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Discussion : ventes de biens liés à 3 successions

  1. #1
    Membre Cadet

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    question au sujet de ventes de biens liés à 3 successions bonjour,

    J'ai une petite question à vous poser au sujet de ventes de biens liés à 3 successions.

    Le nom de Dupont ainsi que les numéros de départements ont été pris comme exemple.

    En 1985 Madame Dupont a hérité des ses parents ¼ de leur maison avec jardin. Elle a 3 sœurs. Aucun partage n’a été effectué.

    En 1987 madame et monsieur Dupont achètent une maison avec jardin dans le département 02. Aucune dette ne figure sur la maison. Ils ont 4 enfants majeurs. Madame Dupont décède en 1988. Le bien n’est pas partagé.

    En 1990 monsieur Dupont achète à crédit, une maison avec jardin, en indivision avec son 3e fils dans le département 03. Mais monsieur Dupont décède en 1994, ne paye donc plus le crédit à sa banque et son fils au chômage ne paye rien non plus. Il n’y avait pas d’assurance décès sur la tête du monsieur Dupont. Monsieur Dupont avait pour caution son 2e fils mais celui-ci décède en 1990 laissant 2 enfants mineurs. Des tout petits paiements ont été effectués. La banque a laissé le temps aux personnes intéressées de se mettre d’accord mais la succession est entre les mains du notaire et du juge des tutelles. La banque menace de faire une saisie immobilière mais donne encore une chance aux héritiers de se prononcer.

    Ma question est la suivante : la maison de monsieur Dupont dans le département 03, est-elle vendable à n’importe quel acheteur tant que les successions des maisons des départements 01 et 02 ne sont pas faites ? De même, les maisons des départements 01 et 02 sont-elles aussi vendables à n’importe quel acheteur dans une telle situation ?

    Je ne sais pas si mon exposé est clair, si oui, je vous remercie par avance pour votre avis.

    Cordialement.

    Dolnay

  2. #2
    Pilier Junior

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    Réponse affirmative.
    La vente du 03 peut se réaliser sans qu'il soit indispensable de régler les indivisions sur les 01 et 02.
    En effet, les successions indirectement liées les unes aux autres par la présence d'ayants droit communs, ne font pas obstacle à la vente du 03 puisque les tantes, détentrices de droits indivis dans la 01, ne sont pas parties prenantes dans les 02 et 03.
    Par contre, sont les mêmes personnes les ayants droit dans les 02 et 03.
    La décision de vendre les 02 et 03 leur appartient.
    Soit ils vendent le 02 pour dégager les fonds nécessaires à l'apurement de l'emprunt, certainement garanti par une inscription hypothécaire, portant sur le 03, soit ils vendent ce 03 et, de la même façon, apurent l'emprunt.
    Il n'est pas nécessaire de procéder au partage de ces indivisions.
    Les ayants droit peuvent décider de demeurer dans l'indivision ce qui n'empêche pas la vente, ensemble, de certains éléments tout en maintenant la même situation d'indivision sur les autres.
    Les tantes indivisaires dans le 01 n'ont rien à voir dans les 02 et 03 appartenant uniquement aux enfants de feus Mme. et M. Dupont auxuels appartient la décision.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Merci Dethau pour votre réponse.

    Une autre question svp.
    C’est le même notaire qui rédige les successions des 02 et 03. Si le bien du 03 est vendu, est-ce que le notaire remettra l’argent immédiatement aux héritiers (une fois les créanciers payés, bien entendu) ou bien le conservera t-il jusqu’à ce que les autres successions soient réglées ?

    Merci d’avance pour la réponse.

    Dolnay

  4. #4
    Pilier Junior

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    Après apurement complet de l'emprunt par le versement de la somme restant due au prêteur afin de libérer l'immeuble de l'hypothèque, le "net" restant en caisse sera remis aux vendeurs en fonction de leurs droits dans la propriété du bien.
    Les 3 successions n'étant liées les unes aux autres doivent faire l'objet d'une liquidation séparée, bien que celles de vos mère et père puissent se régler ensemble puisque les ayants droit (les enfants) sont les mêmes dans les deux cas.

  5. #5
    Membre Cadet

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    Si j’ai bien compris, lorsque le bien du 03 sera vendu, le net restant sera remis immédiatement aux vendeurs, même si le bien du 02 n’a pas encore trouvé d’acquéreur.

    Dolnay

  6. #6
    Pilier Junior

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    Les héritiers étant les mêmes pour le 2 ou le 3, il leur appartient de le conserver dans l'indivision, de faire cesser l'indivision si l'un d'eux le souhaite, vendre ensemble.
    Conserver le 2 en vendant le 3 ne présente aucun inconvénient.

  7. #7
    Membre Cadet

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    Merci Dethau pour votre gentillesse de me répondre.

    Est-ce que le notaire peut dire que « étant donné que le bien du 02 est en vente et n’a toujours pas trouvé d’acquéreur, je conserve l’argent de la vente du 03 jusqu’à ce que la succession soit résolue. Après quoi, je partagerai la totalité des 2 ventes entre tous les héritiers » ?
    Je note que le notaire a la charge de régler les successions 02 et 03 depuis 1994.

    Je m’excuse pour mon vocabulaire un peu simple.

    Dolnay

  8. #8
    Pilier Junior

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    Si aucune dette de la succession n'est à régler par l'étude, ou autres frais, le notaire ne conservera pas le produit de la vente du 03. Il suffira de lui demander le versement.
    Si la succession 2 n'a pas été réglée, ce qui paraît pour le moins étonnant depuis 1994, votre père étant aujourd'hui décédé les successions 2 et 3 peuvent se liquider simultanément.
    Il reste la 01 en indivision avec vos tantes.
    Un jour au l'autre, il faudra y penser.

  9. #9
    Membre Cadet

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    La succession 2 n’a pas été réglée, idem pour la succession no 3, parce que mon épouse avait demandé le transfert des propriétés sur sa tête et cela n’a pas eu lieu à cause de neveux mineurs. La succession no 3 était un bien de son père acheté à crédit et mon épouse s’est portée volontaire pour racheter le crédit. L’on nous a dit que c’est la minorité de ces 2 héritiers qui a empêché la réalisation de ce transfert. Les 2 héritiers mineurs avaient leur défunt père qui était caution. Mon épouse est décédée en juin dernier et l’héritier mineur aura sa majorité à la mi-novembre 2006.

    Je m’excuse par avance si mon post manque de clarté.

    Cordialement.

    Dolnay

  10. #10
    Pilier Junior

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    Dans votre famille les malheurs se sont accumulés et succédés !
    Donc, à la suite de ces décès, les enfants des défunts se retrouvent dans l'indivision soit entre cousins germains.
    La présence de mineurs dans une succession n'a jamais empêché l'affaire de suivre son cours. La seule "difficulté" résiderait dans l'accord du Juge des Tutelles obtenue après enquête sur la sincérité du projet de la vente des biens appartenant aux mineurs dans le seul objectif qu'ils ne soient pas lèsés.

    De toutes façons, il faudra, un jour ou l'autre, faire cesser cette indivision sur ce n°3 entre cousins germains, sauf s'ils s'entendent parfaitement et qu'il souhaitent demeurer en l'état, mais alors se pose la question du remboursement du prêt.

  11. #11
    Membre Cadet

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    Mon épouse a été dans la confusion la plus totale.

    -1 : on lui a dit (et non écrit) que c’était le juge des Tutelles qui bloquait la succession. Je note que ces 2 frères avaient signé chez le notaire une renonciation de leurs droits dans la succession no 3 déficitaire au profit de leur sœur. Ces renonciations n’ont paraît-il pas été enregistrées au bureau des hypothèques.

    -2 : suite à une lettre du notaire à la banque dont celle-ci a fourni une copie à mon épouse, il est stipulé que tant que le bien no 3 ne serait pas vendu, tant que la caution ne serait pas levée, tant que le prêt bancaire ne serait pas remboursé, aucun accord ne sera donné par le Juge des Tutelles.
    Malgré ses nombreuses lettres, le Juge des Tutelles n’a rien signifié à mon épouse sur le pourquoi de son refus.

    Mon épouse en a donc conclu que le transfert de propriété sur sa tête était impossible et cela elle l’a su seulement en 2004. Je note que mon épouse avait demandé à la banque le report du crédit de son père sur sa tête.

  12. #12
    Pilier Junior

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    La Conservation des Hypothèques n'étant pas destinataire des acceptations ou renonciations aux successions ne pouvait les connaître si un acte notarié (attestation successorale de propriété) les relatant n'a pas été publié dans ce service (document devenant le "titre de propriété" des héritiers).
    Le Juge des Tutelles n'a certainement pas pu statuer en présence d'une situation non éclarcie due à l'absence d'un projet établi par lequel la vente du 3 aurait été envisagée et, à l'aide des fonds recueillis, remboursement du solde du prêt, levée de la caution, mainlevée de l'hypothèque, radiation de l'inscription à la Conservation.
    Il est bien évident que la banque n'allait pas se priver de la garantie hypothécaire sans remboursement de sa créance bien que feue votre épouse se soit porter débitrice à son tour.
    La présence d'une inscription hypothécaire n'a jamais empêché une vente de se réaliser. Il est tout à fait élémentaire d'apurer le solde de l'emprunt à l'aide du produit de la vente. Aussitôt suivent la mainlevée de l'hypothèque signée,
    la radiation de l'inscription dans la foulée à la Conservation et, l'acquéreur détient alors un bien immobilier vierge de toute hypothèque.
    Cela se pratique au quotidien dans les études notariales.

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