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Discussion : acheter la maison de ses parents "gratuitement" ?

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Mes parents (divorcés) sont propriétaires d'une maison.
    Ma mére a obtenu lors du divorce de pouvoir y vivre gratuitement (elle paye la taxe d'habitation et la moitié de la taxe fonciére).
    Aujourd'hui, elle souhaiterai quitter cette maison.
    Ma mére ayant bénéficiée d'aides sociales s'inquiéte que le montant soit réclamé à son décés.
    L'ensemble de ma famille souhaiterait que cette maison me revienne et ils sont conscient que mes capacités financiéres me permettent de financer la rénovation de la maison mais pas son achat.
    Mes 2 parents ainsi que mes 3 fréres et soeurs souhaitent donc que j'en fasse l'acquisition "gratuitement" et me proposent de faire :
    1/ évaluation du prix de la maison par le notaire (sans doute environ 100.000/120.000€)
    2/ acte de vente devant notaire au prix estimé
    3/ de ne pas verser cet argent.

    Quelles seraient les conséquences de cela ?
    Y a t'il une autre possibilité pour moi d'acquerir ce bien sans qu'il soit possible que les services d'aides sociaux réclament d'éventuelles remboursement ?


    Je vous remercie de vos conseils !

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Non,on ne peut conclure une vente immobilière sans en régler le prix. Une donation serait possible,mais vos frères et soeurs risquent de changer d'avis après le décès de vos parents,et vous réclamer la part qui leur est due.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Il y a aussi une autre possibilité. C'est que vos parents vous vendent la maison pour le prix de la part de vos frères et soeur, soit les 3/4 et en étant eux même l'organisme de crédit. Autrement dit, vous payez au mois le mois le prix convenu au taux d'interêt convenu

    Avec un contrat en bonne et du forme, vous devriez continuer à bénéficier d'allocations si vos revenus sont faibles. Un paiement pour 75.000€ au taux de 3% sur 25 ans vous ferait 356€ par mois à payer.
    A noter que vos parent devraient déclarer les intérêts versés au titre de revenu de capitaux mobilier. La première année, dans le cadre posé, ces intérêts seraient de l'odre de 2200€, et iront bien sur en diminuant.

    Une telle solutiuon vous permettrait de prévenir un retournement de position de vos frères ou soeur, en cas de revers de fortune de leur part.

  4. #4
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Maria-c Voir le message
    Il y a aussi une autre possibilité. C'est que vos parents vous vendent la maison pour le prix de la part de vos frères et soeur, soit les 3/4
    Présenté autrement, c'est une vente à un prix volontairement sous-évalué. Le fisc ne laissera pas passer, à mon humble avis.

    Voici les différentes options qui me viennent à l'esprit, dont certaines ont déjà été évoquées:
    - donation-partage
    - donation hors part successorale
    - donation en avance de part successorale avec pacte du reste de la famille de ne pas faire de recours sur celle-ci
    - mandat d'administrer le bien + droit d'occupation à titre gratuit contre travaux, et leg testamentaire
    - mandat d'administrer le bien + donation d'usufruit + leg testamentaire
    - acquisition au prix normal par rente viagère ou crédit à taux 0 sur 25 ans contracté auprès de vos parents.

    cdlt,
    Yoghourt

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Yoghourt Voir le message
    Présenté autrement, c'est une vente à un prix volontairement sous-évalué. Le fisc ne laissera pas passer, à mon humble avis.
    C'est pourtant ainsi que sont transmises la grande partie des officines notariales, quand elles sont transmises de parent à enfant.
    A noter qu'avec un pret de 100.000€ à taux 0 (donc le prix bas total de la maison) sur 25 ans, les remboursements sont de 333€ par mois.

    A noter également que la donation hors part prive les éventuels conjoints de ces parents divorcés de son quart en pleine propriété. Pas forcément en plus admissible dans des familes peut-être recomposées.

    Le leg testamentaire doit prendre en compte le montant du reste de la succession et pourra ne faire que reporter le problème.

  6. #6
    Membre Junior

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    Pas complètement. L'actif net de la succession sera calculée sur la valeur réelle de la maison (avec travaux). Par contre, les héritiers ne pourront contester à Charles80 son droit de propriété reçu par leg. Ils ne pourront demander une soulte que si cela entame leur réserve. Au final, ça fait pas cher la maison, et pas de sous à sortir jusqu'à la succession.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Yoghourt Voir le message
    Au final, ça fait pas cher la maison, et pas de sous à sortir jusqu'à la succession.
    C'est cre que je souligne. Un leg ne fait que reporter le problème. Quand on a peu de moyen, sortir de l'argent petit à petit est préférable à devoir vendre la maison au décès des parents pour payer les soultes.

    Parce que le problème est que, en l'absence d'autres biens, même si les frères et soeurs sont aujourd'hui d'accord pour abandonner leur part, c'est au moment des décès, qu'il faudra que cet accord persiste.

    Donc ce qu'il faut, c'est évaluer la totalité de la succession, les droits de chaque héritier, sans oublier ceux des éventuels nouveaux conjoints, et voir comment, d'ici au décès, petit à petit, les soultes peuvent être constituées, par paiement de la maison aux parents ou par constitution d'un bas de laine qu'on ne touche pas. Ce qui est beaucoup moins évident.

    Et surtout, voir comment constituer ce bas de laine ou programmer ces remboursements, en tenant compte de la charge que représentent les travaux actuels. Tout cela est possible et normalement bien moins cher qu'un loyer éventuel. Mais il faut bien construire le projet.

    A noter que pour l'autre inquiétude de Charles80, les seules avances récupérables de la part des services sociaux, à part les prèts, sont les frais de maison de retraite. Du moins, lorsque la situation du bénéficiare a été décrite sans tricherie.

  8. #8
    Membre

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    Tout d'abord, merci beaucoup de vos réponses !

    Je pense plutôt orienter mes parents vers la solution d'une vente à un "prix juste" de la maison (sur une maison évaluer par exemple à 90.000€, de combien les vendeurs peuvent-ils en baisser le prix pour que ca reste un prix juste ?).
    D'autre part, afin d'eviter le credit immobilier et pouvoir plutot faire un credit travaux, je pense leur demander de "jouer" l'organisme de crédit avec reconnaissance de dettes à chacun et versement mensuel de cette dette sachant qu'à la succession les sommes non versées à mes parents devront l'être à mes freres et soeurs. Dans ce cadre, mes parents devront-il payer des impots sur le montant total de la maison ou plus logiquement à concurrence de mes remboursements ?

    Merci à vous !
    Dernière modification par Charles80 ; 27/02/2009 à 14h17.

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