soit retiré l'usufruit pour non respect de ses obligations..
    Je pense également que je déposerai plainte le cas échéant pour faire valoir le préjudice et obtenir réparation (d'autant plus que cette situation était très prévisible des le départ).

    Et pour vous répondre, oui elle perçoit des revenus sur 1 maison.. mais pas sur tout les biens.
    Dernière modification par Galdoras2 ; 16/07/2014 à 16h47.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Dans le cas où je constaterai une dégradation je déposerai une plainte
    La plainte sera inutile, ce n'est pas du pénal, mais du civil.
    La déchéance de l'usufruit ne passe pas par la case plainte.

  20. #20
    Membre Junior

    Infos >

    comment faire valoir c'est droits dans ce cas?
    Le nue propriétaire n'a que ces yeux pour pleurer?

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    En assignant au tribunal civil, pas besoin de plainte, avec vos preuves qu'elle laisse dépérir les biens. Comme une assignation en partage, pas besoin de plainte.
    Le tribunal pénal, avec des plaintes, c'est pour les crimes et délits.

  22. #22
    Membre Junior

    Infos >

    Ah d'accord! Merci beaucoup RAMBOTTE à nouveau.
    C'est donc une procédure "plus simple"
    merci!

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il faut quand même y aller fort pour une déchéance de l'usufruit.

    Citation Envoyé par Article 618
    L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien.
    Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l'avenir.
    Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.
    Dernière modification par Rambotte ; 16/07/2014 à 17h49.

Discussions similaires

  1. Réponses: 2
    Dernier message: 13/09/2017, 08h29
  2. [Rapport avec les pros du droit] comment forcer un notaire à produire un acte de vente immobilier ?
    Par charlotte9 dans le forum Monde de la Justice
    Réponses: 5
    Dernier message: 17/09/2015, 14h46
  3. [Difficultés] Peut-on forcer la vente de ses parts ?
    Par Kacem dans le forum Entreprise
    Réponses: 7
    Dernier message: 04/01/2015, 18h29
  4. [Propriétaire et Locataire] délais pour forcer une vente
    Par criruben63 dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 07/12/2010, 15h37
  5. [Succession, Donation] Conseils plein usufruit vs. 1/4 propriété et 3/4 usufruit
    Par Shaoolin dans le forum Personne et Famille
    Réponses: 2
    Dernier message: 22/09/2007, 20h34