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Discussion : Désaccord entre co-héritiers

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour à tous,
    Je suis confronté à un problème relatif à une succession. Nous avons hérité mon frère et moi de la maison de notre mère, que je souhaite conserver. Je propose donc de racheter sa part à mon frère, qui, lui, veut au plus vite toucher sa part sur la vente. Le problème vient de l'estimation de la maison. J'ai demandé au notaire en charge de la succession de se rapprocher d'un confrère ayant réalisé une vente dans la région concernée, afin d'obtenir une échelle de valeur précise. Par malchance, il me cite en réponse, des prix du M2, allant du simple au triple. Les prix mentionnés correspondent en revanche, au barême d'une agence immobilière que j'ai consulté sur place. La difficulté tient au fait que la maison est sise dans une station balnéaire dans l'hérault, les tarifs les plus chers sont ceux de biens placés en 1ère ligne sur la plage avec vue directe sur la mer, les tarifs médians sont ceux situés dans le village et les moins chers ceux qui sont loin de tout. Nous nous situons dans le village, (donc à priori en tarif médian) mais mon frère réclame plus cher que les tarifs de 1ère ligne... (pour l'histoire 3000€ du m2). Il a placé "pour voir" la maison en agence (à son tarif), depuis 6 mois aucun acquéreur ne s'est manifesté...
    Le problème m'est donc posé simplement par mon frère, soit je lui rachète sa part au tarif majoré "du pigeon de passage", soit il me menace de saisir le TGI afin d'obtenir le droit de vendre seul au profit d'un tiers ???(qui proposerait plus que moi) alors même que je suis réellement acquéreur de notre maison familiale, mais que je ne cautionne pas la spéculation exacerbée.
    En-a-t-il le droit?
    Selon lui, une lettre simple au TGI expliquant l'impossibilité d'acquitter ses droits de succession suffirait???
    D'autre part, si le notaire n'est pas en mesure d'être précis avec moi aujourd'hui, ce même notaire a estimé cette même maison il y a 7 ans lors d'une précédente succession, ne peut-il pas en déduire une valeur par rapport aux indices financiers?
    Comment sortir de cette impasse?

    Un grand merci à ceux qui pourront m'aider.

    Merci d'avance
    Claude.G

  2. #2
    Pilier Junior

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    Même quand tout pourrait être simple ce qu'est pas le cas...

    Une simple lettre au TGI ne suffira pas pour forcer la vente. En effet n'étant pas d'accord sur le prix de vente, c'est l'ensemble de la succession qui est à faire.
    C'est à dire l'avocat de votre faire devra vous assigner en justice pour faire un réglement judiciaire de la succession.
    Le Président du TGI vous convoquera (avec vos avocats respectifs et obligatoires)pour vous entendre. Il y a de grande chance qu'il ordonne le reglement judiciaire de la succesion :
    - un autre Notaire sera nommé
    - des experts dont Immobiliers seront nommés
    Le Notaire établira la succession selon les dires de l'expert et les points déliquats devront être jugés au TGI

    La procédure est donc longue et couteurse pour l'ensemble des héritiers (avocat, expert). Au final s'il n'y a toujours pas accord, le bien sera vendu aux enchères (avec les risques que cela suppose : prix très inférieur au marché)
    C'est donc une stratégie perdant-perdant. mais c'est la loi

    En alternative il serait souhaitable :
    -de faire établir par l'agence Immobilière le fait que le bien ne trouve pas acquéreur à ce prix.
    de demander une estimation de par une autre agence. (remarque le Notaire local devrait être capable de la faire puisqu'il connait trés bien le marché)
    - Faire une lettre AR à votre frère pour lui signifier que la valeur qu'il estime semble être hors marché et que les estimations contradictoires sont de X keuros. Dans ce courrier vous ferait une proposition de rachat de sa part à ce montant.

    Le but est de lui faire comprendre factuellement que son prix n'est pas acceptable et que vous etes ouvert à un résolution à l'amiable car les conditions judiciaires seront catastrophiques


    Bon courage

  3. #3
    Pilier Cadet

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    Il n'est pas obligatoire de faire régler judiciairement l'ensemble de la succession.
    En effet, il s'agit dans le cas d'espèce d'une indivision. Or nul n'est dans l'obligation de rester en indivision. Pour ce faire; il faut effectivement saisir le juge qui rendra une ordonnance soit de vente, soit de surseoir compte trenu des éléments que vous pourrez fournir.
    En ce qui concerne le prix du marché, connaissant particulièrement le problème, il n'y a pas de règles précises. Hors l'emplacement au sein de la station, il convient de prendre en compte l'état du gros-œuvre et du second-œuvre, les aménagements intérieurs et leur degré de vétusté, le type de chauffage (oui, même dans l'hérault), terrain ou non, etc...
    Ce littoral s'étend de Valras (pas très coté) à la Grand-Motte (beaucoup plus coté) en passant par Marseillan plage, Sète, Frontignan plage, Palavas, Carnon et la Grande-Motte.
    vous avez un panel de prix et je puis vous assurer que le m2 à Valras est moins élevé que le même à Carnon.

  4. #4
    Membre Junior

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    Merci tout d'abord à vous deux pour vos réponses.
    Je me suis rapproché d'un autre notaire qui confirme que l'histoire de la lettre simple est de la fiction pure (OUF...)
    Il me conseille de faire côter la maison par 3 agences immobilières différentes et d'envoyer les estimations au notaire, lequel tentera un arbitrage entre nous. S'il obtient un accord = c'est OK on cloture la succession, si non, il me faudra saisir le TGI moi-même pour demander la "licitation", je ne sais pas ce que ça signifie ni quel est le délai de mise en oeuvre de la "machine" et qu'en pareil cas le tribunal obligera mon frère à me vendre au tarif mentionné par les agences. Il me signale aussi qu'ayant déjà dépassé le délai légal de 6 mois on sera en plus pénalisé de 0,75% du montant des droits par mois de retard... Pourriez-vous me dire quel délai il faut prévoir entre la saisie du tribunal et son jugement et s'il m'est nécessaire de recourir à un avocat. Je cherche à estimer les frais à venir.
    Pour plus de précisions la ville concernée est Palavas. Je suis en train de subir le contre coup de l'effet TGV qui a légèrement (petit euphémisme) fait gonfler les prix et les chevilles (?) de certains spéculateurs indélicats, dont mon frère. Merci encore pour vos réponses à mes interrogations.

    Merci d'avance
    Claude.G

  5. #5
    Pilier Junior

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    L'idéal serait que le Notaire chargé de la succession rédige une déclaration de succession temporaire et qu'il acquite les droits correspondant (s'il existe des liquiditén). Ainsi les intérêts de retards pour le FISC s'arrétent. Une déclaration rectificative pourra être effectuée en temps utile

    Il existe un problème s'il n'y a pas de liquidité :
    choix 1 : vous acquittez l'ensemble des droits (les votres et ceux de votre frère) et il faudra attendre la fin d'une possible action en justice pour revoir cette somme

    choix 2 : ne déposer que la déclaration en AR. En effet une jurisprudence récente stipule que les intérêts de retards sont du pour le dépôt de la déclaration et non pour le paiement des droits.Ce scénario fait entièrement confiance à la jurisprudence qui peut évoluée

    Remarque : un seul des héritiers peut déposer la déclaration pour l'ensemble

    Pour le délai, il n'y a pas de limite : cela est fonction du nombre de dossiers au TGI, des talents des avocats qui sont obligatoires.

    Le mieux demeure une solution à l'amiable mais cela n'est toujours pas possible.


  6. #6
    Pilier Cadet

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    Claude, vous pouvez me contacter par mail, pour le connaître cliquer sur mon pseudo, je vous communiquerai mon n°.
    je connais très bien Palavas (à 12 km de chez moi)

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