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Discussion : Donation partage et soulte

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,
    Mes parents, mariés en 1959 sans contrat de mariage, ont acheté une maison pendant leur mariage et ont eu deux enfants ; au décès de mon père en 2001, ma mère a continué à habiter la maison et a juste fait une déclaration de succession à l’aide d’une assistante sociale sans contacter de notaire et sans faire de papiers de succession.
    Pour qu’il n’y ait pas de problèmes à son décès, ma mère désirerait d’abord s’occuper des papiers de succession de mon père, puis nous faire une donation partage de la maison ; je garderai la maison, je réglerai sa part à ma sœur et viendrai habiter avec ma mère. Il n’y a pas d’autres biens que cette maison.
    Si j’ai bien compris ce que j’ai lu dans les différents postits la part que je réglerai à ma sœur se nomme une soulte. Pourriez vous me dire quel part de la maison correspond à cette soulte ? Cette maison n’étant plus tellement habitable a été estimée à 80 000 euros
    Après cette donation partage, je voudrais savoir si au décès de ma mère j’aurai encore quelque chose à payer sur cette maison à ma sœur ou à ses 3 enfants ?
    Est-ce que cela change quelque chose sur les droits de chacun, le fait que mon père avait fait une donation de l'usufruit de l'universalité de tous ses biens à sa mère ? Nous n’avons jamais tenu compte de ce document car nous avons toujours été d’accord pour que ma mère continue à habiter dans cette maison jusqu’à son décès.
    Merci de votre réponse

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Il faudrait effectivement commencer par régler la succession de votre père. Une partie de la maison vous appartient déjà à vous et à votre sœur tout au moins en nue-propriété. Difficile de faire une estimation de la soulte que vous devrez verser à votre sœur. Si votre mère en a l'usufruit la valeur à considérer dépend de son âge. Conservera-t-elle l'usufruit ? Ou elle vous fera donation de la pleine propriété ?
    A la louche tablez sur 20 à 30.000 €. Il faudra cependant qu'elle soit d'accord.
    Et vous n'aurez pas à y revenir à son décès.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci de votre réponse.
    Ma mère a 84 ans ; elle et ma soeur sont d'accord pour tout ; en termes courants (parce que je ne comprends pas bien tous les mots juridiques nue propriété, pleine propriété, donation ou donation partage, etc):
    - nous voudrions qu'il n'y ait plus de succession à faire au sujet de cette maison au décès de ma mère
    - nous sommes d'accord pour que je possède la maison et que je verse d'ores et déjà sa part à ma soeur
    - je m'occuperai de ma mère en habitant avec elle dans cette maison jusqu'à son décès et y resterai par la suite
    Si vous pouvez me conseiller sur ce qui est le mieux pour nous, merci beaucoup
    Bonne soirée

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Pour finaliser il ne vous reste plus qu'à vous rendre chez un notaire. Votre mère peut conserver l'usufruit du bien jusqu'à sa mort. Qu'elle en conserve l'usufruit ou qu'elle vous en fasse donation en pleine propriété vous n'aurez pas à y revenir le jour de son décès. Le bien immobilier ne rentrera pas dans la succession.
    La donation en nue propriété permet à votre mère d'en conserver la jouissance (l'usufruit). L'estimation de la donation se voit ainsi amputé de la valeur de cet usufruit.

  5. #5
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci July pour votre aide qui m'éclaire : si je comprends bien usufruit + nue propriété = pleine propriété ? Qu'elle me fasse donation de nue propriété ou de pleine propriété ne change en rien la part que j'aurai à régler à ma soeur ? Merci

  6. #6
    Pilier Sénior

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    S'il a un immeuble et donation, il y aura forcément une succession à régler par un notaire au moment du décès de votre mère.

    Mais les frais pourront être extrèmement réduits et tous les problèmes pouvant naître d'une succession réglés par avance, en se mettant d'accord et en consignant dès maintenant tout cela chez un notaire, dans le cadre d'une don ation dite donation partage (vous la maison, votre soeur une soulte, autrement dit de l'argent).

    Et bien sûr, il n'y aura alors plus de droit de succession à régler au niveau des impôts.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    La soulte ne sera pas la même suivant que votre mère vous donnera la nue ou la pleine propriété.
    La valeur de la donation greffée par l'usufruit est moindre, et la soulte à verser à votre sœur le serait d'autant. C'est à vous de voir cela en famille. Cela peut vous paraitre avantageux à premier abord mais sachez que les impôts sont payés par l'usufruitier, le fait que vous habitiez la maison comme nu-propriétaire sans verser de loyer, est un avantage qui peut être rapporté à la succession. Et si votre mère devait un jour partir en maison de retraite la maison pourrait être louée pour compléter le paiement de la pension si elle reste usufruitière.
    Beaucoup de chose entre en ligne de compte, et notamment l'entente familiale.

  8. #8
    Membre Cadet

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    Je ne compte pas du tout mettre ma mère en maison de retraite même si à la fin cela sera difficile j'arriverai à me débrouiller ; mais je préfère la pleine propriété et je paierai les impots fonciers et impots locaux ; concernant cette maison d'une valeur de 80 000 euros, comme c'est le seul bien qu'on a dans la famille, il n'y a pas d'argent
    (ma mère a déjà beaucoup de mal à régler les factures alors qu'elle ne paie pas de taxe d'habitation mais seulement une taxe mensuelle de 24 euros pour les ordures ménagères) j'aurai des droits de succession à payer aux impots ? Merci pour vos éclaircissements

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par July Voir le message
    . Cela peut vous paraitre avantageux à premier abord mais sachez que les impôts sont payés par l'usufruitier
    Pour 80.000€, il n'y aura pas de droit de succession.

  10. #10
    Membre Cadet

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    Merci pour vos réponses et excellente journée

    ---------- Message ajouté à 12h18 ---------- Message précédent posté à 12h09 ----------

    Bonjour, pour information pouvez vous me dire à partir de combien de valeur de la maison j'aurais eu des droits de succession à payer ? Merci

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Pour une succession parent-enfant, 156.000€ et des brouettes par parent et par enfant.
    Autrement 156.000 pour vous et 156.000 pour votre soeur sur la part qui vous vient de votre père (normalement la moitié en nue propriété au moment du premier décès )
    Et encore 156.000 pour vous et 156.000 pour votre soeur sur la part qui vous vient de votre mère

    Vous avez, au niveau des droits de successions une marge certaine.

    Par contre vous aurez des frais notariés.

  12. #12
    Membre Cadet

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    Merci pour toutes ces réponses efficaces et rapides. J'ai pris rendez vous chez le notaire mais je n'arrive plus à mettre la main sur le document de donation entre époux par lequel mon père avait fait une donation de l'usufruit de l'universalité de tous ses biens à sa mère, est ce important que je le retrouve ? Je pensais que ma soeur l'avait mais elle me dit que non. Est ce que cela retardera les formalités de donation partage si je n'ai pas ce document à montrer au notaire ? Merci c'est la dernière question que je voulais vous poser et bonne soirée à tous

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Votre père étant mort en 2001 et sa successon non réglée à ce jour, il faudrait effectivement retrouver cette donation. Elle devrait petre chez votre mère.
    Si vous savez quand approximativement et chez quel notaire a été faite cette donation, ill ne sera pas trop difficil au notaire de vous en fournir une copie.

    Petite rectification quand au droit de succession. Pour la part qui vous vien de votre père, c'était moins à l'époque, en fait 300.000F soit tout de même 45 750€ chacune (sans oublier l'usufruit de votre maman), ce qui laisse tout de même une bonne marge pour cette première succession.
    Dernière modification par Maria-c ; 20/07/2009 à 23h58.

  14. #14
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci.
    Nous ne cherchons pas à avoir une copie de cette donation entre époux, je me demandais juste si le notaire avait besoin de ce document pour faire tous les enregistrements en règle : régler la succession de mon père et faire la donation partage de la part de ma mère.
    Bonne journée

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Sans cette donation de la part de votre père, du fait qu'il est mort en 2001, cela change les droits de votre mère dans la succession de votre père. En effet, dans ce cas, elle n'avait de droit en usufruit qu'au niveau du quart des biens de votre père.

  16. #16
    Membre Cadet

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    Excusez moi de vous demander encore des éclaircissements : quand on procédera d'abord au réglement de la succession de mon père, il me semble que ce document de donation d'usufruit à ma mère apparaitra automatiquement puisqu'il doit être enregistré au fichier des dernières volontés ?
    Au règlement de la succession de mon père, en tenant compte ou non de cette donation, est ce que cela change sa part de propriété ?
    Merci

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Si elle est inscrite au fichier des dernières volontés (qui est un fichier récent par rapport au mariage de vos parents), votre notaire actuel n'aura aucun mal à se procurer une copie. Mais ce fichier ne date que des années 1970 (J.O. de 1976) et à l'époque, reprendre les actes antérieurs informatiquement n'était pas une priorité, d'autant plus que cette inscription est payante.

    Donc, si cette donation date d'après 1976, pas de problème, si elle date d'avant, cela est plus problématique.

    Suivant les termes de cette donation, cela peut effectivement rendre votre mère hérititère du 1/4 en pleine propriété et des 3/4 en usufruit et non simplement de droits en usufruit, tels que vous l'avez dit en début de fil.

  18. #18
    Membre Cadet

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    Merci de répondre si rapidement ! La donation date du 26 janvier 1976 et c'est bien marqué qu'elle est inscrite au fichier des dernières volontés et mon père l'avait effectivement payée.
    Le document dit "l'universalité de tous ses biens en usufruit et le donateur demande que les enfants consentent à l'exécution pure et simple de cette donation en usufruit".
    Je croyais que cela voulait dire qu'elle avait 100 % d'usufruit sur la part de la maison appartenant à mon père, c'est à dire sur la moitié. Vous me dites qu'avec ce document elle a 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit ; est bien 1/4 et 3/4 de la part de mon père ? sans ce document elle aurait combien en pleine propriété sur la part de mon père ?

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Non, mais souvent, les donations entre époux laissent le choix au conjoint survivant entre trois options. Ici, ce qui est attribué au conjoint est explicité, donc il n'y a pas de choix possible, c'est l'usufruit de tous les biens.
    Par ailleurs, c'est bien l'usufruit de la part de votre père, étant entendu que la part de votre mère reste à votre mère et ne dépend pas de la succession de votre père.
    Sans ce document, elle n'aurait eu que 1/4 en usufruit de la part de votre père, soit aucune protection car en indivision sur la pleine propriété avec vous, et vous auriez été capable d'assigner votre mère en partage.

    Par ailleurs, il n'est plus possible de vous attribuer la totalité du bien par le moyen unique d'une donation-partage simple, puisque votre soeur, comme vous, possède déjà une part de nue-propriété. Il faut que votre mère fasse une donation-partage de ce qui lui reste, sa part, et que votre soeur vous vende sa part. Toutefois, il me semble que ces deux actes différents peuvent être combinés en un seul, qu'on appelle donation-partage cumulative.

  20. #20
    Membre Cadet

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    Merci Rambotte. Vous expliquez très clairement par rapport à ce qu'on lit dans les textes juridiques ; je vais voir ce que je trouve au sujet des donations partage cumulatives. Il y a encore un point que je voudrais vous voir m'expliquer si c'est possible : cette maison est en grande dégradation (en plus de la toiture en éternit amianté à enlever et à remplacer il y a des infiltrations d'eau dans les murs à plusieurs endroits), ma soeur est d'accord pour que ma mère me fasse don d'une part plus grande que la sienne, afin que j'aie les moyens de retaper cette maison, est ce possible et la part en plus est-ce ce qu'on appelle quotité disponible ? Dans ce cas à quel pourcentage reviendrait la soulte à payer à ma soeur ? Merci

  21. #21
    Pilier Sénior

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    Tout à fait, votre mère peut vous léguer la quotité disponible pour vous avantager et compenser les travaux. Mais uniquement, comme souligné par Rambotte, sur la part qui lui reste en pleine propriété, soit la moitié.

    Vous avez déja le 1/4 en nue propriété comme votre soeur. Sur la seconde moitié, votre mère peuf vous donner les 2/3 en pleine propriété, soit 33,33%

    Au final, vous devrez donc le reste à votre soeur, soit 16,66 % + 25 % soit 41,66 %

    Mais vous pouvez aussi n'acheter que la nue propriété (soit, vu l'âge de votre maman, 80% des 41,66% en gros 33,33%) et convenir que la différence constitue un avantage en compensation des travaux à faire, puisque ces travaux, pour partie, sont des travaux d'entretien à charge de l'usufruitier, comme un simple ravalement.

    A noter que, sans donation, le changement entier de la toiture en eternit aurait normalement été à charge de votre maman pour la moitié, mais aussi pour 1/4 pour chacune d'entre-vous, puisque c'est une charge de la nue prorpiété.

  22. #22
    Membre Cadet

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    Je pensais n'acheter que la nue propriété et que la différence avec la pleine propriété c'était l'usufruit de ma mère qu'elle garderait puisqu'elle est toujours là et on ne va quand meme pas lui enlever ses droits !

  23. #23
    Pilier Sénior

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    En vivant avec votre mère et sans lui verser de loyer, vous prendrez pourtant une partie de cet susfruit. Si vous ne réglez pas ce problème d'usufruit maintenant, votre soeur pourra le réclamer au décès de votre mère.

    Mais ce que vous nous décrivez est différent. Vous nous expliquez que vous allez laisser à votre mère un droit viager au logement et que, de plus, vous allez prendre soin d'elle, restaurer la maison à sa place... Et indemniser votre soeur qui pourra donc jouïr de sa part, elle aussi, dès maintenant.

    Bref un compromis complexe, mais pas a priori un marcé de dupes. Masi qu'il est important de consigner par écrit, et, de préférence, comme le dit Rambotte, dans un acte unique, donc une donation partage cumulative.

  24. #24
    Membre Cadet

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    Merci pour la réponse ; je ne pensais pas que la situation pouvait être si complexe ; pour la réclamation de l'usufruit au décès de ma mère, je sais que ma soeur ne le ferait pas mais ses filles, je n'en sais rien. Je compte effectivement payer la soulte à ma soeur tout de suite mais sur la nue propriété car si c'est sur la pleine propriété, je n'ai pas assez d'argent ; il faut que j'en garde pour les travaux. Que me conseillez vous ? Si je demande au notaire une donation partage cumulative, il me demandera ce que je veux au juste et je ne sais plus quoi lui dire.

  25. #25
    Pilier Sénior

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    En fait, ce qui pose problème est ce qui n'est pas écrit.

    Si vous écrivez dans le contrat que vous vivrez dans le logement de votre maman, à charge pour vous, de vous acquiter du loyer en fournissant l'aide matérielle dont a besoin votre mère, vous couperez court à toute attaque ultérieure sur ce point.

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