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Discussion : documents relatifs aux conditions de financement d'un bien

  1. #1
    Membre Junior

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    bonsoir,
    dans le cadre d'un partage judiciaire, le TGI a ordonné la nomination d'un expert afin de calculer le rapport à la succession en validant l'art 843.
    l'expert a aussi pour mission de rechercher les conditions de financement du bien source du litige.
    la partie adverse affirme qu'elle a financé à hauteur de 50% l'achat du bien.
    c'est un argument qu'elle n'avait jamais évoqué dans ses premières conclusions ni d'ailleurs lors de la première succession en 1977 ni lors de la deuxième en 2008.

    pour ce faire, elle présente des talons de chèque et divers documents vieux de 35 ans.

    par contre, elle affirme être dans l'incapacité de fournir les relevés bancaires de l 'époque ainsi que les bulletins de salaire réclamés par mon avocat et devant être transmis à l'expert afin de clarifier l'origine des fonds réglés par la partie adverse.
    en effet, la situation financière de la partie adverse à l'époque rend invraisemblable le réglement de ces montants sur ses fonds propres.

    il y a une forte présomption que le produit d'une vente immobilière réalisée par nos parents six mois avant l'achat du bien source du litige ait transité par le compte de la partie adverse afin de pouvoir régler l'acompte nécessaire à la finalisation de l'achat.

    j'ai demandé copie de l'acte authentique de cette vente que je transmettrais à l'expert.

    pouvez-vous me faire bénéficier de vos conseils pour argumenter?

    ma première réaction => je trouve illogique que l'on puisse fournir des talons de chèque vieux de 35 ans et que les relevés bancaires s'y référant soient introuvables.
    car un talon de chèque ne précise absolument pas le compte bénéficiaire.
    et surtout les relevés bancaires montrent les divers mouvements sur le compte.
    il est bien évident que les relevés bancaires de nos parents se rapportant à cette période ont disparu.

    dernière précision: le TGI a ordonné que l'expert ait accès aux fichiers bancaires et puisse solliciter les services fiscaux si nécessaire mais l'historique des banques étant limité à 10 ans, cette mesure semble inutile.

    merci d'avance de vos avis

    bonne soirée

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Un acte de vente ne dit jamais rien sur le paiement direct, sauf qu'il a été fait. On n'y verra jamais la mention du n° de chèque, de la banque, du titulaire du compte bancaire.
    Ce sont les archives de la comptabilité notariale qu'il faudrait voir, les reçus, etc. qu'il faudrait voir.

    D'une manière générale, c'est à celui qui prétend que le rapport est dû, et donc qui le demande, d'en apporter la preuve. Ce n'est pas à la partie défenderesse de prouver que le rapport n'est pas dû.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Sur des questions de finacement de biens, il n'est pas exclu qu'une banque garde des éléments durant plus de 10 ans, même si 35 ans parait un délai important.
    Un talon de chéquier sans relevé, pourquoi pas. Il faut que le talon indique le bénéficiaire et non le compte bénéficiaire. Il faut que le titulaire du compte (du chéquier auquel appatient le talon) soit suffisamment identifiable. Car un talon de chèquier, sans page de garde, indique le numéro,du chèque et non le numéro du compte.

    Sauf si bien sûr, le couple est marié sous un régime communautaire, car, dans ce cas, les acquets sont communs. Seule reste la récompense due par la communauté, en cas de remploi de l'argent d'un bien propre, ce qui semble votre cas. (achat par la communauté d'un bien, suite à la vente d'un bien propre). Comme le dit Rambotte, c'est à vous de prouver ce remploi.
    Dernière modification par Maria-c ; 30/09/2010 à 00h49.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    PS. Je n'ai jamais compris en quoi un talon de chèque pouvait prouver quoi que ce soit, ni même être une présomption de quoi que ce soit. On est libre d'y écrire ce qu'on veut. Les relevés bancaires, eux, ont un caractère beaucoup plus probant.

  5. #5
    Membre Junior

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    Dans un tel cas de figure, est-il possible d'obtenir auprès du fisc les déclarations de donations?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Si un bien a été acquis par quelqu'un selon un acte, mais payé par le chèque d'un autre, il ne risque pas d'y avoir une déclaration de donation...
    Et j'ignore la durée d'archivage du fisc...

  7. #7
    Pilier Sénior

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    l'archivage du cadastre date de Napoléon. Sachant que les archives ne sont pas toutres au même endroit, et que certaines guerre ont pu en détruire une partie.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Il ne s'agit pas du cadastre, mais des déclarations de donation.
    Il est certain que le cadastre a un intérêt historique et n'est pas détruit. Mais des déclarations de donations vieilles de 35 ans... fiscalement prescrites depuis tant d'années.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Les donations sur des biens immobiliers sont des actes de propriété. A ce titre, le cadastre il sont conservé, mais lapsus, c'est la conservation des hypothèques qui les conserve.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Sauf qu'ici, c'est autre chose qui est recherché, puisque la propriété est connue, elle est au nom d'un seul. Ce qui est recherché, c'est si une donation d'argent en bonne et due forme a été effectuée, ce qui aurait permis au propriétaire, ensuite et indépendamment, de financer son acquisition.
    Mais dans de telles circonstances, il est peu probable que la donation soit actée : le propriétaire a acquis son bien en fournissant le chèque d'un autre, ou même en fournissant son chèque après dépôt de l'autre sur son compte.
    Et je doute qu'une telle donation d'argent, qui n'a rien à voir avec une mutation de propriété immobilière, soit archivée aussi longtemps. Il s'agit d'une déclaration fiscale, pas plus.

    Pour en revenir à la demande d'acte, j'avais mal vu que c'était celui la vente par les parents qui est demandé, et non celui de l'acquisition litigieuse. Dans ce cas, je ne vois pas bien ce que l'expert va pouvoir y trouver. Il y avait une certaine logique à demander celui de l'acquisition litigieuse, pour vérifier ce qui y était dit à propos du paiement.
    Dernière modification par Rambotte ; 01/10/2010 à 07h00.

  11. #11
    Membre Junior

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    bonsoir,
    merci à tous pour vos réponses.

    pour clarifier le litige:
    un appartement est acheté par mes parents et bien entendu à leur nom dans le Sud-Est alors qu'il habitent dans le Nord, achat en prévision de leur retraite.
    prix 115000 francs en 1973 dont 35000 francs en trois ou quatre versements à la signature de l'acte chez le notaire(achat en VEFA)
    mes parents font un prêt de 80000 francs

    il manque donc 35000 francs sur le total.

    mes parents vendent un bien six mois avant l'achat de l'appartement 38000 francs(curieuse coïncidence!!)
    => c'est la vente dont j'ai demandé copie de l'acte authentique car je n'ai en ma possession que la promesse de vente datée et signée par mes parents.

    c'est sur cette différence que porte le problème.
    Les chèques pour l'acompte de 35000 Francs sont émis depuis le compte de mon co-héritier(qui habite dans le Sud Est), qui affirme maintenant avoir financé une partie du bien.
    Les reçus du notaire dont mon co-héritier dispose indique
    " versement par Mr et Mme XX(mon co-héritier) de la somme de YYY francs à l'étude de Me ZZ pour le compte de Mr et Mme AAA(mes parents)"

    à noter que ces talons de chèques et la demande de prise en compte de cette dette de la succession envers mon co-héritier) n'est apparu que dans les toutes dernières conclusions avant le jugement du TGI
    pas un mot à ce sujet lors de la succession de ma mère en 1977
    silence total concernant ce financement lors de la succession de mon père en 2008.

    sans entrer dans les détails, il est impossible que mon co-héritier ait eu à disposition ces sommes.
    il y a donc présomption de virement du compte de mes parents sur le compte de mon co-héritier du montant de 38000 francs(vente d'un bien pour financer l'acompte)

    en effet, un prêt de 80000 francs plus une vente de 38000 francs = le prix de vente de l'appartement.

    Mon co-héritier présente des talons de chèque (je n'ai jamais contesté l'existence de ces chèques) et divers bordereaux remontant à cette époque mais, étonnamment, n'est pas en mesure de présenter les relevés bancaires ni ses bulletins de salaire réclamés par mon avocat afin d'établir l'origine des fonds en fonction de ses revenus de l'époque.
    à cette époque, mon co-héritier était "téléphoniste" et son époux "conducteur de machines(travail à la chaine en usine) donc des salaires moyens

    il est bien dommage de ne pouvoir disposer des relevés bancaires car l'intérêt de ces documents est qu'il y a deux colonnes "débit" (où nous retrouverons les montants indiqués sur les talons de chèque) et surtout une colonne "Crédit" et c'est bien cette colonne qui m'intéresse.
    de plus, il est totalement incohérent de garder des talons de chèque pendant 35 ans sans garder encore plus précieusement les relevés bancaires.

    encore merci à vous tous pour l'intérêt que vous portez à mon problème.
    cordialement

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Votre cohéritier peut parfaitement, s'il est de bonne fois, accéder à son déciompte de sécurité sociale, permettant d'établir ses droit à retraite.

    Par contre, étant donné qu'un don manuel est à déclarer par le bénéficiare de ce don, inutil d'en chercher la trace, s'il n'a pas voulu le déclarer.

    Au fait, au niveau du chéquier, il n'y a que le talon ? Pas la tenue de compte qui allait souvent de paire ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Donc c'est votre cohéritier qui estime avoir donné à ses parents une somme ? Ou avoir prêté ? La différence est essentielle.
    Car si c'est "donné", que vient faire cette demande de rapport lors de la succession de vos parents ?
    Car vouz aviez bien évoqué un problème de rapport dans le premier message.
    En cas de donation par votre cohéritier, ce sont les enfants de votre cohéritier, qui, à son décès, pourront demander la prise en compte de la donation qu'il avait faite à ses parents, dans le cadre de la succession de votre cohéritier.
    dans le cadre d'un partage judiciaire, le TGI a ordonné la nomination d'un expert afin de calculer le rapport à la succession en validant l'art 843.
    En fait cette phrase était inutile et a posé un cadre qui ne concerne pas votre litige ?
    Car en fait, votre cohéritier réclame le remboursement d'une dette, et se présente comme créancier de la succession ?

    ---------- Message ajouté à 08h18 ---------- Précédent message à 08h08 ----------

    Une précision :
    C'est vous qui avez assigné en demandant le rapport d'une donation, après avoir constaté un transfert vers votre cohéritier, suite à le vente ? Et donc votre cohéritier se défend en prétendant que ce n'est pas une donation, mais que l'argent qui a transité à servi à acquérir le bien de vos parents ?
    Ou c'est votre cohéritier qui a assigné en demandant le remboursement d'une dette ? Et vous vous défendez en prétendant que cette somme prêtée à vos parents est directement issue d'eux, suite à une vente ?

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    En relisant vos divers posts, je constate que c'est vous qui avez assigné pour demander à votre soeur le rapport à la succession de l'avantage qu'elle a reçu par occupation à titre gratuit d'un appartement depuis 35 ans.

    à noter que ces talons de chèques et la demande de prise en compte de cette dette de la succession envers mon co-héritier) n'est apparu que dans les toutes dernières conclusions avant le jugement du TGI
    pas un mot à ce sujet lors de la succession de ma mère en 1977
    silence total concernant ce financement lors de la succession de mon père en 2008.
    Votre soeur n'a rien dit lors de la succession de votre mère, ni au moment du décès de votre père, certainement parce qu'elle ne pensait pas que vous l'assigneriez pour obtenir le rapport de cet avantage.

    Les chèques pour l'acompte de 35000 Francs sont émis depuis le compte de mon co-héritier(qui habite dans le Sud Est), qui affirme maintenant avoir financé une partie du bien.
    Les reçus du notaire dont mon co-héritier dispose indique
    " versement par Mr et Mme XX(mon co-héritier) de la somme de YYY francs à l'étude de Me ZZ pour le compte de Mr et Mme AAA(mes parents)"
    Maintenant elle se défend en affirmant qu'elle a financé une partie de l'appartement. Si la souche de chéquier n'est pas une preuve, elle a un reçu du notaire certifiant que c'est elle qui a payé les 35 000 F. d'apport lors de l'acquisition... Selon vos autre messages, d'autres souches de chéquier démontreraient qu'elle aurait payé 10 mois de loyer dans les années 1974/1975.

    Ce qui est surprenant, c'est qu'en général, les notaires exigent des chèques de banque pour le versement de l'apport personnel : en acceptant le chèque de votre soeur, était-ce volontairement pour justifier le versement effectué par votre soeur ? Dans ce cas, pourquoi ne pas avoir incité votre soeur à déclarer au fisc cette donation afin d'éviter toute contestation ultérieure ?

    sans entrer dans les détails, il est impossible que mon co-héritier ait eu à disposition ces sommes. ........ à cette époque, mon co-héritier était "téléphoniste" et son époux "conducteur de machines(travail à la chaine en usine) donc des salaires moyens
    Cela n'est pas une preuve : beaucoup de personnes qui ont des petits ou moyens revenus ont souvent un train de vien qui leur permet de dégager une capacité d'épargne...

    Si ni vos parents, ni votre soeur, n'ont conservé leurs relevés de comptes des 35 dernières années, je ne vois pas de moyen d'obtenir ces justificatifs. En revanche, vctre soeur pourra vous demander le rapport des 14 000 € qui vous ont été donnés par votre père en 2006.

    Cordialement.

  15. #15
    Membre Junior

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    bonsoir,
    dans le dernier post, je vois que Yooyoo a suivi ce litige au fil des années.

    1) effectivement, c'est moi qui ai assigné ma soeur car elle a refusé un accord amiable et bien qu'étant logée gratuitement depuis 35 ans, me réclamait 90 000 €(en plus de l'appartement qu'elle occupe toujours d'ailleurs)lors de son premier courrier(par avocat interposé) au notaire chargé de la succession.

    Le TGI a jugé il y a trois mois que le rapport à la succession(à mon avantage) était justifié en application de l'article 843 et a, entre autres missions, demandé à l'expert de calculer le rapport à la succession pour permettre au notaire de procéder à la liquidation de la succession. Le TGI a statué et ma soeur est donc redevable à la succession du rapport de l'avantage indirect procuré par l'occupation gratuite du bien pendant 35 ans.
    L'expert a aussi pour mission de rechercher les conditions de financement du bien objet du litige.

    comme indiqué dans mon précédent post, les reçus du notaire que présente ma soeur indique "versement pour le compte de Mr et Mme(mes parents).

    à l'époque, la distance séparant les deux villes(1200 km) représentait quand même une petite expédition et mes parents avaient donné procuration à ma soeur pour les représenter lors des rendez-vous chez le notaire.

    à l'attention de Yooyoo toujours:
    j'ai déclaré spontanément (au fisc et chez le notaire) les dons manuels que m'a fait mon père; aucun souci de ce côté-là. aucune dissimulation de mon côté.

    Vous semblez placer ma co-héritière en position de victime innocente et bien naïve.
    selon vous, elle a une attitude tout à fait normale en financant à hauteur de 40% un bien qui est au nom de nos parents(argument: le bien est au nom de nos parents car ils pouvaient obtenir un prêt à un taux plus intéressant...)
    lors de la succession de ma mère, lorsque mon père choisit l'option de l'usufruit sur la totalité des biens, elle n'évoque pas sa soit-disant participation, pas plus qu'en 2009 lors du rendez-vous chez le notaire après le décès de notre père.
    lors des conclusions précédant le jugement du TGI, elle ne l'évoque toujours pas (selon les paragraphes, elle est soit propriétaire, ou occupante à titre gratuit(ça, c'est vrai) ou encore l'ensemble de la famille(3 personnes après le décès de ma mère) a toujours considéré qu'elle était chez elle). Cette demande de remboursement d'une dette n'apparaît qu'au dernier moment (deux jours avant la date butoir pour la remise des conclusions).

    Ne trouvez-vous pas surprenant de conserver des talons de chèque(pendant trente cinq ans) et pas les relevés de compte correspondants?

    Néanmoins, ce qui m'amène aujourd'hui, ce n'est pas la définition de son statut vis-à-vis du bien puisque la chose a été jugée par le TGI (art 843, cela me paraît assez clair), mais plutôt les conditions de financement qu'elle prétend avoir payé sur ses fonds propres

    Bonsoir, Maria-C
    il n'y a que les talons pas de relevés.
    Concernant la bonne foi, vous êtes un pilier sénior, donc vous savez que dans ce genre de guerre de tranchée, la bonne foi n'a pas sa place.

    depuis l'assignation il y a dix huit mois, son avocat a affirmé
    - que j'occupais l'autre bien de la succession(constat d'huissier effectué pour prouver le contraire),
    - à l'audience (où j'étais représenté par mon avocat, la présence des co-héritiers n'étant pas utile) que j'avais un comportement "soviétique"(sic) en osant réclamer quelque chose à une aussi gentille personne.


    Pour Rambotte: vous m'avez déjà bien renseigné lors de mes précédents posts sur cette affaire et je vous en remercie.
    effectivement, mon co-héritier se présente comme créancier de la succession.

    en rappelant au préalable que l'appartement est au nom de mes défunts parents, que la taxe foncière et les frais de copropriété sont toujours au nom de mon père décédé en 2008, l'argumentaire développé par mon co-héritier consiste à présent à affirmer que mes parents ont simplement participé à hauteur de 80000 francs(montant du prêt qu'ils avaient contracté) au financement de l'appartement destiné à mon co-héritier.
    en fait, toujours d'après mon co-héritier, l'appartement est au nom de mes parents car entre parents et enfants, ce genre de détail n'est pas vraiment important(!).
    personnellement, il ne me serait pas venu à l'idée de faire l'acquisition de ma maison au nom de mes parents.

    il y a un point que je souhaiterai vous faire préciser, s'il vous plaît.
    dans la mesure où c'est mon co-héritier qui affirme avoir financé environ 40% du financement du bien et donc demande que cette créance lui soit remboursée, il est donc la partie demanderesse; il semble donc que ce soit à lui de prouver qu'il a effectivement financé en présentant des documents irréfutables(origine des fonds).

    Son avocat, lors de la première entrevue chez l'expert, nous a asséné sous le coup de la colère (avocat très méditerranéen, parle fort, pas aisé d'avoir un échange serein et courtois mais cela fait partie du jeu, n'est-ce pas?)
    "j'ai mes talons de chèques, prouvez qu'il y a eu une donation déguisée"(lapsus révélateur, peut-être?)

    Merci d'avance pour vos réponses

    cordialement

    bonne soirée

  16. #16
    Membre Junior

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    bonjour,

    j'ai omis de répondre à une question de Rambotte dans mon post d'hier => l'acte authentique concernant l'appartement que ma co-héritière prétend avoir financé en partie ne mentionne que le nom de mes parents.
    Dans les actes, à aucun moment, le nom de ma co-héritière n'apparaît sauf dans l'acte de vente où son époux apparaît comme"représentant ayant pouvoir de signature pour le compte de Mr et Me.., acquéreurs du bien(mes parents).
    les frais de co-propriété et la taxe foncière sont au nom de mes parents maintenant décédés.
    ces documents arrivent encore dans la boîte aux lettres de mon défunt père et je les transmets au notaire qui les règle sur les fonds de l'indivision.

    Ma soeur et son mari n'apparaissent nulle part sauf, comme indiqué précedemment, sur des reçus de l'étude notariale indiquant que des sommes ont été versées par chèque depuis leur compte pour le compte de Mr et Mme(nos parents). Cela est bien spécifié sur ces reçus.
    Ma soeur a émis ces chèques parce que mes parents lui avaient donné procuration(ou pouvoir, le terme est plus approprié sans doute) pour signer les documents relatifs à l'achat de ce bien.

    Les appels de fonds concernant l'acompte obligatoire à la signature de l'acte étant adressés à mes parents, le notaire a accepté des chèques émis depuis le compte de ma co-héritière mais il a bien précisé sur les reçus "pour lecompte de Mr et Mme(mes parents,futurs propriétaires du bien)

    Ma conviction est que 38000 francs ont été virés du compte de mes parents(après la vente d'un bien six mois auparavant) sur le compte de ma soeur afin, comme elle avait procuration, de régler les formalités d'achat de cet appartement.
    évidemment, s'ils avaient émis les chèques depuis leur compte, je serai moins ennuyé à l'heure actuelle.
    mes parents, quinquagénaires à l'époque, ayant tous deux un emploi stable et quelques économies, auraient accepté une donation non déclarée de leur fille, à l'époque jeune mariée de 24 ans afin de financer l'achat d'un bien à leur nom. Cela ne tient pas.

    je vous remercie tous de vos réponses.

    bonne journée à vous

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Mais le fait que l'origine des fonds soit vos parents ne change rien au fait que votre soeur a financé le bien : on peut recevoir une donation (donc rapportable à la succession) puis avec cet argent, le prêter ou le donner pour financer l'acquistion d'un bien par les donateurs. Les deux opérations sont distinctes et ne s'annulent pas.
    On a donc la preuve de l'aide à l'acquisition par votre soeur (le reçu notarial du chèque émanant de votre soeur, c'est la preuve irréfutable, quelle que soit l'origine des fonds, laquelle ne pourrait prouver qu'une donation rapportable faite à votre soeur) ; reste à savoir si cette aide est un prêt (votre soeur est créancière) ou une donation indirecte (votre soeur est une donatrice à ses parents).
    Il vous reste donc bien à prouver l'origine parentale des fonds, non pas pour combattre la prétention de votre soeur, mais pour ajouter au traitement du problème une donation rapportable à la succession, permettant de contrebalancer la créance.
    Résumé :
    1) vos parents versent à votre soeur 38000 : donation rapportable, charge à votre preuve.
    2) votre soeur finance l'acquisition de vos parents pour 35000 (charge à sa preuve et prouvée) : elle est créancière ; encore que vous pourriez dire qu'elle est elle-même donatrice indirecte, auquel cas ce sont ses enfants qui pourraient agir à son décès si l'aide à ses parents fut trop élevée.

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