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Discussion : donation déguisée et moyens de preuve

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je viens vous soumettre un problème rencontré par une de mes connaissances.

    En 1984, monsieur et madame x parents propriétaires d’une exploitation agricole décident de vendre leur exploitation, la maison familiale ainsi qu’une partie des terrains jouxtant l’habitation à un de leurs fils. L’autre partie non vendue sera toujours exploitée par l’acheteur, à charge pour lui de verser un loyer mensuel aux parents.
    Les parents et le fils s’entendent sur le prix, un contrat est signé, porté à la connaissance des autres enfants qui signent eux aussi, l'acte est vraisemblablement notarié, cela ne m'a pas été précisé…Les enfants se rappellent néanmoins qu'ils ont signé un document s'engageant à ne pas faire obstacle ni s'opposer à leur frère.

    Quelques années passent puis monsieur x décède
    Madame x obtient l’usufruit des terres agricoles restantes et les enfants deviennent nu propriétaires indivis.

    Les années passent.

    Madame X, très âgée confie désormais la gestion de ses comptes à un autre de ses fils qui finit par remarquer des éléments troublants :
    1. l’historique des comptes ne mentionne aucun versement de la part du frère suite à la vente immobilière. Mais il ne détient plus les historiques relatifs aux premières années après la vente.
    2. Seul apparait le versement d’un loyer pour l’utilisation des terrains non vendus
    En outre, le frère acquéreur averti tous les autres membres de la fratrie de son intention future de ne pas leur permettre de sortir d'indivision grâce au « chapeau » qu'ils ne pourront jamais racheter

    Mes questions sont les suivantes :


    Cette vente en 1984 ne peut-elle être considérée comme une donation déguisée en vente? Si oui, comment le prouver; de quel moyen dispose t-on pour retrouver des paiements anciens dès lors que la banque n'est plus en mesure de les fournir?
    Un recours est-il toujours possible et si oui, n’est-il pas urgent d’agir même si la maman est toujours en vie ?
    Sur quelle base la valeur des terrains indivis exploités par le frère est-elle estimée, y a-t-il une règlementation particulière pour les droits de « chapeau » ?

    Merci de votre réponse

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    l’historique des comptes ne mentionne aucun versement de la part du frère suite à la vente immobilière
    Comment pouvez vous affirmer cela alors que vous n'avez pas les extraits de compte de 1984 ? Il faudrait reprendre l'acte de vente pour vérifier comment le paiement a-t-il été effectué le jour de la vente (au comptant ? crédit bancaire ? crédit vendeur ? sur quelle durée et dans quelles conditions).

  3. #3
    Pilier Sénior

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    est vraisemblablement notarié, cela ne m'a pas été précisé
    Un acte de vente de biens immobiliers est nécessairement notarié. Ces actes notariés sont des documents faisant l'objet de publicité foncière et sont donc accessibles à tous ; c'est peu onéreux.
    Il suffit de faire une demande de renseignements sommaires urgents concernant un des biens (une des parcelles vendues) ou votre frère, au bureau du service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques) du lieu des biens (formulaire disponible en ligne). En retour, vous avez la liste des références de publication des actes ayant porté sur le bien, ou auxquels votre frère a participé.
    Vous pouvez ensuite faire une demande de copie d'acte concernant la référence qui vous intéresse.

    Vous aurez ainsi le cœur net pour savoir si dans l'acte, il est mentionné un paiement "hors la vue du notaire" ou "hors comptabilité de l'étude", rendant possible la suspicion de donation déguisée en vente.

    Il est malheureusement difficile de prouver qu'un paiement n'a jamais eu lieu, en plus si les traces bancaires sont trop vieilles pour être disponibles auprès des établissements bancaires.


    porté à la connaissance des autres enfants qui signent eux aussi
    Si c'est une vente, les autres enfants n'avaient pas à consentir à la vente et à signer quoi que ce soit. Et même si c'était une donation. N'était-ce pas une donation-partage où les autres enfants reconnaissent avoir reçu une soulte payée "hors la vue" ? ... ...

  4. #4
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Bonjour,



    Comment pouvez vous affirmer cela alors que vous n'avez pas les extraits de compte de 1984 ? Il faudrait reprendre l'acte de vente pour vérifier comment le paiement a-t-il été effectué le jour de la vente (au comptant ? crédit bancaire ? crédit vendeur ? sur quelle durée et dans quelles conditions).
    Je ne peux pas l'affirmer pour les premières années. Mais il est connu de la fratrie que le frère acquéreur n'avait aucun avoir au moment de l'achat, vu le montant de la vente il lui était donc impossible d'en payer le prix comptant; donc il aurait dû s'acquitter de sa dette sur un plus long terme; effectuer des versements tous les mois, pendant 15, 20 ans, commencer à rembourser plusieurs années après...Ce ne sont là que des hypothèses. La seule certitude c'est que depuis une décennie au moins, il n'y a rien, les frères peuvent effectivement envisager que tout aurait été payé avant, comment pourraient-il en être sûrs?

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message


    Si c'est une vente, les autres enfants n'avaient pas à consentir à la vente et à signer quoi que ce soit. Et même si c'était une donation. N'était-ce pas une donation-partage où les autres enfants reconnaissent avoir reçu une soulte payée "hors la vue" ? ... ...
    D'après ce que j'en sais, le document signé ne concerne pas directement la vente mais plutôt une sorte de renoncement à la part de leur frère...Il n'y a jamais eu versement de soulte aux autres enfants

    Merci déjà pour vos précisions.
    Je me renseigne auprès du bureau de conservation des hypothèques

    Vous ne dites rien concernant les délais de prescription, ni à propos du "chapeau"...

  5. #5
    Pilier Sénior

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    effectuer des versements tous les mois, pendant 15, 20 ans, commencer à rembourser plusieurs années après...
    C'est comme ça que vous faites quand vous achetez une maison, vous payez le vendeur petit à petit ?
    Si le frère a emprunté, les parents ont reçu tout l'argent au jour de la vente (ce que vous ne pouvez constater puisque la vente est trop ancienne pour récupérer les relevés de l'époque), et le frère a remboursé la banque petit à petit. Ce sont donc les comptes du frère qu'il faudrait regarder pour voir qu'il n'a jamais remboursé une banque sur plusieurs années, pas ceux des parents pour constater qu'ils n'ont pas reçus de paiements sur plusieurs années.

    D'après ce que j'en sais, le document signé ne concerne pas directement la vente mais plutôt une sorte de renoncement à la part de leur frère
    Ca n'a pas de sens dans une vente. Il n'y a pas de part du frère. Quand on vend un bien, on ne modifie pas son patrimoine en valeur, on échange un bien contre sa valeur en argent.
    Donc il n'y a aucun renoncement à faire relativement à un partage.

    Je ne connais pas le concept de "chapeau" qui empêcherait une sortie d'indivision.
    C'est peut-être un vocabulaire spécifique du monde agricole, associé aux baux agricoles :
    Vente de parcelles agricoles
    Dernière modification par Rambotte ; 11/03/2014 à 19h06.

  6. #6
    Membre Junior

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    Je voulais dire que si le frère n'a pas emprunté l'argent, il aurait dû rembourser l'argent petit à petit aux parents.
    Et justement, pourquoi leur faire signer un tel document si effectivement il s'agissait bien d'une vente?
    Cette histoire ne tient pas debout, je vous le concède volontiers; d'où toutes ces interrogations
    Merci encore

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Pour pouvoir vérifier si cette "histoire tient debout", il faudrait que vous ayez des preuves : commencer par demander copie du titre de propriété de votre frère pour connaître le prix de vente en 1984 et les modalités de paiements. Comment pouvez vous être certain que votre frère n'a pas obtenu et remboursé un prêt auprès d'une banque ? Il paie bien le loyer pour les autres terrains...

    Moi aussi j'ignore ce que vous appelez "un droit de chapeau" ???

  8. #8
    Membre Junior

    Infos >

    Le loyer versé pour les terrains restants est dérisoire. Il pourrait avoir fait un emprunt mais c'est peu probable, d'après ce qui se raconte dans la famille...Mais rien n'est certain, je suis bien d'accord; néanmoins, les circonstances ne permettent pas à l'heure actuelle de poser la question au principal intéressé...
    Le "chapeau", c'est en quelque sorte le "pas de porte" du terrain que le locataire sortant réclame à l'acquéreur pour l'avoir entretenu, cultivé, enrichi.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    Alors visiblement, un "pas de porte", c'est lié à la location, au bail. Mais ce serait plutôt dans l'autre sens : le propriétaire demande un "pas de porte" à son locataire (droit d'entrée).
    Pas de porte et droit au bail - APCE, agence pour la cration d'entreprises
    Ca ne devrait en rien empêcher une sortie d'indivision.

  10. #10
    Membre Junior

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    C'est à dire que le chapeau revient à celui qui a apporté une plus-value au terrain, en l’occurrence seul l'agriculteur en serait bénéficiaire. Il n'y a pas de base légale pour déterminer cette valeur, autant dire qu'il peut réclamer ce qu'il veut.
    Cependant, il s'agit d'un terrain à bâtir, imaginons que le nouvel acquéreur modifie l'affectation du bien pour construire, dans ce cas, je ne pense pas que les règles du chapeau s'appliquent

  11. #11
    Membre Junior

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    Je remonte ce sujet car j'ai obtenu des informations plus précises, oublions si vous le voulez bien cette histoire de chapeau et restons en sur l'achat de la maison.
    On vient de me faire parvenir une copie de l'acte notarié; daté du 25 juillet 1986.
    30.000 FF ont été payés aux vendeurs (les parents) à la signature de l'acte
    Le solde : 250.000 FF payables dans les 10 années; il est précisé sans intérêt pendant les cinq premières et à partir de la sixième année un intérêt de 5 %.
    Le notaire ne conserve sa compta que pendant dix ans donc il ne possède plus rien de cette époque; et les banques ne fournissent pas de copies d'extraits si anciens.
    Impossible de savoir si les versements ont bien été effectués.
    Le notaire aurait dit que s'il y avait des doutes concernant les paiements, ce serait à l'acheteur de prouver qu'il a bien payé les sommes, et qu'il n'y a rien à faire, que tout sera réglé lors de la succession.
    Les héritiers peuvent ils de fier à ce que dit le notaire, attendre et voir venir?
    Qu'en pensez vous?

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Je crains que c'est plutôt à celui qui invoque une donation indirecte, ou un non-paiement de prix, d'apporter les preuves de ce qu'il avance.

  13. #13
    Membre Junior

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    Autrement dit, s'il n'est pas possible de retrouver les extraits de compte de cette période chez la maman, il n'y aurait plus rien à faire ?

  14. #14
    Pilier Sénior

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    On peut toujours faire du bluff en exigeant les preuves de paiement, en espérant une reconnaissance écrite qu'il n'y a pas eu paiement.

  15. #15
    Membre Junior

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    L'espoir est bien la dernière chose qui reste...Merci pour l'idée.

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