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Discussion : Réévaluation d'une maison

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je suis en désaccord avec mon notaire en charge d'une succession passée sur le prix de la maison du décédé (habitant en maison de retraite une année ou deux avant le décès).
    Les quelques faits rapides:
    -décès en Novembre 2010
    -après lecture du testament, je juge qu'il me pénalise et demande à un avocat de s'occuper de son annulation
    -renonciation officielle de l'autre héritier fin 2011
    -signature de la succession en Juin 2012
    -annulation totale en octobre 2012 (l'héritier universel refusant l'héritage, il ne reste que moi) par jugement
    La succession fut longue car il y eut la contestation et je n'étais pas en France.

    Le contentieux porte donc sur l’estimation de la petite maison (environ 80m²). Elle est dans uen petite ville de province, de 1970 type meulière, tout d'origine, bien placée par rapport au bourg et bien orientée. Elle fut cambriolée après le décès, tous les effets personnels furent mis au sol, les meubles cassés etc, photographies à l'appui. La maison n'est plus aux normes électriques (et le réseau ne fonctionne plus aujourd'hui), les canalisations furent gelées (peut-être avant décès ?).
    Le déblaiement de la maison et du jardin me coûta environ 10 00 euros en tout et je suis présentement en train d'effectuer les devis d'une réhabilitation minimale, la maison n'étant pas du tout touchée entre temps. Par exemple, Le plombier-chauffagiste-electricien m'a donné, en attendant son devis précis, un chiffre de 40 000 euros pour ses travaux. J'attends celui de l'isolation qui devrait être de la même valeur .

    Le notaire évalua la maison (encore en bazar) à 130 00 euros fin 2010 ce qui à mon sens était surévalué (estimation personnelle, pour son état et au bon sens, vers les 100 000 ou 110 000 euros).
    Le notaire pensait qu'un « jeune couple l’achèterait pour la retaper » et après mon étonnement sur ce prix, il m'assurait qu'il n'y aurait a priori pas de difficultés à la revendre.
    Nous sommes maintenant en 2014, le marché local à chuté de 30% environ. Je l'ai mise en vente récemment par le biais du notaire négociateur du même cabinet notarial. Il estime que je peux en demander 95 000 euros. Aujourd'hui un seul visiteur m' en propose effectivement 85 000. Le notaire négociateur insiste bien sur le fait que tous les autres visiteurs sont découragés par l'ampleur des travaux. Aujourd'hui les maisons similaires en emplacement, habitables directement, bien entretenues se situent en effet vers les 130 00 euros pour ces surfaces (typiquement <100m²). Je ne connais pas le prix de l'immobilier en 2010.

    Je souhaiterais donc revoir le coût de la succession au près du fisc. Le notaire m'a informé que son évaluation de 2010 reste pertinente et, au vu de la date de ma requête, il juge que le fisc me refusera la considération de mon dossier. À mon sens le notaire estima la maison dans une état habitable directement et en mésestime le coût des travaux à faire. Ma question est donc: puis-je tout de même effectuer une requête auprès du fisc par mes propres moyens ?
    Est-ce que ma requête est pertinente ?
    Est-il encore temps d'en faire une ?
    J' avoue ne pas trouver le formulaire adéquat sur les sites du gouvernement.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Tout dépend quand vous avez payé vos droits de successions. Si c'est en 2010, vous êtes hors délai, puisque vous devez agir avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit.

    Ensuite, faire une déclaration de succession rectificative, en substituant une valeur plus basse, revient à une réclamation contentieuse sur l'impôt. Ce qui veut dire que le Trésor ne fera aucun remboursement sur votre seule déclaration que, finalement, ça vaut moins. Il faudra leur fournir un maximum d'éléments de preuve : état du bien à l'époque, et surtout valeur de biens similaires dans le voisinage à la même époque.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  3. #3
    Membre Benjamin

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    D'après mes relevés de banque, mon chèque au trésor fut encaissé en octobre 2012, j'ai du le faire en été 2012.

    Oui, le souci est que ces biens de cette sorte ne sont pas courants dans ma petite ville. Et apparemment les particuliers n'ont pas d'accès aisé aux archives d'annonces ou de ventes. La seule donnée pertinente dont je dispose aujourd'hui est l'offre de 2014 + devis de travaux, ce qui a priori dépasse de 15 000 euros déjà l'évaluation du notaire d'avant la chute d'un tiers du marché. Il me reste encore le devis d'isolation qui sera conséquent lui aussi.
    Mon notaire m'a informé que la jurisprudence ne va pas dans mon sens et qu'a priori ma requête me coûterait environ 500 euros à formuler pour un résultat très incertain.

    Si j'ai assez de preuves, faut-il refaire toute la déclaration de succession avec tout le recalcul d’impôt ou bien uniquement la partie sur la maison ainsi que son imposition ?
    Dernière modification par mathild3 ; 19/03/2014 à 05h08.

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