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Discussion : conséquenses d'une construction sur nue-propriété?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    je connais un cas similaire : mes parents ont construit sur le terrain donné en nu propriété. Après le décès de l'usufruitier, le notaire dit qu'il y a eu abandon d'usufruit et donc la valeur de ce don doit être rapportée sur la masse des biens. Mais pour pigmenter le tout, l'usufruitier a cédé à ma soeur sur une partie du terrain l'usufruit (hors part successorale) pour qu'elle puisse construire.
    Construire sur une nu-propriété veut-il dire obligatoirement abandon d'usufruit?
    Si oui, quelles valeurs prendre pour la succession ?

    Merci pour vos réponses

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Un cas similaire à quoi ?
    Le terrain donné, il a été donné à qui, à vous seul, ou une partie à vous et une partie à votre sœur ? Auquel cas il n'y a pas un terrain, mais deux terrains, deux parcelles.

    [QUOTE] le notaire dit qu'il y a eu abandon d'usufruit et donc la valeur de ce don doit être rapportée sur la masse des biens[QUOTE]
    La conclusion est juste, mais le raisonnement est faux.
    Concernant la donation, c'est un terrain nu qui a été donné, et c'est donc la valeur au jour du partage du terrain nu qu'il faut rapporter, donc du terrain nu en pleine propriété, puisque l'usufruit s'est éteint au décès.
    Construire sur le terrain d'autrui, mais dont on a conservé l'usufruit, n'est pas constitutif d'un abandon d'usufruit.
    Soit on considère la construction comme une donation indirecte (il y a eu volonté d'enrichir le donataire), et donc rapportable à la succession, soit la succession invoque de l'enrichissement sans cause

    Mais pour pigmenter le tout, l'usufruitier a cédé à ma sœur sur une partie du terrain l'usufruit (hors part successorale) pour qu'elle puisse construire
    Un usufruit n'a jamais été un droit de construire sur le bien dont on a l'usufruit. Donc en cédant l'usufruit sur une partie du terrain à votre sœur, cette dernière n'a jamais eu le droit de construire du fait de cette cession.
    Si elle était nu-propriétaire de son terrain donné, elle a construit sur son terrain ; s'il n'y avait qu'un seul terrain donné à vous, elle a construit sur votre terrain, et vous êtes propriétaire de "sa" maison, qui est donc la vôtre.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Désolé, en fait je pensais continuer une discussion et non en commencer une.
    Pour être plus précise, mon grand-père a donné à mon père un terrain en nu-propriété. Mon père a construit dessus en sachant qu'il n'avait pas l'usufruit et pensait que mon grand père était toujours l'usufruitier. Ma soeur voulant faire construire, mon pèrelui a donné la nu propriété d'une partie de son terrain nu et mon grand père l'usufruit de cette partie. Au décès de mon grand père, le notaire des frères et soeurs estime qu'il y a eu abandon d'usufruit pour une partie du terrain donné à mon père sur lequel il a construit et le rapporte comme don et rapporte également la valeur du terrain en pleine propriété dans la succession. Ceci est-il juste?
    Merci beaucoup pour votre réponse car la situation est complexe.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Comme quoi, il faut toujours dire la réalité.
    Votre grand-père donne un terrain nu à votre père et s'en réserve l'usufruit.
    Votre père partage ce terrain nu, construit sur la partie qu'il se garde, et fait donation de l'autre partie à sa fille, votre sœur, pour qu'elle construise.
    Votre grand-père fait quant à lui donation à sa petite-fille (qui n'est pas héritière de votre grand-père) de l'usufruit du terrain. Votre sœur pouvait construire sans cette donation, tout comme votre père a pu construire avec votre grand-père usufruitier.

    Il n'y a pas de notion d'abandon d'usufruit qui tienne. Il y a eu donation d'usufruit à un non-successible (un usufruit donné n'est pas viager sur la tête du donataire, il s'éteint au décès du donateur, et le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, mais ici, la nue-propriétaire est la donataire).

    Pour traiter la succession, il faut voir si les donations faites hors part à un successible (il n'y en a pas) ou les donations faites à un non-successible (il y en a une : la donation d'usufruit faite à sa petite fille) excèdent la quotité disponible de votre grand-père. Je ne sais pas trop comment se valorise une telle donation d'usufruit, puisque l'usufruit donné s'éteint au décès, la revalorisation de la donation au jour du décès peut donc être nulle, et il y a de facto respect de la réserve et non utilisation de la quotité disponible ; à confirmer). En cas de dépassement de la quotité disponible, une indemnité de réduction est due à la succession.
    La masse de partage de la succession, quant à elle, est constituée : des biens existant au décès, de l'éventuelle indemnité de réduction due par votre sœur (mais je pense qu'il n'y en a pas) et du rapport des donations en avance de part faites aux successibles (il n'y en qu'une : celle du terrain initial nu, faite à votre père).
    Le rapport à effectuer est donc celui de la valeur actuelle du terrain, supposé non construit, en entier, et en pleine propriété, puisque l'usufruit a disparu.

    Aucune justification par un abandon d'usufruit dans ce raisonnement. L'argument de l'abandon d'usufruit ne sert à rien.

    A la succession de votre père, il faudra traiter la succession de votre père en tenant compte de la donation qu'il a faite à votre sœur (donation en avance de part ou hors part ?). Il faudra prendre en compte la valeur, à ce moment-là, en pleine propriété, de la partie de terrain donnée, supposé non construit.

    PS Je me rends compte que j'ai fait l'hypothèse que la donation initiale de votre grand-père à votre père étant en avance de part, et non hors part. A vous de préciser.
    Dernière modification par Rambotte ; 31/10/2013 à 15h16.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour et merci pour votre réponse qui m’aide à y voir un peu plus clair.

    Pour précision, mon grand-père a effectué 4 donations à ses successibles :
    - 1 à un de ses enfants à un temps T de 5000m² de terrain en pleine propriété
    - 1 à un autre de ses enfants à un temps T + t de 5000m² de terrain en pleine propriété
    - 1 à mon père à un temps T +t2 de 3000m² de terrain avec la maison de mon grand-père (50m² sans sanitaire, salle de bain, ni eau potable comprenant 4 pièces que mon grand père a construit de ses mains) en nue-propriété se conservant l’usufruit
    - 1 à sa petite fille, héritière unique et donc directe de son dernier enfant décédé à un temps T + t3 de 5000m² de terrain en nue-propriété.

    Ces donations se sont étalées dans le temps de 1970 à 1985.

    La donation hors part faite à ma sœur en 2009 de l’usufruit de 1300 m² sur le terrain en nue-propriété de mon père a été nécessaire pour l’obtention du prêt bancaire.
    Mon père a réalisé une donation de la nue-propriété à ma sœur pour les 1300m² de terrain en avance sur part.

    A la mort de mon grand-père en 2011, le prix du terrain ayant considérablement augmenté en plus de 25 ans, le notaire des 3 donataires ayant reçu 5000m² de terrain estime un abandon d’usufruit de 1500 m² de mon grand-père à mon père lorsqu’il a fait construire et cela augmente donc considérablement la valeur de ce qu’a reçu en avance sur part mon père car il a fait construire en 1982. Ayant toute la situation, le notaire a-t-il raison de procéder ainsi ?

    La masse de partage de la succession, quant à elle, est constituée : des biens existant au décès, de l'éventuelle indemnité de réduction due par votre sœur (mais je pense qu'il n'y en a pas) et du rapport des donations en avance de part faites aux successibles (il n'y en qu'une : celle du terrain initial nu, faite à votre père).
    Le rapport à effectuer est donc celui de la valeur actuelle du terrain, supposé non construit, en entier, et en pleine propriété, puisque l'usufruit a disparu.
    Je ne comprends pas pourquoi le rapport à effectuer est en pleine propriété sur le terrain en entier, puisque qu’une partie de l’usufruit a été donné à ma sœur. Ne serait-il pas logique de rapporter la nue-propriété pour les 1300m² de terrain et la pleine propriété pour les 1700m² restant ?

    Merci vraiment de votre temps et de vos réponses. La situation est vraiment compliquée.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Pour chacune des donations aux enfants (ou aux représentants des enfants prédécédés), il faut préciser si elles sont hors part ou en avance de part.

    Si ce sont des donations en avance des part (à confirmer), chacun des 4 enfants (ou représentant) doit rapporter sa donation.
    L'enfant 1 doit rapporter la valeur actuelle en pleine propriété du premier terrain nu de 5000m2
    L'enfant 2 doit rapporter la valeur actuelle en pleine propriété du second terrain nu de 5000m2
    L'enfant 3 (votre père) doit rapporter la valeur actuelle en pleine propriété (puisque l'usufruit réservé est éteint *) du terrain de 3000m2 avec la valeur actuelle de la maison construite et donnée par votre grand-père, mais dans son état au jour de la donation, pour ne pas prendre en compte les éventuelles améliorations faites par votre père, qui ne font pas partie de la donation.
    Je note que vous n'aviez pas dit que la donation comportait une construction, vous aviez dit que votre père avait construit sur le terrain donné...
    L'enfant 4, donc en fait la petite-fille, doit rapporter la valeur actuelle en pleine propriété du dernier terrain nu de 5000m2

    * En effet, on rapporte ce qu'est devenu la donation au jour du partage (sans tenir compte bien sûr des donations de la chose donnée, c'est au décès de votre père qu'on tiendra compte de la donation faite à votre sœur). La chose donnée est devenu un terrain (avec la construction du grand-père) détenu en pleine propriété, donc c'est sa valeur en pleine propriété qu'on rapporte.
    Il n'y a pas à estimer un abandon d'usufruit : au moment du rapport, l'usufruit est éteint, donc la valeur au jour du rapport est celle en pleine propriété de la chose donnée.

    La donation d'usufruit est quant à elle non rapportable, puisque faite à un non successible.
    Mais par le jeu des imputations, il est possible que toutes les donations antérieures en avance de part finissent par épuiser la quotité disponible, ne laissant aucune quotité disponible à votre sœur.
    Sa donation serait éventuellement entièrement réductible. Mais quelle est la valeur actuelle de sa donation : elle devrait être nulle, puisque l'usufruit donné est éteint : l'indemnité de réduction devrait être nulle. Elle ne possède plus l'usufruit donné par votre grand-père. En revanche, du fait que cet usufruit est éteint, et qu'elle est nue-propriétaire par donation de votre père, elle est désormais pleine propriétaire. Et elle rapportera au décès de votre père la valeur à ce moment-là, et en pleine propriété, du terrain donné par votre père.

    Pour mieux comprendre, supposez que votre père n'ait pas fait de donation à votre sœur, et que votre sœur n'ait eu que sa donation d'usufruit par votre grand-père. Au décès de votre grand-père, votre sœur n'est plus usufruitière parce que son usufruit n'était pas viager et s'éteignait avec le grand-père. Et votre père redevient plein propriétaire de tout le terrain.
    Comme il faut faire abstraction de toutes les donations faites par le donataire (car on traite la succession du donateur, vis-à-vis des choses reçues par ses donataires), c'est bien cette situation qui permet de voir ce que doit rapporter votre père.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Merci pour toutes ces précisions,maintenant, j'y vois beaucoup plus clair. N'étant pas de la partie, on ne sait pas quel est le bon raisonnement.
    Je vous confirme que toutes les donations aux héritiers sont en avance sur part.
    Et pour précision, mon père a fait construire sur le terrain que lui a donné mon grand-père et ma soeur aussi. L'abandon d'usufruit que rapporte le notaire des frères et soeur de mon père sur la masse à partager est celui fait à mon père lorsqu'il a construit. Le notaire estime qu'il y a eu un don de l'usufruit à ce moment là et le rapporte dans la succession.
    Si c'est pas trop indiscret, votre connaissance de la chose a-t-il rapport avec ce que vous faite dans la vie ?
    Encore merci pour tout.
    Bien cordialement

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Il n'y a pas besoin d'estimer qu'il y ait abandon d'usufruit pour faire rapporter le bien en pleine propriété.
    Après le décès, l'usufruit est éteint, donc la valeur du bien au jour du partage est sa valeur en pleine propriété. Donc on rapporte sa valeur en pleine propriété* (mais dans son état au jour de la donation, par état, on doit entendre état physique, le fait qu'un usufruit grève le bien n'est pas constitutif de l'état du bien).
    L'argument de l'abandon d'usufruit semble être une explication ad hoc pour faire passer la pilule que le rapport doit être fait en pleine propriété.
    Toutefois, comment intègre-t-il le rapport de l'abandon d'usufruit ? Sous la forme d'un rapport en pleine propriété ou sous une autre forme, et dans ce cas, comment rapporte-t-il la première donation qui fut faite en nue-propriété ?
    Parce qu'il ne faudrait pas rapporter plus que la pleine propriété !

    * personnellement, cela me choque toujours que deux héritiers qui ont reçu le même bien, l'un en pleine propriété et l'autre en nue-propriété, doivent rapporter la même chose, mais je crois que c'est dû au fait que les fruits des donations ne sont pas à rapporter.

    Et pour précision, mon père a fait construire sur le terrain que lui a donné mon grand-père et ma sœur aussi
    C'est ce que vous aviez dit au début, et que j'avais compris, mais après, vous avez dit :
    1 à mon père à un temps T +t2 de 3000m² de terrain avec la maison de mon grand-père (50m² sans sanitaire, salle de bain, ni eau potable comprenant 4 pièces que mon grand père a construit de ses mains)
    J'avais compris que le terrain donné comportait la maison de votre grand-père ?
    Si c'est le cas, il a effectivement pu construire sur un autre endroit du terrain, et votre sœur aussi, mais peu importe, c'est la valeur du terrain et de la construction de votre grand-père (dans son état d'origine) qu'il faut rapporter.

    Pour la dernière question, non.
    Dernière modification par Rambotte ; 02/11/2013 à 23h30.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    En fait le notaire rapporte bien le terrain en pleine propriété mais rajoute également un abandon d'usufruit, ainsi la valeur de la part de la donation de mon père (qui comporte alors le terrain en pleine propriété et l'abandon d'usufruit) est augmentée : les frères et soeurs estiment que mon père a reçu plus que sa donation de départ. Ainsi mon père aurait reçu plus que la pleine propriété. C'est ce qui me génait.
    Encore merci pour vos réponses.
    Cordialement

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Et comment valorise-t-il la donation d'usufruit ?
    La valeur actuelle de cette donation est nulle puisque l'usufruit est éteint.

    De même que pour une donation en nue-propriété, on rapporte la valeur en pleine propriété puisque la donation est devenue de la pleine propriété suite à l'extinction de l'usufruit, pour une donation d'usufruit, on rapporte une valeur nulle puisque la donation s'est anéantie suite à l'extinction de l'usufruit.
    Et celui qui s'est vu à la fois donner la nue-propriété, puis l'usufruit, s'est vu finalement donner la pleine propriété, et donc doit rapporter la pleine propriété.

    Argument choc : les autres frères et sœurs ont reçu de la pleine propriété, donc le grand-père avait aussi abandonné l'usufruit au moment de la donation !
    Dernière modification par Rambotte ; 03/11/2013 à 23h08.

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